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• 145****1603

  購(gòu)買(mǎi)二手房有七大風(fēng)險(xiǎn):
  1.自行繳稅風(fēng)險(xiǎn)
  自行繳稅導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn)包括：
  （1）購(gòu)房人應(yīng)繳的契稅和出售方應(yīng)繳的個(gè)人所得稅、增值稅等，一旦發(fā)現(xiàn)偷漏稅行為，不僅稅金會(huì)被無(wú)限期追繳，還會(huì)處以高額罰金，得不償失。
  （2）如果使用虛假稅票，銀行將會(huì)拒絕發(fā)放貸款。導(dǎo)致賣(mài)方無(wú)法收到剩余房款，購(gòu)房人亦將因此承擔(dān)違約責(zé)任。
  （3）未來(lái)購(gòu)房者想賣(mài)出這套房子時(shí)，稅務(wù)部門(mén)會(huì)核查當(dāng)年繳稅記錄，如有虛假，會(huì)導(dǎo)致房屋無(wú)法交易。
  （4）根據(jù)《刑法》第二百零一條規(guī)定，偷漏稅、偽造稅票將可能導(dǎo)致雙方承擔(dān)刑事責(zé)任。
  2.抵押查封風(fēng)險(xiǎn)
  用房屋來(lái)抵押借款是很正常的金融活動(dòng)，只要在辦理過(guò)戶前將借款還清并解除抵押，就可以正常辦理房屋過(guò)戶。但如果有隱藏的，沒(méi)有在不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)上體現(xiàn)出來(lái)的抵押，則可能導(dǎo)致房屋因債務(wù)糾紛而被查封。即使簽署了買(mǎi)賣(mài)合同，在過(guò)戶前房屋仍可被債主查封。
  3.房款支付風(fēng)險(xiǎn)
  二手房交易中，如果買(mǎi)賣(mài)雙方自行支付房款，很可能會(huì)發(fā)生糾紛。對(duì)于買(mǎi)方來(lái)說(shuō)，**嚴(yán)重的損失莫過(guò)于錢(qián)房?jī)墒А?br/>4.共有權(quán)人簽約風(fēng)險(xiǎn)
  房屋共有權(quán)，顧名思義就是多人共同擁有一套房產(chǎn)的所有權(quán)?！逗贤ā芬?guī)定，未經(jīng)全部共有權(quán)人同意，簽署的合同是無(wú)效的。一般來(lái)說(shuō)，共有權(quán)人的相關(guān)信息會(huì)在不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)上的“共有權(quán)人”一欄中明確標(biāo)注，但夫妻共有則不一定有記載。在實(shí)際交易中常發(fā)生配偶一方來(lái)簽約，但另一方不愿配合出售，并主張合同無(wú)效的情況。
  5.物業(yè)交割風(fēng)險(xiǎn)
  辦理房屋的交接時(shí)，會(huì)要求出售方將物業(yè)、供暖等費(fèi)用結(jié)清。如不核實(shí)清楚，買(mǎi)方將可能為出售方的各項(xiàng)欠費(fèi)買(mǎi)單。
  6.連環(huán)單風(fēng)險(xiǎn)
  A買(mǎi)B的房子，而B(niǎo)在賣(mài)房的同時(shí)要買(mǎi)C的房子，這種A買(mǎi)B，B買(mǎi)C的交易方式，就叫做連環(huán)單。由于連環(huán)單涉及多個(gè)交易方，包括不同的政府部門(mén)和銀行等機(jī)構(gòu)，容易因?yàn)闀r(shí)效問(wèn)題導(dǎo)致錢(qián)款不能及時(shí)就位，或是購(gòu)房資格不能及時(shí)釋、放，導(dǎo)致交易不能如約完成。
  7.違約風(fēng)險(xiǎn)
  違約，對(duì)于交易雙方都會(huì)造成極大的損失，按照《合同法》第一百零七條規(guī)定，當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任，房產(chǎn)交易中，一旦違約，不僅僅是雙倍返還定金那么簡(jiǎn)單，還可能按照房?jī)r(jià)的20%支付違約金。

