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• 133****2974

  《商品房買賣合同》是購房者保障自己合法權益的主要法律依據(jù)，因此購房者不能不慎重看待，在簽訂《商品房買賣合同》時不要注意以下問題：
  （1）在合同中，應注明與開發(fā)商談定的付款方式
  是一次性付款還是按揭付款（或分期付款），**好注明如申請不到銀行按揭時訂金等預付付款的處理辦法。
  （2）明確注明房屋面積
  所購面積要明確注明銷售面積（或分攤的公用面積）是多少，實際使用是多少。如面積誤差超過約定范圍，購房者有權退房并追繳利息損失。
  （3）對交樓日期要有嚴謹、具體的規(guī)定
  務必將開發(fā)商交付房屋的日期寫明確，具體到某年某月某日，不要用模棱兩可的措辭來表達。如果開發(fā)商在約定的時間不交房，則可以按照此條款追究其違約責任。
  （4）明確煤氣通氣的準確時間
  合同中要寫明煤氣通氣的準確時間，或寫明因入住率不夠而不能按時通氣時，開發(fā)商應采取什么應急辦法。
  （5）明確產權證發(fā)放到購房者手中的準確時間
  （6）認真查核合同附件，注意房屋平面圖與所購房屋是否一致
  注意是否標明各居室、客廳、廁所的面積；所購房屋的建筑結構、裝修及設備的材料、品牌和型號是否確定。
  （7）約定設計變更時如何承擔責任
  合同中應明確寫明房屋建造中如果出現(xiàn)設計變更，新的設計方案應在多長時間內通知購房者，如果購房者要退房應在多長時間內提出，以及賣方應該在多長時間內退款及付其利息。
  （8）仔細研讀補充條款的內容
  如果購房者認為《商品房買賣合同》內容仍不夠詳細，可以再簽訂一個補充協(xié)議，把雙方認為應該約定的內容規(guī)定在補充協(xié)議中。協(xié)議內容應該公正，雙方權利與義務必須對等。應當注意的是，有的開發(fā)商事前已擬好了補充協(xié)議，這些協(xié)議多是按開發(fā)商單方面意愿擬定的，其中包含不少不平等的內容，購房者應多加注意。仔細研讀補充條款，注意補充條款是否與正式合同相抵觸，對不同意的條款可以提出修改，自己有什么需要補充的也可以提出。因為任何合同在正式簽訂前都是可以修改的。避免疏忽而帶來不必要的經濟損失或民事糾紛。

  查看全文↓ 2018-12-08 07:25:28
• 155****8141

  　開發(fā)商與購房人簽訂的《商品房買賣合同
  》(以下簡稱《合同》是建設部頒布的格式化
  文本。購房人還可以對其在購房中就開發(fā)商
  承諾或雙方協(xié)商一致的內容，以補充協(xié)議的
  方式附在《合同》里，成為《合同》中重要
  的組成部分

  查看全文↓ 2018-12-08 07:25:25
• 143****9938

  　　1.明確房屋所有權證辦理的時間。協(xié)議上注明如果在規(guī)定日期未能取得房產證應視為“房產證無法取得的開發(fā)商一方的單方面違約行為”。對于此項“開發(fā)商的單方面違約行為”業(yè)主有權選擇退房。開發(fā)商必須在15個工作日內退還業(yè)主已交的所有款項。
  
  　　2.約定具體房屋質量標準。買受人可以聘請有資質的機構進行驗房，如果驗房結果與開發(fā)商的質量標準有差異，有權提請法院或有關機構進行**終裁決。在 交房時所交房屋達不到補充協(xié)議約定標準的情況下，業(yè)主有權拒絕收房并由開發(fā)商對業(yè)主進行賠償。如在規(guī)定的時間內仍然達不到約定的交房標準，購房人有權單方解除合同。開發(fā)商應支付違約金和其它因無法收房入住發(fā)生的損失。
  
