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• 158****9584

  一、有貸款的房子能買嗎
  根據(jù)《物權(quán)法》第191條第二款規(guī)定：“抵押期間，抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意，不得轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)，但受讓人代為清償債務(wù)消滅抵押權(quán)的除外?！币簿褪钦f，房屋產(chǎn)權(quán)人沒有經(jīng)過銀行的同意，不得轉(zhuǎn)讓房屋，除非購買人愿意替房屋產(chǎn)權(quán)人代為還清銀行的債務(wù)。因?yàn)橘J款未還清的房子是不能變更產(chǎn)權(quán)的，買房的人拿不到產(chǎn)權(quán)證，所以只有償還完貸款后才能過戶。
  未還清貸款的房子是可以購買的，但前提是必須已經(jīng)取得國家認(rèn)可的房屋權(quán)證，因?yàn)槎址拷灰资且苑慨a(chǎn)證為準(zhǔn)的。如果售房者出售的房屋還在建設(shè)中，購房者可以建議房主將房屋以合同更名的方式轉(zhuǎn)讓出去，不過房主需要先與開發(fā)商進(jìn)行協(xié)商，取得同意之后才可以先撤銷原合同備案，然后購房者再與開發(fā)商重新簽訂合同并進(jìn)行備案即可。
  二、有貸款的房子可以通過哪些方式購買
  1、購房者先支付的房款
  這種模式適合于那種貸款額度較低的房主或者是大部分貸款已經(jīng)還清，只剩下數(shù)目較少的貸款的情況。如果購房者信任房主，購房者可以跟房主協(xié)商先用自己的**款將房屋的按揭貸款還完。
  二手房交易的過程中，買家會同意先付房產(chǎn)總成交額的30％－40％。在這種情況下，賣方就可以選擇利用買方的**來把剩余的貸款付清，然后向銀行申請撤銷房產(chǎn)的抵押登記，這樣就能進(jìn)行下一步的交易。
  2、轉(zhuǎn)按揭
  如果二手房買賣還存在貸款未結(jié)清的情況，那么買賣雙方在進(jìn)行二手房交易的時候可以辦理轉(zhuǎn)按揭的手續(xù)，轉(zhuǎn)按揭是指房主準(zhǔn)備將住房出售或者轉(zhuǎn)讓給第三個人，從而申請辦理貸款的相關(guān)變更。但是這種辦法的局限性在于很少有銀行受理這種業(yè)務(wù)，大多數(shù)銀行并沒有開通這一業(yè)務(wù)，購房者可以向相關(guān)貸款銀行咨詢以了解具體的情況。
  3、建議房主借錢周轉(zhuǎn)
  購房者可以建議售房者向周邊的朋友和親戚暫時借錢周轉(zhuǎn)一下，把剩余的貸款還上，在成功辦理了解除抵押手續(xù)和過戶手續(xù)以后，購房者將房款支付給房主，房主再將錢還給親朋好友們，這是一種比較省事而又便捷的辦法。也可以建議業(yè)主通過抵押向銀行貸出一定的款來還清想要出售的房產(chǎn)貸款，購房者再支付房屋全款，這樣房主就可以用來還清銀行抵押貸款。

  查看全文↓ 2018-12-12 20:42:48
• 155****5884

  是可以的，可以通過以下辦法買賣。
  1、可以到貸款銀行咨詢可否做抵押房產(chǎn)轉(zhuǎn)按，如果可以，可將您尚欠銀行的貸款轉(zhuǎn)移到買家名下。
  2、如果買家不想繼續(xù)按揭，也可辦好轉(zhuǎn)按后由買家直接還清銀行貸款，不必負(fù)擔(dān)貸款利息。
  3、如果銀行部不允許做轉(zhuǎn)按，可以找正規(guī)的擔(dān)保公司代贖契，贖契后等于是取消了原來房屋的抵押關(guān)系，在這種情況下房屋才能進(jìn)行交易。當(dāng)然，擔(dān)保公司會收取一定的費(fèi)用。
  4、可以找一個正規(guī)的中介公司，通過向買方收取預(yù)付款的方式先將貸款還清，但是這樣需要到公證處公證，需要一定的手續(xù)費(fèi)。

