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• 143****1873

  定金是二手房交易過程中會進行支付，確定雙方交易意向的一個擔保方式，但是二手房交易過程中經(jīng)常會出現(xiàn)毀約現(xiàn)象，那么定金的糾紛應(yīng)該怎么處理呢？下面就讓我們來一起了解一下吧！
  
  定金是我國《擔保法》明確規(guī)定的一種擔保方式。根據(jù)定金的性質(zhì)不同，可以將其劃分為違約定金、立約定金、解約定金、成約定金、證約定金多種類型，其中**為常見的是違約定金和立約定金。立約定金也稱為訂約定金，是指當事人約定以交付定金作為雙方訂立主合同的擔保，當該擔保的定約行為沒有發(fā)生時，由違反承諾的一方接受定金處罰。
  
  立約定金的設(shè)立是在主合同簽訂之前，其目的是為了擔保合同的訂立，而違約定金的設(shè)立是在主合同簽訂的同時或之后，其目的是為了保證主合同的履行。根據(jù)**高人民法院有關(guān)司法解釋的規(guī)定，當事人約定以交付定金作為訂立主合同擔保的，給付定金的一方拒絕訂立主合同的，無權(quán)要求返還定金;收受定金的一方拒絕訂立合同的，應(yīng)當雙倍返還定金。
  
  根據(jù)定金合同糾紛經(jīng)常遇到的有關(guān)問題，發(fā)生定金合同糾紛應(yīng)按以下處理規(guī)則解決。
  
  (一)定金罰則的適用規(guī)則。
  
  我國合同法第115條對定金是這樣規(guī)定的：“當事人可以依照《中華人民共和國擔保法》約定一方向?qū)Ψ浇o付定金作為債權(quán)的擔保。債務(wù)人履行債務(wù)后，定金應(yīng)當?shù)肿鲀r款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務(wù)的，無權(quán)要求返還定金;收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的，應(yīng)當雙倍返還定金。”
  
  (二)實際交付定金數(shù)額多于或者少于約定數(shù)額處理規(guī)則。
  
  定金合同簽訂后，如果應(yīng)當交付定金的一方實際交付的定金數(shù)額多于或者少于約定數(shù)額，根據(jù)**高人民法院《關(guān)于適用〈中華人民共和國擔保法〉若干問題的解釋》第119條規(guī)定視為變更定金合同;收受定金一方提出異議并拒絕接受定金的，定金合同不生效。擔保法規(guī)定，定金合同自從實際交付定金之日起生效。既然定金合同尚未生效，所以當然不能強制支付。但定金合同作為買賣合同的從合同，交付定金又是主合同項下的義務(wù)。筆者認為對未支付定金的，可以催告履行，仍不履行可以解除合同。
  
  (三)遲延履行或者其他違約行為處理規(guī)則。
  
  **高人民法院通過《關(guān)于適用〈中華人民共和國擔保法〉若干問題的解釋》第120條規(guī)定“因當事人一方遲延履行或者其他違約行為，致使合同目的不能實現(xiàn)，可以適用定金罰則。但法律另有規(guī)定或者當事人另有約定的除外”。因此，實踐中如果當事人一方延遲履行合同的，應(yīng)當按照延遲履行部分所占合同約定內(nèi)容的比例，適用定金罰則。
  
  (四)合同部分履行時的處理規(guī)則。
  
  定金是擔保的形式之一，作用是指擔保主合同債務(wù)的履行，那么，其擔保的范圍應(yīng)當是全部債務(wù)。全部不履行的，當然適用定金罰則，部分不履行，其不履行的部分仍在擔保范圍之內(nèi)，定金的效力對其仍具約束力，依照公平原則，部分不履行部分，應(yīng)當適用定金罰則。當事人一方不完全履行合同債務(wù)，應(yīng)當按照未履行部分與占整個合同的比例，計算未履行部分的定金額，適用定金罰則。所以，筆者認為那種認為合同部分履行不適用定金罰則的觀點是錯誤的。
  
  (五)未按合同交付定金的處理規(guī)則。
  
  雙方當事人確定了定金條款和數(shù)額后，定金合同并不立即生效，以當事人實際交付定金為準，但在具體執(zhí)行過程中一方未支付定金，該合同不可強制執(zhí)行，那么拒絕交付定金的當事人是否應(yīng)該承擔締約過失責任呢?筆者認為當事人不因定金合同的不生效而產(chǎn)生締約過失責任。同時也不能認定當事人違約，更不能裁判當事人承擔違約責任。如果另一方當事人也未主張定金，由于定金合同不生效，則視為雙方均放棄定金約定的條款和數(shù)額擔保的權(quán)利。
  
