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• 148****6885

  確定房?jī)r(jià) 在二手房?jī)r(jià)格的測(cè)算上，主要看房屋本身的價(jià)值和周圍的環(huán)境因素。 房屋因素。房屋的實(shí)體因素可以參考一定的標(biāo)準(zhǔn)定價(jià)。房屋竣工后即進(jìn)人折舊期，以混合一等結(jié)構(gòu)房屋為例，其折舊期為50 年．每年折舊率為2 ％。另外，一般舊房的套型落后，使用不便，功能陳舊，這些方面是無(wú)法和新建商品房相比的。而朝向、樓層等自然狀況，也會(huì)對(duì)價(jià)格產(chǎn)生一些影響。 環(huán)境因素環(huán)境因素比較復(fù)雜，既有自然環(huán)境，又有社會(huì)環(huán)境；既有小環(huán)境，又有大環(huán)境在同一地段，舊房的小區(qū)環(huán)境難以和新建商品房類比。比如小區(qū)的平面布局、設(shè)施、綠化甚至房屋的外觀造型等，舊房都要打折扣再如社會(huì)環(huán)境，在同一土地級(jí)別地區(qū)，有的地區(qū)適合經(jīng)商，有的地區(qū)適合居住此外，該地區(qū)的居民結(jié)構(gòu)、文化氛圍、配套建設(shè)及中**區(qū)，都會(huì)對(duì)房屋價(jià)格產(chǎn)生較大影響。 心理因素。如果不是在價(jià)格上有大的誘惑力或其他考慮，人們一般不愿意買舊房如果舊房的價(jià)格同新房相差不大，買舊房就會(huì)有難以逾越的心理障礙，考慮到心理因素，二手房一般比同區(qū)域新建商品房單價(jià)便宜8%。 因此，如果以同地區(qū)商品房?jī)r(jià)格為基準(zhǔn)，來(lái)測(cè)算二手房的價(jià)格，首先應(yīng)確定考慮的因素和調(diào)整系數(shù)為（約數(shù)，僅供參考）:
  1.房屋因素
  （1） 折舊：每年一20%。
  （2） 戶型：“三小”戶型（小廳、小廚、小衛(wèi)）一10 % 。
  （3） 樓層：板樓2 、6 層一30 % , 7 層一5 % , 3 、4 層十30%, l 、5 層為基準(zhǔn)價(jià)；若是頂層一5 ％。
  （4） 朝向：無(wú)朝南外門窗一5 ％。 2環(huán)境因素
  （1）物業(yè)管理：無(wú)物業(yè)管理一5 ％。
  （2） 非獨(dú)立封閉小區(qū)：一5 ％。
  （3） 有省、市重點(diǎn)**小區(qū)：+ 5 ％。
  2.個(gè)別因素
  （1）磚木結(jié)構(gòu)：一2 ％。
  （2） 使用年限：每少5 年一1 %
  （3） 房屋質(zhì)量及裝修：5 ％。
  3.心理因素 二手房一般比同區(qū)域新建商品房單價(jià)便宜8 ％左右。 買方得到賣主報(bào)價(jià)時(shí)，也可以使用以下技巧判斷二手房的價(jià)格是否公道： ( l )到房地產(chǎn)交易中心了解現(xiàn)房、期房的價(jià)格。 ( 2 )通過(guò)房地產(chǎn)顧問(wèn)公司了解房?jī)r(jià)指數(shù)，通過(guò)房地產(chǎn)中介公司了解房屋價(jià)格行情。 ( 3 )貨比三家，詳細(xì)收集該地區(qū)的房屋資料，了解行情，爭(zhēng)取議價(jià)。
  二、 買房砍價(jià) 購(gòu)買二手房事先會(huì)有對(duì)房?jī)r(jià)的心理預(yù)期，如果認(rèn)為賣方要價(jià)過(guò)高，則需要砍價(jià)。 知己知彼，方能找到對(duì)方弱點(diǎn)。舊房由于長(zhǎng)年磨損，質(zhì)量下降，其價(jià)格很難得到準(zhǔn)確估計(jì)。要想在砍價(jià)時(shí)居于有利地位，購(gòu)買者應(yīng)事先充分了解房子的詳細(xì)情況，摸清弱點(diǎn)。比如，弄清楚該房上市多久，賣出去的原因，多少人出過(guò)價(jià)，出價(jià)多少，賣主有什么附加條件，付款方式如何，是否為分期付款二**好能弄清賣主賣房的原因，必賣的期限，賣房款的用處以及當(dāng)年買進(jìn)房屋時(shí)的真實(shí)價(jià)格。掌握上述信息，就可以酌情提出殺價(jià)的理由來(lái)。 砍價(jià)時(shí)，要有根有據(jù)地暴露舊住宅的各種不足之處，如環(huán)境差、設(shè)備老化等，迫使賣主降價(jià)。對(duì)于長(zhǎng)期上市仍不能賣出的舊住宅，應(yīng)正告其房主賣價(jià)太高，打擊房主的自信心。 如果了解到賣主**后的必賣日期，可使用拖延戰(zhàn)術(shù)，一邊討價(jià)還價(jià)，一邊拖延時(shí)間，等接近必賣期時(shí)，利用賣主的急售心理，伺機(jī)殺價(jià)購(gòu)買。也可以讓自己的熟人出面，通過(guò)交情，探聽(tīng)賣主所能接受的底價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。 為了使自己居于主動(dòng)地位，砍價(jià)時(shí)要多聽(tīng)少講，特別是不能輕易開(kāi)口應(yīng)價(jià)，要堅(jiān)持不到**后關(guān)頭不應(yīng)價(jià)的原則。 如果是直接和賣主交易，為了解除賣主的防備心理，殺價(jià)時(shí)**好坦率地告訴賣主買房的目的是自用，而不是為他人代買，這樣可以防止賣主怕房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人插手牟利而故意拒不讓價(jià)。 總之，買房砍價(jià)既要精明，又要合理。
  三、 簽訂房屋買賣合同 房屋買賣合同是購(gòu)買二手房的憑據(jù)，下面以買方委托中介參與購(gòu)房為例介紹所涉及的合同 1 ．買方與中介方簽訂的居間合同買方尋求中介的目的是尋找到合適的房源，然后與賣主達(dá)成買賣房屋的協(xié)議。中介所起的作用是媒人的作用，**終是否成交，還需要買賣雙方的協(xié)商一致才行為此，買方與中介方簽訂的合同為居間合同。按照《 合同法 》 的規(guī)定，買賣雙方的協(xié)議達(dá)成以后，中介方的任務(wù)即告完成，買方要向中介方支付居間費(fèi)，如果買賣雙方的購(gòu)房協(xié)議沒(méi)有成立，則中介方無(wú)權(quán)要求買方支付居間介紹費(fèi)，但是在中介方居間的過(guò)程中付出的必要費(fèi)用，還是可以要求買方來(lái)支付的 2 ．買方與賣方簽訂的房屋買賣合同。這可謂是買賣雙方**重要的一份合同，買賣雙方的具體權(quán)利與義務(wù)，都應(yīng)在這份合同中體現(xiàn)出來(lái)。