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• 141****6233

  二手房
  你購買了二手房后應(yīng)得到，購房合同，房產(chǎn)證，契稅收據(jù)，購房發(fā)票，印花稅票，中介費協(xié)議收據(jù)，辦物業(yè)基金過戶等，關(guān)鍵是房產(chǎn)證和購房發(fā)票。
  買房子時注意的事項：
  1、開發(fā)商的開發(fā)經(jīng)營資格必須合法。就是開發(fā)商必須具有《企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照》和《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書》，并在其資質(zhì)規(guī)定的業(yè)務(wù)范圍進行開發(fā)的；
  2、開發(fā)建設(shè)的手續(xù)必須合法。開發(fā)項目必須取得《土地使用權(quán)證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》和《建設(shè)工程施工許可證》；
  3、經(jīng)營行為合法?，F(xiàn)房銷售除上述條件外必須經(jīng)過驗收合格，項目道路、給排水、供電、供氣、供熱、通訊和綠化等配套建設(shè)已經(jīng)完成或者已經(jīng)確定完成日期，落實了拆遷安置，落實了物業(yè)管理，并且按規(guī)定向房地產(chǎn)管理部門驗核了《房地產(chǎn)開發(fā)項目手冊》；期房預(yù)售除上述條件外還必須取得《商品房預(yù)售許可證》。
  4、在簽訂合同時，一是要選用國家工商行政管理局和建設(shè)部的《商品房買賣合同》（示范文本），該合同文本內(nèi)容比較全，并且規(guī)范；二是注意把開發(fā)商承諾的內(nèi)容寫進合同。
  5、如果你買的是住宅，在交房時，要向開發(fā)商索取《住宅使用說明書》和《住宅質(zhì)量保證書》。
  辦房地產(chǎn)權(quán)證時應(yīng)該注意： 產(chǎn)權(quán)產(chǎn)權(quán)面積和合同面積是否相同，如果不同，可以根據(jù)建設(shè)部《商品房銷售管理辦法》處理，另外辦理了《房屋所有權(quán)證》后，還要辦《土地使用權(quán)證》。相關(guān)費用注意除了樓上那位說的外，還有交易費和測量費，是應(yīng)該開發(fā)商出的，但是開發(fā)商經(jīng)常利用購買人不熟悉法規(guī)，轉(zhuǎn)嫁給購買人.
  二、購房流程
  購買商品房流程第一步：簽訂認購書
  商品房正式銷售工作開始后，一般會設(shè)立售樓處，購房人在認可本項目后，可到售樓處簽訂認購書，并繳納訂金。銷售方應(yīng)實事求是地向購房人介紹項目的進展情況，并將簽約須知及有關(guān)的宣傳資料和法律文件交給購房人。
  簽訂認購書是商品房銷售程序的一個環(huán)節(jié)，買賣雙方簽訂認購書的主要內(nèi)容包括：
  （1）開發(fā)商名稱、地址、電話；銷售代理商名稱、地址、電話；認購方名稱、地址、電話、身份證件；指定律師所名稱、地址、電話。
