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• 153****5354

  樓房建筑之中,發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問題（問題必須屬實）,房主可以向房開商反應(yīng)解決，房開商如果不解決，可以向當(dāng)?shù)亟ㄖこ藤|(zhì)量監(jiān)督站反應(yīng)。
  一般情況下，樓房建筑質(zhì)量有監(jiān)理單位管，當(dāng)?shù)亟ㄖこ藤|(zhì)量監(jiān)督站對工程質(zhì)量進(jìn)行不定期抽檢，對監(jiān)理單位及房開商進(jìn)行監(jiān)督、管理。工程有質(zhì)量問題相關(guān)單位是要負(fù)法律責(zé)任的，房主沒有必要參與，況且房主提出的問題不一定專業(yè)和正確。
  

  查看全文↓ 2018-12-13 16:40:39
• 136****7704

  一、商品房質(zhì)量糾紛的類型
  
  廣義的商品房質(zhì)量糾紛是指因開發(fā)商交付的商品房及其配套設(shè)備、設(shè)施或居住環(huán)境存在不符合法律規(guī)定或合同約定的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)而產(chǎn)生的糾紛，商品房質(zhì)量糾紛主要是由于開發(fā)商片面追求高額利潤造成的。
  
  為了保護(hù)購房人利益，國家明確規(guī)定開發(fā)商不得將工程質(zhì)量不合格或配套不完善的房屋交付使用；同時還規(guī)定住宅小區(qū)需經(jīng)國家相關(guān)部門綜合驗收合格后才能交付使用；商品房交付使用時，開發(fā)商應(yīng)向購房人出示《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》，承擔(dān)商品房保修及維修責(zé)任。雖然國家在商品房質(zhì)量問題上已做了很多有益的探索與努力，但由于種種原因，經(jīng)國家驗收合格的商品房與購房人心目中合格的商品房還是存在較大差距，難以讓購房人滿意。商品房質(zhì)量糾紛也因此層出不窮、無法避免。面對這種情況，購房人應(yīng)當(dāng)了解商品房質(zhì)量方面的法律規(guī)定，以解決實際問題。
  
  1、開發(fā)商交付使用的商品房主體質(zhì)量不合格。
  
  商品房主體質(zhì)量不合格，法律規(guī)定不得交付使用，這樣的房子不應(yīng)通過驗收。但現(xiàn)實中確定有主體不合格的房子驗收為合格并交付使用的情況。此時開發(fā)商不僅是違反合同責(zé)任的問題了，而是要承擔(dān)產(chǎn)品擔(dān)缺陷責(zé)任。購房人如果認(rèn)為房屋主體質(zhì)量不合格，首先應(yīng)該向工程質(zhì)量監(jiān)督單位申請重新核驗，經(jīng)核驗確屬主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，根據(jù)《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第三十二條及《**高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（下稱《解釋》）第十二條的規(guī)定，購房者有權(quán)退房，解除商品房買賣合同，并要求開發(fā)商賠償損失。
  
  2、購房者所購房屋主體質(zhì)量合格，但房屋其他質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用。
  
  這種情況下，如果房屋已經(jīng)驗收合格并交付使用，則開發(fā)商應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。因為購房者訂立合同的目的是購買可以使用功能正常的房屋，開發(fā)商交付的房屋不能讓購房人實現(xiàn)這一目的，購房人則可以請求解除合同和賠償損失?！皣?yán)重影響正常居住使用”一般是指購房者所購買的房屋出現(xiàn)嚴(yán)重質(zhì)量問題，且該質(zhì)量問題通過修復(fù)等亦無法保證購房者人身、財產(chǎn)安全及正常居住使用的情形。
  
  3、購房者所購買的房屋存在質(zhì)量問題，但尚未達(dá)到“嚴(yán)重影響正常居住使用”這一嚴(yán)重程度。
  
  在這種情況下，開發(fā)商輕微違約，沒有達(dá)到根本違約的程度，所以購房者不能要求解除合同進(jìn)行退房。在保修期內(nèi)，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)承擔(dān)修復(fù)責(zé)任，如開發(fā)商拒絕修復(fù)或者在合理期限內(nèi)拖延修復(fù)的，購房者可以自行或者委托他人修復(fù)，修復(fù)費用及修復(fù)期間造成的其他損失由開發(fā)商承擔(dān)。
  
