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• 156****0238

  簽約前審查
  
  購房人委托的律師在簽署合同前，要認真審核開發(fā)商的銷售許可文件。審查《商品房預(yù)售許可證》或竣工驗收合格證明（或開發(fā)商初始登記的《房地產(chǎn)權(quán)證》）和出售許可證明中關(guān)于該房地產(chǎn)的內(nèi)容和范圍，包括宗地號、項目名稱、棟號、層數(shù)、用途、套數(shù)、面積等信息與所購買的房地產(chǎn)的棟號、樓層、名稱等是否相符。
  
  審查房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的營業(yè)執(zhí)照，委托銷售的還應(yīng)審查代理銷售企業(yè)的營業(yè)執(zhí)照、房地產(chǎn)經(jīng)紀資格證書和代理銷售合同或委托銷售證明。
  
  簽約時買受人的知情權(quán)和開發(fā)商的義務(wù)
  
  對商品房面積和房價的計算，購房人擁有知情權(quán)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也有告知義務(wù)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售（包括預(yù)售、現(xiàn)售）商品房時，應(yīng)在售樓處將有關(guān)房屋建筑面積計算資料或測算資料進行公示，供購房者查閱，公示的資料包括：房屋土地權(quán)屬調(diào)查報告書(房屋土地調(diào)查機構(gòu)提供)、建筑平面布置圖（經(jīng)規(guī)劃管理部門審核同意）。
  
  簽署商品房預(yù)售合同時，購房人可要求面積計算表或測算表，開發(fā)商應(yīng)向購房者提供《房屋建筑面積計算表》；簽訂房屋交接書或簽訂商品房現(xiàn)售合同時，開發(fā)商應(yīng)向購房者提供《房屋建筑面積測算表》；前述兩表中《房屋公用部位建筑面積說明》中必須將分攤的共有部位全部列明，并能與建筑平面布置圖對照查核。
  
  商品房買賣合同的基本內(nèi)容
  
  律師應(yīng)提示委托人,為便于在房地產(chǎn)登記機構(gòu)登記,商品房買賣可采用建設(shè)部或地方房地產(chǎn)管理部門制定的出售合同或預(yù)售合同的示范文本，也可自擬合同文本,實務(wù)操作中，采用示范文本較多，如另有約定，增加合同附件。自擬合同文本應(yīng)具備以下主要內(nèi)容，且在合同訂立前，應(yīng)當將合同文本報工商行政管理部門備案：
  
  （1）當事人名稱或者姓名和住所。
  
  （2）商品房基本情況。
  
  （3）商品房的銷售方式。
  
  （4）商品房價款的確立方式及總價款、計款方式、付款時間。
  
  （5）交付使用條件及日期。
  
  （6）裝飾設(shè)備標準承諾。
  
  （7）供水、供電、供熱、燃氣、通風、道路、綠化等配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的交付承諾和有關(guān)權(quán)益、責任。
  
  （8）公共配套建筑的產(chǎn)權(quán)歸屬。
  
  （9）面積差異的處理方式。
  
  （10）辦理產(chǎn)權(quán)登記有關(guān)事宜。
  
  （11）解決爭議的方法；
  
  （12）違約責任。
  
  （13）雙方約定的其他事項。

  查看全文↓ 2018-12-06 17:43:35
• 151****5636

  簽訂商品房買賣合同的注意事項：
  
  許多購房者在房屋交付時才發(fā)現(xiàn)眼前的房屋與當初開發(fā)商信誓旦旦的承諾相去甚遠，或者根本就拿不到房產(chǎn)。但由于商品房買賣契約規(guī)定不清或者根本就沒有作規(guī)定，無從追究開發(fā)商的責任。因此，認真簽好商品房買賣契約，是保護自己合法利益的第一道屏障。
  
  簽合同時有一個觀念是要修正的，那就是格式合同是不可修改的。許多購房者對開發(fā)商提供的標準格式合同全部服從，大筆一揮了事。其實格式合同是由房地產(chǎn)交易的主管部門制定的，具有普遍適用性，但并不具有針對性。
  
  建設(shè)部1998年2月發(fā)布《關(guān)于加強商品房銷售管理的通知》中明確指出：商品房銷售應(yīng)當簽訂書面合同，開發(fā)商不得使用強制性的格式合同，購房者有權(quán)對合同內(nèi)容提出變更和修改。據(jù)此，購房者完全可以根據(jù)自己對商品房的要求及開發(fā)商的承諾修改格式合同，修改的內(nèi)容作為原格式合同的補充協(xié)議，與原格式合同具有同等的合同效力。
  