因此，買賣雙方在簽訂此協(xié)議之前，要進(jìn)行充分的協(xié)商，條款盡量詳細(xì)、具體、明確，以便于合同能夠具有可操作性。此合同一般應(yīng)包括以下主要條款： ( l )買賣雙方的姓名、住所、聯(lián)系為一法 ( 2 )明確寫清房屋的基本情況，包括房屋位置、性質(zhì)、面積、結(jié)構(gòu)、格局、裝修、設(shè)施設(shè)備、有無(wú)抵押、共有人是否同意出售等。 ( 3 )涉及價(jià)款的問(wèn)題。在合同中寫明總房?jī)r(jià)，注明是一次勝付款、分期付款還是申請(qǐng)貸款，寫清付款的時(shí)間，約定付款條件 。 ( 4 )寫明交房時(shí)間、條件、辦理相關(guān)手續(xù)的過(guò)程及費(fèi)用，注意明確房屋交接時(shí)應(yīng)保持的狀態(tài)。 ( 5 )違約責(zé)任明確出現(xiàn)何種情況時(shí)即視為違約．違約金、定金、賠償金的計(jì)算與給付產(chǎn)生糾紛協(xié)商不成時(shí)如何解決爭(zhēng)議（仲裁、訴訟等）。 ( 6 )寫明合同生效、中止、終止或解除條款。 ( 7 )在合同中約定變更與轉(zhuǎn)讓的條件或不能進(jìn)行變更、轉(zhuǎn)讓的禁止條款。 3 ．買方與中介方簽訂的委托代理合同一般來(lái)講，基于中介方的專業(yè)水平和經(jīng)驗(yàn)，買方都會(huì)將產(chǎn)權(quán)過(guò)戶和物業(yè)交接等事項(xiàng)委托給中介力、理，買方圖個(gè)省心，當(dāng)然買方會(huì)支付中介方一筆委托代理費(fèi)用，雙方就此可簽訂委托代理合同。 4 ．擔(dān)保合同。為了保證產(chǎn)權(quán)的安全過(guò)戶和物業(yè)的安全交接，買方可要求中介提供擔(dān)保，雙方可訂立專門的擔(dān)保合同。 其實(shí)，正常的二手房交易中，上述四種合同都簽訂的情況是很少見(jiàn)的大部分情況是，有一份買賣雙方的房屋買賣合同；有一份買方、賣方、中介方三方簽訂的居間中保合同，居間中保合同的內(nèi)容可將上述委托代理合同、居間合同、擔(dān)保合同的內(nèi)容包括進(jìn)去。 當(dāng)然買賣雙方還可以隨時(shí)訂立補(bǔ)充協(xié)議來(lái)對(duì)上述合同內(nèi)容進(jìn)行補(bǔ)充。
  四、 房屋買賣合同中的細(xì)節(jié)提示 由于合同簽訂不規(guī)范而引起的事后糾紛不斷發(fā)生，其實(shí)這許許多多的糾紛只要在簽訂合同時(shí)稍加注意，大多能事先避免所以，僅僅知道二手房買賣合同的應(yīng)有條款項(xiàng)目還不夠，對(duì)各項(xiàng)目下細(xì)節(jié)的了解更是多多益善。在簽訂二手房買賣合同時(shí)，只要留心以下細(xì)節(jié)，就能讓你有更多的安全保證。
  1. 房屋的具體情況 目前在市面上出售的二手房，由于大部分年代比較久，有時(shí)會(huì)出現(xiàn)所售房屋實(shí)際面積與產(chǎn)權(quán)證上注明的面積不符的現(xiàn)象。導(dǎo)致這種現(xiàn)象發(fā)生的原因很多，比如當(dāng)時(shí)測(cè)繪的誤差、某些贈(zèng)送面積等。所以，出售房屋的面積應(yīng)以現(xiàn)在的產(chǎn)權(quán)證上注明的為準(zhǔn)，其他面積不計(jì)在內(nèi)。
  2. 屋內(nèi)設(shè)施的交驗(yàn)細(xì)節(jié) 買房時(shí)有時(shí)會(huì)出現(xiàn)這種情況：在簽訂買賣合同時(shí)，業(yè)主常?？陬^向客戶保證，屋內(nèi)裝修的鋁合金門窗、地板、空調(diào)以及柜子、熱水器等可以全部贈(zèng)送。而到實(shí)際交房時(shí)，客戶卻發(fā)現(xiàn)門窗被卸、地板被撬，屋內(nèi)一片狼藉，業(yè)主承諾的空調(diào)、熱水器更是不見(jiàn)蹤影，或是業(yè)主要求折價(jià)賣與客戶。其實(shí)這種糾紛的發(fā)生完全可以避免，不管是屋內(nèi)裝修還是家用電器，不論業(yè)主怎樣口頭承諾，買房時(shí)必須白紙黑字在合同中加以注明。
  3. 付款方式 在合同簽訂過(guò)程中，付款方式是必須要重點(diǎn)注意的一項(xiàng)要素。在付款方式的選擇上可以標(biāo)明：在簽訂合同時(shí)，客戶即支付相當(dāng)于房?jī)r(jià)款百分之多少的定金給業(yè)主或中介公司；在買賣雙方直接交易的情況下，可注明在辦理立契過(guò)戶當(dāng)天，客戶支付給業(yè)主百分之多少的房款（已付定金轉(zhuǎn)為房款）；若通過(guò)中介公司交易，則可注明在辦理立契過(guò)戶手續(xù)前幾個(gè)工作日，客戶支付全部房款（已付定金轉(zhuǎn)為房款）給中介公司，中介公司于過(guò)戶后第幾個(gè)工作日支付房款給業(yè)主。 另外，**好有一小部分剩余款項(xiàng)的支付能放在物業(yè)交驗(yàn)之后的幾個(gè)工作日內(nèi)進(jìn)行。在買房過(guò)程中要選擇資信較好的大型品牌中介公司，這樣能比較有效地規(guī)范買賣雙方的行為。
  4. 交房時(shí)間 房屋交驗(yàn)在二手房買賣中是個(gè)不可忽視的環(huán)節(jié)，因此在合同簽訂時(shí)，應(yīng)當(dāng)注明房屋交驗(yàn)的時(shí)間是在過(guò)戶后第幾個(gè)工作日．或是雙方約定的其他時(shí)間；房屋交驗(yàn)前產(chǎn)生的費(fèi)用及房屋交驗(yàn)時(shí)產(chǎn)生的費(fèi)用由誰(shuí)承擔(dān)；另外雙方的其他約定也需在合同中注明。
  5. 居間中保 為了省心、安全，許多客戶會(huì)選擇通過(guò)房產(chǎn)中介公司來(lái)代辦過(guò)戶手續(xù)。中介公司除代辦過(guò)戶業(yè)務(wù)外，還推出居間中保服務(wù)所謂中保就是作為中間人能保證雙方交易成功，即保證成功交易后買方能得到?jīng)]有產(chǎn)權(quán)糾紛的房產(chǎn)證明，賣方能得到全部交易房款房屋買賣如果是通過(guò)中介公司進(jìn)行的，那么在居間中保合同中除了需標(biāo)明中介公司的權(quán)利外，還必須標(biāo)明中介公司承擔(dān)的責(zé)任與義務(wù)，如過(guò)戶后第幾個(gè)工作日交付房款，款項(xiàng)交付方式．相關(guān)稅費(fèi)等。
  6. 違約責(zé)任 **后，在合同中要標(biāo)明各方的責(zé)任與義務(wù)，這樣有利于避免糾紛的發(fā)生，如違約責(zé)任、違約金款項(xiàng)、逾期付款責(zé)任、滯納金款項(xiàng)及其他違約情況的處理。