  查看全文↓ 2019-01-09 21:20:25
• 134****9575

  二手房交易十大注意事項(xiàng)：
  一、房屋產(chǎn)權(quán)是否明晰
  有些房屋有好多個(gè)共有人，如有繼承人共有的、有家庭共有的、還有夫妻共有的，對(duì)此買(mǎi)受人應(yīng)當(dāng)和全部共有人簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同。如果只是部分共有人擅自處分共有財(cái)產(chǎn)，買(mǎi)受人與其簽訂的買(mǎi)賣(mài)合同未在其他共有人同意的情況下一般是無(wú)效的。
  二、土地情況是否清晰
  二手房中買(mǎi)受人應(yīng)注意土地的使用性質(zhì)，看是劃撥還是出讓?zhuān)瑒潛艿耐恋匾话闶菬o(wú)償使用，政府可無(wú)償收回，出讓是房主已繳納了土地出讓金，買(mǎi)受人對(duì)房屋享有較完整的權(quán)利;還應(yīng)注意土地的使用年限，如果一個(gè)房屋的土地使用權(quán)僅有40年，房主已使用十來(lái)年，對(duì)于買(mǎi)受人來(lái)說(shuō)是否還應(yīng)該按同地段土地使用權(quán)為70年商品房的價(jià)格來(lái)衡量時(shí)，就有點(diǎn)不劃算。
  三、交易房屋是否在租
  有些二手房在轉(zhuǎn)讓時(shí)，存在物上負(fù)擔(dān)，即還被別人租賃。如果買(mǎi)受人只看房產(chǎn)證，只注重過(guò)戶手續(xù)，而不注意是否存在租賃時(shí)，買(mǎi)受人極有可能得到一個(gè)不能及時(shí)入住的或使用的房產(chǎn)。因?yàn)槲覈?guó)包括大部分國(guó)家均認(rèn)可"買(mǎi)賣(mài)不破租賃"，也就是說(shuō)房屋買(mǎi)賣(mài)合同不能對(duì)抗在先成立的租賃合同。這一點(diǎn)在實(shí)際中被很多買(mǎi)受人及中介公司忽視，也被許多出賣(mài)人利用從而引起較多糾紛。
  四、房屋手續(xù)是否齊全
  房產(chǎn)證是證明房主對(duì)房屋享有所有權(quán)的惟一憑證，沒(méi)有房產(chǎn)證的房屋交易時(shí)對(duì)買(mǎi)受人來(lái)說(shuō)有得不到房屋的極大風(fēng)險(xiǎn)。房主可能有房產(chǎn)證而將其抵押或轉(zhuǎn)賣(mài)，即使現(xiàn)在沒(méi)有將來(lái)辦理取得后，房主還可以抵押和轉(zhuǎn)賣(mài)。所以**好選擇有房產(chǎn)證的房屋進(jìn)行交易。
  五、福利房屋是否合法
  房改房、安居工程、經(jīng)濟(jì)適用房本身是一種福利性質(zhì)的政策性住房，在轉(zhuǎn)讓時(shí)有一定限制，而且這些房屋在土地性質(zhì)、房屋所有權(quán)范圍上有一定的國(guó)家規(guī)定，買(mǎi)受人購(gòu)買(mǎi)時(shí)要避免買(mǎi)賣(mài)合同與國(guó)家法律沖突。
  六、物管費(fèi)用是否拖欠
  有些房主在轉(zhuǎn)讓房屋時(shí)，其物業(yè)管理費(fèi)，電費(fèi)以及三氣(天然氣、暖氣、煤氣)費(fèi)用長(zhǎng)期拖欠，且已欠下數(shù)目不小的費(fèi)用，買(mǎi)受人不知情購(gòu)買(mǎi)了此房屋，所有費(fèi)用買(mǎi)受人有可能要全部承擔(dān)。
  七、市政規(guī)劃是否影響
  有些房主出售二手房可能是已了解該房屋在5到10年左右要面臨拆遷，或者房屋附近要建高層住宅，可能影響采光、價(jià)格等市政規(guī)劃情況，才急于出售，作為買(mǎi)受人在購(gòu)買(mǎi)時(shí)應(yīng)全面了解詳細(xì)情況。
  八、單位房屋是否侵權(quán)
  一般單位的房屋有成本價(jià)的職工住房，還有標(biāo)準(zhǔn)價(jià)的職工住房，二者土地性質(zhì)均為劃撥，轉(zhuǎn)讓時(shí)應(yīng)繳納土地使用費(fèi)。再者，對(duì)于標(biāo)準(zhǔn)價(jià)的住房一般單位享有部分產(chǎn)權(quán)，職工在轉(zhuǎn)讓時(shí)，單位享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。買(mǎi)受人如果沒(méi)有注意這些可能會(huì)和房主一起侵犯單位的合法權(quán)益。
  九、中介公司是否違規(guī)
  有些中介公司違規(guī)提供中介服務(wù)，如在二手房貸款時(shí)，為買(mǎi)受人提供零**的服務(wù)，即買(mǎi)受人所支付的全部購(gòu)房款均可從銀行騙貸出來(lái)。買(mǎi)受人以為自己占了便宜，豈不知如果被銀行發(fā)現(xiàn)，所有的責(zé)任有可能自己都要承擔(dān)。
  十、合同約定是否明確
  二手房的買(mǎi)賣(mài)合同雖然不需像商品房買(mǎi)賣(mài)合同那么全面，但對(duì)于一些細(xì)節(jié)問(wèn)題還應(yīng)約定清楚，如：合同主體、權(quán)利保證、房屋價(jià)款、交易方式、違約責(zé)任、糾紛解決、簽訂日期等等問(wèn)題均應(yīng)全面考慮

