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• 137****6340

  商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規(guī)則
  第一條 根據(jù)國家有關(guān)技術(shù)標準規(guī)定《商品房銷售面積計算及公用建筑面積公攤規(guī)則》。
  第二條 本規(guī)則適用于商品房的銷售和產(chǎn)權(quán)登記。
  第三條 商品房銷售以建筑面積為面積計算單位。建筑面積應按國家現(xiàn)行《建筑面積計算規(guī)則》進行計算。
  第四條 商品房整棟銷售，商品房的銷售面積即為整棟商品房的建筑面積（地下室作為人防工程的，應從整棟商品房的建筑面積中扣除）。
  第五條 商品房按"套"或"單元"出售，商品房的銷售面積即為購房者所購買的套內(nèi)或單元內(nèi)建筑面積（以下簡稱套內(nèi)建筑面積），與應分攤的公用建筑面積之和。商品房銷售面積=套內(nèi)建筑面積+分攤的公建筑面積。
  第六條 套內(nèi)建筑面積由以下三部分組成。
  1、 套（單元）內(nèi)的使用面積；
  2、 套內(nèi)墻體面積；
  3、 陽臺建筑面積。
  第七條 套內(nèi)建筑面積各部分的計算原則如下：
  1、 套（單元）內(nèi)的使用面積住宅按《住宅建筑設計規(guī)范》（GBJ96-86）規(guī)定的方法計算。其他建筑，按照專用建筑設計規(guī)范規(guī)定的方法或參照《住宅建設設計規(guī)范》計算。
  2、 套內(nèi)墻體面積
  商品房各套（單元）內(nèi)使用空間周圍的維護或承重墻體，有共用墻及非共用墻兩種。商品房各套（單元）之間的分隔墻、套（單元）與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻（包括山墻）均為共用墻，共用墻體水平投影面積的一半計入套內(nèi)墻體面積。非共用墻墻體水平投影面積全部計入套內(nèi)墻體面積。
  3、 陽臺建筑面積
  按國家現(xiàn)行《建筑面積計算規(guī)則》進行計算。
  4、 套內(nèi)建筑面積的計算公式為：
  套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽臺建筑面積
  第八條 公用建筑面積以下兩部分組成：
  1、 電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備間、公共門廳和過道、地下室、值班警衛(wèi)室以及其他功能上為整棟建筑服務的公共用房和管理用房建筑面積；
  2、 套（單元）與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的一半。
  第九條 公用建筑面積計算原則
  凡已作為獨立使用空間銷售或出租的地下室、車棚等，不應計入公用建筑面積部分。作為人防工程的地下室也不計入公用建筑面積。
  公用建筑面積按以下方法計算：
  整棟建筑物的建筑面積扣除整棟建筑筑物各套（單元）套內(nèi)建筑面積之和，并扣除已作為獨立使用空間銷售或出租的地下室、車棚及人防工程等建筑面積，即為整棟建筑物的公用建筑面積。
  第十條 公用建筑面積分攤系數(shù)計算
  將整棟建筑物的公用建筑面積除以整棟建筑物的各套套內(nèi)建筑面積之和，得到建筑物的公用建筑面積分攤系數(shù)。
  公用建筑面積分攤系數(shù)=公用建筑面積÷套內(nèi)建筑面積之和
  第十一條 公用建筑面積分攤計算
  各套（單元）的套內(nèi)建筑面積乘以公用建筑面積分攤系數(shù)，得到購房者應合理分攤的公用建筑面積。
  分攤的公用建筑面積=公用建筑面積分攤系數(shù)×套內(nèi)建筑面積
  第十二條 其他房屋的買賣和房地產(chǎn)權(quán)屬登記，可參照本規(guī)則執(zhí)行。
  第十三條 本規(guī)則由建設部解釋。