  (六)合同中既約定定金又約定違約金的處理規(guī)則。
  
  《合同法》第116條規(guī)定：“當事人既約定違約，又約定定金的一方違約時，對方可以選擇適用違約金或者定金條款?！睆谋緱l規(guī)定可以看出，合同當事人既約定了違約金，又約定了定金的情況下，如果一方違約，對方當事人可以選擇適用違約金或者定金條款，即對方享有選擇權(quán)，可以選擇適用違約金條款，也可以選擇適用定金條款，但二者不能并用?，F(xiàn)實中，有些當事人在合同中既約定違約金，也約定定金，在一方違約時，對方要求違約金與定金條款并用。選擇適用違約金條款或定金條款，就可以達到彌補因違約受到損失的目的;違約金相當于一方由于對方違約所造成的實際損失。一般說來，守約方根據(jù)違約金條款，就可以補償自己因?qū)Ψ竭`約所造成的損失。當然，在定金條款對守約方有利時，守約方可以適用定金條款，按照定金罰則彌補自己的損失。
  
  (七)訂約定金的處理規(guī)則。
  
  主合同成立與否，定金合同均有效。**高人民法院通過《關(guān)于適用〈中華人民共和國擔保法〉若干問題的解釋》其中對訂約定金問題做出了詳細、明確的規(guī)定。該解釋第115條規(guī)定：“當事人約定以交付定金作為訂立主合同的擔保的，給付定金的一方拒絕訂立主合同的，無權(quán)要求返還定金;收受定金的一方拒絕訂立主合同的，應(yīng)當雙倍返還定金?！?本條是對立約定金作的解釋，立約定金也被稱為訂約定金，實踐中如果當事人違反立約定金的應(yīng)當按照擔保法第89條的規(guī)定進行處理。
  
  (八)解約定金的處理規(guī)則。
  
  關(guān)于解約定金的適用，實踐中存在疑問。定金交付后，交付定金的一方可以按照合同的約定以喪失定金代價而解除主合同，收受定金的一方可以雙倍返還定金為代價而解除主合同。筆者認為實踐中一些當事人以承擔定金為代價要求解除合同的應(yīng)當準許。如果另一方當事人起訴到法院要求實際履行合同，人民法院應(yīng)當駁回，此時，對主合同不能強制履行。而適用定金處罰后，并不排除有損失的一方要求對方損害賠償，在守約方當事人損失大于定金收益的情況下，承擔了定金的當事人仍然應(yīng)承擔賠償責任，可以根據(jù)合同法第97條規(guī)定確定合同解除后的賠償責任。
  
  (九)不適用定金罰則情形。
  
  因不可抗力、意外事件致使主合同不能履行的，不適用定金罰則。本法所說的不可抗力，是指不能預(yù)見，不能避免并不能克服的客觀情況。根據(jù)上述法律條文體現(xiàn)的原則，如果合同完全因不可歸責雙方當事人之事由的不可抗力或意外事件致使合同不能履行時，定金應(yīng)當返還。既然雙方皆無過錯，均應(yīng)免責，互不賠償亦不需懲罰，故定金應(yīng)予返還。如果是不可抗力或意外事件部分影響合同的履行時，應(yīng)對其作部分免責，其余則按一方過錯未履行合同的規(guī)則處理。當事人遲延履行后發(fā)生不可抗力或意外事件的，不能免除責任。
  
  (十)第三人的過錯導致合同不能履行適用定金罰則。
  
  凡當事人在合同中明確約定給付定金的，在實際交付定金后，如一方不履行合同除有關(guān)法定免責的情況外，即應(yīng)對其適用定金罰則。因合同關(guān)系以外第三人的過錯導致合同不能履行的，除該合同另有約定外，仍應(yīng)對違約方適用定金罰則，合同當事人一方在接受定金處罰后，可依法向第三人追償。
  
  總之，只有準確認識和全面掌握法律及司法解釋關(guān)于定金合同的規(guī)定有關(guān)規(guī)定，并在實際交易中依法簽訂、履行定金合同，才能避免定金合同漏洞，預(yù)防定金合同糾紛發(fā)生，這對促進資金流通和商品流通，保證債權(quán)實現(xiàn)和交易安全，均具有十分重要的意義。

