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• 141****2397

  二手房如何進(jìn)行評估：
  二手房價(jià)格評估既是一個(gè)市場化行為，也是一個(gè)非常專業(yè)化的房產(chǎn)研究行為，涉及到的因素很多，過程也比較復(fù)雜，是目前房產(chǎn)交易雙方極其關(guān)心的問題。目前，房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)對二手房進(jìn)行評估有市場比較法、收益法、成本法等方法，目前大多數(shù)評估機(jī)構(gòu)在有條件的情況下一般選用市場比較法。
  所謂的市場比較法是指，挑選至少3個(gè)以上與欲評估房屋在地段、房齡、戶型等方面相類似的市場實(shí)例，與所評估二手房進(jìn)行比照，然后依據(jù)實(shí)例價(jià)格再根據(jù)所評估房屋的具體情況做出適當(dāng)修正。其中，修正價(jià)格的因素包括物業(yè)類型、結(jié)構(gòu)、層次、朝向、室內(nèi)凈高、開間跨度、建造年代、權(quán)屬、地段等級、面積、房型、采光、廚衛(wèi)大小、建筑質(zhì)量、電梯數(shù)量和品牌、外立面造型、物業(yè)內(nèi)外部裝修、得房率以及物業(yè)所處外部環(huán)境、綠化、人文、交通、商業(yè)服務(wù)設(shè)施、基礎(chǔ)設(shè)施、居住人氣、小區(qū)容積率、區(qū)域規(guī)劃等，都得加以適當(dāng)?shù)目紤]。
  一套房屋，南北朝向當(dāng)然要比東西朝向的價(jià)格稍高；多層住宅樓層以7層為準(zhǔn)，底層和頂層的價(jià)格就要稍低；房屋新舊主要以建造年代為準(zhǔn)，適當(dāng)看保養(yǎng)程度，一般情況下年折舊率為2%；房型的系數(shù)加減就更加復(fù)雜，同時(shí)還要考慮廳的利用價(jià)值(如過道廳和獨(dú)立廳、明廳和暗廳之別)；廚房、衛(wèi)生間也有面積基準(zhǔn)、明房與暗房的區(qū)別；同時(shí)，得房率的高低與加減系數(shù)也是密切相關(guān)的。

  查看全文↓ 2019-01-06 23:15:45
• 156****6218

  全款買二手房注意事項(xiàng)如下：
  
  一、去正規(guī)的網(wǎng)站和中介
  如果買二手房有中介參與，要找相對大的、知名的中介。中介的收費(fèi)、服務(wù)情況要先問清。還要和中介談好，中介費(fèi)的付款時(shí)間，一般來說是簽完合同付一部分，過戶后付一部分，省的太早付完錢，中介就不管事了。付完記得要發(fā)票。中介如果提供貸款服務(wù)，讓他玩去。貸款之類的問題，別怕麻煩，自己去找銀行。
  二、實(shí)地考察房屋情況
  
  1、房屋自身建筑情況
  
  如房屋戶型、結(jié)構(gòu)、朝向、通風(fēng)、采光、質(zhì)量、面積、層高、裝修、配送的家具等，其中比較容易被忽視的是下水道堵塞和墻面滲水等問題。
  
  2、房屋周邊狀況
  
  如周邊交通、生活配套、小區(qū)綠化、噪聲、電梯、保安、物業(yè)管理、街道居委會等。
  
  三、看房子產(chǎn)權(quán)是否清晰
  
  1、看房產(chǎn)證。
  
  （1）有沒有房產(chǎn)證。 沒有的直接PASS，沒有房產(chǎn)證的房屋，一般是房主將其抵押或轉(zhuǎn)賣。
  
  （2）看房主是誰。 賣方必須是房主，對他的房產(chǎn)證和身份證，看身份證號是否一致。有些房屋有好多個(gè)共有人，如夫妻共有的、繼承人共有的，那你就要和全部共有人簽訂買賣合同。只和其中一個(gè)或是幾個(gè)簽的無效。
  
  （3）看房屋有沒正在貸款。 有的房子貸款買的，房產(chǎn)證并沒被銀行收走，但房產(chǎn)證上應(yīng)該都有注明，看清楚。
  
  2、看土地證。 有一種情況是劃撥地，劃撥地政府可無償收回，這種情況就要注意，土地證上有注明“出讓”的，就是出讓地，就對房屋享有較完整的權(quán)利。
  
  劃撥地的房，能無限期使用(政府不收回的話)，但不能出售。要出售就要繳納土地出讓金，變?yōu)槌鲎尩?，使用年?0年，這時(shí)就和商品房差不多了。一般土地出讓金由賣家交，但賣家一般會把這塊算到房價(jià)里，由買家承擔(dān)。
  