  查看全文↓ 2018-12-12 20:42:34
• 135****9673

  貸款沒有還清的二手房可以進(jìn)行交易的，只是在交易過戶和后期的手續(xù)辦理的過程中，相對于沒有貸款的二手房，程序會復(fù)雜一些，通過中介進(jìn)行辦理的話，可以大大降低風(fēng)險系數(shù)。
  　　貸款沒有還清的二手房進(jìn)行交易，必須將貸款還清之后才能進(jìn)行過戶，而這部分貸款是由賣家提前還款還是由買方墊付，需要雙方協(xié)商，如果不能處理好的話，這一系列流程中就很容易產(chǎn)生糾紛?？傊?，需要先還清的銀行貸款后才能交易。

  查看全文↓ 2018-12-12 20:41:14
• 152****5851

  貸款沒有還清，產(chǎn)權(quán)抵押給了銀行，暫時產(chǎn)權(quán)不是你的。你是無權(quán)對該住房產(chǎn)權(quán)，經(jīng)行抵押，買賣轉(zhuǎn)讓。更名等的。需要你還清貸款，拿到房產(chǎn)證解壓，注銷他項(xiàng)權(quán)證，才可以辦理買賣轉(zhuǎn)讓或是抵押更名等手續(xù)！

  查看全文↓ 2018-12-12 20:41:09
• 131****4758

  二手房交易的時候，經(jīng)常會出現(xiàn)交易的房子貸款還沒還清，買房人就擔(dān)心這樣的房子能交易嗎在這告訴大家，貸款沒還清的房子處于抵押狀態(tài)，抵押權(quán)在銀行那里，需要還清貸款，解除抵押后才能正常買賣。
  
  
  
  如果沒調(diào)查清楚房子的抵押狀況就簽了合同付了**，賣家對價格反悔拒絕賣房，或者是在解除抵押的過程中，房主由于其他原因不能正常辦理解押，這些都是有可能發(fā)生的情況。
  
  對于貸款未還清的房子，**好做好以下準(zhǔn)備工作：
  
  1、合同中明確違約責(zé)任
  
  合同是雙方交易的**有力的證明，所以在簽訂購房合同的時候**好明確房子產(chǎn)權(quán)、解押期限、違約責(zé)任等，一旦出現(xiàn)問題較容易取證維權(quán)。
  
  除了購房合同，還有一種方式同樣具有法律效力。
  
  2、預(yù)告登記
  
  預(yù)告登記，是指當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實(shí)現(xiàn)物權(quán)，而按照約定可以向登記機(jī)關(guān)申請預(yù)告登記?！段餀?quán)法》第二十條規(guī)定：“登記預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力”。意思就是預(yù)告登記后，賣房子的人不能不經(jīng)過賣房人的同意就隨意處置房產(chǎn)，包括將房子賣給別人、做抵押等即使是跟第三方簽了抵押合同，合同也無效。
  
  預(yù)告登記后的房子，賣房人還可以繼續(xù)居住或者出租獲取收益，直到正式辦理完房產(chǎn)過戶，同時保護(hù)了賣房人和買房人的權(quán)益。
  
  不過法律還規(guī)定：“預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動產(chǎn)登記之日起三個月內(nèi)未申請登記的，預(yù)告登記失效”，意思就是預(yù)告登記有期限限制，3個月之內(nèi)就要完成不動產(chǎn)登記，否則登記就失效了。如果時間真的來不及，可以反復(fù)申請預(yù)告登記，因?yàn)槟壳皼]有規(guī)定預(yù)告登記的次數(shù)。
  
  既然貸款沒還清的房子，還清了貸款就能買賣了，那么具體該怎么還貸呢?
  
  1、用買家的**或者全款還貸，注意資金監(jiān)管
  
  比較常見的方法就是用購房人支付的房款償還剩余貸款，全款的買家**好辦，直接向銀行申請?zhí)崆斑€貸，解除房子抵押。如果買房人也需要貸款，就要考慮**款夠不夠償還貸款，還有就是賣家是否接受買房人申請貸款的時間，因?yàn)榉趴顣r間受借款人資質(zhì)影響，要是賣房人著急拿房款，**好考慮這一點(diǎn)。
  