  查看全文↓ 2018-12-05 00:12:03
• 157****2157

  一、首先要確認協(xié)議的效力，如果合同無效，定金應(yīng)該全部返還。例如：沒有經(jīng)濟適用房購買資格的購買未滿五的經(jīng)濟適用房協(xié)議應(yīng)屬無效協(xié)議，因為經(jīng)濟適用房是保障性住房，是解決住房困難問題人的住房問題，是有資格準入性質(zhì)，特別是未滿五年的經(jīng)濟適用房只能賣給有經(jīng)濟適用房購買資格的人;
  二、其次要確認協(xié)議有無有欺詐、重大誤解等情況，如果有，可以在簽訂協(xié)議之日起一年之內(nèi)請求人民法院撤銷，在協(xié)議撤銷后，定金應(yīng)該全部返還。例如，如果賣家隱瞞房屋有重大安全隱患的情況，就屬于欺詐。
  三、再次，在協(xié)議合法有效的情況下，就要確定誰是違約方，誰是守約方，給付定金的一方如果違約無權(quán)要回定金，收受定金的一方如果違約，應(yīng)該雙倍返還定金;
  四、如果只是簽訂了定金協(xié)議(比如定金支付書、房屋認購書等)，在定金協(xié)議約定的簽訂正式房屋買賣合同之前，如果因為買賣雙方關(guān)于買賣合同的具體條款沒有達到一致而導致買賣合同沒有成立，各不承擔違約責任，定金應(yīng)該全部返還;
  五、謹慎簽訂定金協(xié)議，在沒有和賣家全部協(xié)商一致的情況下，不要給付定金，另外定金要直接給付給賣家，減少環(huán)節(jié)就是減少糾紛;購買期房可以不簽訂房屋認購書而直接簽訂商品房預(yù)售合同;
  六、為了避免發(fā)生糾紛，任何承諾**好都要落實成書面的東西，個人簽字就生效，公司必須蓋單位的合同專用章才生效;錄音、證人證言都可以作為證據(jù)。

  查看全文↓ 2018-12-05 00:11:53
• 147****6694

  第三種觀點認為，上述兩種觀點都有失偏頗。根據(jù)第一種觀點，由于認購書的內(nèi)容不可能包含商品房買賣合同的全部內(nèi)容，因此，如果開發(fā)商因各種原因不愿意與買受人簽訂商品房買賣合同時，即可以隨意提出各種不利于買受人的合同條款，迫使買受人不愿意接受，而開發(fā)商就可堂而皇之地沒收定金，這也是實踐中開發(fā)商隨意沒收買受人定金的主要原因。
  同樣，根據(jù)第二種觀點，則會出現(xiàn)只要買受人按照認購書約定的時間前往約定地點簽約，即使買受人毫無理由地提出一些不合理的、不公平的合同條款，開發(fā)商也必須與買受人簽訂商品房買賣合同，否則就必須承擔雙倍返還定金的不利后果。
  這同樣有違公平和誠實信用的合同法基本原則，也不利于我國房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。因此，筆者認為，定金罰則的適用應(yīng)當符合公平、誠信的基本原則。具體地說，如果因為合同一方無故不在認購書約定的時間到約定的地點去簽訂商品房買賣合同，或者在簽訂商品房買賣合同過程中擅自改變在認購書中雙方已經(jīng)確認同意的合同條款，比如房屋的基本狀況、價款、面積等條款從而導致商品房買賣合同無法簽訂的，則可以認定是因當事人一方原因造成本約無法簽訂，即應(yīng)當根據(jù)**高人民法院的司法解釋，對該方適用定金罰則；
  如果商品房買賣合同未能簽訂是因為雙方就認購書中沒有確定的其他合同條款經(jīng)過雙方協(xié)商但不能達成一致意見所造成，則應(yīng)當認定是非一方原因而是不可歸責于當事人雙方的事由所造成本約無法簽訂，根據(jù)**高人民法院的司法解釋，雙方不構(gòu)成違約，雙方均不應(yīng)承擔違約責任，即開發(fā)商應(yīng)將定金原額返還，而不適用定金罰則。