  （2）認購物業(yè)的樓層；戶型；房號；面積。
  （3）房價。包括單價；總價。
  （4）付款方式。包括一次性付款；分期付款；按揭付款。
  （5）認購條件。包括：定金金額；簽訂正式契約的時間、地點；付款地址和帳戶，簽認購書至正式簽約期間違約補償方式和爭議解決方式。
  當簽訂完認購書后，銷售方應(yīng)給購房人《簽約需知》，以使購房人清楚下一環(huán)節(jié)及簽約有關(guān)細節(jié)。簽約須知主要內(nèi)容包括：
  （1）項目法律文件：國有土地使用證號、銷售許可證。
  （2）購房人應(yīng)攜帶的有效身份證件。公司應(yīng)攜帶的文件、購房批文等。
  （3）房款支付方式。
  （4）購房應(yīng)繳納的稅費說明：印花稅、契稅、手續(xù)費、房產(chǎn)權(quán)屬登記費、權(quán)證工本費、權(quán)證印花稅。
  購買商品房流程第二步：簽訂買賣契約
  購房人在簽訂認購書后，應(yīng)在認購書中約定的時間內(nèi)到指定地點簽訂正式契約。契約包括：內(nèi)銷商品房銷售契約、內(nèi)銷商品房預(yù)售契約、外銷商品房銷售契約、外銷商品房預(yù)售契約、經(jīng)濟適用住房買賣契約等。
  簽訂買賣契約是整個購房程序中**重要一環(huán)，契約也是銷售中**重要的法律文件。契約一般為一式肆份，其中正本貳份，開發(fā)商和購房人各執(zhí)壹份。副本貳份，開發(fā)商和當?shù)胤抗懿块T各壹份。契約的主要條款包括：
  （1）土地使用證號及使用年限
  （2）商品房銷售許可證號
  （3）房產(chǎn)名稱及購房人購買房產(chǎn)的類型
  （4）所購物業(yè)的樓層、面積、房號、戶型、交付使用日期
  （5）房價款。包括單價和總價
  （6）付款方式
  （7）雙方違約條款
  （8）保修條款
  （9）買方接受物業(yè)管理公司管理條款
  （10）預(yù)售登記
  （11）房屋轉(zhuǎn)讓
  （12）房屋過戶
  （13）糾紛、爭議的解決方式
  （14）附件一：房屋戶型圖
  （15）附件二：裝修設(shè)備標準
  （16）附件三：共有共用部位 同時購房人與開發(fā)商還可就其它內(nèi)容簽訂補充條款。
  購買商品房流程第三步：預(yù)售登記
  買賣雙方只有辦理完預(yù)售登記后，契約方能具備法律效力。買賣雙方應(yīng)在契約簽訂后30日內(nèi)，到所屬房屋土地管理局市場處辦理。同時交納印花稅。在此期間，買方如轉(zhuǎn)讓其所購房產(chǎn)，買方與受讓人應(yīng)在契約上做背書，在背書簽字之日起十五日內(nèi)，雙方持有關(guān)證件到市場處辦理轉(zhuǎn)讓登記，在轉(zhuǎn)讓登記申請表上簽字，市場處在辦理轉(zhuǎn)讓登記之日起十日內(nèi)通知賣方。
  購買商品房流程第四步：簽訂管理公約，辦理入住手續(xù)
  當購房人按契約有關(guān)條款約定付清房款后，開發(fā)商入住通知單，并安排購房人與物管公司接洽。物管公司將給購房人出具物管公約和收費標準。當購房人與物管公司簽訂管理公約并付清管理費后，就可以拿鑰匙入住了。
  購買商品房流程第五步：辦理產(chǎn)權(quán)過戶，領(lǐng)房產(chǎn)證