  簽合同時第二個注意的事項是商品房的質(zhì)量條款。據(jù)調(diào)查資料顯示，商品房質(zhì)量糾紛中主要質(zhì)量問題是屋面、廚房、廁所滲漏，結(jié)構(gòu)裂縫，墻皮或面磚脫落，裝飾裝修粗糙，器具質(zhì)量低劣等。因此對質(zhì)量條款的約定應(yīng)事無巨細，**好是能請這方面的行家提供建議。對于開發(fā)商提供樣板房做參考的，對樣板房的各項質(zhì)量指標也應(yīng)以質(zhì)量條款的形式落實。
  
  總之，簽訂質(zhì)量條款時周到細致是與將來發(fā)生質(zhì)量糾紛時你可能得到的補償成正比的。
  
  **后要注意的是在合同簽訂后三個月內(nèi)到房地產(chǎn)管理部門登記備案。房地產(chǎn)屬于不動產(chǎn)，不動產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓登記具有絕對效力，可以對抗未登記的房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓行為。這就是說，即使你簽約在先，并已交足房款，但如果開發(fā)商再將同一房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓他人，并已搶先登記，雖然開發(fā)商會由此承擔退回房款和違約責任，但你預(yù)想中的房屋必然落空，為買房所作出的種種努力也將付之東流。

  查看全文↓ 2018-12-06 17:43:25
• 146****9687

  注意事項一：謹防面積縮水。
  注意事項二：謹防代繳稅費陷阱。在合同中**好約定“出賣人不得將買受人交納稅費作為交接該商品房的條件”。如果購房人選擇由開發(fā)商代繳稅費，**好約定開發(fā)商在一定期限內(nèi)向購房人出具繳納稅費發(fā)票等憑證，這樣可以有效防止開發(fā)商挪用資金。
  注意事項三：預(yù)防經(jīng)濟適用房小區(qū)內(nèi)購買商品房的風險。
  注意事項四：不要誤將開發(fā)商資料備案義務(wù)等同為辦理房產(chǎn)證義務(wù)如果購房人要委托開發(fā)商辦理房產(chǎn)證應(yīng)當在合同中另行約定。
  注意事項五：交房不等于交鑰匙根據(jù)建設(shè)部的商品房買賣合同示范文本第十一條,在交接商品房時，開發(fā)商應(yīng)當提交第八條規(guī)定的證明文件，提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》，簽署房屋交接單。根據(jù)該條款，開發(fā)商交鑰匙并不意味著已經(jīng)履行了交房義務(wù)，如果交鑰匙后開發(fā)商仍未完整提交約定的兩書或證明文件，開發(fā)商應(yīng)當承擔延期交房的違約責任。
  注意事項六：明確會所、車庫、雜物間等附屬物的歸屬。為了避免此類糾紛的發(fā)生，建議購房人**好在合同中明確約定該商品房附屬的車庫、雜物間等是否隨同該商品房一并轉(zhuǎn)讓，是否可以辦理相關(guān)權(quán)屬證書。
  注意事項七：注意商品房的交付條件。購房人簽訂合同時一般選擇“商品房經(jīng)驗收合格”作為房屋交付條件。驗收合格是指商品房經(jīng)建設(shè)單位、施工單位、監(jiān)理單位、勘察單位、設(shè)計單位聯(lián)合驗收合格。驗收合格不等同于竣工驗收備案，竣工驗收備案要求更為嚴格，五家單位聯(lián)合驗收合格僅是申請竣工驗收備案的條件之一，此外，開發(fā)商還需要取得消防、環(huán)保、規(guī)劃等部門的許可文件以及其他資料。律師提醒購房人**好在合同中約定取得商品房竣工驗收備案表作為商品房的交付條件之一。
  注意事項八：明確公共設(shè)施、基礎(chǔ)設(shè)施達到使用條件的日期，并規(guī)定違約責任。

