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• 146****4051

  一般收房后多久房產(chǎn)證能下來(lái)； 只要商品房開(kāi)發(fā)商具備以下條件，在3-6個(gè)月拿到房產(chǎn)證了。。。
  需要開(kāi)發(fā)商的各種國(guó)土手續(xù)齊全、修建立項(xiàng)、規(guī)劃報(bào)批、施工圖審、修建、報(bào)建、預(yù)售等等，的手續(xù)辦理齊備。
  還需要房屋竣工驗(yàn)收合格，包括其它的消防、環(huán)保設(shè)施驗(yàn)收合格。
  這些完善后，才具備辦理房產(chǎn)證的條件，在辦理房產(chǎn)證開(kāi)始后，還需要3-6個(gè)才能拿到房證。

  查看全文↓ 2019-01-03 23:59:00
• 157****1388

  開(kāi)發(fā)商交樓后一般在180天內(nèi)辦理房產(chǎn)證。具體要看商品房購(gòu)買(mǎi)合同里面的約定。
  根據(jù)《商品房銷(xiāo)售管理辦法》的規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用之日起60日內(nèi)，將需要由其提供的辦理房屋權(quán)屬登記的資料報(bào)送房屋所在地房地產(chǎn)行政主管部門(mén)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助商品房買(mǎi)受人辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)。
  **高院《解釋》第18條列舉了在三種情況下，由于開(kāi)發(fā)商的原因造成購(gòu)房者未在合同約定的期限內(nèi)取得房產(chǎn)證;或者期房預(yù)購(gòu)人在房屋交付之日起90日內(nèi)未取得房產(chǎn)證或者已竣工商品房的買(mǎi)受人自訂立合同之日起90日內(nèi)未能取得房產(chǎn)證的，開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。

  查看全文↓ 2019-01-03 23:58:54
• 141****2482

  
  1.準(zhǔn)備材料
  
  商品房購(gòu)房（預(yù)售）合同 房屋登記申請(qǐng)書(shū) 契稅完稅憑證 購(gòu)房發(fā)票 專(zhuān)項(xiàng)維修資金繳存憑證 身份證 戶(hù)口本 婚姻證明
  
  2.將材料提交給各區(qū)房管局 3.房本（不動(dòng)產(chǎn)證）辦理完畢注意：
  
  1.若是現(xiàn)房，不需要提供實(shí)測(cè)面積補(bǔ)差額發(fā)票； 2.如開(kāi)發(fā)商代收代繳契稅和專(zhuān)項(xiàng)維修資金，則無(wú)需提供契稅完稅證明和專(zhuān)項(xiàng)維修資金繳存憑證； 3.大多數(shù)開(kāi)發(fā)商會(huì)委托第三方產(chǎn)權(quán)代辦公司辦理產(chǎn)權(quán)證。
  

  查看全文↓ 2019-01-03 23:58:49
• 142****4711

  在催收物業(yè)費(fèi)的過(guò)程中遇到很多因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商未能及時(shí)辦理房產(chǎn)證業(yè)主拒交物業(yè)費(fèi)的案例。
  
  業(yè)主的維權(quán)方式簡(jiǎn)單而粗暴，不管三七二十一，說(shuō)什么都沒(méi)用先把房產(chǎn)證給辦了再說(shuō)，或者說(shuō)什么時(shí)候辦理房產(chǎn)證什么時(shí)候繳納物業(yè)費(fèi)！相信很多物業(yè)同仁都遇到這種情形，這種拒繳物業(yè)費(fèi)的理由又好氣又好笑：房子是業(yè)主花了幾十萬(wàn)幾百萬(wàn)在開(kāi)發(fā)商那里買(mǎi)的，物業(yè)只是提供基本的服務(wù)服務(wù)，辦理房產(chǎn)證也是商品房買(mǎi)賣(mài)合同中約定好的，是開(kāi)發(fā)商的義務(wù)，物業(yè)公司咋個(gè)給房產(chǎn)證呢？拒繳物業(yè)費(fèi)也換不開(kāi)來(lái)房產(chǎn)證。
  
  對(duì)用這種情況我們一般采取動(dòng)之以情曉之以理的催收方式，先跟業(yè)主擺事實(shí)講道理，梳理基本法律關(guān)系，告訴業(yè)主繼續(xù)拖欠物業(yè)費(fèi)的法律后果，敦促業(yè)主及時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。當(dāng)然有些業(yè)主是不吃這一套的，無(wú)論律師如何分析總，即便講的天花爛墜還是無(wú)動(dòng)于衷，對(duì)此我們主張?jiān)诤戏ê侠淼那疤嵯吕^續(xù)加大催收力度，迫使業(yè)主意識(shí)到一味拒繳物業(yè)費(fèi)是達(dá)不到維權(quán)目的，拒繳物業(yè)費(fèi)是沒(méi)有法律根據(jù)，從而主動(dòng)交納物業(yè)費(fèi)。
  