  　　3.明確置業(yè)顧問承諾及廣告描述。置業(yè)顧問的承諾及廣告描述都需要寫進補充協(xié)議，如會影響到價格的廣告描述，還有所看樣板間中具體的品牌等。
  
  　　4.明確按揭辦理不下來時雙方的責任?，F(xiàn)在買房往往都需要按揭，也存在著按揭辦理不下來的情況。其原因或與購房者有關，也可能跟開發(fā)商甚至是銀行有關，因此一定要明確按揭辦理不下來時雙方的責任。
  
  　　5.明確裝修標準。尤其是涉及精裝修的房地產開發(fā)項目，一定要明確裝修標準，甚至可以明確裝修時所需使用的建材品牌。
  
  　　6.明確公攤面積和贈送面積。除了要明確公攤面積多大之外，還需要明確具體的位置。同樣的，購房者也許明確贈送面積的大小、具體位置、使用年限等。一定要區(qū)分公攤面積和贈送面積，謹防開放商以優(yōu)惠活動等名義，將兩者混淆。
  
  　　7.明確退房責任。如果是因開發(fā)商的原因而需退房，則必須確定開發(fā)商的責任，還有退還房款的具體日期等。
  
  　　需要留意的陷阱：
  
  　　1.警惕文字游戲。例如，開發(fā)商有約定違約金不超過某個比例，但卻不明確具體賠償金額。
  
  　　2.警惕開發(fā)商利用補充協(xié)議轉嫁風險。例如合同里對延期交付作了規(guī)定，而補充協(xié)議里開發(fā)商約定遇到“異常困難”不能按時交付時不屬于違約，但是卻不具體限定“異常困難”指什么。
  
  　　3.注意優(yōu)先效力。購房者需看清補充協(xié)議的效力，防止開發(fā)商約定合同效力優(yōu)先，否則那些有利于購房者的補充協(xié)議很有可能就形同虛設了。

  查看全文↓ 2018-12-08 07:25:03

相關問題

• 問 簽訂商品房買賣合同補充協(xié)議有哪些需要注意的?
  答

  一、公共維修基金進行過戶的問題通常來說，房屋的買賣的雙方的銷售價格的里面已經包含了這些公共維修基金，但是公共維修基金其實是不能夠跟隨著房子來一起轉移的，因此，房屋買賣的雙方在簽訂二手房的補充協(xié)議的條款的時候，應該首先要約定好房屋買賣雙方來辦理公共維修基金的過戶的時間和地點。二、遇到一房二賣這種情況要應該怎么進行處理為了防止房屋的買方陷入到人財兩空的那種境地，購房人可以對所購買的房產進行簽訂預告的登記，這樣一來，產權人也就不能在私下里去處理該不動產了。三、按揭在無法順利的辦理時雙方責任的問題在買方來辦理二手房的按揭手續(xù)的時，可能會因為買方、房子甚至是銀行的原因，而無法順利辦理，因此我們在簽訂買賣補充協(xié)議時，應該要明確按揭如果未能正常的辦理時房屋買賣雙方的各自的責任的問題。shhuang44ss四、買賣的雙方碰到了沖突該如何的解決近些年來，房屋買賣的雙方因為簽訂合同的內容不一致，責任不明導致的糾紛時有發(fā)生。因此我們在簽訂合同的時候，需要明確的規(guī)定出現(xiàn)沖突之后的具體的處理方法。

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• 問 商品房買賣合同需要注意哪些細節(jié) 補充協(xié)議的內容有什么
  答