  查看全文↓ 2018-12-06 17:43:13
• 131****2197

  　一、買房、簽約時應(yīng)注意：
  　　1、盡可能買現(xiàn)房或準現(xiàn)房。這樣可以避免不少風險，如：窗臺的高低、凈高太低、陽臺設(shè)計不合理、房屋太小、管道設(shè)備層、房屋爛尾、室內(nèi)有害氣體、改變房屋結(jié)構(gòu)、裂縫等表面質(zhì)量問題。
  　　2、爭取一步到位直接簽訂合同，不要交定金，也不要簽訂認購書等，否則，容易被動和受制約。實在要交定金，也不要交太多。雖然在簽訂正式合同之前，從法律上一般定金是可以退的，但大家不要給自己添麻煩。
  　　3、按照法律規(guī)定，將開發(fā)商在樓書或廣告中的承諾寫進補充協(xié)議。如果開發(fā)商不同意寫，事前可準備一部小錄音機，將開發(fā)商的口頭承諾錄下來。
  　　4、簽訂合同時，按照法律規(guī)定，同時也簽訂物業(yè)管理協(xié)議，以防辦理入住時物業(yè)管理費發(fā)生變化（漲價等）。
  　　5、列明應(yīng)交費用清單，避免亂收費。
  　　6、注意律師代表誰？目前在房地產(chǎn)領(lǐng)域，辦理房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的律師有3種，其中包括：開發(fā)商的律師、銀行的律師、業(yè)主的律師。只有業(yè)主自己聘請的律師才能替業(yè)主自己說話。
  　　7、簽訂盡可能詳細的補充協(xié)議（注意審查出賣人提供的補充協(xié)議），或集體簽約；并寫明如何承擔違約責任，退房或不退房。退房包括哪些費用？不退房如何承擔違約責任？很多業(yè)主合同簽完后，除了自己的簽名是自己的以外，其他文字都是別人的字體，這樣太被動。
  　　二、收樓時應(yīng)注意：
  　　1、根據(jù)合同列明的交樓時應(yīng)提交的相關(guān)文件，如：測繪部門實測面積文件、《北京市建設(shè)工程竣工驗收備案表》、《住宅使用說明書》、《住宅質(zhì)量保證書》等進行驗收，據(jù)此辦理入住手續(xù)。實在不行則注明“室內(nèi)情況尚不清楚”，避免既成事實。
  　　2、根據(jù)合同列明的交樓標準實地進行驗收，并在辦理入住手續(xù)時注明相應(yīng)的問題。如果不讓您入室查驗，則注明“室內(nèi)情況尚不清楚”，避免既成事實。
  　　3、注意相互聯(lián)系，為業(yè)主委員會的建立打下基礎(chǔ)。
  　　三、發(fā)生糾紛時應(yīng)注意：
  　　1、從簽約的開始就要注意留好證據(jù)，要盡可能多地收集對方的書面材料。
  　　2、確定正確的訴訟策略，如：先行政訴訟還是先民事訴訟？這是決定官司成敗的關(guān)鍵。
  　　3、可能的情況下，發(fā)揮集體的力量或請消協(xié)或媒體介入。
  　　北京市英島律師事務(wù)所　　　鄧澤敏
  　　買房注意事項
  　　律師在此提醒，購房人一定要簽訂《商品房買賣合同》，要把開發(fā)商發(fā)布的商品房銷售廣告和宣傳資料所明示的事項在合同中加以約定。此外，在開發(fā)商交房時還應(yīng)注意以下問題：
  　　1.要看交付給你的商品房和合同簽訂的要購買的商品房是否一致，其結(jié)構(gòu)是否和原設(shè)計圖相同。房屋面積是否經(jīng)過房地產(chǎn)部門實際測量，與合同簽訂面積是否有差異。