  我們認(rèn)為通過(guò)拒繳物業(yè)費(fèi)的方式不僅不能達(dá)到維權(quán)的目的，反而會(huì)因?yàn)榫S權(quán)方向不對(duì)而錯(cuò)失良機(jī)，因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商不給業(yè)主辦房產(chǎn)證是合理且必要的。
  
  因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商不給業(yè)主辦房產(chǎn)證是合理且必要的？我的天啊，開(kāi)發(fā)商給了你多少錢(qián)，你這么替他們說(shuō)話(huà)！
  
  今天我們分享秦兵房產(chǎn)律師團(tuán)隊(duì)徐斌律師的一篇文章，供大家思考和學(xué)習(xí)。該文深入分析了未辦理房產(chǎn)證開(kāi)發(fā)商和業(yè)主雙方博弈的現(xiàn)實(shí)問(wèn)題，也給出了維權(quán)解決思路。
  
  逾期辦證違約金的秘密：辦不下房產(chǎn)證對(duì)開(kāi)發(fā)商更有利
  先說(shuō)結(jié)論：
  
  對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，有約定比沒(méi)有約定好
  
  對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，約定低也沒(méi)所謂
  
  對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，約定高也不用怕
  
  對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，約定的巧妙就是 0
  
  對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，不辦房產(chǎn)證更有利于開(kāi)發(fā)商利益
  
  對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，敗訴也不怕
  
  對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，有約定比沒(méi)有約定好
  
  根據(jù)2003年的《**高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》
  
  第十八條 由于出賣(mài)人的原因，買(mǎi)受人在下列期限屆滿(mǎn)未能取得房屋權(quán)屬證書(shū)的，除當(dāng)事人有特殊約定外，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任：
  
  (一)商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限;
  
  (二)商品房買(mǎi)賣(mài)合同的標(biāo)的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日;
  
  (三)商品房買(mǎi)賣(mài)合同的標(biāo)的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日。
  
  合同沒(méi)有約定違約金或者損失數(shù)額難以確定的，可以按照已付購(gòu)房款總額，參照中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。
  
  如果不約定逾期辦證條款，開(kāi)發(fā)商就要在交房90天內(nèi)為業(yè)主辦理房產(chǎn)證，違約金則參照中國(guó)人民銀行的逾期貸款利息計(jì)算。如果約定逾期辦證條款，可以約定逾期辦證的違約金是日萬(wàn)分之0.00001，還可以約定逾期辦證的違約金**高不超過(guò) 500 元。加幾個(gè)0取決于開(kāi)發(fā)商的臉皮薄厚程度，反正購(gòu)房人也不會(huì)看。
  
  對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，約定低也沒(méi)所謂，約定高也不用怕
  
  約定的低，有約定從約定；約定太高也沒(méi)關(guān)系，你可以請(qǐng)求酌情降低。去年我們?cè)诒本┐硪粋€(gè)別墅案子，有好幾個(gè)原本堅(jiān)定地業(yè)主代表，一夜之間放棄了維權(quán)，他們開(kāi)始每天在群里刷屏給其他業(yè)主講一個(gè)法律規(guī)定：
  
  第一百一十四條 當(dāng)事人可以約定一方違約時(shí)應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計(jì)算方法。
  
  約定的違約金低于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以增加；約定的違約金過(guò)分高于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以適當(dāng)減少。
  
  合同法第114條在這類(lèi)案件里一般都用于給開(kāi)發(fā)商酌減違約金，比如約定日萬(wàn)分之二的違約金，法院判日萬(wàn)分之一。按照我對(duì)小區(qū)業(yè)主的粗淺認(rèn)識(shí)，一般業(yè)主們連違約金的概念都沒(méi)有，合同也不看，是基本不會(huì)想到合同法114條這么高深的內(nèi)容的。有比較大的概率，是開(kāi)發(fā)商做了工作。
  
  
  
  其實(shí)如果業(yè)主懂法，或者找到懂行的律師，巧妙的運(yùn)用這一條不但不會(huì)降低違約金，還會(huì)提高違約金。因?yàn)檫@個(gè)條款還約定了約定的違約金低于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以增加的內(nèi)容，比如有個(gè)客戶(hù)原來(lái)的合同是萬(wàn)分之零點(diǎn)一。律師幫助客戶(hù)請(qǐng)求法院把違約金提高到萬(wàn)分之二（60萬(wàn)左右），法院**終判了萬(wàn)分之一（30萬(wàn)左右）。
  