  查看全文↓ 2018-12-09 22:29:14
• 136****1495

  購買商品房需要注意的八大事項 ：
  一、商品房銷售的條件
  　　1.商品房銷售分類：包括商品房現(xiàn)售和商品房預(yù)售。商品房現(xiàn)售，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將竣工驗收合格的商品房出售給買受人，并由買受人支付房價款的行為；商品房預(yù)售，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的商品房預(yù)先出售給買受人，并由買受人支付定金或者房價款的行為。
  　　2.商品房現(xiàn)售的條件：A.現(xiàn)售商品房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當具有企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書；B.取得土地使用權(quán)證書或者使用土地的批準文件；C.持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；D.已通過竣工驗收；E.拆遷安置已經(jīng)落實；F.供水、供電、供熱、燃氣、通訊等配套基礎(chǔ)設(shè)施具備交付使用條件，其他配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施具備交付使用條件或者已確定施工進度和交付日期；G.物業(yè)管理方案已經(jīng)落實。
  　　3.商品房預(yù)售條件：商品房預(yù)售條件及商品房預(yù)售許可證明的辦理程序，要按照《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》和《城市商品房預(yù)售管理辦法》的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。根據(jù)《城市商品房預(yù)售管理辦法》的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)預(yù)售商品房應(yīng)具備如下條件：A.已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；B.持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證；C.按提供預(yù)售的商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已確立施工進度和竣工交付日期。
  4.同時，購房者在買房過程中，要檢查賣方是否取得“五證”?！拔遄C”是指《國有土地使用證》《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》《建設(shè)工程施工許可證》《商品房預(yù)售許可證》。一般只要有《國有土地使用證》和《商品房預(yù)售許可證》，就能表明所購房屋屬合法交易范疇。其中，《商品房預(yù)售許可證》規(guī)定了哪些房屋是可以預(yù)售的。商品房預(yù)售實行許可證制度，開發(fā)商經(jīng)營企業(yè)進行商品房預(yù)售，應(yīng)當向市、縣房地產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得《商品房預(yù)售許可證》后方可銷售。這是防止賣方到期無房可交或不能取得產(chǎn)權(quán)證的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，因為有關(guān)部門經(jīng)過審查后，只對符合預(yù)售商品房條件的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)核發(fā)《商品房預(yù)售許可證》。因此，沒有許可證的期房是萬萬不可預(yù)購的。
  　　禁止的銷售行為：A.不得返本銷售；B.不得返租銷售；C.不得分割拆零銷售。
  二、土地使用年限
  　　1.土地性質(zhì)決定期限：土地使用年限是從開發(fā)商取得該地塊的土地使用證之日開始計算，即國家首次出讓該地塊的事件。根據(jù)1990年5月19日開始實行的《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》規(guī)定，土地使用權(quán)出讓**高年限按下列用途確定：A.住宅用地（也就是人們常說的商品房用地），全國統(tǒng)一執(zhí)行的土地使用年限為70年；B.工業(yè)用地（也就是人們常說的工廠、工業(yè)區(qū)），全國統(tǒng)一執(zhí)行的土地使用年限為50年；C.教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地，全國統(tǒng)一執(zhí)行的土地使用年限為50年；D.商業(yè)、旅游、娛樂用地，全國統(tǒng)一執(zhí)行的土地使用年限為40年；E.綜合或者其他用地，全國統(tǒng)一執(zhí)行的土地使用年限為50年。值得注意的是，商品房不管是一手還是二手，其土地使用年限都是從開發(fā)商取得國有土地許可的時間來核定其土地使用年限的。
  　　2.開發(fā)商逾期開發(fā)減少年限：購房者在簽訂購房合同時，10%開發(fā)商主動告知了土地使用權(quán)年限情況，履行了告知的義務(wù)，購房者仍自愿購買的，可以認定購房合同是據(jù)實簽訂的，應(yīng)當認為開發(fā)商并沒有違反合同法約定及附屬義務(wù)法定條款，就不用承擔任何責任。倘若90%開發(fā)商沒有盡到告知義務(wù)，且出售者與購買者簽訂的合同中土地使用權(quán)年限不符合法律規(guī)定的住宅用地的使用年限，就構(gòu)成合同違約，應(yīng)當承擔違約責任，當?shù)厮痉ú块T可以聯(lián)合建設(shè)等職能部門，責令開發(fā)商退還多收取的土地成本費，或者責令其將土地使用權(quán)的年限予以續(xù)展、補足，也可以由其支付費用而由買受人辦理續(xù)展手續(xù)，通過多種途徑，來彌補購房者的損失。土地使用權(quán)到期：根據(jù)《物權(quán)法》第一百四十九條規(guī)定，住宅建設(shè)用地使用權(quán)限間屆滿的，自動續(xù)期。根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第二十二條規(guī)定：土地使用權(quán)出讓合同約定的年限屆滿，土地使用者需要繼續(xù)使用的，應(yīng)當至遲于屆滿前一年申請續(xù)期，除根據(jù)社會公共利益需要收回該幅土地的，應(yīng)當予以批準。續(xù)期的，應(yīng)重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，依照規(guī)定支付土地使用權(quán)出讓金。
  購買現(xiàn)房因有實物存在，故只要自己認準，選好中意的房屋，依法辦好手續(xù)，就再無其他風(fēng)險了。但在商品房買賣中，更多的是期房買賣。即消費者在按規(guī)定交付定金或者首期付款時，所購房屋還不存在或正在建設(shè)中；開發(fā)商的售房行為是一種預(yù)售行為。雖然預(yù)售商品房對活躍市場、改善居民住房條件及實現(xiàn)房地產(chǎn)的保值增值有重要的促進作用，但是顯而易見，這種銷售辦法也極易導(dǎo)致投機行為，消費者為此承擔著極大的風(fēng)險，甚至可能出現(xiàn)交了錢而**終買不到房的現(xiàn)象。