  第十四條 本規(guī)則由1995年12月1日起施行。
  建筑面積計算規(guī)則
  一、計算建筑面積的范圍
  1、 單層建筑物不論其高度如何均按一層計算，其建筑面積按建筑物外墻勒腳以上的外圍水平面積計算，單層建筑物內(nèi)如帶有部分樓層者，亦應計算建筑面積。
  2、 高低聯(lián)跨的單層建筑物，如需分別計算建筑面積，當高跨為邊跨時，其建筑面積按勒腳以上兩端出墻外表面間的水平長度乘以勒腳以上外墻表面至高跨中柱外邊線的水平寬度計算。
  3、 多層建筑物的建筑面積按各層建筑面積的總和計算，其底層按建筑物外墻勒腳以上的外圍水平面積計算，二層及二層以上按外圍水平面積計處。
  4、 地下室、半地下室、地下車間、倉庫、商店、地下指揮部等及相應出入口的建筑面積按其上口外墻（不包括采光井、防潮層及其保護墻）外圍的水平面積計算。
  5、 用深基礎(chǔ)做地下架空層加以利用，層高超過2.2米的，按架空層外圍的水平面積的一半計算建筑面積。
  6、 坡地建筑物利用吊腳做架空層加以利用且層高超2.2米的，按圍護結(jié)構(gòu)外圍水平面積計算建筑面積。
  7、 穿過建筑物的通道、建筑物內(nèi)的門廳、大廳不論其高度如何、均按一層計算建筑面積，門廳、大廳內(nèi)回廊部分按其水平投影面積計算建設面積。
  8、 圖書館的書庫按書架層計算建筑面積。
  9、 電梯井、提物井、垃圾道、管道井等均按建筑物自然層計算建筑面積。
  10、舞臺燈光控制室按圍護結(jié)構(gòu)外圍水平面積乘以實際層數(shù)計算建筑面積。
  11、建筑物內(nèi)的技術(shù)層，層高超過2.2米的，應計算建筑面積。
  12、有柱雨蓬按柱外圍的水平面積計算建筑面積，獨立柱的雨蓬按頂蓋的水平投影面積的一半計算建筑面積。
  13、有柱的車棚、貨棚、站臺等按柱外圍水平面積計算建筑面積；單排柱、獨立柱的車棚、貨棚、站臺等按頂蓋的水平投影面積的一半計算建筑面積。
  14、突出屋面的有圍護結(jié)構(gòu)的樓梯間、水箱間、電梯機房等按圍護結(jié)構(gòu)外圍水平面積計算建筑面積。
  15、突出墻外的門斗按圍護結(jié)構(gòu)外圍水平面積計算建筑面積。
  16、封閉式陽臺、挑廊、按其水平投影面積計算建筑面積。凹陽臺、挑陽臺按其水平投影面積的一半計算建面積。
  17、建筑物墻外有項蓋和柱的走廊、檐廊按柱的外邊線水平面積計算建筑面積。無柱的走廊、檐廊按其投影面積的一半計算建筑面積。
  18、兩個建筑物間有頂蓋的架空通廊，按通廊的投影面積計算建筑面積。無頂蓋的架空通廊按其投影面積的一半計算建設面積。
  19、室外樓梯做為主要通道和利于疏散的均按水平面積計算建筑面積；樓內(nèi)有樓梯，其室外樓梯按其水平投影面積的一半計算建筑面積
  20、跨越其他建筑物、構(gòu)筑物的高架單層建筑物，按其水平投形面積計算建筑面積，多層者按多層計算。
  二、不計算建筑面積的范圍
  1、 突出墻面的構(gòu)件、配件和藝術(shù)裝飾，如：柱、垛、勒腳、臺階、無柱雨蓬等。
  2、 檢修、消防等用的室外爬梯。
  3、 層高在2.2米以內(nèi)的技術(shù)層。
  4、 構(gòu)筑物，如：獨立煙囪、煙道、油罐、水塔、貯油（水）池、貯倉、圓庫、地下人防干、支線等。
  5、 建筑物內(nèi)外的操作平臺、上料平臺，及利用建筑物的空間安置箱罐的平臺。
  6、 漢有圍護結(jié)構(gòu)的屋頂水箱、舞臺及后臺懸掛幕布、布景的天橋挑臺。
  7、 單層建筑物內(nèi)分隔的操作間、控制室、儀表間等單層房間。
  8、 層高小于2.2米的深基礎(chǔ)地下架空層、坡地建筑物吊腳空層。
  三、其他
  在計算建筑物面積時，如遇上述以外的情況，可參照上述規(guī)則精神辦理。
  省補充：
  ① 挑陽臺下底層有平臺按上面挑陽臺的水平投影面積的一半計算建筑面積，如沒有平臺，只有踏步，不計算建筑面積。
  ② 無柱的走廊、檐廊下，底層有通道平臺的按上面走廊、檐廊的水平投影面積的一半計算建筑面積，如只有踏步，沒有通道平臺，不計算建筑面積
  