  查看全文↓ 2019-01-08 08:19:06
• 132****6724

  購(gòu)買二手房注意事項(xiàng)：
  1、房屋產(chǎn)權(quán)是否明晰：有些房屋有好多個(gè)共有人，如有繼承人共有的、有家庭共有的、還有夫妻共有的，對(duì)此買受人應(yīng)當(dāng)和全部共有人簽訂房屋買賣合同。如果只是部分共有人擅自處分共有財(cái)產(chǎn)，買受人與其簽訂的買賣合同未在其他共有人同意的情況下一般是無(wú)效的。
  2、土地情況是否清晰。二手房中買受人應(yīng)注意土地的使用性質(zhì)，看是劃撥還是出讓，劃撥的土地一般是無(wú)償使用，政府可無(wú)償收回，出讓是房主已繳納了土地出讓金，買受人對(duì)房屋享有較完整的權(quán)利;還應(yīng)注意土地的使用年限，如果一個(gè)房屋的土地使用權(quán)僅有40年，房主已使用十來(lái)年，對(duì)于買受人來(lái)說(shuō)是否還應(yīng)該按同地段土地使用權(quán)為70年商品房的價(jià)格來(lái)衡量時(shí)，就有點(diǎn)不劃算。
  3、交易房屋是否在租。有些二手房在轉(zhuǎn)讓時(shí)，存在物上負(fù)擔(dān)，即還被別人租賃。如果買受人只看房產(chǎn)證，只注重過(guò)戶手續(xù)，而不注意是否存在租賃時(shí)，買受人極有可能得到一個(gè)不能及時(shí)入住的或使用的房產(chǎn)。因?yàn)槲覈?guó)包括大部分國(guó)家均認(rèn)可“買賣不破租賃”，也就是說(shuō)房屋買賣合同不能對(duì)抗在先成立的租賃合同。這一點(diǎn)在實(shí)際中被很多買受人及中介公司忽視，也被許多出賣人利用從而引起較多糾紛。
  4、房屋手續(xù)是否齊全。房產(chǎn)證是證明房主對(duì)房屋享有所有權(quán)的惟一憑證，沒(méi)有房產(chǎn)證的房屋交易時(shí)對(duì)買受人來(lái)說(shuō)有得不到房屋的極大風(fēng)險(xiǎn)。房主可能有房產(chǎn)證而將其抵押或轉(zhuǎn)賣，即使現(xiàn)在沒(méi)有將來(lái)辦理取得后，房主還可以抵押和轉(zhuǎn)賣。所以**好選擇有房產(chǎn)證的房屋進(jìn)行交易。
  5、福利房屋是否合法。房改房、安居工程、經(jīng)濟(jì)適用房本身是一種福利性質(zhì)的政策性住房，在轉(zhuǎn)讓時(shí)有一定限制，而且這些房屋在土地性質(zhì)、房屋所有權(quán)范圍上有一定的國(guó)家規(guī)定，買受人購(gòu)買時(shí)要避免買賣合同與國(guó)家法律沖突。
  6、物管費(fèi)用是否拖欠。有些房主在轉(zhuǎn)讓房屋時(shí)，其物業(yè)管理費(fèi)，電費(fèi)以及三氣(天然氣、暖氣、煤氣)費(fèi)用長(zhǎng)期拖欠，且已欠下數(shù)目不小的費(fèi)用，買受人不知情購(gòu)買了此房屋，所有費(fèi)用買受人有可能要全部承擔(dān)。
  7、市政規(guī)劃是否影響。有些房主出售二手房可能是已了解該房屋在5到10年左右要面臨拆遷，或者房屋附近要建高層住宅，可能影響采光、價(jià)格等市政規(guī)劃情況，才急于出售，作為買受人在購(gòu)買時(shí)應(yīng)全面了解詳細(xì)情況。