  另外，還款資金要盡量打入銀行的資金監(jiān)管賬戶，不要直接打給賣家，在資金解凍之前，這種資金監(jiān)管的方式能督促賣家盡快配合解押，待賣家解押后再將資金解凍支付給賣家。
  
  2、將貸款轉(zhuǎn)移到買家身上
  
  這很好理解，就是賣房人跟銀行申請變更借款人、借款期限或變更抵押物，把房子剩下的貸款轉(zhuǎn)給買房人。但是這就需要取得貸款銀行的同意才行，而且，如果買房人想通過其他銀行申請房貸，會涉及“跨行轉(zhuǎn)按揭”，隨著信貸政策不斷收緊，通過轉(zhuǎn)按揭的方法出售貸款未還清的房子有一定局限性。
  
  3、賣家自己籌錢還貸
  
  假如上面兩種方法都行不通，就只能由賣家自己籌錢還貸了。這種方法相對買家更為穩(wěn)妥，不過具體需要買賣雙方協(xié)商。
  
  總的來說，買賣雙方要拿出交易的態(tài)度，涉及誰先付錢還貸的，要利用好中介和銀行的居間作用，不要隨便把錢打到個人賬戶，通過第三方機(jī)構(gòu)相對穩(wěn)妥些。

  查看全文↓ 2018-12-12 20:41:04

相關(guān)問題

• 問 請大家說說房子有房貸可以過戶嗎？
  答

  房屋貸款未還清不能辦理過戶。辦理房屋過戶可通過以下方式：1、雙方到房屋交易中介公司來處理。中介公司可以用錢幫他還債，然后把房產(chǎn)證要回來辦理過戶手續(xù)。2、辦理預(yù)告登記過戶。當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請預(yù)告登記。3、預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動產(chǎn)登記之日起三個月內(nèi)未申請登記的，預(yù)告登記失效。

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• 問 大家說說房子裝修需要注意什么？
  答

  裝修需要注意的細(xì)節(jié)很多，首要考慮的是質(zhì)量保證，其次是裝飾風(fēng)格，另外還有安全環(huán)保，大方向把控好之后，這是答主認(rèn)為該注意的細(xì)節(jié)。 一．家里插座一定要夠用：很多人裝修的時候沒有想到預(yù)留電源插座數(shù)量的問題，覺得不需要預(yù)留太多，影響美觀又不一定能用到。但其實(shí)錯了，電源插座盡量多裝，要不然后期使用時候排插會放的一家都是，更影響使用和美觀。此外插座的位置要多加考慮，不要等到家具擺放完以后發(fā)現(xiàn)插座都被擋到了。 二．衛(wèi)浴間防水高度不低于1.8米：從防潮的角度來說，衛(wèi)浴間應(yīng)該整個墻面都做防水，如果不整面都做，防水高度建議不低于1.8米。

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• 問 ??請大家說說沒有預(yù)售許可證的房子能買嗎？
  答

  沒有預(yù)售許可證的房子不能買建設(shè)部令第131號《城市商品房預(yù)售管理辦法》第六條：商品房預(yù)售實(shí)行許可制度。開發(fā)企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)管理部門申請預(yù)售許可，取得《商品房預(yù)售許可證》。未取得《商品房預(yù)售許可證》的，不得進(jìn)行商品房預(yù)售。注： 《商品房預(yù)售許可證》是市、縣人民政府房地產(chǎn)行政管理部門允許房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房的批準(zhǔn)文件。其主管機(jī)關(guān)是市國土房管局，證書由市國土房管局統(tǒng)一印制、辦理登記審批和核發(fā)證書。房地產(chǎn)商在銷售商品房時，如該房屋已建成，還應(yīng)持有房屋所有權(quán)證書。購房者如需調(diào)查房屋的建筑質(zhì)量，還可查驗(yàn)房地產(chǎn)商的《工程驗(yàn)收證》。

