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• 141****4651

         房屋買賣合同中的無效合同有這些：1、房產(chǎn)和地產(chǎn)分別轉(zhuǎn)讓的。2、沒有辦理登記過戶手續(xù)的。3、產(chǎn)權(quán)主體存在問題的。4、沒有保障優(yōu)先購買權(quán)的。5、單位集體違反規(guī)定買房。6、交易過程有欺詐行為。7、轉(zhuǎn)讓不得轉(zhuǎn)讓的地產(chǎn)。
  
  　　1、房產(chǎn)和地產(chǎn)分別轉(zhuǎn)讓的。房屋是附著在土地上的，房屋和土地具有不可分離的特點，所以房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓時，房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)也要一起轉(zhuǎn)讓。如果房產(chǎn)所有權(quán)和土地的使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給了不同的當(dāng)事人，或者交易時只轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)但是沒有轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，那么這種買賣合同是無效的。
  
  　　2、沒有辦理登記過戶手續(xù)的。房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移以簽訂合同后買賣雙方到房管部門登記過戶作為標(biāo)志，如果沒有辦理過戶，那么房產(chǎn)買賣合同無法生效，房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移也沒有法律效力。所以即使房屋交付了，也是無效的。所以在房款全部交齊之前一定要辦理過戶手續(xù)。
  
  　　3、產(chǎn)權(quán)主體存在問題的。房屋的產(chǎn)權(quán)所有人主體才能出售該房屋，不是所有權(quán)人的，買賣無效，房屋的產(chǎn)權(quán)為共有的，那么所有的產(chǎn)權(quán)共有人同意之后才能出售。出售時需提供同意證明。
  
  　　4、沒有保障優(yōu)先購買權(quán)的。優(yōu)先購買權(quán)是指在房屋出租的情況下，承租人有權(quán)優(yōu)先購買此房屋，還有就是房屋所有權(quán)為共有的情況下，共有產(chǎn)權(quán)人也有優(yōu)先購買權(quán)，如果房屋所有權(quán)人出售房屋時侵犯了他人的優(yōu)先購買權(quán)，那么享有優(yōu)先購買權(quán)的人可以向法院申請宣告買賣無效。
  
  　　5、單位集體違反規(guī)定買房。單位集體如企事業(yè)單位，機(jī)關(guān)團(tuán)隊等，購買城市私有房屋是違反規(guī)定的，如果有特殊需求要購買，那么需要政府的批準(zhǔn)才可以。違反規(guī)定的購買行為是無效的。
  
  　　6、交易過程有欺詐行為。城市私有房屋的買賣應(yīng)當(dāng)按照政府的相關(guān)規(guī)定，按照質(zhì)量來進(jìn)行定價，房管機(jī)關(guān)在同意后，交易才能生效，雙方不得反悔，應(yīng)當(dāng)按照合同的規(guī)定進(jìn)行交易，如果在房屋質(zhì)量或者其他方面存在欺詐行為的，那么購買者可以提出重新協(xié)商定價，如果協(xié)商未果，可以向法院提起訴訟。
  
  　　7、轉(zhuǎn)讓不得轉(zhuǎn)讓的地產(chǎn)。某些地產(chǎn)是法律規(guī)定不得轉(zhuǎn)讓的，轉(zhuǎn)讓此類地產(chǎn)就是屬于違法行為，自然也是無效的。
  
  　　房屋買賣合同簽訂的時候一定要注意保護(hù)自己的權(quán)益，避免上當(dāng)受騙，一定要在簽訂前再三確認(rèn)房屋的各種情況，檢查合同條款，避免無效合同的情況出現(xiàn)。

  查看全文↓ 2019-01-09 19:44:52

相關(guān)問題

• 問 在房屋買賣中，哪些合同是屬于無效合同？
  答

  出賣房屋的主體必須是該房屋的所有權(quán)人。非所有權(quán)人出賣他人房屋的，其買賣行為無效。房屋的產(chǎn)權(quán)為數(shù)人共有的，必須征得共有人同意才能出賣。出賣共有房屋時，須提交共有人同意的證明書。部分共有人未取得其他共有人同意，擅自出賣共有房屋的，其買賣行為也無效。