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• 156****0827

  1、突出墻面和在房屋內(nèi)的承重結(jié)構(gòu)柱的面積計算
  在高層建筑中，因結(jié)構(gòu)需要，在下面幾層（商業(yè)區(qū)和辦公區(qū)）可能有與墻體相連和屋內(nèi)獨立的承重結(jié)構(gòu)柱，其面積計入該柱平面位置所在的套內(nèi)建筑面積中（分零攤位除外），這意味著此面積還要去分攤其它的共有面積。
  
  此種處理方法的弊端在于承重結(jié)構(gòu)柱是出于整棟建筑的結(jié)構(gòu)需要而設計，并不為某一戶專用，把其面積計入該戶套內(nèi)建筑面積不符合產(chǎn)權(quán)人的客觀利益。
  
  《房產(chǎn)測量規(guī)范》明確規(guī)定有“套內(nèi)建筑面積由套內(nèi)使用面積、套內(nèi)墻體面積、套內(nèi)陽臺建筑面積三部分組成”，由此可見把承重結(jié)構(gòu)柱納入套內(nèi)面積是不符合國標精神的，而規(guī)范中并沒有明確承重結(jié)構(gòu)柱由哪些范圍來分攤，因而我們采取上述處理方法也是不得已而為之。建議：承重結(jié)構(gòu)柱的設立是出于整棟建筑的結(jié)構(gòu)考慮，應由整棟房屋共同分攤。
  2、關(guān)于自然層的認定
  《房產(chǎn)測量規(guī)范》中規(guī)定“樓梯間、電梯（觀光梯）井、垃圾道、管道井等均按房屋自然層計算”，這就要求必須對自然層有明確的定義。《房產(chǎn)測量規(guī)范與房地產(chǎn)測繪技術(shù)》一書中對自然層作了如下定義：房屋自然層數(shù)是指房屋的樓板和地板結(jié)構(gòu)分層的層數(shù)，因此，復式（或躍層）結(jié)構(gòu)中上層應算自然層數(shù)。由此引發(fā)了一些值得探討的問題：
  （1）戶外樓梯、電梯（觀光梯）井、垃圾道、管道井的面積會大幅度（甚至成倍）增加，勢必會加大復式房（或躍層）權(quán)利人的共有面積分攤量。而對于住宅來說，一戶房屋在梯道上只有一個入戶門、一個垃圾道開口，只因是復式（或躍層）就加算梯間、垃圾道等的面積有些欠妥。
  （2）當一棟房屋中復式（或躍層）結(jié)構(gòu)與錯層同時出現(xiàn)時，外墻面積如何計算。如圖二中A部分為復式結(jié)構(gòu)而上下為錯層，顯然外墻是在復式結(jié)構(gòu)處算兩層其他部位算一層，如果復式與錯層情況復雜，則外墻面積計算的難度會大大增加，同時也不利于圖形和數(shù)據(jù)的計算機處理。這種情況我們在實際工作中已多次遇到，我們都沒有把復式結(jié)構(gòu)（躍層）的上部算作自然層，這樣相關(guān)矛盾也都迎刃而解了。
  3、共有面積被分攤到不同功能區(qū)或樓層的計價差異問題
  這是從房屋面積測算工作而引發(fā)的思考。隨著國家住宅商品化的深入和房地產(chǎn)市場的日益活躍，房屋的產(chǎn)權(quán)關(guān)系越來越復雜，由傳統(tǒng)的單一產(chǎn)權(quán)向多元產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)化。因此共有面積計價與共有面積計算和分攤呈現(xiàn)出的矛盾越發(fā)突出：如地下室的銷售價格往往比地上部分低得多，當其為共有面積被分攤到不同功能區(qū)或樓層時，其價位也被確定為與該功能區(qū)或樓層的價位一致。若同時被攤位和住宅分攤，則會出現(xiàn)同為地下層共有面積而價位差異畸形的情況。顯然，這種計價方法對權(quán)利人利益是一種極大的侵害，但是又十分隱蔽。故特提出如何從面積計算的角度出發(fā)來解決這一矛盾與各位探討。
  4、非住宅共有建筑面積的分攤方法
  針對非住宅共有面積關(guān)系復雜、分攤方法不易把握，特提出“先整體后局部，分次計算”的方法。
  從設計角度考慮，對非住宅而言，一般情況下其設計功能的**小單位為層，因此，把分攤的**小單位劃定為層是合理的。這樣，不管每層內(nèi)權(quán)利人是否確定，都能保持其前后分攤界定的一致性。
  