  查看全文↓ 2018-12-05 00:11:46

相關(guān)問題

• 問 商品房買賣定金糾紛的處理原則有哪些?
  答

  正確、及時審理商品房買賣合同糾紛案件，根據(jù)《中華人民共和國民法通則》、《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國擔保法》等相關(guān)法律，結(jié)合民事審判實踐，制定本解釋。第一條 本解釋所稱的商品房買賣合同，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)(以下統(tǒng)稱為出賣人)將尚未建成或者已竣工的房屋向社會銷售并轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于買受人，買受人支付價款的合同。第二條 出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當認定無效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認定有效。第三條 商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應(yīng)當視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當視為合同內(nèi)容，當事人違反的，應(yīng)當承擔違約責任。第四條 出賣人通過認購、訂購、預(yù)訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的，如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應(yīng)當按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理；因不可歸責于當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當將定金返還買受人。第五條 商品房的認購、訂購、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款的，該協(xié)議應(yīng)當認定為商品房買賣合同。第六條 當事人以商品房預(yù)售合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，請求確認合同無效的，不予支持。當事人約定以辦理登記備案手續(xù)為商品房預(yù)售合同生效條件的，從其約定，但當事人一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對方接受的除外。第七條 拆遷人與被拆遷人按照所有權(quán)調(diào)換形式訂立拆遷補償安置協(xié)議，明確約定拆遷人以位置、用途特定的房屋對被拆遷人予以補償安置，如果拆遷人將該補償安置房屋另行出賣給第三人，被拆遷人請求優(yōu)先取得補償安置房屋的，應(yīng)予支持。

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• 問 ??解決定金合同糾紛原則有哪些呢？
  答

  定金規(guī)則：定金不得超過標的的20%，超過部分無效；收定金的一方違約的，交定金的一方可以要求雙倍返還，交定金的一方違約的，收定金的一方可以不返還定金。 購房合同中有約定的定金的，按以上定金規(guī)則處理即可，當然雙方可以協(xié)商通過其他的方式解決。 1、定金罰則的適用規(guī)則。 債務(wù)人履行債務(wù)后，定金應(yīng)當?shù)肿鲀r款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務(wù)的，無權(quán)要求返還定金;收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的，應(yīng)當雙倍返還定金。 2、實際交付定金數(shù)額多于或者少于約定數(shù)額處理規(guī)則。 定金合同簽訂后，如果應(yīng)當交付定金的一方實際交付的定金數(shù)額多于或者少于約定數(shù)額，可視為變更定金合同;收受定金一方提出異議并拒絕接受定金的，定金合同不生效。 3、遲延履行或者其他違約行為處理規(guī)則。 實踐中如果當事人一方延遲履行合同的，應(yīng)當按照延遲履行部分所占合同約定的比例，適用定金罰則。 4、合同部分履行時的處理規(guī)則。 全部不履行的，當然適用定金罰則，部分不履行，其不履行的部分仍在擔保范圍之內(nèi)，定金的效力對其仍具約束力，部分不履行部分，應(yīng)當適用定金罰則。當事人一方不完全履行合同債務(wù)，應(yīng)當按照未履行部分與占整個合同的比例，未履行部分的定金額，適用定金罰則。 5、未按合同交付定金的處理規(guī)則。 雙方當事人確定了定金條款和數(shù)額后，定金合同并不立即生效，以當事人實際交付金為準，但在具體執(zhí)行過程中一方未支付定金，該合同不可強制執(zhí)行，當事人不因定金合同的不生效而產(chǎn)生締約過失責任。 6、合同中既約定定金又約定違約金的處理規(guī)則。 有些當事人在合同中既約定違約金，也約定定金，在一方違約時，對方要求違約金與定金條款并用。選擇適用違約金條款或定金條款，就可以達到彌補因違約受到損失的目的;違約金相當于一方由于對方違約所造成的實際損失。 7、訂約定金的處理規(guī)則。 當事人約定以交付定金作為訂立主合同的擔保的，給付定金的一方拒絕訂立主合同的，無權(quán)要求返還定金;收受定金的一方拒絕訂立主合同的，應(yīng)當雙倍返還定金。對立約定金作的解釋，立約定金也被稱為訂約定金，實踐中如果當事人違反立約定金的應(yīng)當按照擔保法第89條的規(guī)定進行處理。 8、第三人的過錯導致合同不能履行適用定金罰則。 合同關(guān)系以外第三人的過錯導致合同不能履行的，除該合同另有約定外，仍應(yīng)對違約方適用定金罰則，合同當事人一方在接受定金處罰后，可依法向第三人追償。

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• 問 商品房買賣合同糾紛怎樣處理 有什么處理原則
  答