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• 問 貸款中的房子能買嗎？需要注意什么？
  答

  1、房地產(chǎn)發(fā)展商的主體資格，房地產(chǎn)商在賣商品房時必須具備主體資格。2、看土地使用權(quán)證，土地使用權(quán)是房產(chǎn)權(quán)產(chǎn)生的前提和基礎(chǔ)。3、在購買期房的情況下，一定要小心。沒有預(yù)售許可證，或預(yù)售許可證過期的情況下，一定不能購買。4、不要把填寫合同的權(quán)利全部交給房地產(chǎn)商。5、周圍是否有好的**，醫(yī)院等配套設(shè)施是否齊全。一、兩點(diǎn)一線長短要合適有的購房者雖然在東邊上班，但房子買在西邊，無論從東部到達(dá)西部，還是從西部到東部，無論是快速路還是其他道路，高峰期堵塞嚴(yán)重，等公交車和擠公交車的經(jīng)歷也 可以稱得上是磨難。年輕的資本就是時間，將大量時間耗費(fèi)在上下班的路上時很不值得的一件事，因此，購房者在選房時盡量方便上班的地方，另外，選房時要跟著公交路線、規(guī)劃路線走，這樣即使居住地到上班地的距離遠(yuǎn)，實(shí)際花費(fèi)的時間也會縮短。二、未來孩子要準(zhǔn)備很多年輕人買房都不會考慮孩子的問題，因?yàn)橛X得孩子的事情還早著呢，而有的年輕人并非沒有想到孩子日后的問題，但因?yàn)樽陨碡?cái)力實(shí)在有限，已經(jīng)顧不上考慮，只能在一個狹小的購房圈中做出選擇。買房時如果聽到中介或者售房者介紹周圍的如何多，資源如何豐富，那也一定不要忘記仔細(xì)研究這些的性質(zhì)是公立還是私立，因?yàn)樗搅⒁话愣己馨嘿F，年輕家庭很難負(fù)擔(dān)。三、一碗湯距離挺關(guān)鍵多年前，日本提倡的“一碗湯”距離現(xiàn)在備受推崇，所謂的“一碗湯”距離，即子女與父母居住的距離不要太遠(yuǎn)，以子女從自己家中給父母送去一碗湯，到父母處不涼為標(biāo)準(zhǔn)，也就是說與父母同在一座城市生活的年輕家庭，離父母近點(diǎn)也應(yīng)成為置業(yè)過程中的考慮因素之一，不過在房價、交通等諸多因素的排擠之下，與父母的距離就很容易被忽略。居住得離父母近點(diǎn)有很多的好處，一來各自有獨(dú)立的空間不會互相打擾，二來可以相互照顧。很多年輕人時常因?yàn)楣ぷ鞣泵︻櫜坏眉覄?wù)，如果距離父母比較近，下了班之后還能有個蹭飯的地方，另外，日后照料孩子也需要父母的幫助。四、社區(qū)配套要完善社區(qū)的配套很重要，就算小區(qū)的綠化做得再好，房子建得再具有藝術(shù)氣息，如果連吃個飯還需要開車或者坐車半 才能到的話，那房子的價值就要打個折扣了。對于剛需客來說，買房的不僅是不動產(chǎn)，更是未來很長一段時間的生活，住宅的打造不只是提供了人們“安身立命”的居所，更應(yīng)費(fèi)盡心思營造精益求精的生活配套，因此，考察整個社區(qū)的規(guī)劃重要。

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• 問 ??沒產(chǎn)權(quán)的房子能買嗎？需要注意什么嗎？
  答

  沒有房產(chǎn)證的房產(chǎn),是不受法律保護(hù)的。買這樣的房子會給你帶來很多的麻煩和不便,建議你還是不要為了便宜買沒有產(chǎn)權(quán)的房子。 購買無證房產(chǎn)存在以下風(fēng)險:1、無法辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記。在我國,房產(chǎn)以登記主義為原則,也就是說實(shí)際占有、使用、受益房屋并代表你是房屋真正的主人。 2、不能抵押。 3、不能合法轉(zhuǎn)讓。沒有房產(chǎn)證的房子不是法律意義上的商品房,此種房屋交易不能辦理過戶,我國《城市房地產(chǎn)管理法》第三十七條第(六)項(xiàng)規(guī)定,未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓。除非你房屋所處地段條件非常好,而你又碰上一個只要使用權(quán)不要產(chǎn)權(quán)的人,你的房屋是無法轉(zhuǎn)讓的。 4、具有很大的不穩(wěn)定性。如果將來碰到政府拆遷,補(bǔ)償方面肯定會吃虧,甚至得不到任何補(bǔ)償;另外,生活方面也可能受影響,比如孩子讀書、擇校等會有麻煩。

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