  3、去房管局核實(shí)，做系統(tǒng)的產(chǎn)調(diào)。
  
  4、看房子是否在租。 如果在租狀態(tài)要提前協(xié)商解決辦法，不然會很被動。
  
  四、交易前要注意的問題
  
  1、看二手房的物管費(fèi)用是否拖欠：
  
  有些房主在賣房子時(shí)，有些費(fèi)用長期拖欠，甚至已經(jīng)欠下數(shù)目不小的費(fèi)用。你如果不知情就買了，那你就等著全部承擔(dān)這些費(fèi)用吧。
  （1）水費(fèi)。
  
  要問賣家是否已付清水費(fèi)，可以向他要交房日上個(gè)月份已繳納的水費(fèi)賬單收據(jù)。
  （2）電費(fèi)。
  
  要問賣家是否已付清電費(fèi)，可以向他要交房日上個(gè)月份已繳納的電費(fèi)賬單收據(jù)。
  
  （3）煤氣費(fèi)。
  
  （4）物業(yè)相關(guān)費(fèi)用。
  
  去物業(yè)公司問，有沒有欠啥錢。
  
  2、注意遷移戶口問題。
  
  有時(shí)候我們這買二手房，就是為了孩子就近讀書問題，給孩子上戶口很重要。如果賣家的戶口沒有及時(shí)遷出，我們的戶口也遷不進(jìn)來，就會發(fā)生糾紛。目的沒達(dá)到，那房子都等于白買（這種事，真還聽過不少）。
  
  因此，買房前可到相關(guān)部門（街道、居委會、派出所之類）查閱賣家的戶口是否已經(jīng)遷出。如果賣家戶口要在交房后才能遷，就一定要與賣家就此問題在合同里講清楚。
  
  五、簽訂合同時(shí)的注意事項(xiàng)
  1、合同的建立：
  
  房管局大多會提供二手房買賣合同范本并要求交易雙方使用，可以直接拿來在范本的基礎(chǔ)上做改動，民間合同多由賣方提供。買房就要注意，賣方做了哪些改動，提出自己的意見看法，以達(dá)成**后的同一。
  2、約定付房款：
  
  一般有一次性付款或者按揭付款兩種方式。憑自身實(shí)力選擇。
  
  3、過戶：
  ①時(shí)間：確定到房管局辦理買賣合同登記和過戶的時(shí)間。
  
  ②費(fèi)用：過戶所涉稅收和費(fèi)用誰出。這些要在合同里訂好。
  
  二手房交易稅費(fèi)包括：營業(yè)稅、個(gè)人所得稅、土地增值稅、印花稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、契稅、教育費(fèi)附加等。其中比較大塊的是營業(yè)稅、個(gè)人所得稅、契稅三項(xiàng)，（其余幾項(xiàng)都很少一般就是幾百塊錢）?！敖灰锥愘M(fèi)由乙方承擔(dān)”是合同中的常見陷阱，一般來說營業(yè)稅、個(gè)人所得稅由賣方負(fù)責(zé)，買方負(fù)責(zé)契稅。
  
  ③上證的人數(shù)：房產(chǎn)證上要寫幾個(gè)人的名字，老婆、孩子的如果要加，現(xiàn)在就一起寫上，以后再加，麻煩的很。
  
  ④戶口遷出：上一大點(diǎn)的**后一個(gè)問題，現(xiàn)在就訂好賣方戶口遷出的時(shí)限。
  
  4、明確違約責(zé)任：
  
  （1）合同上的時(shí)間必須都是精確的日期，不要用什么的“之前”、“之后”的傻字眼。
  
  （2）每項(xiàng)主要義務(wù)都要有一一對應(yīng)的違約責(zé)任，**好直接定下具體數(shù)額的違約金
  
  （3）定下如果違約，賣方要承擔(dān)買方裝修、搬家之類的損失。另外，定下違約方要承擔(dān)守約方主訴訟費(fèi)、律師費(fèi)等等各種花費(fèi)。