  在以層為**小單位進行分攤前，先以房屋劃分的功能區(qū)為單位對整棟公用的共有面積進行分攤，再以層為**小單位進行對功能區(qū)內(nèi)共有面積的分攤，在這之后當出現(xiàn)因購房者的使用需求而修建割斷，形成樓層內(nèi)新的共有面積時，為能進一步明確各權(quán)利人應分攤的面積，應進行第三次分攤，即用割斷本層的套內(nèi)建筑面積去分攤因割斷產(chǎn)生的共有面積。若功能區(qū)內(nèi)各層結(jié)構(gòu)完全相同則可省去分層分攤的一步，這樣并不會影響計算的結(jié)果。用這種方法處理有兩個明顯的好處：
  1、計算過程清晰明了，易于過程表達和判讀；
  2、在遇到按權(quán)利人購買力分割銷售時，不會影響已發(fā)證房屋的權(quán)屬登記面積。
  5、空走樓梯的面積計算
  在一些綜合樓宇中，經(jīng)常會出現(xiàn)下面幾層（一般是非住宅）通往上部功能區(qū)（一般為住宅）的樓梯（含步行梯和電梯）連續(xù)空走的情況，即該樓梯在下面幾層不開門而直接通過。如果嚴格按照“誰使用，誰分攤”的原則進行分攤無疑無端加大上部功能區(qū)的共有面積。從使用功能來看，空走樓梯確定是只為上部功能區(qū)使用；而從設計角度看，它的出現(xiàn)是出于為上部功能區(qū)使用者出入方便和非住宅部分便于管理的需要而專門設計的。因此我覺得樓梯空走部分由其經(jīng)過的功能區(qū)和其服務功能區(qū)共同分攤較為合理。
  房屋面積計算是一項政策性極強的專業(yè)技術(shù)工作，房屋面積的準確與否涉及到千家萬戶的切身利益。因此，一個房產(chǎn)軟件開發(fā)公司，在軟件開發(fā)推廣與應用房產(chǎn)軟件方面，有理由了解技術(shù)細則并以之指導工作，這是至關(guān)重要的。
  
  