  查看全文↓ 2019-01-08 08:18:55
• 148****4112

  　二手房交付時(shí)應(yīng)注意的主要事項(xiàng)總結(jié)如下：
  　　一、二手房設(shè)施設(shè)備清點(diǎn)
  　　由于二手房一般都被原房東裝修和使用過(guò)，在二手房出售時(shí)對(duì)裝修和一些設(shè)備設(shè)施通常都是贈(zèng)送的，因此，二手房買房人在簽訂房屋買賣合同時(shí)，就應(yīng)將設(shè)備設(shè)施的品牌、成色以及能否正常使用予以明確寫明，二手房交接房屋時(shí)按照合同約定進(jìn)行清點(diǎn)、驗(yàn)收。這些設(shè)備設(shè)施一般有：空調(diào)、灶具、抽油煙機(jī)、熱水器、燈具等。
  　　二、水、電、煤氣、天然氣的清點(diǎn)及過(guò)戶
  　　雙方應(yīng)一同來(lái)到自來(lái)水公司、電力公司、煤氣公司、天然氣公司的營(yíng)業(yè)網(wǎng)點(diǎn)辦理相應(yīng)的過(guò)戶手續(xù)，并向工作人員詢問(wèn)原房東有無(wú)欠費(fèi)情況。如有欠費(fèi)，二手房買房人則有權(quán)要求原房東補(bǔ)交費(fèi)用。然后，雙方再根據(jù)**后一期繳費(fèi)單據(jù)上載明的數(shù)字和房屋表具上的差額，根據(jù)單價(jià)進(jìn)行結(jié)算。作為二手房買房人，要特別注意在辦理過(guò)戶手續(xù)時(shí)一定要向工作人員詢問(wèn)原房東的欠費(fèi)情況，這些欠費(fèi)可能是原房東以前拖欠的費(fèi)用及滯納金(滯納金一般按照日千分之三計(jì)算，累積起來(lái)就相當(dāng)高了)。
  　　三、有線電視、數(shù)字電視、電話、寬帶的過(guò)戶
  　　二手房買賣雙方應(yīng)一同來(lái)到有線電視公司、電信或網(wǎng)通的營(yíng)業(yè)網(wǎng)點(diǎn)辦理過(guò)戶手續(xù)，同時(shí)，二手房買房人也要特別注意詢問(wèn)工作人員原房東有無(wú)拖欠費(fèi)用的情況。
  　　四、物業(yè)服務(wù)費(fèi)、公共維修基金、取暖費(fèi)結(jié)清
  　　二手房買賣雙方應(yīng)一同來(lái)到物業(yè)公司辦理物業(yè)和公共維修基金更名手續(xù)，同時(shí)辦理物業(yè)費(fèi)用繳納的交接，要注意詢問(wèn)物業(yè)人員看原房東是否拖欠物業(yè)費(fèi)及取暖費(fèi)。
  　　五、戶口遷移
  　　二手房買賣雙方應(yīng)一同來(lái)到房屋所在地的派出所，詢問(wèn)房屋內(nèi)的戶口情況，原房東應(yīng)將戶口全部遷出，如仍有戶口，買房人可要求原房東遷出，若其拒絕辦理，可追究其違約責(zé)任。
  　　六、清點(diǎn)二手房鑰匙
  　　二手房原房東交給下家的鑰匙包括：二手房房間鑰匙、單元大門鑰匙、防盜門鑰匙、地下室或小房鑰匙、信箱鑰匙等。
  　　七、結(jié)清二手房尾款
  　　以上六項(xiàng)均二手房過(guò)戶及結(jié)算完畢后，將房屋買賣合同約定的尾款在扣除下家代原房東支付的費(fèi)用后，余額為下家實(shí)際應(yīng)支付的款項(xiàng)。上加收款后應(yīng)出具收條并注明“全部房款已結(jié)清”字樣。
  　　八、簽署《房屋交接書》
  　　《房屋交接書》應(yīng)將上述7各方面的內(nèi)容以文字的形式固定下來(lái)，雙方簽字、捺手印，一式兩份，雙方各執(zhí)一份。
  　　簽署《房屋交接書》的法律意義在于證明原房東將符合合同約定的房屋交付給買房人，交房的時(shí)間點(diǎn)也就是簽署《房屋交接書》的時(shí)間點(diǎn)。如果不簽，二手房買賣雙方將來(lái)可能會(huì)對(duì)何時(shí)才算是交房時(shí)間產(chǎn)生爭(zhēng)議，進(jìn)而影響到雙方違約責(zé)任的承擔(dān)。如果在還沒(méi)有辦理完上述7個(gè)方面的手續(xù)就簽署，則意味著買房人未驗(yàn)收就已經(jīng)認(rèn)可房屋符合合同約定。因此，簽署《房屋交接書》是二手房交房手續(xù)的**后一道程序，不能先簽署再驗(yàn)收。如果在對(duì)房屋驗(yàn)收時(shí)發(fā)現(xiàn)某些方面不符合合同的約定，應(yīng)將問(wèn)題寫在二手房房屋交接書上面，予以注明、說(shuō)明，為將來(lái)追究二手房原房東的責(zé)任做好證據(jù)上的準(zhǔn)備。