  二、商品房質(zhì)量糾紛引起的訴訟中小業(yè)主存在的舉證難現(xiàn)象和原因分析。
  
  1、沒有一定的知識能力和文化程度，且在房地產(chǎn)專業(yè)知識方面處于的絕對劣勢，造成小業(yè)主舉證難。
  
  房地產(chǎn)市場面對的是整個社會群體，各個群體之間的文化程度、知識水平差異巨大，處于較低層次購房者往往對于房屋質(zhì)量問題不能作出準(zhǔn)確的判斷，如果經(jīng)濟(jì)收入有限，也不可能委托具有專業(yè)知識的人員協(xié)助訴訟，且訴訟對象又是專業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)的發(fā)展商，不論是經(jīng)濟(jì)實力和專業(yè)技術(shù)水平均有較大的差距。小業(yè)主在訴訟中怎樣合理舉證支持訴訟請求有一定困難。
  
  2、小業(yè)主沒有鑒定的資質(zhì)和委托鑒定的經(jīng)濟(jì)能力，對于商品房質(zhì)量缺陷的程度取證難。
  
  因為建筑質(zhì)量的鑒定需要專門的知識和儀器，一般非專業(yè)人員即使有較高的文化水平也不能作出準(zhǔn)確判斷，所以涉及商品房質(zhì)量問題的訴訟多會出現(xiàn)一個專門機(jī)構(gòu)鑒定的問題。一般業(yè)主作為原告進(jìn)行訴訟時，單憑通常的生活經(jīng)驗和文化知識僅能判斷房屋是否存在質(zhì)量問題。但對于存在問題的程度和損害結(jié)果無法進(jìn)行科學(xué)的判斷，根據(jù)侵權(quán)損害賠償訴訟的要求，如果提出賠償要求則需要有一個判斷的標(biāo)準(zhǔn)，該標(biāo)準(zhǔn)只能建立在科學(xué)鑒定的基礎(chǔ)上。但目前房屋質(zhì)量糾紛的鑒定只能由社會上少量的專業(yè)機(jī)構(gòu)出具報告，一般來說這些機(jī)構(gòu)并非專業(yè)對房屋質(zhì)量問題進(jìn)行鑒定，其運營成本大，收費高且標(biāo)準(zhǔn)缺乏合理性，對于一戶或幾戶個人業(yè)主提出房屋質(zhì)量訴訟要求鑒定的情況，若要比較全面的鑒定則費用無法承擔(dān)，而民事訴訟法要求原告舉證故預(yù)付鑒定費用限制了個人業(yè)主的全面取證的能力。
  
  3、發(fā)展商實力強(qiáng)、影響大，社會上的鑒定機(jī)構(gòu)少，而又往往作為其他專門機(jī)構(gòu)經(jīng)常與房地產(chǎn)商進(jìn)行業(yè)務(wù)聯(lián)系，其鑒定結(jié)果做到公正性是比較難的。
  
  發(fā)生房屋質(zhì)量訴訟需要鑒定，如原、被告雙方未能對鑒定機(jī)構(gòu)的選擇達(dá)成一致，則由法院出面委托鑒定。從理論上講，法院委托的鑒定屬于司法鑒定，應(yīng)該具有公正性，但目前對于侯選的監(jiān)督機(jī)構(gòu)多為獨立經(jīng)營的經(jīng)濟(jì)實體，追求利益**大化是經(jīng)濟(jì)實體的目標(biāo)，在范圍有限的房地產(chǎn)市場中，房地產(chǎn)開發(fā)商經(jīng)常能夠接觸到各類鑒定機(jī)構(gòu)，甚至保持著密切的業(yè)務(wù)聯(lián)系。在此種不公平的地位下，小業(yè)主很難獲得公平的對待，而法院又缺乏專業(yè)知識（大多數(shù)情況下還不如開發(fā)商），無法做出準(zhǔn)確判斷。
  
  三、如何處理商品房質(zhì)量糾紛
  
  （一）在簽訂合同時要注意對有關(guān)房屋質(zhì)量條款的約定
  
  房屋質(zhì)量如果是非主體不合格問題，保修期約定和質(zhì)量責(zé)任約定就非常重要。因此簽訂合同時應(yīng)注意有關(guān)房屋質(zhì)量條款的約定，并注意3大法律問題。
  