  　　2.要看所購商品房整棟樓的《北京市建設(shè)工程竣工驗收備案表》，有此表方能說明該棟樓已經(jīng)有關(guān)部門驗收合格。
  　　3.要和開發(fā)商共同對所購商品房進行驗收交接工作。這是一項細致工作，如果購房人不懂工程質(zhì)量等相關(guān)知識，**好找懂工程的朋友來共同完成，以便及時發(fā)現(xiàn)問題。有《北京市建設(shè)工程竣工驗收備案表》說明整棟樓是合格的，但不意味著購房人所購買的這套房沒有質(zhì)量問題。
  　　4.要向開發(fā)商索要《質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》，以便日后出現(xiàn)質(zhì)量問題按約要求維修。
  　　5.簽訂合同要注明房屋縮水要開發(fā)商賠償，所交大定金可以退還（法律規(guī)定），會所應(yīng)由開發(fā)商承擔，不在業(yè)主的公攤中。
  　　那么，業(yè)主如發(fā)現(xiàn)購買的商品房有質(zhì)量問題能不能退房呢？如果購買人和開發(fā)商在退房問題上不能達成一致，那么按照《商品房銷售管理辦法》的規(guī)定只有以下四種情況可以退房：一是套型與設(shè)計圖紙不一致；二是開發(fā)商擅自變更規(guī)劃設(shè)計；三是面積誤差絕對值超過3％；四是商品房確屬主體結(jié)構(gòu)不合格。具備上述條件之一，如果開發(fā)商不同意退房，購房人可向有管轄權(quán)的人民法院起訴，要求開發(fā)商退房；如果不具備上述條件，出現(xiàn)質(zhì)量問題只能要求開發(fā)商維修，因此造成損失的由開發(fā)商賠償。
  　　戶型 比什么都重要
  　　考慮以下五大因素，即：一看地段，二看戶型，三看房價，四看環(huán)境，五看服務(wù)。顧名思義，地段指的是樓盤所處的地理位置。嚴格來講，其中還應(yīng)該包括該樓盤周邊的配套設(shè)施等；戶型和房價自不必過多解釋。環(huán)境和服務(wù)，指的是樓盤周邊環(huán)境、區(qū)內(nèi)環(huán)境和物業(yè)服務(wù)了。之所以“地段”會排于“老大”地位，是因為地段決定著樓盤的身價以及增值潛力的大小。仔細分析，凡是身價居高不下的樓盤，其交通、購物、就醫(yī)、上學、休閑、娛樂一定是非常方便的，而這種優(yōu)越地段，往往又是開發(fā)商確定自身身價和衡量自身銷售成功與否的有力籌碼，亦是吸引眾多購房者眼球的一把“上方寶劍”。故而，有房地產(chǎn)巨頭感慨地說：成功的房地產(chǎn)開發(fā)，除了地段，還是地段。
  　　其實，隨著近年來城市功能的不斷轉(zhuǎn)變以及城市交通的快速發(fā)展，你就會發(fā)現(xiàn)“距離”已不再成為居住的首要問題。特別是隨著“居住郊區(qū)化”這一浪潮的襲來以及城市有車族的迅猛增長，“地段”已不再具有昔日那誘人的魅力。有專家分析，隨著城市的迅猛發(fā)展，人們不再把住宅僅僅看做是一個只供吃、住的場所，而會更加注重私人空間的個性化、人性化及舒適度。住房，也不再僅僅是體現(xiàn)居住功能，更多體現(xiàn)的是享受功能?？梢哉f，戶型的優(yōu)劣，不僅直接關(guān)系著人們?nèi)粘Ｉ畹钠肺?，也直接關(guān)系著人們一生的生活質(zhì)量。