  查看全文↓ 2019-01-06 23:15:34
• 148****7775

  買賣二手房交易流程：
  
  一、看房：買方看房、買賣雙方初步洽談價(jià)格、付款方式、交房日期等事項(xiàng)，一般買賣雙方產(chǎn)生的所有費(fèi)用由買賣雙方支付。
  
  二、查檔：買賣雙方持房產(chǎn)證原件或按揭合同原件到檔案大廈國土部門查房檔案。
  
  三、簽合同：買賣雙方協(xié)商房屋價(jià)格、定金、首期款、資金監(jiān)管、貸款申請時(shí)間、贖樓費(fèi)用、過戶申請時(shí)間、稅費(fèi)支付方式、交房日期、租客情況、傭金的支付時(shí)間及比例、違約責(zé)任。
  
  確定這幾大要點(diǎn)后，買賣雙方與中介簽訂三方合同或者買賣雙方簽訂合同，把上述內(nèi)容寫入合同（深圳市統(tǒng)一格式合同），支付定金給中介公司。
  
  四、賣方同擔(dān)保公司到公證處進(jìn)行公證，賣方委托擔(dān)保公司辦理相關(guān)事務(wù)。

  查看全文↓ 2019-01-06 23:15:22
• 133****3624

  購買二手房需要注意的問題：
  
  一、找正規(guī)中介、二手房交易網(wǎng)站。
  
  二、要審查房屋權(quán)屬，確認(rèn)房主真實(shí)身份。
  
  三、了解房屋周邊信息：購買二手房時(shí)，要認(rèn)真考察房屋周圍有無污染源，比如噪音、有害氣體、水污染、垃圾、房屋周邊環(huán)境、小區(qū)安全保衛(wèi)、衛(wèi)生清潔等方面的情況。
  
  四級、觀察房屋內(nèi)部結(jié)構(gòu)：房子有多個(gè)房間通風(fēng)不足；天花板墻角是否有滲水的痕跡；墻壁是否有裂痕或者脫皮等明顯的問題。
  
  五、看是否有私搭私建部分：需注意是否占用公共空間，是否有改動過房屋的內(nèi)部結(jié)構(gòu)，是否有牽涉到面積計(jì)算的結(jié)構(gòu)改動。
  
  六、合同約定是否明確：合同主體、權(quán)利保證、房屋價(jià)款、交易方式、違約責(zé)任、糾紛解決、簽訂日期等等問題均應(yīng)全面考慮。
  
  七、物業(yè)管理：水電煤是否一戶一表，交納的費(fèi)用是多少，保安時(shí)間多少；綠化是否有人維護(hù)；物業(yè)管理是由哪家公司負(fù)責(zé)等等。
  
  購買二手房手續(xù)：
  
  1.買方要對房子的產(chǎn)權(quán)進(jìn)行調(diào)查。審定房屋產(chǎn)權(quán)的完整性、真實(shí)性、可靠性，要注意產(chǎn)權(quán)證上的業(yè)主姓名與售房者是否相符，有無抵押或共有人等。
  
  2.簽訂二手房買賣合同。
  
  3.找評估公司做評估。這個(gè)過程一般來說要5~7個(gè)工作日。
  
  4.貸款的房子要辦理相關(guān)按揭業(yè)務(wù)。如果是公積金貸款和商業(yè)貸款組合的，則要向公積金和銀行同時(shí)申請。這是整個(gè)二手房自行交易過程中耗時(shí)間的階段，通常要40個(gè)工作日左右。
  