  買房簽合同有很多細節(jié)需注意，由于哪些簽訂秘籍呢？由于商品房買賣合同大同小異，重要的是補充協(xié)議的內容，下面我們來看看補充協(xié)議簽訂秘籍吧！ 補充協(xié)議亦是商品房買賣合同比較重要的一部分，與商品房買賣合同具有同等法律效力。補充協(xié)議通常是由開發(fā)商單方起草，對開發(fā)商而言是有優(yōu)勢的。因此，購房者應謹防開發(fā)商提供的補充協(xié)議，若是該補充協(xié)議加重購房者的責任，減輕開發(fā)商的責任或者補充協(xié)議中有霸王條款，購房者可以拒簽。如果購房者是在不知情的情況下簽訂的，購房者可以向法院提起訴訟，以開發(fā)商提供的補充協(xié)議顯失公平或欺詐為由，請求法院認定上述補充協(xié)議無效或撤銷，亦能維護自身的合法權益。 1、公共維修基金過戶 一般情況下，買賣雙方房屋成交價格中都包含了公共維修基金款項。但是，公共維修基金做不到隨房轉移，即使房屋的產權變更 登記手續(xù)已經辦完，公共維修基金也不會自動轉到買方名下，必須辦理公共維修基金的過戶手續(xù)，地點在房屋所在地的各區(qū)縣專項維修資金管理部門。因此，補充協(xié) 議應當約定雙方共同辦理公共維修基金的時間。 2、一房二賣的特別處理 一處房產簽多家買賣合同是賣方**惡劣的違約行為，它可能導致買方錢房兩空。加大違約責任是一房多賣行為的事后防范措施，遇上惡意行騙的產權人，他可以視高額的違約責任而不顧，拿著購房人的房款揮霍一空然后賣了房逃之夭夭。因此，它不能百分百保證買方沒有風險。有了預告登記制度，這種情況就可以被杜絕。 3、關于預告登記的約定 預告登記是由物權法規(guī)定的一個新制度，它是指在不動產交易過程中，為防止合同生效后辦理權屬轉移登記手續(xù)前，不動產權 利人另行處分該不動產，雙方按合同約定將不動產轉移事項向登記機構進行預先登記，確保受讓方在條件成熟時進行正式產權登記。預告登記后，未經權利人同意， 產權人不能處分該不動產?？梢?，賣方如果“一房多賣”，進行預告登記的買方不受任何利益損失。由于預告登記需要建立在雙方自愿基礎之上，房地產登記機構辦理預告登記須依雙方的登記申請進行，因此**好書面約定雙方同意向房屋所在地房地產登記機構申請預告登記。 4、各種法律文件之間的沖突解決辦法 買賣二手房需要簽署的法律文件很多，僅合同而言，就有定金合同、居間合同、買賣合同、補充協(xié)議等。各份合 同的內容有時會出現(xiàn)互不一致甚至相沖突的情況，這就需要明確定金合同、居間合同如與買賣合同發(fā)生沖突，以買賣合同為準。而補充協(xié)議正是因為買賣合同有缺陷 才訂立的，因此補充協(xié)議要說明其他合同文本如與補充協(xié)議相沖突，以補充協(xié)議為準。 5、《售樓書》的重要內容應作為補充協(xié)議的組成部分 購房人在購置商品房時，尤其是其購置期房的時候，往往是看了開發(fā)商印制的《售樓書》，才決定是否購買。售樓書中往往列明了該樓盤的特點、交通、規(guī)劃設計、房型、配套、裝飾、設備等情況。購房人認為《售樓書》是開發(fā)商的承諾，因此，一旦交付的房屋與《售樓書》不一致，大有上當受騙的感覺。實踐中，這類爭議不在少數(shù)。 從法律意義來講，《售樓書》是一種要約邀請，是開發(fā)商向購房人發(fā)出的，請其購買房屋的意思表示，并不具有法律效力。雙方正式簽訂的《合同》或《補充協(xié)議》才是雙方真正的意識表示，是雙方的承諾，具有法律上的效力。 盡管〈〈**高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋〉〉第三條規(guī)定"出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應當視為合同內容，當事人違反的，應當承擔違約責任。"