  1.住宅質(zhì)量保修期限
  
  審查《住宅質(zhì)量保證書》中有關(guān)房屋質(zhì)量保修約定是否違反法規(guī)規(guī)定的**低保修期及保修范圍。根據(jù)國務(wù)院有關(guān)條例規(guī)定，住宅質(zhì)量保修期限不得低于法定**低保修期限。在正常使用條件下，房屋建筑工程的**低保修期限為：
  
  地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程，為設(shè)計文件規(guī)定的該工程的合理使用年限；
  
  屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏，為5年；
  
  供熱與供冷系統(tǒng)，為2個采暖期、供冷期；
  
  電氣管線、給排水管道、設(shè)備安裝為2年；
  
  裝修工程為2年。
  
  2.其他保修范圍項目
  
  對于法規(guī)及《住宅質(zhì)量保證書》中沒有約定的其他保修范圍項目的保修期限，購房者須與開發(fā)商補(bǔ)充約定。
  
  3.非房屋主體質(zhì)量約定
  
  建議購房者在補(bǔ)充協(xié)議中就房屋發(fā)生的非房屋主體質(zhì)量問題、處理方式及違約責(zé)任作出明確約定。比如購房者驗收房屋時，若房屋發(fā)生非房屋主體質(zhì)量問題，購房者有權(quán)要求開發(fā)商或開發(fā)商委托的物業(yè)管理公司限期修理、重做等。此時，購房者有權(quán)拒絕接受房屋，并有權(quán)按照《商品房買賣合同》的規(guī)定追究開發(fā)商的違約責(zé)任。
  
  （二）充分運用《**高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》對商品房質(zhì)量糾紛的處理。
  
  1、證據(jù)規(guī)定第七條：“在法律沒有具體規(guī)定，依本規(guī)定及其他司法解釋無法確定舉證責(zé)任承擔(dān)時，人民法院可以根據(jù)公平責(zé)任原則和誠實信用原則，綜合當(dāng)事人舉證能力等因素確定舉證責(zé)任的承擔(dān)?！边@一條規(guī)定是有關(guān)法官在特殊情況下運用自由裁量權(quán)重新分擔(dān)舉證責(zé)任的規(guī)定，突破了以前的民事證據(jù)立法中對舉證責(zé)任特殊規(guī)定的范圍。本條明確將兩個民事法律的基本原則“公平責(zé)任原則”和“誠實信用原則”寫入法條
  

  查看全文↓ 2018-12-13 16:39:54
• 146****1491

  （一）分清房屋建筑工程的保修期限，根據(jù)有關(guān)規(guī)定，在正常使用情況下，房屋建筑工程的**低保修期限為：
  1、地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)工程，為設(shè)計文件規(guī)定的該工程的合理使用年限，一般設(shè)計文件及商品房質(zhì)保書中地基基礎(chǔ)和主體終身保證使用；
  2、屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏，為5年；
  3、供熱與供冷系統(tǒng)，為2個采暖期、供冷期；
  4、裝修工程為2年。
  （二）只要處于房屋保修期之內(nèi)，應(yīng)由開發(fā)商來承擔(dān)房屋的維修責(zé)任。而在保修期之外，公共部位的維修可以動用維修基金，而公共部位之外的維修只能由業(yè)主自行負(fù)責(zé)。另外，保修期內(nèi)出現(xiàn)問題部位的保修期應(yīng)自交付合格之日重新開始計算。
  （三）對于大多數(shù)購房者來講，遇到更多的可能還是屬于保修范圍內(nèi)的一般質(zhì)量問題。例如屋頂、墻壁漏水、滲水，墻皮、面磚、油漆等飾面脫落，廁所、廚房、陽臺地面泛水、漏水等。對于這些情況，只要處于保修期內(nèi)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)就應(yīng)當(dāng)履行保修義務(wù)，并對造成的損失承擔(dān)賠償責(zé)任。保修期內(nèi)出現(xiàn)的問題因開發(fā)商拖延修復(fù)造成的損失由開發(fā)商承擔(dān)。
  二、房屋質(zhì)量問題如何處理？
  （一）一般來講，購房人接受房屋時都要進(jìn)行驗收。此時如果發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問題，應(yīng)立即找開發(fā)商，要求對有質(zhì)量問題的地方予以書面確認(rèn)，解決后再辦理入住手續(xù)；而如果短期內(nèi)無法解決，則應(yīng)要求開發(fā)商承擔(dān)延期交房責(zé)任。
  （二）房屋交付使用后在保修期內(nèi)出現(xiàn)的一般質(zhì)量問題，購房人有權(quán)要求開發(fā)商修復(fù)，由此產(chǎn)生的費用應(yīng)當(dāng)由開發(fā)商承擔(dān)。如果開發(fā)商拒絕或拖延修復(fù)，購房人可自行或委托他人修復(fù)，修復(fù)費用及修復(fù)期間造成的其他損失應(yīng)由開發(fā)商承擔(dān)。
  （三）主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的一種情況是房屋交付前未經(jīng)驗收或經(jīng)驗收不合格。根據(jù)現(xiàn)行法律規(guī)定，購房人在辦理商品房交接入住手續(xù)時，如果開發(fā)商不能出示《房屋建筑工程竣工驗收備案表》，購房人有權(quán)拒絕收房，由此引起的延期交房責(zé)任由開發(fā)商承擔(dān)。
  （四）商品房交付使用后，購房人認(rèn)為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格，這時可以委托工程質(zhì)量檢測機(jī)構(gòu)進(jìn)行檢驗。如果確屬不合格，購房人有權(quán)退房。且對于給購房人造成的損失，房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。
  