  5.按揭辦理下來后，要注意注銷該物業(yè)的他項(xiàng)權(quán)證。
  
  6.將合同交到房管部門產(chǎn)權(quán)交易相關(guān)辦事窗口，拿受理單。
  
  7.憑受理單到農(nóng)稅繳納相關(guān)稅費(fèi)，拿契稅完稅證。
  
  8.憑完稅契證到土管部門辦理國土證。

  查看全文↓ 2019-01-06 23:15:14
• 144****5636

  購買二手房注意事項(xiàng)及流程有：
  
  注意事項(xiàng)如下：1、房屋手續(xù)是否齊全 （查看房產(chǎn)證，土地證，個(gè)別地區(qū)還有契稅證）
  
  2、產(chǎn)權(quán)是否明晰無糾紛（是否有抵押，查封，離婚析產(chǎn)，繼承，共有權(quán)人狀況）
  
  3、交易房屋是否在租（須注意：買賣不破租賃）
  
  4、土地情況是否清晰 （是否有土地抵押，查封等）
  
  5、市政規(guī)劃是否影響 （是否在動遷紅線內(nèi)）
  
  6、房屋是否合法 （不要有違規(guī)搭建等，無法辦理過戶）。
  7、單位房屋是否侵權(quán) （福利分房等）
  
  8、水電氣暖物業(yè)費(fèi)用是否拖欠，該房產(chǎn)內(nèi)戶口必須遷移（特別是學(xué)區(qū)房）
  
  9、中介公司是否違規(guī) （黑心中介吃差價(jià)等）
  
  10、合同約定是否明確（違約賠償責(zé)任）
  如能注意到以上幾點(diǎn)，對于交易雙方，都是非常公平，安全合理的！
  二手房買賣流程共分為買方按揭貸款購房和買方全款購房兩種情況，分別的具體流程如下：（一）買方按揭貸款購房1、銀行征信調(diào)查（去人民銀行查買方的征信情況）
  
  2、房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)查（調(diào)查房產(chǎn)是否抵押，查封，析產(chǎn)，繼承，共有權(quán)人情況）
  
  3、向賣方支付定金并預(yù)留房屋尾款
  
  4、房屋過戶的同時(shí)銀行審查貸款條件
  
  5、銀行發(fā)放貸款
  
  6、雙方共同去做物業(yè)交割
  
  7、向賣方支付尾款（二）買方全款購房1、房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)查（調(diào)查房產(chǎn)是否抵押，查封，析產(chǎn)，繼承，共有權(quán)人情況）2、買方支付賣方定金3、雙方共同去做房屋過戶4、雙方共同去做物業(yè)交割5、買方全款付清給賣方