  查看全文↓ 2019-01-08 08:18:49
• 158****6751

  （一）查明產(chǎn)權(quán)狀況，**為重要。即認(rèn)真審查房屋產(chǎn)權(quán)的完整性、可靠性。
  1、第一步是要賣方提供產(chǎn)權(quán)證書、身份證件、資格證件以及其他證件；
  2、第二步應(yīng)向有關(guān)房產(chǎn)管理部門查驗(yàn)所購(gòu)房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的來(lái)源和產(chǎn)權(quán)記錄，包括房主、檔案文號(hào)、登記日期、成交價(jià)格等；
  3、第三步要查驗(yàn)房屋有無(wú)債務(wù)負(fù)擔(dān)；
  4、另外，購(gòu)房者還需了解所購(gòu)房有無(wú)抵押、是否被法院查封，以及與人共享等，產(chǎn)權(quán)不明確、有糾紛的一定不能購(gòu)買。
  （二）如通過(guò)中介找房，一定要會(huì)選擇。
  一定要找正規(guī)的中介公司，像我愛(ài)我家、鏈家等，這些問(wèn)題一般不大。選了中介公司也要選人，畢竟大的中介公司也有服務(wù)不好的，小的中介公司也有服務(wù)好的。找中介看房的時(shí)候記得要張?zhí)苑靠?，因?yàn)槟憧梢詰{借淘房卡在對(duì)中介的服務(wù)進(jìn)行評(píng)價(jià)，所以敢給你淘房卡的中介一般質(zhì)量都還不錯(cuò)。
  （三）建議大家在買二手房過(guò)程當(dāng)中雙方見(jiàn)面。
  現(xiàn)在二手房市場(chǎng)有很多不規(guī)范的行為吃差價(jià)的行為，很多買房人面對(duì)的時(shí)候只是房屋的中介公司，對(duì)房屋的具體狀況不清楚，也沒(méi)有見(jiàn)到真正的業(yè)主和賣家，這過(guò)程中就會(huì)發(fā)生比較大的價(jià)差。

  查看全文↓ 2019-01-08 08:18:40
• 141****2814

  房子情況：
  首先要了解清楚房子的產(chǎn)權(quán)情況，70年，50年還是40年；商品房、經(jīng)濟(jì)適用房、商住兩用等。如果是商住房，不限購(gòu)，物業(yè)費(fèi)一般會(huì)高一些；如果是經(jīng)適房，還得繳納土地轉(zhuǎn)讓金。
  房子是否滿五年，如果從房主上一次購(gòu)買這個(gè)房子到他出售時(shí)還不滿五年的話，購(gòu)房人還需要承擔(dān)額外的稅費(fèi)。
  如果是頂層的房子，要仔細(xì)看看房頂墻皮有沒(méi)有漏水后修補(bǔ)過(guò)的痕跡，一般房主和中介都會(huì)告訴你“我們這兒從來(lái)不漏雨”，不要信，自己看，網(wǎng)上搜情報(bào)……
  和房主及物業(yè)了解清楚，是否市政水電，有的小區(qū)不用市政水，用的自挖井，水質(zhì)有可能不過(guò)關(guān)，這個(gè)情況也是我親自經(jīng)歷過(guò)的，直到見(jiàn)了房主要簽約了，他們都說(shuō)是市政水，但是上該小區(qū)業(yè)主論壇和業(yè)主QQ群里問(wèn)過(guò)，大家一致說(shuō)這個(gè)小區(qū)不是市政水。
  房子的質(zhì)量，這個(gè)如果實(shí)地看不好看出來(lái)的話，要上網(wǎng)查一下這個(gè)小區(qū)房子的口碑，比如我在之前留意過(guò)某小區(qū)的房子之后在網(wǎng)上一查，發(fā)現(xiàn)業(yè)主論壇上有很多人說(shuō)這里的房子隔音很差，隔壁開(kāi)個(gè)電視機(jī)都能聽(tīng)到。
  周邊情況：
  特別注意一下小區(qū)周邊環(huán)境，樓周圍有沒(méi)有高壓電塔、加油站等高輻射和較危險(xiǎn)的公共設(shè)施；如果樓是臨路、臨鐵道（城鐵）的，還要注意噪音問(wèn)題；另外小區(qū)四周都要看一下，是不是有垃圾站、貨運(yùn)站什么的，有可能會(huì)夜間卸貨擾民。
  小區(qū)是否有富裕的停車位，有不少老小區(qū)沒(méi)有地下車庫(kù)，且地上停車位也比較少，很可能都沒(méi)有可供出租的車位，每天停車需要打游擊就有點(diǎn)兒鬧心了。
  小區(qū)的安保情況，比如大門口是否可以隨意進(jìn)人，單元門有沒(méi)有門禁等?？梢栽诰W(wǎng)上搜一下該小區(qū)的安全狀況，比如是否發(fā)生過(guò)重大盜竊、兇殺案件什么的……
  周邊交通狀況，必經(jīng)之路是不是每天都很堵，比如北京的天通苑一帶。
  醫(yī)院、**、超市等生活配套設(shè)施有沒(méi)有。
  簽合同階段
  查看房產(chǎn)證、契稅票，看清產(chǎn)權(quán)性質(zhì)、面積、建筑年代、交稅時(shí)間、房子是否還在抵押等。向房主詳細(xì)詢問(wèn)房子的情況，為什么要出售房子。確認(rèn)中介復(fù)印了房主的房產(chǎn)證及身份證。
  確定自己是否有購(gòu)房資質(zhì)。比如在北京，沒(méi)有北京市戶口的話，就要連續(xù)5年在北京完稅（不可中斷）且名下無(wú)房。購(gòu)房人資質(zhì)審核通過(guò)，房子才能在建委做網(wǎng)簽。
  明確付款方式，全款還是貸款。如果是貸款的話，要明確**支付方式。如果房主的房子需要你的**來(lái)還清銀行貸款的話，你的**是不走資金監(jiān)管的，等于你會(huì)直接把**（或一部分）給房主讓他先去還貸款，換完貸款，房子解抵押了，才可以繼續(xù)用該房作抵押申請(qǐng)貸款。這時(shí)候要注意在合同上明確寫出**的支付方式，用途，如果是用來(lái)給房主還貸，可以和房主一起去還貸款的銀行辦理還款手續(xù)。留好中介給的一式三份的收據(jù)。
  確定自己的貸款方式、貸款資質(zhì)和額度。辦商業(yè)貸款的話，一般銀行會(huì)查你的征信記錄、要看你收入證明、工資流水、學(xué)歷等資料，來(lái)確定你的貸款數(shù)額和利率，首套房一般利率會(huì)下浮，但你的征信記錄如果不好，利率還有可能上浮或者銀行干脆拒絕批貸。收入證明也會(huì)影響到貸款額度，一般是要求每月稅后收入是還款數(shù)的兩倍，只要收入證明能開(kāi)到2倍就行，工資流水差一些沒(méi)太大關(guān)系。
  和房主商定后確定**遲過(guò)戶日期，過(guò)戶后什么時(shí)候做物業(yè)交割給鑰匙，多少天之內(nèi)遷走戶口，房子內(nèi)都留下什么東西。這些都要明確寫在合同上，如果中介給的合同上，以上重要問(wèn)題有沒(méi)有寫清的，一定要求中介在補(bǔ)充協(xié)議里加上。上面的幾個(gè)問(wèn)題都是容易產(chǎn)生糾紛的，為了避免日后扯皮，必須提前寫在合同里。。
  （一）設(shè)施設(shè)備細(xì)清點(diǎn) 如果購(gòu)買二手房被上家裝修和使用過(guò)，在出售時(shí)，雙方已約定某些裝修和設(shè)備是包含在總房款之內(nèi)的。那么，在簽訂房地產(chǎn)買賣合同時(shí)，就應(yīng)當(dāng)將這些設(shè)施設(shè)備的品牌、型號(hào)、成色、數(shù)量，以及能否正常使用等細(xì)節(jié)標(biāo)識(shí)清楚。交房時(shí)，買家可嚴(yán)格…