但為了避免未來可能產生的糾紛，建議購房人將開發(fā)商在樓書中承諾的與其有關的重要內容寫在補充協(xié)議中。 6、房屋質量的約定 房屋質量的問題，是購房人入住后與開發(fā)商**容易產生爭議的地方。因此，在《合同》或《補充》中約定房屋質量的內容是十分重要的。 購房人應當與開發(fā)商約定的內容包括：墻體平直的標準； 防水的標準，即房屋頂棚無水漬、廚房及廁所防水良好、上下水管與地板結合處無漏水、滲水；表面裂縫的標準：即開發(fā)商承諾商品房內部無任何裂縫，保溫層墻壁表面平整，瓷磚地板平整無松動、無爆裂、無間隙；管線安裝與室內表面的平整標準：即開發(fā)商承諾不在商品房內通行任何公用管線，承諾任何管道的安裝不影響房屋室內表面的平整。采用的建筑材料應達到國家強制性標準等。 7、商品房交付的約定 房屋交付時，履行的手續(xù)有：房屋入住通知；鑰匙收條。開發(fā)商應向購房人提交的資料有：《北京市建設工程竣工驗收備案表》、《住宅質量保證書》、《住宅使用說明書》(該兩書內容不得低于《商品住宅實行質量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定》、實測面積等。 8、違約責任與解除合同的約定 雙方約定：如開發(fā)商交付房屋時，所交付的房屋達不到《合同》或《補充協(xié)議》的約定，購房人有權拒收房屋。并約定開發(fā)商因其違約行為所應支付違約金的數(shù)額或比例。同時，也可約定開發(fā)商限期更正或修復，如在規(guī)定的時間內達不到約定的標準，購房人可以單方解除《合同》。并同時約定《合同》解除后的處理辦法，包括開發(fā)商應支付給購房人的違約金和損失賠償額計算的方法。 9、產權證取得期限的約定 產權證是認定房屋權屬的法律依據(jù)，實踐中，常會出現(xiàn)購房人在完全支付房款后的幾年內，都拿不到產權證，至使產權處在一種不確定的狀態(tài)之中，因此，約定產權證取得的**后期限十分必要。并同時約定，如到期購房人仍然得不到產權證，購房人有權退房及退房處理辦法的約定。 10、關于不能如期取得貸款的約定 按揭貸款是許多購房人都采用的付款方式。在付款方式的附件中，開發(fā)商往往寫明，如買受人不能獲得銀行的按揭貸款，買受人應于接到通知的幾日內付清余額。購房人往往粗心，沒有注意該條款或者因為覺得不能獲得的貸款的風險不大，對該條款沒有重視。 實踐中，因此發(fā)生的爭議雖不多，但一旦購房人無法獲得銀行貸款，按照本條約定，購房人必須在幾日內交清全部房款，否則，根據(jù)《合同》第七條之規(guī)定，購房人就需承擔不能按期付款的違約責任。因此，購房人在簽訂《合同》或《補充協(xié)議》時對此條要予以充分注意。 11、關于物業(yè)的約定 實踐中，開發(fā)商指定的前期物業(yè)與業(yè)主委員會選聘的物業(yè)之間產生的糾紛很多，因此，購房人為保證其入住后權益的維護，也可在《補充協(xié)議》中約定物業(yè)的有關情況。 新版《合同》中第19條，已就開發(fā)商指定的物業(yè)服務收費價格，及價格構成內容有所規(guī)定，且在附件四里，還有關于物業(yè)服務內容、服務質量的買賣雙方自由約定。除此之外，購房人還應當與開發(fā)商協(xié)議約定，前期物業(yè)的服務時間，物業(yè)權利的限制，物業(yè)期限屆滿后，由業(yè)主委員會或全體業(yè)主決定是否繼續(xù)聘任物業(yè)或重新指定其他物業(yè)的相關約定。