  查看全文↓ 2019-01-09 21:20:17
• 133****0534

  買(mǎi)二手房的風(fēng)險(xiǎn)主要包括產(chǎn)權(quán)風(fēng)險(xiǎn)、資金風(fēng)險(xiǎn)、質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)，針對(duì)不同的風(fēng)險(xiǎn)，我們應(yīng)采取不同的防范措施, 下面進(jìn)行具體介紹。
  
  
  
  一、買(mǎi)二手房有哪些常見(jiàn)的風(fēng)險(xiǎn)？
  
  買(mǎi)二手房常見(jiàn)的風(fēng)險(xiǎn)有三種
  
  
  
  二、如何規(guī)避二手房常見(jiàn)風(fēng)險(xiǎn)？
  
  （一）產(chǎn)權(quán)風(fēng)險(xiǎn)
  
  1.房主沒(méi)有從事交易的資格，即假業(yè)主。
  
  規(guī)避方法：規(guī)避此類(lèi)風(fēng)險(xiǎn)的方法是注意查看簽約人提供的證件上的名字是否和產(chǎn)權(quán)證上登記的為同一人，為防止有人假造，簽約前應(yīng)要求經(jīng)紀(jì)公司或經(jīng)紀(jì)人前往住建委查詢核實(shí)。
  
  2.房子是多人共有，賣(mài)方未經(jīng)全部共有人一致同意就將房屋登記出售的。
  
  規(guī)避方法：這類(lèi)風(fēng)險(xiǎn)的防范是在簽約時(shí)查看房產(chǎn)證上的產(chǎn)權(quán)人，有多個(gè)產(chǎn)權(quán)人的必須要求全部權(quán)利人到場(chǎng)，如不能到場(chǎng)的需要提供同意出售證明及手寫(xiě)委托書(shū)。
  
  3.房子有貸款、抵押尚未還清，業(yè)主需要用買(mǎi)房的錢(qián)去還貸解押的。
  
  規(guī)避方法：為防范此類(lèi)風(fēng)險(xiǎn)，購(gòu)房者一定不能同意業(yè)主用你的錢(qián)去還房貸，如果業(yè)主不能自己償還的，會(huì)有中介公司提供金融服務(wù)，千萬(wàn)不要自作主張同意業(yè)主使用買(mǎi)家的錢(qián)去還貸。因?yàn)槟悴荒艽_保賣(mài)家拿著你的錢(qián)真去還房貸，很多糾紛都會(huì)在這里出現(xiàn)。
  