  查看全文↓ 2018-12-13 16:39:40
• 147****6304

  第一，如果是一些小的質(zhì)量瑕疵問題，例如比較小范圍的空鼓、門窗缺少配件密封不到位、開啟不靈活等，這些問題業(yè)主可以直接報修物業(yè)或者開發(fā)商進(jìn)行處理，物業(yè)或者開發(fā)商會安排專門的施工人員，來進(jìn)行問題之處的維修工作。
  
  第二類問題就是一些比較大型的質(zhì)量問題，直接導(dǎo)致業(yè)主無法完成入住的。例如房屋漏水等。如果業(yè)主尚未完成收房手續(xù)，那么業(yè)主在這時可以依法請求拒絕收房，在開發(fā)商整改完所有的質(zhì)量問題之后，再辦理入住手續(xù)。另外，也可以根據(jù)合同的相關(guān)規(guī)定，要求開發(fā)商承擔(dān)由于延遲交付而造成的違約責(zé)任；如果業(yè)主已經(jīng)辦理完入住手續(xù)，在入住之后發(fā)現(xiàn)這些問題的，業(yè)主有權(quán)要求開發(fā)商承擔(dān)維修期間的損失，來維護(hù)自己的權(quán)益。
  
  第三類問題就是出現(xiàn)的房屋裂縫以及露筋等問題，此時業(yè)主有權(quán)要求開發(fā)商盡快查明原因之所在，并要求出具國家專業(yè)鑒定部門的報告，證明是否房屋存在嚴(yán)重的安全結(jié)構(gòu)性問題。如果沒有存在安全性結(jié)構(gòu)問題，則可以要求開發(fā)進(jìn)行常規(guī)的維修整改即可，整改期間的損失由開發(fā)商來承擔(dān)；如果證實房屋確實存在嚴(yán)重的安全性結(jié)構(gòu)問題，那么業(yè)主有權(quán)要求退房，并由開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任。如果開發(fā)商拒絕退房，那么業(yè)主有權(quán)要求開發(fā)商出具設(shè)計部門的設(shè)計整改方案，對房屋進(jìn)行加固整改，保證房屋的安全性結(jié)構(gòu)，期間的整改損失由開發(fā)商負(fù)責(zé) 首先購房者需要明白房屋質(zhì)量問題的維修責(zé)任方大多時候不是開發(fā)商本身，而是小區(qū)的承包商，這些承包商中有土建單位，也有門窗、欄桿、裝修公司等分包單位。如果不涉及到開發(fā)商拿錢維修，一般問題開發(fā)商還是愿意去解決。
  通常驗房發(fā)現(xiàn)的問題視其嚴(yán)重程度，可分別采取不同等應(yīng)對策略。
  （1）非常嚴(yán)重的質(zhì)量問題。如結(jié)構(gòu)構(gòu)件（承重墻、梁）開裂等
  這類問題是要堅決要求出具鑒定報告及補(bǔ)強(qiáng)加固方案，甚至可要求退房，不容有任何馬虎。
  （2）嚴(yán)重影響使用的問題。如外墻、外窗、衛(wèi)生間滲水。
  這類問題也要非常重視，一定要等到問題確定維修徹底后再開始裝修，否則容易陷入裝修后反復(fù)維修的不利局面，一旦發(fā)生對業(yè)主影響大，損失大。
  （3）對使用有影響，裝修公司不會為業(yè)主維修的，如進(jìn)戶門，外窗等；
  這類問題堅決要求維修，裝修公司不會負(fù)責(zé)；
  （4）對裝修有影響，引起裝修成本增加的問題。墻面不垂直，大面積的空鼓、開裂，頂棚高低差等等。
  這類問題，通常裝修過程中也可以解決，但裝修公司會向業(yè)主收取一定的費用，導(dǎo)致裝修費用增加；這個建議是能要求相關(guān)責(zé)任單位修訂盡量先修，節(jié)約裝修的費用。
  （5）對裝修影響不大，在裝修過程中順便可以解決的問題。建議業(yè)主可在裝修過程中由裝修公司處理。
  