• 問 簽訂房屋買賣合同需要注意什么 補充協(xié)議有哪些要注意的
  答

  買房對廣大市民來說是件大事兒所簽訂的房屋買賣合同是消費者的購買依據(jù)，也是雙方權利義務的劃分和未來的法律憑證。簽合同需要注意一些什么，對于新手購房者尤其重要。 補充協(xié)議需平等協(xié)商 市民在購房與開發(fā)商簽訂商品房買賣合同時，經常被開發(fā)商要求簽訂一個補充文本，有的條款明顯是對開發(fā)商有利，可又不許更改，讓購房者左右為難。 開發(fā)商起草的商品房買賣合同補充文本是商品房買賣合同的一部分，根據(jù)《中華人民共和國合同法》的規(guī)定：買賣雙方簽訂的合同或補充協(xié)議應當是建立在雙方地位平等、意思表示真實自愿的基礎上，經雙方協(xié)商一致達成的內容。因此，開發(fā)商起草的買賣合同補充文本不能修改是沒有法律依據(jù)的。 購房者認為開發(fā)商提供的商品房買賣合同和補充協(xié)議不合理可與開發(fā)商協(xié)商要求改正。如購房者與開發(fā)商無法協(xié)商一致，購房者有權拒絕簽訂商品房買賣合同或補充協(xié)議。 特別提醒：在簽訂商品房買賣合同之前應當要求開發(fā)商將準備簽訂的商品房買賣合同和要簽訂的補充協(xié)議全部事先提供給購房者，購房者要對即將簽訂的商品房買賣合同和補充協(xié)議進行閱讀和全面了解。 買賣合同內容要全 一些市民在購房時與開發(fā)商簽訂認購協(xié)議書，也交了部分房款，這一紙協(xié)議是否具有商品房買賣合同的效力，購房者常常疑惑不解。 現(xiàn)實中存在大量購房者與開發(fā)商只簽訂了商品房的認購、訂購、預訂等協(xié)議。這些協(xié)議是否具有商品房買賣合同的效力，主要看這些認購、訂購、預訂等協(xié)議是否具有《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的《商品房買賣合同》的主要內容，且開發(fā)商是否已經按照約定收受購房款，如果具備上述條件，該協(xié)議應當認定為《商品房買賣合同》。 一般商品房買賣合同通常應當具備以下合同內容：當事人名稱或者姓名和住所;商品房基本狀況;商品房的銷售方式;商品房價款的確定方式及總價款、付款方式、付款時間;交付使用條件及日期;裝飾、設備標準承諾;供水、供電、供熱、燃氣、通訊、道路、綠化等配套基礎設施和公共設施的交付承諾和有關權益、責任;公共配套建筑的產權歸屬;面積差異的處理方式;辦理產權登記有關事宜;解決爭議的方法;違約責任;雙方約定他事項。 五種情況可單方解除合同 《商品房買賣合同》簽訂后，也可能出現(xiàn)這樣或那樣的問題，比如房屋面積增加、辦房證超時限等，是否可單獨解除合同? 具有以下情形之一，導致《商品房買賣合同》的目的不能實現(xiàn)、無法取得房屋的，購房者可以請求解除合同。 1、商品房買賣合同訂立后，開發(fā)商未告知購房者又將該房屋抵押給第三人;2、商品房買賣合同訂立后，開發(fā)商又將該房屋出賣給第三人;3、開發(fā)商遲延交付房屋或者買受人遲延支付購房款，經催告后在三個月的合理期限內仍未履行，當事人一方請求解除合同的，應予支持，但當事人另有約定的除外;4、交付的房屋的面積與合同約定的面積誤差比絕對值大于3%;5、辦理房屋所有權登記的期限屆滿后超過一年，由于開發(fā)商的原因，導致購房者無法辦理房屋所有權登記。