  查看全文↓ 2019-01-06 23:15:04

相關(guān)問題

• 問 ??二手房全款流程是怎樣的?需要注意哪些問題?
  答

  一、去正規(guī)的網(wǎng)站和中介如果買二手房有中介參與，要找相對大的、知名的中介。中介的收費(fèi)、服務(wù)情況要先問清。還要和中介談好，中介費(fèi)的付款時(shí)間，一般來說是簽完合同付一部分，過戶后付一部分，省的太早付完錢，中介就不管事了。付完記得要發(fā)票。中介如果提供貸款服務(wù)，讓他玩去。貸款之類的問題，別怕麻煩，自己去找銀行。二、實(shí)地考察房屋情況1、房屋自身建筑情況如房屋戶型、結(jié)構(gòu)、朝向、通風(fēng)、采光、質(zhì)量、面積、層高、裝修、配送的家具等，其中比較容易被忽視的是下水道堵塞和墻面滲水等問題。2、房屋周邊狀況如周邊交通、生活配套、小區(qū)綠化、噪聲、電梯、保安、物業(yè)管理、街道居委會等。三、看房子產(chǎn)權(quán)是否清晰1、看房產(chǎn)證。（1）有沒有房產(chǎn)證。 沒有的直接PASS，沒有房產(chǎn)證的房屋，一般是房主將其抵押或轉(zhuǎn)賣。（2）看房主是誰。 賣方必須是房主，對他的房產(chǎn)證和身份證，看身份證號是否一致。有些房屋有好多個(gè)共有人，如夫妻共有的、繼承人共有的，那你就要和全部共有人簽訂買賣合同。只和其中一個(gè)或是幾個(gè)簽的無效。（3）看房屋有沒正在貸款。 有的房子貸款買的，房產(chǎn)證并沒被銀行收走，但房產(chǎn)證上應(yīng)該都有注明，看清楚。2、看土地證。 有一種情況是劃撥地，劃撥地政府可無償收回，這種情況就要注意，土地證上有注明“出讓”的，就是出讓地，就對房屋享有較完整的權(quán)利。劃撥地的房，能無限期使用(政府不收回的話)，但不能出售。要出售就要繳納土地出讓金，變?yōu)槌鲎尩兀褂媚晗?0年，這時(shí)就和商品房差不多了。一般土地出讓金由賣家交，但賣家一般會把這塊算到房價(jià)里，由買家承擔(dān)。3、去房管局核實(shí)，做系統(tǒng)的產(chǎn)調(diào)。4、看房子是否在租。 如果在租狀態(tài)要提前協(xié)商解決辦法，不然會很被動。四、交易前要注意的問題1、看二手房的物管費(fèi)用是否拖欠：有些房主在賣房子時(shí)，有些費(fèi)用長期拖欠，甚至已經(jīng)欠下數(shù)目不小的費(fèi)用。你如果不知情就買了，那你就等著全部承擔(dān)這些費(fèi)用吧。（1）水費(fèi)。要問賣家是否已付清水費(fèi)，可以向他要交房日上個(gè)月份已繳納的水費(fèi)賬單收據(jù)。（2）電費(fèi)。要問賣家是否已付清電費(fèi)，可以向他要交房日上個(gè)月份已繳納的電費(fèi)賬單收據(jù)。（3）煤氣費(fèi)。（4）物業(yè)相關(guān)費(fèi)用。去物業(yè)公司問，有沒有欠啥錢。2、注意遷移戶口問題。有時(shí)候我們這買二手房，就是為了孩子就近讀書問題，給孩子上戶口很重要。如果賣家的戶口沒有及時(shí)遷出，我們的戶口也遷不進(jìn)來，就會發(fā)生糾紛。目的沒達(dá)到，那房子都等于白買（這種事，真還聽過不少）。因此，買房前可到相關(guān)部門（街道、居委會、派出所之類）查閱賣家的戶口是否已經(jīng)遷出。如果賣家戶口要在交房后才能遷，就一定要與賣家就此問題在合同里講清楚。五、簽訂合同時(shí)的注意事項(xiàng)1、合同的建立：房管局大多會提供二手房買賣合同范本并要求交易雙方使用，可以直接拿來在范本的基礎(chǔ)上做改動，民間合同多由賣方提供。買房就要注意，賣方做了哪些改動，提出自己的意見看法，以達(dá)成**后的同一。2、約定付房款：一般有一次性付款或者按揭付款兩種方式。憑自身實(shí)力選擇。3、過戶：①時(shí)間：確定到房管局辦理買賣合同登記和過戶的時(shí)間。②費(fèi)用：過戶所涉稅收和費(fèi)用誰出。這些要在合同里訂好。二手房交易稅費(fèi)包括：營業(yè)稅、個(gè)人所得稅、土地增值稅、印花稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、契稅、教育費(fèi)附加等。其中比較大塊的是營業(yè)稅、個(gè)人所得稅、契稅三項(xiàng)，（其余幾項(xiàng)都很少一般就是幾百塊錢）?！敖灰锥愘M(fèi)由乙方承擔(dān)”是合同中的常見陷阱，一般來說營業(yè)稅、個(gè)人所得稅由賣方負(fù)責(zé)，買方負(fù)責(zé)契稅。③上證的人數(shù)：房產(chǎn)證上要寫幾個(gè)人的名字，老婆、孩子的如果要加，現(xiàn)在就一起寫上，以后再加，麻煩的很。④戶口遷出：上一大點(diǎn)的**后一個(gè)問題，現(xiàn)在就訂好賣方戶口遷出的時(shí)限。4、明確違約責(zé)任：（1）合同上的時(shí)間必須都是精確的日期，不要用什么的“之前”、“之后”的傻字眼。（2）每項(xiàng)主要義務(wù)都要有一一對應(yīng)的違約責(zé)任，**好直接定下具體數(shù)額的違約金（3）定下如果違約，賣方要承擔(dān)買方裝修、搬家之類的損失。另外，定下違約方要承擔(dān)守約方主訴訟費(fèi)、律師費(fèi)等等各種花費(fèi)。

  全部5個(gè)回答>
• 問 全款買二手房流程是怎樣的？全款買房有什么要注意的？
  答

  二、全款買二手房，每一步應(yīng)該怎么做？全款買二手房，每一步都要考慮周到。1.準(zhǔn)備買房開始準(zhǔn)備買房，要做好資金規(guī)劃并明確自己的買房區(qū)域。（1）做好資金計(jì)劃買一套二手房，除了**款外，還要考慮稅費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)、中介費(fèi)等。因此，要及時(shí)清點(diǎn)家庭可用資金，包括存款、理財(cái)?shù)瓤蓜佑玫馁Y金。具體可參考百科：買二手房，需要準(zhǔn)備哪些錢？（2）初步劃定買房區(qū)域制定買房區(qū)域，需要考慮：在城區(qū)買還是在郊區(qū)買？離工作地點(diǎn)多遠(yuǎn)合適？要買多大的房子？2.選房看房可以通過中介門店或者網(wǎng)上選房?？捶康臅r(shí)候可以多了解房屋的位置、配套、小區(qū)、戶型甚至是細(xì)節(jié)的問題。（1）通過中介門店找房通過中介找房大致流程為：選擇你意向區(qū)域的門店→告知你的購房預(yù)算→經(jīng)紀(jì)人幫你查價(jià)格→看戶型→現(xiàn)場實(shí)地考察……（2）網(wǎng)上選房比起中介門店找房，網(wǎng)上選房需購房者注意識別真假房源。具體可注意檢查房源圖片有無漏洞、價(jià)格是否有較大的偏差。