  查看全文↓ 2018-12-06 17:43:11
• 146****0596

  ??買房簽合同注意事項：
  ??1、首先看開發(fā)商是否具備“五證”
  ??五證，一個是建設(shè)用地規(guī)劃許可證，第二是建設(shè)工程規(guī)劃許可證，第三是建設(shè)工程開工證，第四是國有土地使用證，第五是商品房預(yù)售許可證，簡稱叫“五證”。其中前兩個證是由市規(guī)劃委員會核發(fā)的，開工市是由市建委核發(fā)的，國有土地使用證和商品房預(yù)售許可證是由市土地資源和房屋管理局核發(fā)的。
  ??那么怎么樣看待“五證”?交給您一種方法，這五證**主要的應(yīng)該看兩證，一個是國有土地使用證，一個是預(yù)售許可證，這兩種要核發(fā)，看準確了，一般原則上就沒有問題，特別是預(yù)售許可證。特別要提醒的是，購房者在查看五證的時候一定要看原件，復印件很容易作弊。簽合同前，要看清楚您所預(yù)購的房屋是不是在預(yù)售范圍之內(nèi)，以確保將來順利的辦理產(chǎn)權(quán)證。
  ??2、使用規(guī)范的合同文本
  ??一定要參照**好是采用且不要隨意修改《文本》，并按照文本中所列條款認真填寫，了解各項具體內(nèi)容。不要隨意去簽訂開發(fā)商自己定的《定購協(xié)議書》還交一筆訂金。就算很多人都這樣做，但這并非購房的必經(jīng)程序。且這種合同一定是權(quán)利義務(wù)不平等的，對自己尤其不利。**好能夠直接與開發(fā)商簽預(yù)售合同就好。這個步驟，一定不能馬虎啊!否則到時吃大虧就慘了。
  ??3、查驗有關(guān)證明文件
  ??買期房要查看開發(fā)商是否有預(yù)售許可證，并要確認自己所購之房在預(yù)售范圍內(nèi)，買現(xiàn)房則要查看開發(fā)商是否具有該房屋的大產(chǎn)證和《新建住宅交付使用許可證》。
  ??4、買期房要注意建筑面積的約定
  ??在填寫暫測面積時除了要填上總建筑面積外，還要填上套內(nèi)面積和公用分攤面積。
  ??5、買期房要約定條件和時限
  ??所謂交房有兩層含義：一層是房屋使用權(quán)即實物交付;另一層是房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移即產(chǎn)權(quán)過戶。
  ??6、簽約時要注意房屋質(zhì)量問題
  ??購房者在簽約時，應(yīng)認真推敲《商品住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》兩書的內(nèi)容，并將質(zhì)保書作為合同的附件。
  ??7、簽約時明確物業(yè)管理事項
  ??合同中要確定前期物業(yè)管理公司，以及雙方約定的物業(yè)管理范圍和收費標準。
  ??8、注意合同文本中補充協(xié)議的內(nèi)容
  ??購房者應(yīng)謹防有些開發(fā)商，將示范合同文本中保護交易公平的條款，通過補充協(xié)議加以取消，以減輕賣方的責任。
  ??9、注意約定違約責任
  ??這里指的違約包括：簽約后購房者要求退房、不按期付款;開發(fā)商賣房后要求換房，不按期交房;面積變動超過約定幅度;質(zhì)量不符合要求;辦理過戶手續(xù)時不符合規(guī)定和約定等。
  ??買房簽合同補充協(xié)議注意事項：
  ??在買賣的時候一個是簽訂認購書，第二個簽訂購房合同，購房合同有一個補充協(xié)議，這個補充協(xié)議往往是房屋購買合同里沒有約定的事項通常在補充條款里進行約定。需要提醒購房者注意的是，補充條款在某種程度上，它約定的事項比房屋購銷合同里約定的還重要，因為補充條款是根據(jù)不同的項目的不同具體情況來約定的。所以，在補充條款簽訂的時候應(yīng)該把握幾個問題。
  ??1、應(yīng)該明確的把售樓書和其他廣告的內(nèi)容寫進補充協(xié)議里去，這是維護購房者合法權(quán)益的一個很重要的方式。
  ??2、明確房屋所有權(quán)證辦理的時間。因為購銷合同里通常沒有說多長時間把產(chǎn)權(quán)證辦下來，這通常在補充條款里約定。
  ??3、要明確按揭辦不下來的話，雙方的責任?，F(xiàn)在買房通常需要按揭，確實有的情況下按揭沒有辦下來，沒有辦下來的原因比較復雜，有購房者的原因，也可能有房地產(chǎn)開發(fā)商的原因，甚至也有一些是銀行方面的原因，也有一些是綜合的。要明確，如果按揭辦不下來，雙方各自的責任是什么。
  ??4、明確關(guān)于公攤建筑面積?，F(xiàn)在面積爭議**多的就是公用面積的分攤問題，而且有些開發(fā)商經(jīng)常在公攤上做文章，所以要和開發(fā)商約定清楚，不僅要有一個籠統(tǒng)的公攤面積的數(shù)字，而且要約定公攤的是哪一部分，要確定公攤的位置?，F(xiàn)在有很多贈與這個，贈與那個，實際上有的時候是公用的面積。
  ??5、應(yīng)該明確裝修標準。以后逐漸的房地產(chǎn)開發(fā)項目是精裝修，那么就必須對裝修的標準明確。比如說裝修的標準不要籠統(tǒng)的想使用進口材料、高級材料等這種不明確、含糊的表述，一定要明確使用什么品牌，甚至包括顏色等。
  ??6、明確退房的責任。購房者接到入住通知之后，經(jīng)常拿出一些資金裝修房屋，比如說買家電什么的，但是一旦退房是由于開發(fā)商的原因，必須寫明開發(fā)商是什么樣的責任，寫名在確定的日期內(nèi)把開發(fā)商退還，甚至包括銀行的利息、罰金等。
  ??買房簽合同注意事項就和大家分享到這里了，買房是比較重要的一件事情，會花費我們大量的精力財力投入，所以大家一定要謹慎對待，買房簽合同的時候一定要清楚明確里面的內(nèi)容，這可都關(guān)系到大家的切身利益，要注意條款細節(jié)以免損害自身利益。