  查看全文↓ 2018-12-13 16:39:34

相關(guān)問題

• 問 樓房質(zhì)量差該怎么處理呢？
  答

  第一，如果是一些小的質(zhì)量瑕疵問題，例如比較小范圍的空鼓、門窗缺少配件密封不到位、開啟不靈活等，這些問題業(yè)主可以直接報修物業(yè)或者開發(fā)商進(jìn)行處理，物業(yè)或者開發(fā)商會安排專門的施工人員，來進(jìn)行問題之處的維修工作。 第二類問題就是一些比較大型的質(zhì)量問題，直接導(dǎo)致業(yè)主無法完成入住的。例如房屋漏水等。如果業(yè)主尚未完成收房手續(xù)，那么業(yè)主在這時可以依法請求拒絕收房，在開發(fā)商整改完所有的質(zhì)量問題之后，再辦理入住手續(xù)。另外，也可以根據(jù)合同的相關(guān)規(guī)定，要求開發(fā)商承擔(dān)由于延遲交付而造成的違約責(zé)任；如果業(yè)主已經(jīng)辦理完入住手續(xù)，在入住之后發(fā)現(xiàn)這些問題的，業(yè)主有權(quán)要求開發(fā)商承擔(dān)維修期間的損失，來維護(hù)自己的權(quán)益。 第三類問題就是出現(xiàn)的房屋裂縫以及露筋等問題，此時業(yè)主有權(quán)要求開發(fā)商盡快查明原因之所在，并要求出具國家專業(yè)鑒定部門的報告，證明是否房屋存在嚴(yán)重的安全結(jié)構(gòu)性問題。如果沒有存在安全性結(jié)構(gòu)問題，則可以要求開發(fā)進(jìn)行常規(guī)的維修整改即可，整改期間的損失由開發(fā)商來承擔(dān)；如果證實房屋確實存在嚴(yán)重的安全性結(jié)構(gòu)問題，那么業(yè)主有權(quán)要求退房，并由開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任。如果開發(fā)商拒絕退房，那么業(yè)主有權(quán)要求開發(fā)商出具設(shè)計部門的設(shè)計整改方案，對房屋進(jìn)行加固整改，保證房屋的安全性結(jié)構(gòu)，期間的整改損失由開發(fā)商負(fù)責(zé) 首先購房者需要明白房屋質(zhì)量問題的維修責(zé)任方大多時候不是開發(fā)商本身，而是小區(qū)的承包商，這些承包商中有土建單位，也有門窗、欄桿、裝修公司等分包單位。如果不涉及到開發(fā)商拿錢維修，一般問題開發(fā)商還是愿意去解決。 通常驗房發(fā)現(xiàn)的問題視其嚴(yán)重程度，可分別采取不同等應(yīng)對策略。 （1）非常嚴(yán)重的質(zhì)量問題。如結(jié)構(gòu)構(gòu)件（承重墻、梁）開裂等 這類問題是要堅決要求出具鑒定報告及補(bǔ)強(qiáng)加固方案，甚至可要求退房，不容有任何馬虎。 （2）嚴(yán)重影響使用的問題。如外墻、外窗、衛(wèi)生間滲水。 這類問題也要非常重視，一定要等到問題確定維修徹底后再開始裝修，否則容易陷入裝修后反復(fù)維修的不利局面，一旦發(fā)生對業(yè)主影響大，損失大。 （3）對使用有影響，裝修公司不會為業(yè)主維修的，如進(jìn)戶門，外窗等； 這類問題堅決要求維修，裝修公司不會負(fù)責(zé)； （4）對裝修有影響，引起裝修成本增加的問題。墻面不垂直，大面積的空鼓、開裂，頂棚高低差等等。 這類問題，通常裝修過程中也可以解決，但裝修公司會向業(yè)主收取一定的費用，導(dǎo)致裝修費用增加；這個建議是能要求相關(guān)責(zé)任單位修訂盡量先修，節(jié)約裝修的費用。 （5）對裝修影響不大，在裝修過程中順便可以解決的問題。建議業(yè)主可在裝修過程中由裝修公司處理。