  4.房子被法院依法查封的。
  
  規(guī)避方法：簽約前需讓經(jīng)紀(jì)人協(xié)同業(yè)主到住建委去查檔，如果交易之前查封的建委會(huì)有備檔。如果擔(dān)心簽約完成后、過(guò)戶之前被查封的，在合同里應(yīng)寫(xiě)清楚如遇法院查封，經(jīng)紀(jì)公司應(yīng)當(dāng)承擔(dān)先行賠付的責(zé)任。
  
  規(guī)避查封房風(fēng)險(xiǎn)方法
  
  
  
  5.不符合轉(zhuǎn)讓條件的房。
  
  按照國(guó)家相關(guān)法律的規(guī)定,有的房子是不能轉(zhuǎn)讓的，比如5年內(nèi)的經(jīng)濟(jì)適用房、軍產(chǎn)房、局級(jí)分得的公房。屬政策性住房,購(gòu)房人擁有有限產(chǎn)權(quán),不滿5年,不得直接上市交易,確需轉(zhuǎn)讓的,由政府進(jìn)行回購(gòu)。
  
  規(guī)避方法：仔細(xì)審查產(chǎn)權(quán)證。審查產(chǎn)權(quán)證應(yīng)注意到以下幾方面：
  
  1.以優(yōu)惠價(jià)、標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買(mǎi)的公房出售時(shí)要按成本價(jià)補(bǔ)足費(fèi)用。許多職工購(gòu)買(mǎi)原產(chǎn)權(quán)單位的住房時(shí)，都是以優(yōu)惠價(jià)或標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買(mǎi)的。所以，購(gòu)房者要確認(rèn)該房屋是否已按成本價(jià)補(bǔ)足費(fèi)用。按相關(guān)規(guī)定，以優(yōu)惠價(jià)、標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)得的房改房上市時(shí)，應(yīng)該先補(bǔ)足標(biāo)準(zhǔn)價(jià)和成本價(jià)之間6%的差價(jià)。
  
  2.軍產(chǎn)、院（醫(yī)院）產(chǎn)、校產(chǎn)的公房必須經(jīng)原產(chǎn)權(quán)單位蓋章后才能出讓。大多數(shù)這樣的單位都不允許其職工向外人出售房屋。
  
  3.遠(yuǎn)郊區(qū)縣的鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房屋不能上市交易。鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房屋需經(jīng)國(guó)家批準(zhǔn)，征地開(kāi)發(fā)，待土地性質(zhì)由集體變?yōu)閲?guó)有時(shí)，才能在二級(jí)市場(chǎng)上進(jìn)行房產(chǎn)交易。如果是縣城住房，土地使用證上顯示是城鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)的，則可以上市交易。
  
  （二）資金風(fēng)險(xiǎn)
  
  1.房款資金
  
  資金安全主要體現(xiàn)在業(yè)主拿到定金或**款后玩消失。
  
  規(guī)避方法：目前在北京買(mǎi)二手房時(shí)一定要資金監(jiān)管。
  
  注:不選擇資金監(jiān)管可能面臨的風(fēng)險(xiǎn)是什么?
  
  交易雙方放棄資金監(jiān)管，堅(jiān)持自行交付房款的，可能面臨的風(fēng)險(xiǎn)包括但不限于：房屋出賣(mài)人無(wú)法取得全部房款，房屋購(gòu)買(mǎi)人無(wú)法取得房屋所有權(quán)、亦無(wú)法追回已經(jīng)支付的房款等。
  
  2016年12月15日起，北京全部城區(qū)開(kāi)始建委資金監(jiān)管。監(jiān)管金額計(jì)算方式為：
  
  全款的網(wǎng)簽-需按網(wǎng)簽價(jià)進(jìn)行全額監(jiān)管；
  
  貸款的網(wǎng)簽-用網(wǎng)簽價(jià)減去貸款金額剩余部分需監(jiān)管在建委監(jiān)管賬戶。
  
  注：監(jiān)管卡在網(wǎng)簽前準(zhǔn)備齊全。所有非北京的銀行卡都不能辦理資金監(jiān)管業(yè)務(wù)。
  
  2.房子消耗的費(fèi)用資金
  
  有的房產(chǎn)有大量的物管費(fèi)用、水電費(fèi)用沒(méi)有結(jié)清等等一些情形。
  
  規(guī)避方法：簽約時(shí)一定要留保證金，不然等過(guò)完戶交房時(shí)一查費(fèi)用就不好辦了。
  
  （三）房屋本身質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)
  