  大多數(shù)業(yè)主都不知道還可以請(qǐng)求提高違約金的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)，有的業(yè)主遭遇逾期辦證10年才賠了幾千元。
  
  對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，約定的巧妙就是 0
  
  除了約定違約金的比例，比如日萬(wàn)分之零點(diǎn)一，約定辦理房產(chǎn)證的條件和時(shí)間就更加重要了。
  
  比如交房之后90天，交房是條件，90天是時(shí)間。
  
  山東有個(gè)開(kāi)發(fā)商很聰明（也可以說(shuō)他的律師很聰明），約定辦證的條件是竣工驗(yàn)收通過(guò)之后90天。結(jié)果這個(gè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商并沒(méi)有竣工驗(yàn)收，就直接通知業(yè)主收房了。這時(shí)候業(yè)主就既不能主張逾期交房的違約金，也不能主張逾期辦證的違約金。
  
  不能主張逾期交房的理由是你已經(jīng)收房了。
  
  不能主張逾期辦證的理由是房子還沒(méi)有驗(yàn)收，所以驗(yàn)收后90日還未屆滿(mǎn)。
  
  我第一次遇到這種約定的時(shí)候，心里由衷的欽佩對(duì)方律師（寫(xiě)合同的律師不一定是未來(lái)上庭被告的律師）。不過(guò)我認(rèn)為這屬于霸王條款，律師們開(kāi)會(huì)討論之后，計(jì)劃先告?zhèn)€部分無(wú)效試試看。
  
  不辦房產(chǎn)證更有利于開(kāi)發(fā)商利益
  
  不辦房產(chǎn)證，商業(yè)地產(chǎn)不好辦理營(yíng)業(yè)執(zhí)照影響出租，住宅就沒(méi)辦法進(jìn)行交易。按理說(shuō)，辦不下房產(chǎn)證，對(duì)業(yè)主沒(méi)好處，對(duì)開(kāi)發(fā)商有什么好處呢？
  
  答案是，對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，小業(yè)主辦不下房產(chǎn)證的好處特別明顯。
  
  
  
  比如浙江有個(gè)開(kāi)發(fā)商樓盤(pán)爛尾，拖欠了幾千萬(wàn)施工款。施工方不肯把已經(jīng)竣工的房屋交付給開(kāi)發(fā)商，拿樓盤(pán)威脅。開(kāi)發(fā)商熬了一年之后突然通知業(yè)主收房，不明真相的業(yè)主收房入住，于是成為了開(kāi)發(fā)商的籌碼。但是施工款至今也沒(méi)有解決，也就沒(méi)辦法去申請(qǐng)初始登記，辦理產(chǎn)權(quán)證。
  
  再比如河北有個(gè)樓盤(pán)，開(kāi)發(fā)商通過(guò)加蓋的方式，把小區(qū)10層樓變成了15層。由于規(guī)劃不能驗(yàn)收通過(guò)，業(yè)主就沒(méi)辦法辦理房產(chǎn)證。這種情況比較普遍。我前幾天去西安出差再次遇到了這樣的問(wèn)題。
  
  再比如北京某個(gè)別墅，從1994年開(kāi)盤(pán)至今依然無(wú)法辦理房產(chǎn)證。業(yè)主要賣(mài)房，就必須找開(kāi)發(fā)商辦理“過(guò)戶(hù)手續(xù)”：業(yè)主先和開(kāi)發(fā)商解除購(gòu)房合同，再由新的買(mǎi)家和開(kāi)發(fā)商重新簽訂買(mǎi)賣(mài)合同，用合同來(lái)代替產(chǎn)權(quán)證。

  查看全文↓ 2019-01-03 23:58:42

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) 收房后怎么辦房產(chǎn)證
  答

  商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定或者《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第三十三條規(guī)定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限屆滿(mǎn)后超過(guò)一年，由于出賣(mài)人的原因，導(dǎo)致買(mǎi)受人無(wú)法辦理房屋所有權(quán)登記，買(mǎi)受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第三十三條規(guī)定：“預(yù)售商品房的購(gòu)買(mǎi)人應(yīng)當(dāng)自商品房交付使用之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)；現(xiàn)售商品房的購(gòu)買(mǎi)人應(yīng)當(dāng)自銷(xiāo)售合同暢訂扳寡殖干幫吮爆經(jīng)簽訂之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助商品房購(gòu)買(mǎi)人辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)，并提供必要的證明文件?！睙o(wú)論是根據(jù)約定還是規(guī)章規(guī)定，您都可以主張解除合同，并要求開(kāi)發(fā)商賠償損失。