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• 137****4810

  商品房銷售面積測量計算
  中華人民共和國國家計量技術(shù)規(guī)范（JJF1058－1998）
  （國家質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局1998年12月22日批準實施）
  一、概述
  1、范圍
  本規(guī)范適用于商品房銷售活動中各類房屋銷售面積的測量與計算。
  2、引用文獻
  本規(guī)范引用下列文獻：
  GBJ96－1986住宅建筑設計規(guī)范；
  建設部建房[1995]517號 商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規(guī)
  則；
  CH5001－1991 房產(chǎn)測量規(guī)范。
  使用規(guī)范時，應注意使用上述引用文獻的現(xiàn)行有效版本。
  3、定義
  本規(guī)范采用以下定義：
  3.1 商品房銷售面積
  －－商品房整幢出售，其銷售面積為整幢商品房的建筑面積（地下室作為
  人防工程的，應從整幢商品房的建筑面積中扣除）。
  －－商品房按“套”或“單元”出售，其銷售面積為購房者所購買的套內(nèi)
  或單元內(nèi)建筑面積（以下簡稱套內(nèi)建筑面積）與應分攤的共有建筑面積之和。
  3.2 整幢房屋建筑面積
  整幢房屋建筑面積系指房屋外墻（柱）勒腳以上各層的外圍水平投影面積
  之和，包括陽臺、挑廊、地下室、室外樓梯等，且具備有上蓋，結(jié)構(gòu)牢固，層
  高2.20米以上（含2.20米）的永久性建筑。
  3.3 套內(nèi)建筑面積
  套內(nèi)建筑面積系指套內(nèi)使用面積、套內(nèi)墻體面積及套內(nèi)陽臺建筑面積之
  和。
  3.4 套內(nèi)使用面積
  套內(nèi)使用面積系指房屋戶內(nèi)全部可供使用的空間面積，按房屋的內(nèi)墻線水
  平投影計算。
  3.5 套內(nèi)墻體面積
  商品房各套（單元）內(nèi)使用空間周圍的維護和承重墻體，有共有墻及非共
  用墻兩種。
  商品房各套（單元）之間的分隔墻、套（單元）與公用建筑空間之間的分
  隔墻以及外墻（包括山墻）均為共用墻，共用墻墻體水平投影面積的一半計入
  套內(nèi)墻體面積。
  非共用墻墻體水平投影面積全部計入套內(nèi)墻體面積。
  3.6 陽臺建筑面積
  陽臺建筑面積系指陽臺地面底板外沿在水平面的投影。
  3.7 套內(nèi)陽臺建筑面積
  套內(nèi)陽臺建筑面積系指套內(nèi)各陽臺建筑面積之和。
  3.8 共有建筑面積
  房屋共有建筑面積系指各產(chǎn)權(quán)主共同占有或共同使用的建筑面積。
  3.9 共有建筑面積分攤系數(shù)
  整幢建筑物的共有建筑面積與整幢建筑物的各套套內(nèi)建筑面積之和的比
  值，即為共有建筑面積分攤系數(shù)。
  3.10應分攤的共有建筑面積
  應分攤的共有建筑面積為套內(nèi)建筑面積與共有建筑面積分攤系數(shù)之積。

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相關(guān)問題

• 問 商品房測量面積的方法有什么？
  答

  一、商品房建筑面積公式：商品房建筑面積=套內(nèi)建筑面積+公用建筑面積　　二、套內(nèi)建筑面積　?。ㄒ唬┙M成部分　　1、套內(nèi)的使用面積　?。?）套內(nèi)使用面積包括臥室、起居室、廳、過道、廚房、衛(wèi)生間、假層、廁所、儲藏室、壁櫥等分戶門內(nèi)面積的總和；　?。?）躍層住宅中的戶內(nèi)樓梯按自然層數(shù)的面積總和計入使用面積；　?。?）不包含在結(jié)構(gòu)面積內(nèi)的煙囪、通風管、管道均計入使用面積?！　?、套內(nèi)墻體面積　　新建住宅各套（單元）內(nèi)使用空間周圍的維護或承重墻體，有共有墻和非共有墻兩種。新建住宅各套（單元）之間的分隔墻，套（單元）與公用建筑面積之間的分隔墻以及外墻（包括山墻）均為共用墻，共用墻墻體按水平投影面積的一半計入套內(nèi)墻體面積。非共用墻墻體水平投影面積全部計入套內(nèi)墻體面積。內(nèi)墻面積裝修厚度均計入套內(nèi)墻體面積?！　?、陽臺建筑面積　?。?）原設計的封閉式陽臺，按其外圍水平投影面積計算建筑面積；　?。?）挑陽臺（底陽臺）按其底板水平投影面積的一半計算建筑面積；　?。?）凹陽臺按其凈面積（含女兒墻）的一半計算建筑面積；　　（4）半挑半凹陽臺，挑出部分按其底板水平投影面積的一半計算建筑面積，凹進部分按其凈面積的一半計算建筑面積?！　。ǘ┕剑禾變?nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽臺建筑面積　　三、公用建筑面積　?。ㄒ唬┙M成部分：　　1、電梯井、樓梯、垃圾道、變電室、設備間、公共門廳和走道、地下設備、值班警衛(wèi)室等?！　?、套（單元）與公用建筑之間的分隔墻以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的一半?！　」媒ㄖ娣e=全幢建筑面積-全幢各套內(nèi)建筑面積之和-單獨具備使用功能的獨立使用空間（如地下車庫、倉庫、人防工程等）?！　。ǘ┕媒ㄖ娣e分攤系數(shù)=整幢建筑物的公用建筑面積÷整幢建筑物各套內(nèi)建筑面積之和×100%　?。ㄈ┕剑悍謹偟墓妹娣e=套內(nèi)建筑面積×公用面積分攤系數(shù)