  全部5個(gè)回答>
• 問 ??二手房怎樣貸款?有什么問題要注意的?
  答

  購買二手房辦理貸款，也是一個(gè)比較復(fù)雜的過程，一下整理辦理二手房貸款條件和一些注意事項(xiàng)，幫助大家順利完成房產(chǎn)貸款。一、申請個(gè)人貸款的基本條件1.年滿十八周歲，具有完全民事行為能力的自然人；2.具有當(dāng)?shù)爻Ｗ艨诨蜷L期居住證明，有固定的住所；3.有正當(dāng)職業(yè)和穩(wěn)定的收入來源，具備按期償還貸款本息的能力；4.有良好的個(gè)人信用記錄。二、個(gè)人貸款使用應(yīng)注意的問題1.個(gè)人貸款要有明確的用途，并應(yīng)符合法律法規(guī)和國家有關(guān)政策，交易背景真實(shí)，不得虛構(gòu)交易背景和貸款用途。2.個(gè)人貸款的使用應(yīng)遵循誠信原則，符合借款合同中約定的用途，根據(jù)國家現(xiàn)行規(guī)定，貸款資金不得違規(guī)進(jìn)入股市、房地產(chǎn)開發(fā)等國家明令禁止進(jìn)入的領(lǐng)域。3.貸款購買住房，應(yīng)按照國家規(guī)定申請個(gè)人住房貸款，根據(jù)國家現(xiàn)行規(guī)定，消費(fèi)性貸款禁止用于購買住房。三、申請個(gè)人貸款應(yīng)注意的事項(xiàng)1.申請貸款額度要量力而行，月還款額與家庭收入要保持合理的比例關(guān)系；2.根據(jù)自己的還款能力和未來收入預(yù)期，選擇適合自己的還款方式，并制訂還款計(jì)劃；3.向銀行提供真實(shí)準(zhǔn)確的資料，本人住址、聯(lián)系方式等信息變更時(shí)應(yīng)及時(shí)通知銀行：4.認(rèn)真閱讀合同條款，了解自己的權(quán)利及義務(wù)；5.按時(shí)還款，避免產(chǎn)生不良信用記錄和經(jīng)濟(jì)損失；6.保存好借款合同和借據(jù)，對于擔(dān)保類貸款，還清貸款后及時(shí)撤銷擔(dān)保登記、取回質(zhì)物或權(quán)利憑證。