  出賣人交付使用的房屋套內(nèi)建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符，合同有約定的，按照約定處理;合同沒有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理： (一)面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)(含3%)，按照合同約定的價格據(jù)實結(jié)算，買受人請求解除合同的，不予支持; (二)面積誤差比絕對值超出3%，買受人請求解除合同、返還已付購房款及利息的，應(yīng)予支持。買受人同意繼續(xù)履行合同，房屋實際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內(nèi)(含3%)部分的房價款由買受人按照約定的價格補足，面積誤差比超出3%部分的房價款由出賣人承擔，所有權(quán)歸買受人;房屋實際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內(nèi)(含3%)部分的房價款及利息由出賣人返還買受人，面積誤差比超過3%部分的房價款由出賣人雙倍返還買受人。 第十五條根據(jù)《合同法》第九十四條的規(guī)定，出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購房款，經(jīng)催告后在三個月的合理期限內(nèi)仍未履行，當事人一方請求解除合同的，應(yīng)予支持，但當事人另有約定的除外。 法律沒有規(guī)定或者當事人沒有約定，經(jīng)對方當事人催告后，解除權(quán)行使的合理期限為三個月。對方當事人沒有催告的，解除權(quán)應(yīng)當在解除權(quán)發(fā)生之日起一年內(nèi)行使;逾期不行使的，解除權(quán)消滅。

• 問 ??哪些房產(chǎn)糾紛法院不受理？處理房地產(chǎn)糾紛的原則有哪些？
  答

  房產(chǎn)糾紛在不符合《中華人民共和國民事訴訟法》第119條、120條、121條規(guī)定的情況下法院不受理。法院會根據(jù)第124條的規(guī)定，分別情形，予以處理。下面是法律條文。 《中華人民共和國民事訴訟法》 第一百一十九條 起訴必須符合下列條件：（一）原告是與本案有直接利害關(guān)系的公民、法人和其他組織；（二）有明確的被告；（三）有具體的訴訟請求和事實、理由；（四）屬于人民法院受理民事訴訟的范圍和受訴人民法院管轄。第一百二十條　起訴應(yīng)當向人民法院遞交起訴狀，并按照被告人數(shù)提出副本。書寫起訴狀確有困難的，可以口頭起訴，由人民法院記入筆錄，并告知對方當事人。第一百二十一條　起訴狀應(yīng)當記明下列事項：（一）原告的姓名、性別、年齡、民族、職業(yè)、工作單位、住所、聯(lián)系方式，法人或者其他組織的名稱、住所和法定代表人或者主要負責人的姓名、職務(wù)、聯(lián)系方式；（二）被告的姓名、性別、工作單位、住所等信息，法人或者其他組織的名稱、住所等信息；（三）訴訟請求和所根據(jù)的事實與理由；（四）證據(jù)和證據(jù)來源，證人姓名和住所第一百二十四條　人民法院對下列起訴，分別情形，予以處理：（一）依照行政訴訟法的規(guī)定，屬于行政訴訟受案范圍的，告知原告提起行政訴訟；（二）依照法律規(guī)定，雙方當事人達成書面仲裁協(xié)議申請仲裁、不得向人民法院起訴的，告知原告向仲裁機構(gòu)申請仲裁；（三）依照法律規(guī)定，應(yīng)當由其他機關(guān)處理的爭議，告知原告向有關(guān)機關(guān)申請解決；（四）對不屬于本院管轄的案件，告知原告向有管轄權(quán)的人民法院起訴；（五）對判決、裁定、調(diào)解書已經(jīng)發(fā)生法律效力的案件，當事人又起訴的，告知原告申請再審，但人民法院準許撤訴的裁定除外；（六）依照法律規(guī)定，在一定期限內(nèi)不得起訴的案件，在不得起訴的期限內(nèi)起訴的，不予受理；（七）判決不準離婚和調(diào)解和好的離婚案件，判決、調(diào)解維持收養(yǎng)關(guān)系的案件，沒有新情況、新理由，原告在六個月內(nèi)又起訴的，不予受理。

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• 問 商品房定金糾紛要怎么處理？
  答

  商品房認購書所涉定金性質(zhì)定金具有人保和物保的雙重性，可分為立約定金、成約定金、證約定金、違約定金及解約定金等五大類型。張付杰律師認為，認購書中的定金所起的作用是保證認購人將來訂立商品房買賣合同，并擔保開發(fā)商履行認購書中預(yù)留商品房義務(wù)的作用，具有立約定金的性質(zhì)。

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