  查看全文↓ 2019-01-08 08:18:35

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) 二手房選房時(shí)有什么細(xì)節(jié)需要注意的？
  答

  買二手房注意事項(xiàng)一、產(chǎn)權(quán)是否可靠：需注意產(chǎn)權(quán)證上的名字與房主是否一致，產(chǎn)權(quán)的性質(zhì)和內(nèi)容，包括面積、地址及標(biāo)準(zhǔn)價(jià)房的分配比例。同時(shí)，還要驗(yàn)看正本、查詢產(chǎn)權(quán)證的真實(shí)性。此外，還要知曉二手房是成本價(jià)房還是標(biāo)準(zhǔn)價(jià)房或者是經(jīng)濟(jì)適用房，產(chǎn)權(quán)性質(zhì)的不同牽涉到成交過(guò)程的復(fù)雜程度，也牽涉到買房收益的分配問(wèn)題，**終影響到二手房買賣合同的簽訂。二、原單位是否允許轉(zhuǎn)賣：需確認(rèn)原單位是否同意出讓及與原產(chǎn)權(quán)單位確認(rèn)利益的分配辦法，標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買的公房出讓是存在按成本價(jià)補(bǔ)足費(fèi)用或者與原單位按比例分成的問(wèn)題，買主應(yīng)當(dāng)對(duì)此有所了解。此外，軍產(chǎn)、院產(chǎn)、校產(chǎn)的公房一般與本單位的辦公場(chǎng)所在一個(gè)大院里，上述單位一般被列為特殊單位，這種公房單位沒(méi)有同意之前，不可能取得上市資格。三、是否有私搭私建部分：需注意是否占用公共空間，是否有改動(dòng)過(guò)房屋的內(nèi)部結(jié)構(gòu)，是否有牽涉到面積計(jì)算的結(jié)構(gòu)改動(dòng)，在購(gòu)買時(shí)應(yīng)該將這些因素考慮到，并將額外增加的面積刨除在房?jī)r(jià)計(jì)算之外，當(dāng)然了，這需要和房主具體協(xié)商了。