  查看全文↓ 2018-12-06 17:42:51

相關(guān)問題

• 問 商品房簽約注意事項有什么？
  答

  第一、審查開發(fā)商是否具有商品房預(yù)售許可證。有了預(yù)售證許可證，則通常開發(fā)商也具有了土地使用證、規(guī)劃許可證、建設(shè)工程許可證等。這是買房能否辦房產(chǎn)證的關(guān)鍵。 第二、采用房地產(chǎn)管理部門統(tǒng)一印制的標準房屋買賣合同文本。按照文本中所列條款逐條逐項填寫，千萬不能馬虎。 第三、買房簽合同注意合同條款中雙方所填寫的內(nèi)容中權(quán)利與義務(wù)是否對等。有一些開發(fā)商的合同文本事先已填寫好甚至補充條款也由自己填好，這種填寫好的合同文本大多存在著約定的權(quán)利義務(wù)不平等的情況。一旦發(fā)生此種情況，買房人一定要提出自己的意見，決不能草率行事。 第四、面積確認及面積差異處理。如果選擇按套內(nèi)使用面積為依據(jù)進行面積確認及面積差異處理時，應(yīng)當在“面積差異處理”條款中明確面積發(fā)生誤差時的處理方式。只有在合同中對面積差異有了詳盡的約定后，才能避免上當。 第五、講究房屋買賣的付款方式是否規(guī)范。在合同中對付款的數(shù)額、期限、方式及違約責任等作出約定。有的開發(fā)商不是先簽訂合同，而是先讓購房者交納一定數(shù)額的定金，只給購房者一個收條，一旦發(fā)生糾紛往往造成購房者在追究其責任方面的舉證困難。 第六、認準交房日期是否確定。資金不足而延期交房是常有的事，開發(fā)商在預(yù)售合同上往往大做文章，如只注明竣工日期，而不注明交付使用日期;運用“水電氣安裝后、質(zhì)量驗收合格后、小區(qū)配套完成后”等一些模糊語言。對此，購房者在簽訂合同時，一定要將交房日期明白無誤地規(guī)定為“某年某月某日”，并注明開發(fā)商不能按時交房所需承擔的責任。 另外，買房簽合同注意，對于開發(fā)商提出的自己認為不合理的條款，需要提出自己的修改意見，進行協(xié)商，合同是當事人協(xié)商一致的產(chǎn)物，如果雙方無法形成合意的話，合同就無法成立。而且就您關(guān)心的問題，也要在合同中體現(xiàn)。在合意的過程當中，任何一方都無權(quán)強制對方，任何一方都有不簽訂合同的權(quán)利。

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• 問 買房簽約注意事項有哪些
  答

  買賣雙方姓名 身份證號碼 賣方一定要是戶主的姓名+身份證需要交易的房屋信息 小區(qū)名+樓棟號+單元號+樓層+幾幾室等 一定要寫清楚交易房屋的基本信息 里面所有的物品情況 裝修情況買賣雙方協(xié)商同意的付款方式及付款約定時間 雙發(fā)達成共識基本就是這些情況 如果你們是雙方交易 一定一定要注意 一房多賣的事不是沒有 如果經(jīng)過第三方中介 那就省心了 由中介機構(gòu)安排所有事宜 簽完合同賣方的證件資料會留在中介手里 避免不必要的糾紛

  全部4個回答>
• 問 購買商品房注意事項有哪些？
  答

  ①鑒別商品房廣告的真?zhèn)我哂斜鎰e廣告真?zhèn)蔚哪芰?。其次宣傳廣告和開發(fā)商的口頭承諾都應(yīng)寫進購房合同中，避免日后開發(fā)商反悔。②了解所購房屋是否已經(jīng)驗收合格如所購房屋屬于期房，那么在購房時要注意該房屋是否已經(jīng)驗收合同。③注意房屋面積在購房前要注意公攤面積占建筑面積多少。④開發(fā)商手續(xù)是否齊全因為開發(fā)商手續(xù)不全的話，在日后的交易中會受阻，這對買房者來說就沒有保障。⑤要注意購房合同中的各項條例。

• 問 購買商品房注意事項有哪些
  答

  買房主要注重硬件、軟件兩個方面：1、硬件就是房物本身質(zhì)量、安全（一般人很難鑒定，你只要看該建筑是否有驗收合格證）、外觀質(zhì)量（比如有墻面是否有裂紋、脫料、衛(wèi)生間、廚房是否有漏水、門窗安裝是否牢固、等）。配套設(shè)施是否完善：除了小區(qū)內(nèi)的綠化設(shè)施、體育設(shè)施外，還應(yīng)該注意周邊的配套設(shè)施比如醫(yī)療設(shè)施（如大型診所、醫(yī)院）、生活服務(wù)設(shè)施（比如大中型超市、學校方便小孩上學、銀行）、交通是否方便（比如有沒有公交站臺）。2、軟件：看房屋驗收合格證、有沒有備案、開發(fā)商的資質(zhì)和社會信任度，合同是否對自己有利。