  查看全文↓ 2018-12-09 22:28:58
• 157****7534

  1.）房屋手續(xù)是否齊全
  房產(chǎn)證是證明房主對房屋享有所有權(quán)的惟一憑證，沒有房產(chǎn)證的房屋交易時對買受人來說有得不到房屋的極大風(fēng)險。房主可能有房產(chǎn)證而將其抵押或轉(zhuǎn)賣，即使現(xiàn)在沒有將來辦理取得后，房主還可以抵押和轉(zhuǎn)賣。所以**好選擇有房產(chǎn)證的房屋進行交易。
  （2.）房屋產(chǎn)權(quán)是否明晰
  有些房屋有好多個共有人，如有繼承人共有的、有家庭共有的、還有夫妻共有的，對此買受人應(yīng)當和全部共有人簽訂房屋買賣合同。如果只是部分共有人擅自處分共有財產(chǎn)，買受人與其簽訂的買賣合同未在其他共有人同意的情況下一般是無效的。
  （3.）交易房屋是否在租
  有些二手房在轉(zhuǎn)讓時，存在物上負擔，即還被別人租賃。如果買受人只看房產(chǎn)證，只注重過戶手續(xù)，而不注意是否存在租賃時，買受人極有可能得到一個不能及時入住的或使用的房產(chǎn)。因為我國包括大部分國家均認可“買賣不破租賃”，也就是說房屋買賣合同不能對抗在先成立的租賃合同。這一點在實際中被很多買受人及中介公司忽視，也被許多出賣人利用從而引起較多糾紛。
  （4）.土地情況是否清晰
  二手房中買受人應(yīng)注意土地的使用性質(zhì)，看是劃撥還是出讓，劃撥的土地一般是無償使用，政府可無償收回，出讓是房主已繳納了土地出讓金，買受人對房屋享有較完整的權(quán)利；還應(yīng)注意土地的使用年限，如果一個房屋的土地使用權(quán)僅有40年，房主已使用十來年，對于買受人來說是否還應(yīng)該按同地段土地使用權(quán)為70年商品房的價格來衡量時，就有點不劃算。
  （5.）市政規(guī)劃是否影響
  有些房主出售二手房可能是已了解該房屋在5到10年左右要面臨拆遷，或者房屋附近要建高層住宅，可能影響采光、價格等市政規(guī)劃情況，才急于出售，作為買受人在購買時應(yīng)全面了解詳細情況。
  （6）.福利房屋是否合法
  房改房、安居工程、經(jīng)濟適用房本身是一種福利性質(zhì)的政策性住房，在轉(zhuǎn)讓時有一定限制，而且這些房屋在土地性質(zhì)、房屋所有權(quán)范圍上有一定的國家規(guī)定，買受人購買時要避免買賣合同與國家法律沖突。
  （7.）單位房屋是否侵權(quán)
  一般單位的房屋有成本價的職工住房，還有標準價的職工住房，二者土地性質(zhì)均為劃撥，轉(zhuǎn)讓時應(yīng)繳納土地使用費。再者，對于標準價的住房一般單位享有部分產(chǎn)權(quán)，職工在轉(zhuǎn)讓時，單位享有優(yōu)先購買權(quán)。買受人如果沒有注意這些可能會和房主一起侵犯單位的合法權(quán)益。
  （8）物管費用是否拖欠
  有些房主在轉(zhuǎn)讓房屋時，其物業(yè)管理費，電費以及三氣（天然氣、暖氣、煤氣）費用長期拖欠，且已欠下數(shù)目不小的費用，買受人不知情購買了此房屋，所有費用買受人有可能要全部承擔。
  （9）.中介公司是否違規(guī)
  有些中介公司違規(guī)提供中介服務(wù)，如在二手房貸款時，為買受人提供零**的服務(wù)，即買受人所支付的全部購房款均可從銀行騙貸出來。買受人以為自己占了便宜，豈不知如果被銀行發(fā)現(xiàn)，所有的責任有可能自己都要承擔。
  （10.）合同約定是否明確
  二手房的買賣合同雖然不需像商品房買賣合同那么全面，但對于一些細節(jié)問題還應(yīng)約定清楚，如：合同主體、權(quán)利保證、房屋價款、交易方式、違約責任、糾紛解決、簽訂日期等等問題均應(yīng)全面考慮