  全部5個(gè)回答>
• 問(wèn) ??二手房選房時(shí)有哪些細(xì)節(jié)需要注意的？
  答

  1.要看格局。購(gòu)買房屋**好是看空房子。因?yàn)榭辗孔記](méi)有裝修遮擋，也沒(méi)有家具、家電等物品的掩飾，可以清晰地看到整個(gè)房子的格局。如果客廳的門直接面對(duì)臥室，則私密性比較差。好格局的房子應(yīng)該有效地把各種功能區(qū)分開(kāi)來(lái)，如宴客功能、休息功能等。2.多看墻角。查看墻面是否平整或潮濕、龜裂，可以幫助購(gòu)房者了解是否有滲水的情況。而墻角相對(duì)于墻面來(lái)說(shuō)更為重要。墻角是承接上下左右結(jié)構(gòu)力量的，如發(fā)生地震，墻角的承重力是關(guān)鍵，而墻角嚴(yán)重裂縫時(shí)，漏水的問(wèn)題也會(huì)隨時(shí)出現(xiàn)。3.不看裝修看做工。好的裝修都會(huì)讓人眼睛一亮，但高明的裝修卻可以把龜裂的墻角、發(fā)霉、漏水等毛病一一遮掩。因此買房子的時(shí)候，購(gòu)房者必須要注意房屋的做工，尤其是墻角、窗沿、天花板的收邊工序是否細(xì)致，而這些地方往往容易被忽視。如果發(fā)生問(wèn)題，對(duì)這些細(xì)小處進(jìn)行修繕是件很麻煩的事，挑出這些小毛病，可以增加和業(yè)主討價(jià)還價(jià)的籌碼。一般來(lái)講，裝修新但做工很粗糙的房子，很有可能是投資客買來(lái)的房源，其目的是低買高賣賺取差價(jià)，對(duì)這類房源要多加注意。4.采光通風(fēng)很重要。應(yīng)注意房子的通風(fēng)狀況是否良好，房屋是否有潮濕、霉味，采光是否良好。檢查一下房屋的窗戶有無(wú)對(duì)著別家的排氣孔。5.仔細(xì)看屋頂?？赐昕蛷d的地板、浴廁的瓷磚、廚房，購(gòu)房者還要看看燈飾的路線，看一下天花板是否有水漬，或是漆色不均勻的現(xiàn)象。如果有，表示可能存在漏水。如果可能，帶上螺絲刀，卸下燈具，打上手電筒，看一下吊頂里屋子四角是否有油漆脫落、漏水等。6.滲漏要細(xì)查。廚房、衛(wèi)生間、陽(yáng)臺(tái)的頂部和管道接口這些地方往往是滲漏問(wèn)題的高發(fā)區(qū)，對(duì)這些地區(qū)在看房注意事項(xiàng)中是必須要重點(diǎn)查看的。墻角是否有發(fā)黃的痕跡和墻面石灰是否有較大面積的變色、起泡、脫皮、掉灰，這些都是滲漏的跡象。選擇頂樓的購(gòu)買者，應(yīng)仔細(xì)觀察頂層是否有裂縫，選擇底樓的購(gòu)房者尖注意檢查房屋的地面滲水情況，要仔細(xì)檢查房屋墻角是否有變色、起泡的痕跡。若有，這表明該房地面嚴(yán)重潮濕，必須改造。再觀察地面水泥的顏色是否比層外地面的顏色重，有無(wú)陰冷的感覺(jué)，通風(fēng)條件如何，也可用硬物敲擊地面，檢查其是否堅(jiān)實(shí)。房屋頂層和衛(wèi)生間管道出入口的滲漏，以及底樓地面的潮濕是目前較為普遍的質(zhì)量問(wèn)題，雖不危及安全，但十分惱人，不得不查。7.水要看熱的。如果要想知道水管是否漏過(guò)水，可以看水管周圍有沒(méi)有水垢、水有無(wú)泛黃。檢驗(yàn)浴缸時(shí)要先打開(kāi)水龍頭，看流水是否通暢，等到蓄滿水后再放水，看看排水系統(tǒng)是否正常。沒(méi)有熱水的房子一般有兩種情況：一是房子已經(jīng)很久都沒(méi)人住了，二是房子可能賣了很久都沒(méi)賣出去。8.看樓型與住宅結(jié)構(gòu)。住宅的結(jié)構(gòu)形式以其承重結(jié)構(gòu)所用的材料來(lái)劃分，一般可以分為：磚混結(jié)構(gòu)、磚木結(jié)構(gòu)和鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)。三種形式情況如下：（1）磚混結(jié)構(gòu)住宅。磚混結(jié)構(gòu)是指建筑物中豎向承重結(jié)構(gòu)的墻采用磚或砌塊砌筑，柱、梁、樓板、屋面板、桁架析架等采用鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)。通俗地講，磚混結(jié)構(gòu)是以部分鋼筋混凝土和部分磚墻承重的結(jié)構(gòu)。（2）磚木結(jié)構(gòu)住宅。磚木結(jié)構(gòu)住宅是指建筑物中承重結(jié)構(gòu)的墻、柱采用磚砌筑或砌塊砌筑，樓板、屋架用木結(jié)構(gòu)而共同構(gòu)筑成的房屋，老北京俗稱“掛板樓”。（3）鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)住宅。鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)住宅是指房屋的主要承重結(jié)構(gòu)如柱、梁、板、屋蓋用鋼筋混凝土制作，墻用磚或其他材料填充。這種結(jié)構(gòu)抗震性能好，整體性強(qiáng)，抗腐蝕、耐火能力強(qiáng)，經(jīng)久耐用。9.不看電梯看樓梯。新建商品房大都是電梯房，電梯的功能固然重要，樓梯也不容忽視?？匆幌率欠裼凶〖业亩逊e物、消防通路是否通暢。10.了解詳情問(wèn)保安?？梢院托^(qū)管理員或保安聊天。因?yàn)樗麄兪?*了解小區(qū)基本狀況的，有時(shí)他們比業(yè)主更能客觀、準(zhǔn)確地告知買家房屋的相關(guān)情況。從他們口中獲得所需的信息，有時(shí)還能成為買房與否的決定性因素。買房對(duì)于普通百姓來(lái)說(shuō)是一件大事，因?yàn)樗赡芤F其一生的積蓄，更可能將還貸作為大半生的奮斗目標(biāo)。大家在買房前一定要去親自考察一下，所以很多看房注意事項(xiàng)都必須了解清楚。

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• 問(wèn) 買二手房付款時(shí)有什么需要注意的？
  答