  全部5個(gè)回答>
• 問 ??買二手房注意什么問題?整個(gè)流程是怎樣的?
  答

  二、實(shí)地考察房屋情況：1、房屋自身建筑情況。如房屋戶型、結(jié)構(gòu)、朝向、通風(fēng)、采光、質(zhì)量、面積、層高、裝修、配送的家具等，其中比較容易被忽視的是下水道堵塞和墻面滲水等問題。2、房屋周邊狀況如周邊交通、生活配套、小區(qū)綠化、噪聲、電梯、保安、物業(yè)管理、街道居委會等。三、重點(diǎn)注意以下事項(xiàng)：1、看房子產(chǎn)權(quán)是否清晰：有沒有房產(chǎn)證。沒有房產(chǎn)證的房屋，一般是房主將其抵押或轉(zhuǎn)賣2、看房主是誰 賣方必須是房主，對他的房產(chǎn)證和身份證，看身份證號是否一致。有些房屋有好多個(gè)共有人，如夫妻共有的、繼承人共有的，那你就要和全部共有人簽訂買賣合同。只和其中一個(gè)或是幾個(gè)簽的無效。去房管局核實(shí)房主所說的。房屋信息。另外看是不是房改房、安居工程、經(jīng)濟(jì)適用房、單位房屋。這些住房，在轉(zhuǎn)讓時(shí)有一定限制，要避免買賣合同與政策、法律沖突。四、簽訂合同時(shí)的注意事項(xiàng)：1、合同的建立：房管局大多會提供二手房買賣合同范本并要求交易雙方使用，可以直接拿來在范本的基礎(chǔ)上做改動，民間合同多由賣方提供。買房就要注意，賣方做了哪些改動，提出自己的意見看法，以達(dá)成**后的同一。2、約定付房款：一般有一次性付款或者按揭付款兩種方式。確定交房細(xì)節(jié)：（1）交房的時(shí)間和條件。時(shí)間好辦，條件比如賣方要負(fù)責(zé)清空房間，整理干凈等（2）物業(yè)費(fèi)、水電費(fèi)等，要讓房東提供**后一個(gè)月的繳費(fèi)證明。五、過戶：1、時(shí)間：確定到房管局辦理買賣合同登記和過戶的時(shí)間。2、費(fèi)用：過戶所涉稅收和費(fèi)用誰出。這些要在合同里訂好。六、二手房交易稅費(fèi)包括：營業(yè)稅、個(gè)人所得稅、土地增值稅、印花稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、契稅、教育費(fèi)附加等。其中比較大塊的是營業(yè)稅、個(gè)人所得稅、契稅三項(xiàng)，（其余幾項(xiàng)都很少一般就是幾百塊錢）?！敖灰锥愘M(fèi)由乙方承擔(dān)”是合同中的常見陷阱，一般來說營業(yè)稅、個(gè)人所得稅由賣方負(fù)責(zé)，買方負(fù)責(zé)契稅。

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• 問 購買二手房需要注意哪些問題? 購買二手房應(yīng)該注意哪些問題？整個(gè)流程是怎樣的
  答

  　二手房要注意些什么　　1、核實(shí)賣方的身份。如果是個(gè)人，看他的身份證；如果是單位，到工商局看它的檔案資料；如果賣方有代理人，看他有沒有經(jīng)過公證的授權(quán)委托書?！　?、到房管局查驗(yàn)賣方的房產(chǎn)證?？丛摲课菔欠裼蟹课莨灿袡?quán)人，如果房屋為多人共有，則須賣房人提供所有共有人的身份證件及同意出賣房屋的書面文件；如是夫妻共有財(cái)產(chǎn)，是否經(jīng)過賣方配偶的書面同意；如果房屋已出租，則須賣房人提供承租人同意出售的書面意見；如果房屋已被抵押，則須賣房人提供抵押權(quán)人同意房屋出售的書面文件。　　3、如通過房屋中介購房，購房者要選擇正規(guī)的、有一定信譽(yù)度的中介機(jī)構(gòu)，必要時(shí)可查閱中介機(jī)構(gòu)應(yīng)具備的"兩證"，一為工商部門頒發(fā)的營業(yè)執(zhí)照，二為房屋土地管理局頒發(fā)的中介代理資質(zhì)證書。　　4、仔細(xì)核對賣方身份證或工商檔案中的名稱與房產(chǎn)證上的房屋所有人是否一致，原則上是一個(gè)字也不能錯?！　?、如購買公房，須了解所購公房是成本價(jià)還是標(biāo)準(zhǔn)價(jià)，標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購買的公房在出讓時(shí)須按成本價(jià)補(bǔ)足費(fèi)用。由于公房原單位對公房一般都保留優(yōu)先購買權(quán)，因此，應(yīng)要求賣房人提供單位放棄優(yōu)先購買權(quán)的書面意見；另外，軍隊(duì)、醫(yī)院、**的公房，由于其特殊性，在沒有取得單位同意的情況下，一律不得出售。　　6、如果所購房屋是已購公房或經(jīng)濟(jì)適用房，還須賣房人提供政府部門對其上市交易的批準(zhǔn)書?！　?、如果了解到欲購房屋屬于下列幾種情況，則千萬不能購買：已列入拆遷公告范圍的房屋或被國家征用的房屋；被人民法院或行政機(jī)關(guān)依法查封的房屋；屬違法或違章建筑的房屋；存在產(chǎn)權(quán)爭議的房屋?！　?、對房屋質(zhì)量及其他配套主設(shè)施的審查。在這一環(huán)節(jié)，購房者除對房屋戶型、結(jié)構(gòu)、用材等較直觀的方面進(jìn)行查看外，還須進(jìn)一步了解有關(guān)供用電情況、水質(zhì)、水壓、煤氣、供暖、管線走向等細(xì)

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