  查看全文↓ 2018-12-09 22:28:49
• 143****7824

  購買商品房應(yīng)該注意的問題 ：
  
  一、簽定合同之前，詳細審查房地產(chǎn)項目的相關(guān)證件，主要包括土地使用權(quán)證、建設(shè)規(guī)劃許可證、建設(shè)用地許可證、建設(shè)開工許可證，**重要的證件就是北京市商品房的銷售或者預(yù)售許可證。如果是銷售代理公司進行銷售的，要對其資格進行審核，如執(zhí)照以及跟開發(fā)商之間的授權(quán)書等。
  
  二、向開發(fā)商索要商品房買賣合同和補充協(xié)議的范本，對相關(guān)的條款進行研究，確定與發(fā)展商在簽合同過程中的一些重點方面，做好簽定合同的一些準備工作。
  
  三、準備相關(guān)證件，如身份證、戶口本，暫住證，如果是公司購房，需要營業(yè)執(zhí)照的復(fù)印件等等。
  
  四、不能親自到售樓現(xiàn)場簽定合同的，可以委托律師辦理，簽訂授權(quán)委托書。以未成年人的名義購房的必須在簽約前到公證處進行公證。
  
  五、簽訂購房合同應(yīng)注意審查
  
  1、項目建設(shè)依據(jù)和商品房的銷售依據(jù)。仔細核對開發(fā)商有關(guān)證件是否真實、有效。
  
  2、仔細核對所購房屋的基本情況。對商品房的坐落位置、房屋用途、結(jié)構(gòu)、層高、層數(shù)、面積等，購房人應(yīng)該仔細核對相關(guān)內(nèi)容，特別注意有關(guān)建筑面積的內(nèi)容。
  
  3、協(xié)商購買房屋的計價方式，是按照建筑面積結(jié)算、按照套內(nèi)面積結(jié)算還是按照套即單元來計算，北京大多數(shù)開發(fā)商大多采用第一種，但也有開發(fā)商按照第二或者第三種方式計價，三種計價方式都可以使用。
  
  4、所購房屋的面積確認和差異的確定，是購房過程中，買房人和開發(fā)商容易產(chǎn)生爭議的一條條款。建議購房人確定雙方可以接受的一個誤差比例，即正負3%，超過此比例的購房人可以選擇退房，開發(fā)商應(yīng)退還房款以及利息。
  