  買房是大事，很多人買房到了交錢這一環(huán)節(jié)便有了疑惑，不太了解買房付款方式以及付款流程?？戳讼旅娴闹R(shí)，一定會(huì)大徹大悟。一次性付款①看房：買方看房、交易雙方初步交談價(jià)格、付款方式、交房日期等事項(xiàng)，雙方所產(chǎn)生的費(fèi)用由交易雙方支付；②查檔：買賣雙方拿好房產(chǎn)證原件或者按揭合同原件到國(guó)土部門查房檔案；③簽合同：買賣雙方協(xié)定好房屋價(jià)格、定金、首期款、資金監(jiān)管、貸款申請(qǐng)時(shí)間、贖樓費(fèi)用、過(guò)戶申請(qǐng)時(shí)間、稅費(fèi)支付方式、交房日期、租客情況、傭金的支付時(shí)間、傭金的支付比例、違約責(zé)任，確認(rèn)之后，買賣雙方與中介簽訂三方合同或者買賣雙方簽訂合同，把以上內(nèi)容寫進(jìn)合同，同時(shí)支付定金應(yīng)該交給中介公司；④賣方與擔(dān)保公司一起到公證處進(jìn)行公證，賣方委托擔(dān)保公司辦理相關(guān)事務(wù)；⑤資金監(jiān)管及貸款申請(qǐng)：買方支付首期款到按揭銀行資金監(jiān)管賬號(hào)（一般是原貸款銀行，如果換其他銀行會(huì)多出一些費(fèi)用），買方及擔(dān)保公司與銀行簽訂資金監(jiān)管協(xié)議及相關(guān)文件，買方向銀行提出貸款申請(qǐng)，銀行同意貸款后出具貸款承諾書給買方（一般銀行直接通知擔(dān)保公司），約7~8個(gè)工作日左右；⑥贖樓：買方向擔(dān)保公司支付擔(dān)保費(fèi)用后，擔(dān)保公司向原貸款銀行申請(qǐng)贖樓，擔(dān)保公司向銀行出具贖樓擔(dān)保，進(jìn)行贖樓及注銷抵押登記手續(xù)，約5個(gè)工作日左右；⑦房屋過(guò)戶：買方同擔(dān)保公司簽訂，遞交房產(chǎn)過(guò)戶申請(qǐng)，擔(dān)保公司領(lǐng)取回執(zhí)，需5個(gè)工作日；⑧買方同擔(dān)保公司到領(lǐng)證窗口簽署回執(zhí)繳費(fèi)領(lǐng)取房產(chǎn)證（記得多復(fù)印一些，再見(jiàn)到它時(shí)要等全部貸款還清之后），擔(dān)保公司領(lǐng)出新房產(chǎn)證同按揭銀行在市房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記中心作抵押登記，銀行把首期款給賣方，新房產(chǎn)證抵押登記后，銀行把扣除贖樓貸款后的貸款給賣方，約10個(gè)工作日左右；⑨交房：買賣雙方辦理房屋交接，水、電等過(guò)戶，買方領(lǐng)鑰匙。一次性付款需要注意的事項(xiàng)1.在合同中要明確規(guī)定，如果貸款辦理不成功，就要無(wú)條件解除合同，退回全部定金和已交付的房款;2.要明確約定產(chǎn)權(quán)證辦理的具體時(shí)間，同時(shí)要約定不能如期交付產(chǎn)權(quán)證的違約責(zé)任;3.要約定房屋及其附屬設(shè)施的保質(zhì)期及出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題的解決方案;4.購(gòu)房者可以要求開(kāi)發(fā)商將公攤面積和套內(nèi)面積明確地寫出來(lái)，并附一張項(xiàng)目公攤的平面圖紙;5.簽訂正式合同的時(shí)候，要確保合同無(wú)空白處。中介代管房款：交易雙方在中介公司簽定合同，買方向賣方支付購(gòu)房定金或首期款之后，將剩余房款交由中介公司進(jìn)行代管，并由三方約定在完成過(guò)戶的條件下，中介公司將所代管的房款轉(zhuǎn)付給賣方。采用這種方式，對(duì)前面所列舉的兩種方式所存在的缺點(diǎn)都得到了回避，但是更多的加入了中介公司的風(fēng)險(xiǎn)因素。由于中介公司出現(xiàn)過(guò)一些攜款潛逃的先例，很少人采用該方式。

  全部5個(gè)回答>
• 問(wèn) 買二手房子要注意什么細(xì)節(jié)
  答

  1.細(xì)心查看房屋的歷史，了解現(xiàn)房的實(shí)際狀況；2.注意評(píng)估房屋的戶型、裝修和地段，以及政府政策；3.查看房屋的法律文書，確保房屋沒(méi)有被強(qiáng)制執(zhí)行或拍賣；4.認(rèn)真查看合同，確保合法性，并了解簽署合同的權(quán)利和義務(wù)；5.查看拆遷情況，確保房屋能安全使用；6.檢查建筑質(zhì)量，以確保房屋沒(méi)有大面積漏水或潮濕等問(wèn)題；7.了解房屋的未來(lái)發(fā)展規(guī)劃，確保其價(jià)值不會(huì)大幅度下降；8.如果有可能，可以找專業(yè)人士來(lái)檢查房屋的狀況。

  全部3個(gè)回答>
• 問(wèn) 買二手房要注意什么細(xì)節(jié)不被坑
  答

  呢？1. 查看房屋登記信息：查看房屋登記信息，了解房屋的合法性，是房主有權(quán)出售，還是被法院查封等。2. 核實(shí)房屋使用權(quán)：查看房屋使用權(quán)，看看該房屋是否有產(chǎn)權(quán)或使用權(quán)限，有沒(méi)有租賃合同存在等。3. 查看房屋年審信息：查看房屋年審信息，了解房屋的建筑結(jié)構(gòu)、報(bào)廢年限、質(zhì)量等信息，以免買到危房。4. 查看交易文件完整性：查看交易文件完整性，需要看看買賣雙方簽署的文件是否完整，以防被欺騙。5. 理解交易流程：了解買賣雙方的交易流程，明確雙方的權(quán)利和義務(wù)，以防被欺騙。6. 查看相關(guān)證件：查看房屋的各類證件，包括土地使用權(quán)證、房屋所有權(quán)證、房屋交易合同等，以保證購(gòu)買權(quán)和安全。

  全部2個(gè)回答>