  全部4個回答>
• 問 樓房質(zhì)量差，買房的人怎么處理？
  答

  購房者應(yīng)首先收集證據(jù)，如質(zhì)量檢測報告，隨后向相關(guān)部門投訴，并與開發(fā)商協(xié)商解決方案，必要時可尋求法律援助。

  全部3個回答>
• 問 樓房質(zhì)量差怎么辦呢
  答

  通過協(xié)商可要求進(jìn)行維修或給予賠償如不成可通過法律解塊。

  全部4個回答>
• 問 安置房質(zhì)量差該怎么辦？
  答

  拆遷安置房質(zhì)量出現(xiàn)問題城建局不管,可以申請復(fù)議或起訴?！吨腥A人民共和國行政復(fù)議法》第六條　有下列情形之一的，公民、法人或者其他組織可以依照本法申請行政復(fù)議：（一）對行政機(jī)關(guān)作出的警告、罰款、沒收違法所得、沒收非法財物、責(zé)令停產(chǎn)停業(yè)、暫扣或者吊銷許可證、暫扣或者吊銷執(zhí)照、行政拘留等行政處罰決定不服的；（二）對行政機(jī)關(guān)作出的限制人身自由或者查封、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)等行政強(qiáng)制措施決定不服的；（三）對行政機(jī)關(guān)作出的有關(guān)許可證、執(zhí)照、資質(zhì)證、資格證等證書變更、中止、撤銷的決定不服的；（四）對行政機(jī)關(guān)作出的關(guān)于確認(rèn)土地、礦藏、水流、森林、山嶺、草原、荒地、灘涂、海域等自然資源的所有權(quán)或者使用權(quán)的決定不服的；（五）認(rèn)為行政機(jī)關(guān)侵犯合法的經(jīng)營自主權(quán)的；（六）認(rèn)為行政機(jī)關(guān)變更或者廢止農(nóng)業(yè)承包合同，侵犯其合法權(quán)益的；（七）認(rèn)為行政機(jī)關(guān)違法集資、征收財物、攤派費用或者違法要求履行其他義務(wù)的；（八）認(rèn)為符合法定條件，申請行政機(jī)關(guān)頒發(fā)許可證、執(zhí)照、資質(zhì)證、資格證等證書，或者申請行政機(jī)關(guān)審批、登記有關(guān)事項，行政機(jī)關(guān)沒有依法辦理的；（九）申請行政機(jī)關(guān)履行保護(hù)人身權(quán)利、財產(chǎn)權(quán)利、受教育權(quán)利的法定職責(zé)，行政機(jī)關(guān)沒有依法履行的；（十）申請行政機(jī)關(guān)依法發(fā)放撫恤金、社會保險金或者**低生活保障費，行政機(jī)關(guān)沒有依法發(fā)放的；（十一）認(rèn)為行政機(jī)關(guān)的其他具體行政行為侵犯其合法權(quán)益的?！吨腥A人民共和國行政訴訟法》第十二條　人民法院受理公民、法人或者其他組織提起的下列訴訟：（一）對行政拘留、暫扣或者吊銷許可證和執(zhí)照、責(zé)令停產(chǎn)停業(yè)、沒收違法所得、沒收非法財物、罰款、警告等行政處罰不服的；（二）對限制人身自由或者對財產(chǎn)的查封、扣押、凍結(jié)等行政強(qiáng)制措施和行政強(qiáng)制執(zhí)行不服的；（三）申請行政許可，行政機(jī)關(guān)拒絕或者在法定期限內(nèi)不予答復(fù)，或者對行政機(jī)關(guān)作出的有關(guān)行政許可的其他決定不服的；（四）對行政機(jī)關(guān)作出的關(guān)于確認(rèn)土地、礦藏、水流、森林、山嶺、草原、荒地、灘涂、海域等自然資源的所有權(quán)或者使用權(quán)的決定不服的；（五）對征收、征用決定及其補(bǔ)償決定不服的；（六）申請行政機(jī)關(guān)履行保護(hù)人身權(quán)、財產(chǎn)權(quán)等合法權(quán)益的法定職責(zé)，行政機(jī)關(guān)拒絕履行或者不予答復(fù)的；（七）認(rèn)為行政機(jī)關(guān)侵犯其經(jīng)營自主權(quán)或者農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)、農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)的；（八）認(rèn)為行政機(jī)關(guān)濫用行政權(quán)力排除或者限制競爭的；（九）認(rèn)為行政機(jī)關(guān)違法集資、攤派費用或者違法要求履行其他義務(wù)的；（十）認(rèn)為行政機(jī)關(guān)沒有依法支付撫恤金、**低生活保障待遇或者社會保險待遇的；（十一）認(rèn)為行政機(jī)關(guān)不依法履行、未按照約定履行或者違法變更、解除政府特許經(jīng)營協(xié)議、土地房屋征收補(bǔ)償協(xié)議等協(xié)議的；（十二）認(rèn)為行政機(jī)關(guān)侵犯其他人身權(quán)、財產(chǎn)權(quán)等合法權(quán)益的。除前款規(guī)定外，人民法院受理法律、法規(guī)規(guī)定可以提起訴訟的其他行政案件。