  5、付款方式與期限，根據(jù)購房人的經(jīng)濟能力選擇一次性付款、分期付款、銀行按揭等形式。
  
  6、買售人逾期付款的違約責任、應(yīng)該支付的違約金比例，以及開發(fā)商可以解約的條件，與開發(fā)商逾期交房的違約責任，應(yīng)該對等。
  
  7、房屋的交付期限及開發(fā)商的違約責任。
  
  8、房屋的交接條款。開發(fā)商在交樓的時候，應(yīng)該提供房屋實測面積的數(shù)據(jù)，以及住宅質(zhì)量保證書以及住宅使用說明書，如果開發(fā)商提供證明原件不全的，可以拒絕收樓，由此產(chǎn)生的一切責任，由開發(fā)商承擔。
  
  9、產(chǎn)權(quán)及相關(guān)證件的保證條款，開發(fā)商要向購房人保證房屋沒有抵押等法律糾紛。
  
  10、開發(fā)商關(guān)于基礎(chǔ)設(shè)施和配套設(shè)施的承諾。對于在樓書中開發(fā)商承諾過的，比如說象會所、園區(qū)的綠化，以及地上地下的停車位，應(yīng)要求開發(fā)商承諾竣工時間及在規(guī)定日期內(nèi)未達到開發(fā)商承諾的使用條件，雙方約定的處理方式。
  
  11、關(guān)于產(chǎn)權(quán)登記的相關(guān)規(guī)定，應(yīng)約定辦理產(chǎn)權(quán)證的時限，以及違約的條款，購房人可以根據(jù)實際情況，選擇退房或者要求支付違約金。
  
  12、保修責任。商品房交付使用之后，開發(fā)商應(yīng)該按照住宅質(zhì)量保證書的責任，提供相應(yīng)的保修責任。
  
  13、合同履行過程中發(fā)生爭議的解決方式是仲裁還是訴訟。

  查看全文↓ 2018-12-09 22:28:38
• 153****1052

  購房作為較大的交易行為，是我們生活中必不可少的一部分。俗話說家是心靈的港灣，但是一碰到漏水、水管堵塞破裂、墻磚等一系列問題這將是一巨大損失，屬于欺騙行為。建議以下幾點。
  第一、證件齊全，開發(fā)商銷售房屋必須五證齊全。
  第二、合同審核。
  第三、驗收房屋。
  第四、審查有關(guān)證件，房屋質(zhì)量，交房費用涉及的一系列費用等。

  查看全文↓ 2018-12-09 22:28:36

相關(guān)問題

• 問 朋友們講下買商品房需要注意什么？
  答

  沒有上網(wǎng)上找,個人總結(jié)的幾點,簡單寫在下面: 一,五證二書（五證：國有土地使用證，建設(shè)用地規(guī)劃取得證，建設(shè)工程許可證，建設(shè)工程開工證，商品房預(yù)售許可證．二書：住宅質(zhì)量保證書，商品房使用說明書．）其中二書可能在辦入住的時候才有. 二,注意問房屋的使用年限,一般住宅房為70年,但是也有50年,60年不等的,如果要考慮以后轉(zhuǎn)手的話,使用年限越長當然越好. 三,注意你買的棟數(shù)的周圍環(huán)境,周圍景觀的大小,周圍建筑的性質(zhì),與周圍建筑的距離,周圍建筑的高度.**好的情況是與周圍的建筑比較遠,景觀大,視野面的建筑比所選樓層低. 四,注意朝向,**好是坐北朝南,南北通透. 五,注意所選棟號距離出口的遠近,沒有噪音的情況下,越近越好.出入方便.還要注意所選棟號距離噪音源的遠近. 六,問下一停車場的位置,考慮下出入方便. 七,至于房型,一般跟據(jù)家庭需要來選,一樓已說得非常詳細了,在此不多話了.

