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• 156****7318

  買回遷房風險
  （一）、辦證難有保障。許多“回遷房”會因各種復(fù)雜原因暫無法領(lǐng)取房產(chǎn)證，因此從回遷戶手里購買的回遷房，無法辦理過戶登記手續(xù)。有的回遷房即使能辦房產(chǎn)證，但辦證時間難保障。買回遷房風險
  （二）、過戶登記費用高。回遷戶可以享受的一些政策優(yōu)惠，但回遷房過戶交易時就可以面臨補交一些費用的情況，增加了過戶登記費用支出。比如，回遷房若是使用的劃撥土地，則需補交土地出讓金變成出讓土地，才能辦理土地使用證。買回遷房風險
  （三）、不能辦理按揭。無房產(chǎn)證的回遷房，銀行不會給辦理按揭貸款手續(xù)，只能雙方協(xié)商分期付款或一次性付款。買回遷房風險
  （四）、經(jīng)濟風險。大多購買回遷房的交易行為，一時無法辦理備案登記或產(chǎn)權(quán)過戶登記，有的回遷戶故意一房多賣，致購買者出資后無法取得房屋產(chǎn)權(quán)，有的即使索賠也會遭遇已無賠償能力的困境。在未辦理房產(chǎn)證前，若回遷戶對外有債務(wù)，回遷房可能會被法院查封。

  查看全文↓ 2018-12-04 16:37:15
• 158****6409

  　　第一、一房多賣?；剡w房買賣無法辦理預(yù)告登記，這就為出賣人“一房數(shù)賣”留下漏洞可鉆，一旦房價高漲，違約成本過低，出賣人極有可能將房屋出售給他人。在房屋買賣合同都有效的情況下，辦理了交付或者登記手續(xù)，才能產(chǎn)生物權(quán)變動的法律效果。出賣人將商品房數(shù)次出賣所簽訂的合同，不違反法律的禁止性規(guī)定，均應(yīng)當是有效的合同。購買時一定要注意。
  　　第二、盡量要求賣方的第一順序繼承人簽字。因回遷房房產(chǎn)證的取得具有一定的不確定性，在取得房產(chǎn)證之前，若賣方發(fā)生不測，該回遷房就可能作為遺產(chǎn)由繼承人分割。因此，回遷房買賣協(xié)議中要盡量讓賣方的第一順序繼承人簽字，以表明對賣方出賣行為的認可和對繼承權(quán)利的放棄。一般而言，順序繼承人包括配偶、父母、子女。實踐中，要求賣方的第一順序繼承人簽字時，一定要注意說話的方式和技巧，以免不快。
  　　第三、必須約定房產(chǎn)過戶和交房的時間。簽訂回遷房買賣協(xié)議時，出賣人并沒有取得房產(chǎn)證，無法辦理過戶手續(xù)。因此，一定要約定房產(chǎn)過戶的時間，實踐中雖然不能保證何時取得房產(chǎn)證，但要寫明自取得房產(chǎn)證多少之日起辦理房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移手續(xù)。簽訂回遷房買賣協(xié)議時，要確定具體的交房時間，若在簽訂合同時就是現(xiàn)房，則可以約定繳納**之日即為交房時間。
  　　第四、買方要留尾款。沒有房產(chǎn)證的房屋買賣存諸多風險，違約責任的規(guī)制顯得非常重要。但要求違約方承擔違約責任，需要繳納法院訴訟費用、律師費，還需花費時間等成本。如果買房留有尾款(做好是大額尾款)，而賣方認為違約所得小于尾款時，買方的違約機會將會大大降低。當然，具體如何將為款留下，且能順利地完成買賣協(xié)議的簽訂，需要房產(chǎn)經(jīng)紀人或者買方較高的談判技巧。