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• 問 房屋買賣合同可以代簽嗎，哪些房屋買賣合同是無效的？
  答

  合同是可以有效的 只要你默認(rèn)合同就可以了《民法通則》第六十六條：本人知道他人以本人名義實施民事行為而不作否認(rèn)表示的，視為同意。

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• 問 房屋買賣合同的有效期是多久，哪些房屋買賣合同無效？
  答

  1、房地產(chǎn)分離出賣，合同無效。由于房屋是建筑在土地上的，為土地的附著物，具有不可分離性，因此，房屋所有權(quán)通過買賣而轉(zhuǎn)讓時，該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)也必須同時轉(zhuǎn)讓。如果賣方將房地產(chǎn)和土地分別賣于不同的買方，或者出賣房屋時只轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)而不同時轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，買方可以提出這種買賣合同無效。2、產(chǎn)權(quán)主體有問題，合同無效。出賣房屋的主體必須是該房屋的所有權(quán)人。非所有權(quán)人出賣他人的房屋時，須提交共有人的同意證明書。部分共有人未取得其它共有人同意，擅自出賣共有房屋的，其買賣行為也無效。3、侵犯優(yōu)先購買權(quán)，合同無效。房屋所有人出賣共有房屋時，在同等條件下，共有人有優(yōu)先購買權(quán)。房屋所有人出賣出租房時，須提前3個月通知承租人，在同等條件下，承租有優(yōu)先購買權(quán)。房屋所有人出賣房屋時侵犯共有人、承租優(yōu)先購買權(quán)的，共有人、承租人可以請求法院宣告該房屋買賣無效。4、單位違反規(guī)定購房，合同無效。機(jī)關(guān)團(tuán)體、部隊、企事業(yè)單位不得購買或變相購買城市私有房屋。如因特殊需要必須購買，須經(jīng)縣以上民政部門批準(zhǔn)。5、價格上有欺詐行為，顯失公平，合同無效。買賣城市私有房屋，雙方應(yīng)當(dāng)本著按質(zhì)論價的原則，參照房屋所在地人民政府規(guī)定的私有房評價標(biāo)準(zhǔn)議定價格，于房屋所在地房管機(jī)關(guān)同意后才能成交。買賣合同生效后，雙方均不得因價格高低無故反悔，應(yīng)按合同議定的價款、期限和方式交付。但如果出賣人在房屋質(zhì)量問題上有欺詐、隱瞞行為或在成交后發(fā)現(xiàn)內(nèi)在質(zhì)量有問題的，買賣雙方可重新議定價格，協(xié)商不成的，可向法院起訴。6、非法轉(zhuǎn)讓，合同無效。

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• 問 房屋買賣合同無效的情形有哪些，如何解除房屋買賣合同
  答

  法律應(yīng)明確規(guī)定出賣人于出賣標(biāo)的物前負(fù)有將出賣意圖通知優(yōu)先購買權(quán)的義務(wù)，同時對優(yōu)先購買權(quán)行使期限予以明確規(guī)定。一般而言，該期限過長不利于交易迅速進(jìn)行和維護(hù)交易安全，也容易增加遭受情勢變更的機(jī)會；期限過短又不利于先買權(quán)人權(quán)衡利弊，不利于其利益的保護(hù)。將來立法可考慮依優(yōu)先購買權(quán)之標(biāo)的為動產(chǎn)或不動產(chǎn)而規(guī)定不同的行使期限，比如可規(guī)定不動產(chǎn)先買權(quán)人應(yīng)自收到通知之日起十日內(nèi)行使優(yōu)先購買權(quán)，動產(chǎn)先買權(quán)人應(yīng)自收到通知之日起五日內(nèi)行使優(yōu)先購買權(quán)。當(dāng)事人可以事先約定行使的具體期限，但不得少于前述法定期限。如果出賣人不履行通知義務(wù)，就將財產(chǎn)賣給了第三人或者出賣人履行了通知義務(wù)，但在先買權(quán)人行使權(quán)利期間內(nèi)，在先買權(quán)人尚未作出是否購買之意思表示之前就將財產(chǎn)出賣給第三人，先買權(quán)人應(yīng)當(dāng)享有向人民法院申請撤銷出賣人與第三人買賣關(guān)系的期間，即所謂的除斥期間，對于該期間，國外民法規(guī)定不一，有的5年，有的2年考慮到我國《合同法》第55條已規(guī)定對可撤銷合同的撤銷權(quán)，其除斥期間為一年，故將來立法可以規(guī)定行使優(yōu)先購買權(quán)的除斥期間為一年，自先買權(quán)人知道或者應(yīng)當(dāng)知道其先買權(quán)被侵害之日起計算，逾此期限，優(yōu)先購買權(quán)即歸于消滅。