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• 問 ?? 期房質(zhì)量差如何維權(quán)？怎么規(guī)定的呢？
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  期房質(zhì)量有問題時，購房者可以要求退房。但是，正如前面所說的，期房退房是有條件的。要么是購房合同中明確約定了期房質(zhì)量有問題可以退房，要么是期房的主體質(zhì)量不合格或因房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用，只有符合上述任一種情形的，購房者才可以要求期房退房。　　2、要求賠償　　如果期房的質(zhì)量不符合購房合同的約定，或者期房的主體質(zhì)量不合格或因房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用，那么不管購房者是不是選擇退房，開發(fā)商都必須承擔(dān)違約責(zé)任，購房者有權(quán)要求開發(fā)商賠償損失。　　3、無奈接受　　如果購房者認(rèn)為期房的質(zhì)量有問題，而購房合同又沒有對期房的質(zhì)量作出詳細(xì)約定，該期房的質(zhì)量也符合了國家的相關(guān)規(guī)定，只是不符合購房者買房時的預(yù)期，那么，購房者是無權(quán)要求退房的，也無權(quán)要求賠償，只能無奈接受?！　?*后需要提醒購房者的是，如果您認(rèn)為期房質(zhì)量有問題，那么必須要由符合法律規(guī)定的鑒定機(jī)構(gòu)對期房質(zhì)量進(jìn)行簽訂，自己隨便請的鑒定結(jié)構(gòu)所作出的質(zhì)量鑒定結(jié)論是不被承認(rèn)的?！　⊙由扉喿x：購買期房的注意事項　　1、買期房要調(diào)查房地產(chǎn)開發(fā)商是否具備預(yù)售商品房的合法性。購房者可以通過檢驗房地產(chǎn)開發(fā)商的國有土地使用權(quán)證書、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證和商品房預(yù)售許可證，了解房地產(chǎn)開發(fā)商預(yù)售行為的合法性。　　2、買期房要了解房地產(chǎn)開發(fā)商的經(jīng)營業(yè)績及信譽(yù)狀況。房地產(chǎn)商業(yè)績表現(xiàn)和信譽(yù)反映了一個公司的經(jīng)濟(jì)實力.購房者可將其作為所購房屋能否按期交付，房屋質(zhì)量能否得到保障的參考?！　?、買期房要謹(jǐn)慎簽訂商品房預(yù)售合同。購房者在與房地產(chǎn)商簽訂預(yù)售合同時要注意合同的主要條款是否齊備，簽約雙方的權(quán)利和義務(wù)關(guān)系是否平等一致?！　?、買期房要進(jìn)行實地考察。雖然購房者購買的是期房，但對正在建造的房屋進(jìn)行實地考察，通過調(diào)查房屋的結(jié)構(gòu)，建材配備等級.建設(shè)單位的素質(zhì)，施工現(xiàn)場狀況等情況可了解房屋的建筑質(zhì)量、建設(shè)進(jìn)度。另外，在實地考察時，也可以了解所購期房周圍的環(huán)境、交通和公共設(shè)施配套的情況，使自己心里有數(shù)。這些情況也可幫助購房者做出購買房屋的決策。

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