  對(duì)于房屋本身的質(zhì)量問(wèn)題，還需要專(zhuān)業(yè)的人士幫忙把關(guān)。
  
  規(guī)避方法：找一些專(zhuān)業(yè)的朋友協(xié)助一起去幫忙看看，而且是能夠晚上、白天、雨后都去看看。再有就是可以在小區(qū)里，同小區(qū)里的人多聊聊，了解一下那棟樓那戶有沒(méi)有特殊的情況，比如兇宅等。盡量選擇大品牌中介肯定是沒(méi)錯(cuò)的，至少能有個(gè)保障，畢竟比較起來(lái)而言，那點(diǎn)中介費(fèi)還是算不了什么的。
  
  二手房交易過(guò)程比較復(fù)雜，常常會(huì)伴隨著很多風(fēng)險(xiǎn)。常見(jiàn)的以上三類(lèi)風(fēng)險(xiǎn)，在看房選房的時(shí)候注意看房屋質(zhì)量、查詢房屋產(chǎn)權(quán)，在簽約付款的時(shí)候注意資金風(fēng)險(xiǎn)，千萬(wàn)不要直接交付大額現(xiàn)金。

  查看全文↓ 2019-01-09 21:20:10
• 131****1533

  一、二手房買(mǎi)賣(mài)存在的風(fēng)險(xiǎn)。
  
  (一)房屋買(mǎi)賣(mài)合同遺漏必要主體。一般而言，房屋買(mǎi)賣(mài)合同必定涉及房屋的所有權(quán)人是誰(shuí)，如果房屋為多人共有(如夫妻共同共有)，而訂立合同時(shí)共有人未在買(mǎi)賣(mài)合同上簽字，則可能導(dǎo)致買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。
  
  (二)房屋買(mǎi)賣(mài)合同主體不合法?，F(xiàn)實(shí)生活中，部分買(mǎi)受人在訂立買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)未認(rèn)真審查房主的真實(shí)性，主要是未核實(shí)房主的身份，某些不法分子(如房屋的承租人)通過(guò)假證冒名與買(mǎi)受人簽訂買(mǎi)賣(mài)合同，以致買(mǎi)受人**終錢(qián)房?jī)煽铡?br/>
  (三)房屋存在物權(quán)瑕疵。主要是指買(mǎi)賣(mài)的房屋權(quán)利不具備完整性，如被法院依法查封、房屋設(shè)定抵押、房屋正在租賃等情況。
  
  (1)房屋被司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利，此時(shí)出賣(mài)人無(wú)權(quán)處分房產(chǎn)，買(mǎi)受人與出賣(mài)人訂立房屋買(mǎi)賣(mài)合同的，合同自然無(wú)效。
  
  (2)買(mǎi)賣(mài)房屋上已設(shè)定抵押。如果出賣(mài)人已將房產(chǎn)抵押給第三方，在轉(zhuǎn)讓該房產(chǎn)時(shí)，并未通知第三方或未告知購(gòu)房者此房已設(shè)定抵押，則轉(zhuǎn)讓行為無(wú)效。只有在抵押登記注銷(xiāo)或抵押權(quán)人同意的情況下，此房產(chǎn)方可進(jìn)行買(mǎi)賣(mài)。
  
  (3)買(mǎi)賣(mài)房屋正在租賃。如買(mǎi)賣(mài)房屋正在出租期間，則根據(jù)法律規(guī)定，承租人享有有限購(gòu)買(mǎi)權(quán)，買(mǎi)受人若要確保萬(wàn)無(wú)一失，則需要出賣(mài)人提供該房產(chǎn)的承租人出具的在同等條件下放棄優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的聲明。此外，根據(jù)相關(guān)規(guī)定，轉(zhuǎn)讓已經(jīng)出租的房地產(chǎn)，該租賃合同由房地產(chǎn)受讓人繼續(xù)履行。
  