• 問 買商品房注意事項有哪些？
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  商品房只是特指經(jīng)政府有關(guān)部門批準，由房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營公司開發(fā)的，建成后用于市場出售出租的房屋，包括住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物，而自建、參建、委托建造，又是自用的住宅或其他建筑物不屬于商品房范圍。它是開發(fā)商開發(fā)建設(shè)的供銷售的房屋，能辦產(chǎn)權(quán)證和國土證，可以自定價格出售的產(chǎn)權(quán)房。購買商品房流程是怎樣的呢？第1步：和發(fā)展商簽訂認購書當購房者決定買房，并挑選好自己中意的住宅后，他將進行的第1步就是與發(fā)展商簽訂認購書，以表明購房意向并交納一定數(shù)額的認購金(即訂金)，訂金是由發(fā)展商根據(jù)房價自定的，一般幾百元到幾千元不等，也有上萬元的。認購書的主要內(nèi)容包括：1.發(fā)展商、銷售方及認購書的基本情況；2.所認購房產(chǎn)的基本情況(戶型、建筑面積、單位價格、幣種、房產(chǎn)的總價)；3.訂金數(shù)額、付款方式(一次性付款、分期付款、銀行按揭貸款、公積金貸款、組合貸款)；4.付款時間(主要針對分期付款方式)、付款地點、帳戶等；5.簽訂正式條約的時間(一般為認購后的一周以內(nèi))。簽完了認購書，銷售方應(yīng)該給買房人發(fā)放《簽約須知》，以便買房人了解以后的細節(jié)，為正式簽約作準備?！逗灱s須知》的內(nèi)容有：A購房者若委托他人簽約，委托書的有關(guān)證明;B關(guān)于貸款所需憑證的說明;C需要交納的相關(guān)稅費、手續(xù)費等說明;D購房人在簽訂條約時需攜帶的證件;E簽約地點。注意：簽認購書時，可能有的“認購書”上寫的是“定金”，您要特別注意這個“定金”，它只有在合同里才具備法律效力。簽“認購書”后若是發(fā)展商違約，您是不能得到雙倍返還“定金”的。如果發(fā)展商還沒有拿到銷售許可證，您與發(fā)展商簽訂的就是內(nèi)部“認購書”，請留意：盡管內(nèi)部認購的房價會便宜一些，但內(nèi)部認購書在法律上是無效的!第2步：與發(fā)展商簽訂購房合同簽訂購房合同時一定要慎重對待啦，因為您的權(quán)利和義務(wù)都體現(xiàn)在內(nèi)了。另外，一旦將來與銷售方發(fā)生糾紛，購房合同可是解決的重要根據(jù)和憑證。所以，在簽合同之前，您需要仔細查驗發(fā)展商的資格和“五證”(即計委立項可行性研究的批件、規(guī)劃許可證、土地使用證、開工建設(shè)許可證、商品房預(yù)售許可證);如果是現(xiàn)房，根據(jù)規(guī)定，發(fā)展商已經(jīng)不需要再辦理“銷售許可證”，而改為辦理大產(chǎn)權(quán)證的審批手續(xù)，去產(chǎn)權(quán)登記部門進行房屋所有權(quán)的初始登記，辦理《房屋產(chǎn)權(quán)證》。您一定要看清楚發(fā)展商的《房屋產(chǎn)權(quán)證》是否包括了您想買的房子?一切檢查完畢后，您還需要交納一定數(shù)額的定金。在合同中，買房人必須要把全部有疑惑的問題落實下來，通常，發(fā)展商會將一些承諾印在宣傳品中，或由售樓人員口頭答應(yīng)，但是等到實際交付的時候，很可能就會出現(xiàn)問題，而引起糾紛。發(fā)展商會把先前的承諾推翻，說合同中沒寫。所以，您千萬不要疏忽大意，任何值得注意的問題都要落實在合同里。您如果對簽訂合同沒有把握，可以委托律師來協(xié)助辦理，律師可以幫助您起草補充協(xié)議、審查稅費明細表、審核契約須知、制定簽約后的付款進程表、審查付款情況等等。注意：還有可能會出現(xiàn)的情況是，購房者在交付了定金之后，隨著對該房產(chǎn)項目了解的加深而感覺不好，不想購買的時候，發(fā)展商能否退還定金?這就需要購房人和發(fā)展商在雙方協(xié)議中明確何種情況下，購買者可以終止協(xié)議，拿回定金。第三步：辦理預(yù)售登記簽完購房合同后，買賣雙方應(yīng)到房屋所在地的區(qū)、縣房屋管理局交易管理科辦理預(yù)售(預(yù)購)登記手續(xù)(如是外銷房，則應(yīng)到市國土資源和房屋管理局市場處辦理)。