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• 問 購房時，究竟哪些房屋買賣合同屬無效合同呢？
  答

  以下7種情況的合同是屬于無效的： 1、房地產(chǎn)分離出賣，合同無效，如果賣方將房產(chǎn)和土地分別賣于不同的買方，或者出賣房屋時只轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)而不同時轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，買方可以提出這種買賣合同無效。 2、房權(quán)未登記過戶，合同無效，房屋買賣合同的標(biāo)的物所有權(quán)的轉(zhuǎn)移以買賣雙方到房屋所在地的房管部門登記過戶為標(biāo)志，否則，房屋買賣合同不能生效，也就不能發(fā)生房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移的法律效果。即使房屋已實際交付也屬無效。故只要房屋沒有正式辦理登記過戶手續(xù)，即使賣方已收取了房價款，并將房屋交付買方使用，利害關(guān)系人仍可提出合同無效的主張。 3、產(chǎn)權(quán)主體有問題，合同無效，非所有權(quán)人出賣他人房屋的，其買賣行為無效。房屋的產(chǎn)權(quán)為數(shù)人共有的，必須征得共有人同意才能出賣。出賣共有房屋時，須提交共有人同意的證明書。部分共有人未取得其他共有人同意，擅自出賣共有房屋的，其買賣行為也無效。 4、侵犯優(yōu)先購買權(quán)，合同無效，房屋所有人出賣已租出房屋時，須提前3個月通知承租人，在同等條件下，承租人有優(yōu)先購買權(quán)。所謂“同等條件”，主要是指房價同等，還包括房價交付期限、方式同等等。房屋所有人出賣房屋時侵犯共有人、承租人優(yōu)先購買權(quán)的，共有人、承租人可以請求法院宣告該房屋買賣無效。 5、單位違反規(guī)定購房，合同無效，凡享受國家或企業(yè)事業(yè)單位補(bǔ)貼，廉價購買或建造的城市私有房屋，需要出賣時，只準(zhǔn)賣給原補(bǔ)貼單位或房管機(jī)關(guān)，否則也無效。 6、非法轉(zhuǎn)讓，合同無效，下列房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓（包括買賣）：1、以出讓方式取得土地使用權(quán)的，不符合轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)條件的；2、司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；3、依法收回土地使用權(quán)的；4、共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的；5、權(quán)屬有爭議的；6、未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的；7、法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。7、價格欺詐，顯失公平，合同可撤銷，買賣城市私有房屋，雙方應(yīng)當(dāng)本著按質(zhì)論價的原則，參照房屋所在地人民政府規(guī)定的私房評價標(biāo)準(zhǔn)議定價格，經(jīng)房屋所在地房管機(jī)關(guān)同意后才能成交。買賣合同生效后，雙方均不得因價格高低無故翻悔，應(yīng)按合同議定的價款、期限和方式交付。但如果出賣人在房屋質(zhì)量問題上有欺詐、隱瞞行為或在成交后發(fā)現(xiàn)內(nèi)在質(zhì)量問題的，買受人可要求同出賣人重新議定價格，協(xié)商不成的，可向法院起訴，或向仲裁機(jī)構(gòu)申請仲裁。

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