  (四)故意規(guī)避稅收。現(xiàn)實(shí)生活中，部分買(mǎi)賣(mài)雙方為逃避稅費(fèi)，采取“高買(mǎi)低報(bào)”、延期過(guò)戶、假贈(zèng)予等方式規(guī)避稅收，但上述行為存在較大的法律風(fēng)險(xiǎn)。
  
  (1) “高買(mǎi)低報(bào)”。“高買(mǎi)低報(bào)”是指二手房交易買(mǎi)賣(mài)雙方及中介公司在申報(bào)房?jī)r(jià)時(shí)，以低于實(shí)際成交的價(jià)格簽訂虛假協(xié)議申報(bào)納稅。但此種做法可能存在的風(fēng)險(xiǎn)是，買(mǎi)受人有可能根據(jù)低報(bào)的過(guò)戶價(jià)格來(lái)付款，不愿意再按照原購(gòu)房?jī)r(jià)格成交，造成出賣(mài)人利益受損;而此種做法也可能導(dǎo)致買(mǎi)受人在向銀行貸款時(shí)，貸款數(shù)額過(guò)低。而對(duì)于買(mǎi)受人則存在不具備善意取得構(gòu)成要件及顯失公平的風(fēng)險(xiǎn)。
  
  (2)延期過(guò)戶。此種方法主要目的是規(guī)避營(yíng)業(yè)稅。其一般做法是：買(mǎi)賣(mài)雙方在達(dá)成購(gòu)房意向之后，首先簽訂一份購(gòu)房合同，規(guī)定房款交付方式、房屋過(guò)戶時(shí)間和過(guò)戶方式。在買(mǎi)方交納全部或者部分房款之后，賣(mài)方先將房屋交買(mǎi)方使用，等到賣(mài)方的房屋持有年限達(dá)到規(guī)定的免稅時(shí)間后，雙方再將房屋過(guò)戶。此種行為的風(fēng)險(xiǎn)是：一旦二手房市場(chǎng)在合同簽訂后房屋過(guò)戶前出現(xiàn)價(jià)格上的大幅波動(dòng)，無(wú)論是大漲還是大跌，買(mǎi)賣(mài)雙方中可能有一方寧愿違約也要解除合同，從而損害守約方利益。
  
  (3)虛假贈(zèng)與。這是目前避稅方式中較為簡(jiǎn)單的一種。通常是買(mǎi)賣(mài)雙方在達(dá)成交易意向后，先私下簽訂一份買(mǎi)賣(mài)合同，之后再到公證處辦理房屋贈(zèng)與合同，聲明出賣(mài)人無(wú)償將某房屋贈(zèng)與買(mǎi)受人，以未發(fā)生金錢(qián)交易為名，規(guī)避營(yíng)業(yè)稅及其附加稅費(fèi)。這種方式從法律角度看，完全屬于一種逃稅的違法行為，買(mǎi)賣(mài)雙方在交易過(guò)程中一旦發(fā)生糾紛不僅不會(huì)受到法律保護(hù)，反而會(huì)在有關(guān)部門(mén)認(rèn)定存在相關(guān)違法事實(shí)后，被追究一定的法律責(zé)任。如果此房子在5年之內(nèi)再次交易過(guò)戶，將會(huì)由賣(mài)方承擔(dān)成交價(jià)格20%的個(gè)人所得稅，交易成本會(huì)更高。
  
  二、二手房買(mǎi)賣(mài)風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)策。
  
  現(xiàn)今我國(guó)的二手房交易市場(chǎng)還不夠規(guī)范，風(fēng)險(xiǎn)較大，這要求買(mǎi)賣(mài)雙方在簽訂二手房買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)一定要謹(jǐn)慎。其實(shí)，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的**佳方法就是依法、全面、誠(chéng)信履行合同。
  
  (1)確認(rèn)房主真實(shí)身份。買(mǎi)賣(mài)雙方在簽訂合同前首先需檢查簽約主體的真實(shí)性，主要是核實(shí)房主的身份。因此對(duì)于業(yè)主證件的真實(shí)性和其與業(yè)主身份的一致性是簽訂買(mǎi)賣(mài)合同的前提條件。在簽訂房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，房主要全部到場(chǎng)。如有特殊情況不能到場(chǎng)，需出具經(jīng)過(guò)公證的委托書(shū)及代理人身份證件，由委托代理人替其簽章。
  