  全部5個(gè)回答>
• 問(wèn) 收房后怎么辦房產(chǎn)證？這個(gè)誰(shuí)了解？
  答

  具體看購(gòu)房合同上的約定，一般開(kāi)發(fā)商約定的辦理產(chǎn)權(quán)證的時(shí)間是交房后的365個(gè)工作日或者是720天，具體可以看下購(gòu)房合同，如果開(kāi)發(fā)商沒(méi)有在約定日期內(nèi)把產(chǎn)權(quán)證辦理下來(lái)，那么可以追究開(kāi)發(fā)商的違約責(zé)任。

  全部4個(gè)回答>
• 問(wèn) 幾年有房產(chǎn)證？一般什么時(shí)候房產(chǎn)證能辦下來(lái)？
  答

  房屋買(mǎi)賣(mài)當(dāng)事人簽訂的商品房預(yù)、出售合同或房屋買(mǎi)賣(mài)合同依法生效后30天內(nèi)雙方應(yīng)到房地產(chǎn)登記管理部門(mén)辦理房地產(chǎn)權(quán)證。只需賣(mài)方同意，買(mǎi)方未付清房?jī)r(jià)款也可以辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)手續(xù)，申請(qǐng)房產(chǎn)證。辦房產(chǎn)證一般需要30個(gè)工作日。不過(guò)主要視具體情況而定。

  全部3個(gè)回答>
• 問(wèn) 房產(chǎn)證一般什么時(shí)候下來(lái)? 房產(chǎn)證什么時(shí)候會(huì)下來(lái)
  答

  第十八條由于出賣(mài)人的原因，買(mǎi)受人在下列期限屆滿(mǎn)未能取得房屋權(quán)屬證書(shū)的，除當(dāng)事人有特殊約定外，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任：（一）商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限；（二）商品房買(mǎi)賣(mài)合同的標(biāo)的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房買(mǎi)賣(mài)合同的標(biāo)的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日。合同沒(méi)有約定違約金或者損失數(shù)額難以確定的，可以按照已付購(gòu)房款總額，參照中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。

  全部4個(gè)回答>
• 問(wèn) ??期房怎么辦房產(chǎn)證?期房房產(chǎn)證什么時(shí)候下來(lái)?
  答

  1.購(gòu)房者要審查發(fā)展商的資格手續(xù)是否健全，也就是我們常說(shuō)的五證是否完備。2.買(mǎi)賣(mài)雙方進(jìn)行房產(chǎn)交易后一個(gè)月內(nèi)持房屋買(mǎi)賣(mài)合同和其他證件到房地產(chǎn)交易所辦理買(mǎi)賣(mài)過(guò)戶(hù)登記。去辦理登記需要攜帶身份證、戶(hù)口本、《商品房銷(xiāo)售合同》等證件和資料。3.買(mǎi)賣(mài)雙方接到交易所辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)的通知后，應(yīng)攜帶身份證、戶(hù)口本、圖章等，在交納了手續(xù)費(fèi)、契稅、印花稅后就可以辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)。交易所會(huì)給買(mǎi)方發(fā)放房產(chǎn)賣(mài)契，原則上房屋產(chǎn)權(quán)證需買(mǎi)賣(mài)雙方共同辦理。買(mǎi)賣(mài)雙方或一方因故不能辦理買(mǎi)賣(mài)過(guò)戶(hù)手續(xù)和產(chǎn)權(quán)登記的，可出具委托書(shū)委托代理人代為辦理。4.辦理完買(mǎi)賣(mài)過(guò)戶(hù)手續(xù)后，買(mǎi)方應(yīng)持房地產(chǎn)交易所發(fā)給的房產(chǎn)賣(mài)契，在三個(gè)月內(nèi)到房屋所在地的市或區(qū)（縣）的房屋土地管理局登記申請(qǐng)。辦理申請(qǐng)需要的證件和資料有：賣(mài)方所有的整棟樓的房屋所有權(quán)證、《商品房購(gòu)銷(xiāo)合同》、商品房銷(xiāo)售發(fā)票存根復(fù)印件、身份證復(fù)印件、《房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記表》、《墻界表》、《面積計(jì)算表》。5.經(jīng)房地產(chǎn)管理部門(mén)審查驗(yàn)證后，買(mǎi)方可領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)證。有些地方在商品房買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中，開(kāi)發(fā)商也會(huì)提供代辦交易登記、過(guò)戶(hù)和房地產(chǎn)權(quán)證的服務(wù)，不過(guò)，具體過(guò)程基本上都由開(kāi)發(fā)商一手操辦，買(mǎi)房人控制不了具體的進(jìn)度，不能及時(shí)了解相關(guān)情況。因此，在條件許可的情況下，購(gòu)房者**好能由本人或委托代理人與開(kāi)發(fā)商一起辦理。

  全部3個(gè)回答>