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• 問 商品房面積怎么測量有什么簡單的方法嗎？
  答

  是指住宅中以戶（套）為單位的分戶（套）門內(nèi)全部可供使用的空間面積。包括日常生活起居使用的臥室、起居室和客廳（堂屋）、亭子間、廚房、衛(wèi)生間、室內(nèi)走道、樓梯、壁櫥、陽臺、地下室、假層、附層（夾層）、閣樓、（暗樓）等面積。住宅使用面積按住宅的內(nèi)墻面水平投影線計算。

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• 問 商品房測量面積公正嗎
  答

  由當?shù)卣J可有資質(zhì)的測繪單位，出具的測繪報告才算有效?？梢陨夏闼诘某鞘蟹康鼐植樵冋J可的測繪單位。因為房產(chǎn)面積測繪，有大公攤和小公攤之分，往往你家的套內(nèi)面積不含大公攤和小公攤，還需要結(jié)合完整的竣工圖紙，進行實地現(xiàn)場丈量，所以單戶很難取證，建議由多家住戶聯(lián)合進行委托測繪，這樣開發(fā)商比較會配合工作。房產(chǎn)面積，具體說包括幾個概念，如房產(chǎn)的建筑面積、套內(nèi)建筑面積、公攤面積(或分攤面積)、使用面積、計租面積等等。其中建筑面積=套內(nèi)建筑面積+公攤面積，主要適用于商品房。計租面積、使用面積主要適用于公產(chǎn)房屋和企業(yè)產(chǎn)的房屋管理。人們常說的商品房的建筑面積，其實是指上述"建筑面積=套內(nèi)建筑面積+公攤面積"中的"建筑面積"，其中是包含一部分公攤面積在內(nèi)的。

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• 問 ??怎樣測量房屋面積?房屋面積的測量方法有哪些?
  答

  房產(chǎn)證面積=套內(nèi)面積+公攤面積套內(nèi)面積指的是建筑面積，建筑面積要包括墻體面積，陽臺面積（封閉陽臺按投影面積全算，不封閉陽臺算1/2投影面積）。你自己拿的尺子量的有沒含墻體面積？還有不是專業(yè)人員的拉尺也會有誤差存在。

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• 問 貴陽商品房銷售面積的計算方法有哪些？
  答

  下列空間不得計入公用建筑面積：1)作為獨立使用空間租、售的地下室、車棚等。2)作為人防工程的地下室。公用建筑面積計算公式：公用建筑面積=整棟建筑的面積-各套套內(nèi)建筑面積之和-已作為獨立使用空間租、售的地下室、車棚、人防工程地下室；公用建筑面積分攤系數(shù)=公用建筑面積/各套套內(nèi)建筑面積之和；分攤的公用建筑面積=各套套內(nèi)建筑面積×公用建筑面積分攤系數(shù)；因此，商品房銷售面積公式還可表達為：商品房銷售面積=套內(nèi)建筑面積(1+公用建筑面積分攤系數(shù)) 。

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