  (2)確認(rèn)房主擁有出售房屋的合法完全產(chǎn)權(quán)。必要時(shí)到房處管理登記部門(mén)查詢?cè)摲课莸南嚓P(guān)登記情況，保證房屋產(chǎn)權(quán)證明的真實(shí)性和不存在任何權(quán)利瑕疵。
  
  (3)明確雙方權(quán)利義務(wù)及違約責(zé)任。因?yàn)榉慨a(chǎn)交易復(fù)雜且金額較大，有時(shí)會(huì)出現(xiàn)意想不到的狀況，導(dǎo)致違約行為。為了能避免以后出現(xiàn)扯皮現(xiàn)象，需要在簽署合同時(shí)就明確寫(xiě)清雙方的權(quán)利義務(wù)，以及承擔(dān)違約責(zé)任的具體方式
  
  (4)及時(shí)辦理房屋過(guò)戶手續(xù)。購(gòu)房者千萬(wàn)不能為了節(jié)省過(guò)戶費(fèi)用，采取所謂避稅方式，給買(mǎi)賣(mài)雙方都帶來(lái)極大的風(fēng)險(xiǎn)。

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相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) ??我想問(wèn)下二手房買(mǎi)賣(mài)私下交易有哪些風(fēng)險(xiǎn)呢?
  答

  二手房買(mǎi)賣(mài)雙方的私下交易行為,是雙方的真實(shí)意思表達(dá),具有法律效力。但事實(shí)上,如果買(mǎi)賣(mài)雙方私下成交,同樣存在著比較大的法律風(fēng)險(xiǎn)。首先,買(mǎi)賣(mài)雙方如私下成交,雙方無(wú)法詳細(xì)核實(shí)買(mǎi)賣(mài)雙方的真實(shí)身份信息和產(chǎn)權(quán)狀況,從而可能讓某一方的利益受損。其次,在私下交易過(guò)程中,如果在辦理手續(xù)過(guò)程中,一方不配合,另一方無(wú)可制約其配合履行手續(xù)的法律依據(jù),利益容易受損。再次,買(mǎi)方如與賣(mài)方私下交易,交付賣(mài)方樓款后,如果賣(mài)方失蹤,且其個(gè)人身份信息不明的話,買(mǎi)方的利益將嚴(yán)重受損。另外,如買(mǎi)賣(mài)雙方通過(guò)了中介的居間服務(wù)而進(jìn)行私下交易,則買(mǎi)賣(mài)雙方的上述行為構(gòu)成了對(duì)中介方利益的損害。根據(jù)國(guó)家法律的規(guī)定或居間買(mǎi)賣(mài)合同的約定,如果買(mǎi)賣(mài)雙方私下交易,中介方不但有權(quán)要求買(mǎi)賣(mài)雙方支付中介服務(wù)費(fèi),并且買(mǎi)賣(mài)雙方需承擔(dān)違約責(zé)任?？傊?如果通過(guò)中介方辦理相關(guān)手續(xù),交易的風(fēng)險(xiǎn)會(huì)降低很多,且免去了辦理相關(guān)手續(xù)的煩瑣和糾紛。而私下交易的話,不但會(huì)帶來(lái)一系列的風(fēng)險(xiǎn),而且有可能遭受損失,或者承擔(dān)違約責(zé)任。

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• 問(wèn) 我想問(wèn)下二手房買(mǎi)賣(mài)有哪些費(fèi)用？
  答

  二手房過(guò)戶需要買(mǎi)賣(mài)雙方攜帶身份證、戶口本、結(jié)婚證、房產(chǎn)地、土地使用證或不動(dòng)產(chǎn)證原件及復(fù)印件到房管局簽訂買(mǎi)賣(mài)合同，然后到地稅繳納契稅，**后在不動(dòng)產(chǎn)登記中心完成過(guò)戶。二手房過(guò)戶是根據(jù)地稅指導(dǎo)價(jià)收取，按照以下比例：90平以下，契稅1%，90平以上，契稅1.5%；增值稅約4.76%，證過(guò)2年可減免；個(gè)人所得稅1%，證過(guò)5年且是業(yè)主唯一住房可減免；以上是首套房，二套房面積90平以下，契稅仍然1%，90平以上2%，其他一樣；三套房及以上，契稅按照3%收取。