• 問 ??商品房買賣合同合同補充協(xié)議的內容有什么?
  答

  購商品房注意事項有哪些？房屋買賣合同補充協(xié)議的內容有哪些？購商品房注意事項有哪些？1、住宅的“全部產權”和“部分產權”有何不同？按照相關政策規(guī)定，全部產權是指按市場價和成本價購買的房屋，購房者擁有全部產權。經濟適用房亦屬于全部產權。部分產權是指職工按照標準價購買的公有住宅。在國家規(guī)定的住宅面積之內，職工按照標準價購房后只擁有部分產權，可以繼承和出售，但出售時原產權單位有優(yōu)先購買權，售房的收入在扣除有關稅費后，按個人和單位所占產權比例進行分配。目前，對擁有“部分產權”住宅的業(yè)主，建議盡快補足成本價價款，轉為“全部產權”。2、買房時哪些項目不計入商品房建筑面積？不計入商品房建筑面積的項目包括以下部分：層高在2．2米以下的房屋和室內凈高2．05米以下的地下室、半地下室；房屋之間無上蓋的架空通道、無柱雨篷、騎樓、過街樓的用于做街巷通行的部分；突出房屋墻面的構件、配件、藝術裝飾、挑檐、半圓柱、垛、勒腳、臺階等；建筑物內的操作平臺、上料平臺和利用建筑物的空間安置的箱、罐等平臺；房屋的挑臺、天臺、天臺上的游泳池等；其它構筑物，如獨立的煙囪、煙道、蓄水池、水塔等。3、購買手續(xù)不全的商品房會有什么風險？購買手續(xù)不全的商品房，可能會帶來以下隱患。取得權屬證書的期限無法確定；為取得權屬證書，需要支付額外費用，如需補交土地出讓金；只能取得使用權，不能取得權屬證書，不能上市交易；可能被政府以違法建筑強制拆除。4、購房合同簽訂后，因價格變化原因可以反悔嗎？商品房也是一種商品，買賣雙方簽署合同后，沒有發(fā)生約定和法定的退房理由，任何一方違反合同約定，均需向守約方承擔違約責任。5、為什么有的《商品房買賣合同》要簽署補充協(xié)議？補充協(xié)議是買賣雙方在使用《商品房買賣合同》范本簽約時，對雙方各自關心的條款內容進行修改或增加，以明確雙方權利義務的條款或協(xié)議，當補充協(xié)議內容與主合同條款不一致，以補充協(xié)議內容為準。購商品房注意事項有哪些？房屋買賣合同補充協(xié)議的內容有哪些？房屋買賣合同補充協(xié)議的內容有哪些？1．公攤面積誤差處理。裝修標準，特別是精裝修的房屋，開發(fā)商一般在合同約定所使用的裝修材料用詞多為“高檔、進口或同檔次”，這種約定不明確，雙方可以在補充協(xié)議中對具體裝修材料的品牌、規(guī)格型號、顏色等具體內容進行約定。2．付款方式變更，許多購房人在購房款支付方式上選擇銀行按揭，購房人在簽署《商品房買賣合同》時，已經支付了購房**款，如果銀行貸款不能獲得批準通過，應當在補充協(xié)議中明確其他處理方式。權屬證書辦理期限，不能按期辦理權屬證書的違約責任和違約責任的計算方式。3．保修、維修責任，房屋交付使用時，配套的設施和設備產品已經安裝完畢，保修期已經過了好幾個月，應當和開發(fā)商約定保修期的起算日期和維修的時限。不可抗力，應當明確不可抗力的范圍限在法律規(guī)定的自然災害范圍內。

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• 問 商品房買賣合同合同補充協(xié)議的內容有哪些?
  答

  協(xié)議補充、協(xié)議變更、協(xié)議附件等，都須合同當事人協(xié)商一致達成意合才能成就，對方免談則失去了補充協(xié)議的成就條件。如果確實認為主合同中有約定未盡事宜，不補充難以維護當事人的利益時，可以申請合同變更。須看主合同對產生糾紛的救濟方式，如果是指定了仲裁機關則可以申請仲裁，如果是選擇了訴訟則用訴訟方式解決。

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