  全部5個回答>
• 問 朋友們說說購房需要注意哪些事項？
  答

  1、根據(jù)購房合同的內(nèi)容，向開發(fā)商核實真?zhèn)?，同時了解開發(fā)商是否具有開發(fā)銷售房屋的資格，為什么沒有房產(chǎn)證。2、如果，發(fā)商具有開發(fā)銷售房屋的資格，是因為對方貸款的原因，沒有領(lǐng)取房產(chǎn)證。則應(yīng)在對方解決貸款問題后，方能購房，并按規(guī)定領(lǐng)取房產(chǎn)證。

  全部5個回答>
• 問 請朋友們說說購買小產(chǎn)權(quán)房需要注意什么？
  答

  一、小產(chǎn)權(quán)，所謂“小產(chǎn)權(quán)”是指在農(nóng)民集體土地上建設(shè)的房屋，未繳納土地出讓金等費用，其產(chǎn)權(quán)證不是由國家房管部門頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)政府或村政府頒發(fā)，所以叫做“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”，又叫“小產(chǎn)權(quán)”。二、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府發(fā)證的所謂小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)，實際上沒有真正的產(chǎn)權(quán)。這種房沒有國家發(fā)的土地使用證和預(yù)售許可證，購房合同國土房管局也不會給予備案。所謂產(chǎn)權(quán)證也不是真正合法有效的產(chǎn)權(quán)證。三、小產(chǎn)權(quán)房是禁止買賣的，不能保障購房者后期的合法權(quán)利的!

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• 問 朋友們說說商品房面積如何測量？
  答

  即： 商品房銷售面積=套內(nèi)建筑面積+分攤的公用建筑面積之和一、套內(nèi)建筑面積的計算方法：①套內(nèi)使用面積：住宅按《住宅建筑設(shè)計規(guī)范》(GBJ96-86)規(guī)定的方法計算；其他建筑按照專用建筑設(shè)計規(guī)范規(guī)定的方法或參照《住宅建筑設(shè)計規(guī)范》計算。②套內(nèi)墻體面積：商品房套內(nèi)使用空間周圍的維護或承重墻體，有共用墻及非共用墻兩種：(1)共用墻包括各套之間的分隔墻、套與公用建筑空間投影面積的分隔墻以及外墻(包括山墻)；共用墻墻體水平投影面積的一半計入套內(nèi)墻體面積。(2)非共用墻墻體水平投影面積全部計入套內(nèi)墻體面積。二、商品房分攤的公用建筑面積主要包括以下兩部分：(1)電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備室、公共門廳和過道等其功能上為整樓建筑服務(wù)的公共設(shè)施用房和管理用房之建筑面積；(2)各單元與樓房公共建筑空間之間的分隔墻以及外墻(包括山墻)墻體水平投影面積的50%。下列空間不得計入公用建筑面積：(1)作為獨立使用空間租、售的地下室、車棚等。(2)作為人防工程的地下室。公用建筑面積計算公式：公用建筑面積=整棟建筑的面積-各套套內(nèi)建筑面積之和-已作為獨立使用空間租、售的地下室、車棚、人防工程地下室公用建筑面積分攤系數(shù)=公用建筑面積/各套套內(nèi)建筑面積之和分攤的公用建筑面積=各套套內(nèi)建筑面積×公用建筑面積分攤系數(shù)因此，商品房銷售面積公式還可表達為：商品房銷售面積=套內(nèi)建筑面積(1+公用建筑面積分攤系數(shù))

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• 問 朋友們說說看新房子要注意什么？
  答

  1、根據(jù)購房合同的內(nèi)容，向開發(fā)商核實真?zhèn)危瑫r了解開發(fā)商是否具有開發(fā)銷售房屋的資格，為什么沒有房產(chǎn)證。2、如果，發(fā)商具有開發(fā)銷售房屋的資格，是因為對方貸款的原因，沒有領(lǐng)取房產(chǎn)證。則應(yīng)在對方解決貸款問題后，方能購房，并按規(guī)定領(lǐng)取房產(chǎn)證。

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