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• 問(wèn) 想問(wèn)下二手房買(mǎi)賣(mài)付款方式有哪些？
  答

  付款方式一般分為雙方自行交易或中介機(jī)構(gòu)代收、代付，委托中介機(jī)構(gòu)代收、代付能夠適當(dāng)降低風(fēng)險(xiǎn)，目前，房款一般分三筆支付，除定金外，還有**款和尾款，每筆款項(xiàng)的支付條件和支付時(shí)間都應(yīng)該明確、具體。另外，如采取按揭購(gòu)房或轉(zhuǎn)按揭購(gòu)房的方式進(jìn)行交易，對(duì)沒(méi)有申請(qǐng)到預(yù)期的貸款額度的解決方法要先前進(jìn)行特別約定。

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• 問(wèn) 想問(wèn)下買(mǎi)二手房的風(fēng)險(xiǎn)有什么？
  答

  1、二手現(xiàn)房的價(jià)格怎么比同期的其他期房還便宜呢1) 二手房一般包含契稅，開(kāi)口費(fèi)，儲(chǔ)藏室等的費(fèi)用；期房所謂單價(jià)僅包含房子本身2）由于房?jī)r(jià)的漲勢(shì)，一般2-3年前房?jī)r(jià)是低于現(xiàn)行價(jià)格不少的，所以套現(xiàn)賣(mài)出時(shí)價(jià)格大多會(huì)比現(xiàn)行市場(chǎng)價(jià)低。2、二手房中介報(bào)出的價(jià)格是不是不包含中介費(fèi)和房產(chǎn)稅【一般中介費(fèi)是房產(chǎn)值的百分之幾呢】1）不一定，要看中介合同解釋?zhuān)煌胤绞召M(fèi)是不同的3、二手房都要求先付**然后辦理商業(yè)貸款**后過(guò)戶，這樣做萬(wàn)一商業(yè)貸款辦不下來(lái)或是房東不及時(shí)來(lái)過(guò)戶，中介擔(dān)待相關(guān)責(zé)任么1）這需要在合同中明確。4、買(mǎi)二手房**應(yīng)該注意那幾個(gè)環(huán)節(jié)1）確認(rèn)產(chǎn)權(quán)明晰：屬于售房人，沒(méi)有用作抵押等2）付款時(shí)來(lái)往票據(jù)清晰

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• 問(wèn) ??想問(wèn)下買(mǎi)二手房不過(guò)戶有多大的風(fēng)險(xiǎn)呢？
  答

  購(gòu)買(mǎi)二手房不過(guò)戶只簽協(xié)議是可以的，但是這樣會(huì)面臨很大的風(fēng)險(xiǎn)。比如一房二賣(mài)就會(huì)產(chǎn)生很多麻煩。如果真出現(xiàn)這樣的情況，買(mǎi)房協(xié)議還是有效的，但只能證明交易的存在，不能證明買(mǎi)房人擁有房屋產(chǎn)權(quán)！根據(jù)中華人民共和國(guó)物權(quán)法：第十四條 不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀?，自記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿時(shí)發(fā)生效力?！　〉谑鍡l 當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時(shí)生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力?！　〉谑鶙l 不動(dòng)產(chǎn)登記簿是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)。不動(dòng)產(chǎn)登記簿由登記機(jī)構(gòu)管理?！　〉谑邨l 不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)是權(quán)利人享有該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的證明。不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)記載的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)與不動(dòng)產(chǎn)登記簿一致；記載不一致的，除有證據(jù)證明不動(dòng)產(chǎn)登記簿確有錯(cuò)誤外，以不動(dòng)產(chǎn)登記簿為準(zhǔn)。所以出現(xiàn)一房二賣(mài)或者賣(mài)主反悔的情況，打官司的話，可以憑協(xié)議，拿回房款，若協(xié)議上有違約賠償?shù)脑?，可以按協(xié)議賠償!但賣(mài)家是可以收回房子的，因?yàn)闆](méi)有過(guò)戶，賣(mài)家還是房屋的所有權(quán)人!

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