預(yù)售登記對保護房屋交易雙方的權(quán)益非常重要，只有在辦理完預(yù)售(預(yù)購)登記后，購房合同生效。注意：如果您買的是期房，您還是需要看發(fā)展商的商品房預(yù)售許可證。除此之外，由于買期房距離入住還有一段較長的時間，在這段時間里，您應(yīng)該經(jīng)常與賣房者聯(lián)系，或經(jīng)常到施工現(xiàn)場去看看，了解該房產(chǎn)項目的工程進度，發(fā)展商是否能順利交房?如果不能按時交房，您應(yīng)當按合同規(guī)定索賠。第四步：辦理立契過戶手續(xù)契約有預(yù)售契約和買賣契約兩種，預(yù)售契約是相對于期房而論的;買賣契約則用于現(xiàn)房交易。立契過戶是發(fā)展商和買房人進行交易、更換房屋產(chǎn)權(quán)不可缺少的重要環(huán)節(jié)。立契過戶在市或各區(qū)縣房地產(chǎn)交易所辦理，辦理過戶手續(xù)時，買房人應(yīng)攜帶購房合同正本、結(jié)算單、身份證、個人名章等，這些手續(xù)都應(yīng)該是買房人親自辦理的，如果不能親自辦理而需他人代辦的，買房人一定要出具委托書，委托書上必須加蓋所在單位或街道辦事處的公章(有些區(qū)縣房地產(chǎn)交易所要求同時具有公證處的公證書);如果購房者正在外地，那么則必須在當?shù)氐墓C處作公證，把公證書帶回來;如果購房者正在國外，還應(yīng)加蓋我國駐當?shù)卮笫桂^的公章。辦理立契過戶手續(xù)時，買房人要繳納契稅、買賣手續(xù)費和印花稅。注意：在辦理立契過戶之前，購房者必須先到相應(yīng)的市小區(qū)辦或各區(qū)縣小區(qū)辦繳納公共維修基金。第五步：辦理入住在辦理入住之前，您需要交清合同款，辦理結(jié)算;發(fā)展商要統(tǒng)一審核您的付款情況，每期付款的底單復印件都須立檔保存，在較后入住時以供審核。購房人持合同就可以到物業(yè)管理公司拿鑰匙，拿鑰匙時，要求簽訂物業(yè)管理公約。在簽約前，您要對公約仔細研究，充分了解自己應(yīng)享受的權(quán)利和承擔的義務(wù)，并交付相關(guān)的管理費。注意：如果是期房，那么在其竣工后，實際測量面積與合同上的銷售面積會有一定的差異，購房者在與發(fā)展商辦理結(jié)算時，應(yīng)根據(jù)預(yù)售合同條款，維護自己的權(quán)益。若實際面積減少時，可要求發(fā)展商給予補償，或解除合同并要求賣方賠償相應(yīng)的經(jīng)濟損失。買商品房注意事項購房者在購買商品房，尤其是購買期房時，為使自己的權(quán)利能夠得到保障，在簽訂購房合同之前，要注意審查開發(fā)商是否“五證俱全”。五證分別是國有土地使用證 、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證、預(yù)售許可證。國有土地使用權(quán)證。根據(jù)我國法律規(guī)定，只有具有國有土地使用權(quán)證才能進行商品房開發(fā);對于集體土地，國家是嚴禁在集體土地上進行商品房開發(fā)的。只有縣級以上人民政府在對集體土地進行征用后，才可以將國有土地出讓給開發(fā)商進行開發(fā)。購房者在審查國有土地使用證時，要注意土地使用者的名稱與開發(fā)商是否一致，是否是國有土地使用權(quán)。購房者還應(yīng)注意土地使用權(quán)證上記載的土地用途和年限，土地用途應(yīng)為住宅(購買非住宅類商品房另當別論)，使用年限應(yīng)是70年。建設(shè)用地規(guī)劃許可證。根據(jù)《城市國有土地使用權(quán)出讓轉(zhuǎn)讓規(guī)劃管理辦法》,開發(fā)商只有在取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證后,才能辦理國有土地使用權(quán)證。取得了建設(shè)用地規(guī)劃許可證，表明開發(fā)商所開發(fā)土地經(jīng)過城市規(guī)劃行政主管部門審核后，符合城市規(guī)劃要求。如果沒有取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證，則土地權(quán)屬證明無效。購房者在審查建設(shè)用地規(guī)劃許可證時，要注意開發(fā)商開發(fā)用地的實際用途、位置界限等證記載的是否一致。

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