  查看全文↓ 2018-12-04 16:37:10
• 142****5386

  1、無法辦理房產(chǎn)證，不能將房屋過戶至自己名下。房產(chǎn)證是房屋的物權(quán)證明，不動產(chǎn)無法取得房產(chǎn)證即不能獲得不動產(chǎn)的完整物權(quán)，不能合法轉(zhuǎn)讓、抵押房屋收益、用益，如：購買沒有房產(chǎn)證的回遷房是無法辦理抵押貸款的。
  2、在房價上漲時，易發(fā)生糾紛。出賣人違約主張合同無效或合同解除的風險極大，如果所購回遷房的性質(zhì)屬禁止轉(zhuǎn)讓的，此時可能喪失對所購回遷房的一切權(quán)利。
  3、戶籍無法遷入等問題。物業(yè)、衛(wèi)生、供暖、消防，甚至戶籍遷入方面都存在各種隱患和問題。
  4、流動人口多，有安全隱患。回遷房的原房主通常都有多套回遷房，你所居住的回遷樓很多房屋會被其他房主出租，住在回遷樓里，你會遭遇形形色色數(shù)量極大的流動人口。

  查看全文↓ 2018-12-04 16:37:02
• 144****2020

  回遷房就是發(fā)展商征收土地時，賠給回遷戶的房子;商品房就是由發(fā)展商自己出售的房子。每一個樓盤基本都有回遷房，一般回遷房的售價都普遍低于商品房的售價。回遷房與商品房一樣，都有房產(chǎn)證，有房產(chǎn)證的回遷房是可以上市交易的。沒房產(chǎn)證的，回遷戶手持的是購房合同，無法上市交易。
  購買手續(xù)：
  購買回遷房與購買商品房的手續(xù)是一樣的。
  1、憑拆遷證明和身份證簽訂購房合同并結(jié)算房款.
  2、按合同規(guī)定交房款并取回發(fā)票.
  3、憑拆遷證和購房合同等到房產(chǎn)交易中心大廳辦理房產(chǎn)證手續(xù).
  4、視房屋面積大小減免部分或全部契稅.
  5、憑房產(chǎn)證和契證到國土資源局辦理土地證手續(xù)。

  查看全文↓ 2018-12-04 16:36:55

相關(guān)問題

• 問 ??回遷房是什么意思,購買回遷房有什么風險嗎?
  答

  買回遷房風險（一）、辦證難有保障。許多“回遷房”會因各種復(fù)雜原因暫無法領(lǐng)取房產(chǎn)證，因此從回遷戶手里購買的回遷房，無法辦理過戶登記手續(xù)。有的回遷房即使能辦房產(chǎn)證，但辦證時間難保障。買回遷房風險（二）、過戶登記費用高。回遷戶可以享受的一些政策優(yōu)惠，但回遷房過戶交易時就可以面臨補交一些費用的情況，增加了過戶登記費用支出。比如，回遷房若是使用的劃撥土地，則需補交土地出讓金變成出讓土地，才能辦理土地使用證。買回遷房風險（三）、不能辦理按揭。無房產(chǎn)證的回遷房，銀行不會給辦理按揭貸款手續(xù)，只能雙方協(xié)商分期付款或一次性付款。買回遷房風險（四）、經(jīng)濟風險。大多購買回遷房的交易行為，一時無法辦理備案登記或產(chǎn)權(quán)過戶登記，有的回遷戶故意一房多賣，致購買者出資后無法取得房屋產(chǎn)權(quán)，有的即使索賠也會遭遇已無賠償能力的困境。在未辦理房產(chǎn)證前，若回遷戶對外有債務(wù)，回遷房可能會被法院查封。

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• 問 購買回遷房有什么風險嗎
  答

  ①不能辦理房屋產(chǎn)權(quán)證。從回遷戶手里購買的回遷房無法辦理過戶登記的手續(xù)②過戶費用較高?；剡w戶在買回遷房的時候可以享受到一些政策優(yōu)惠，但是再次過戶交易時面臨補交一些費用的情況、增加了過戶登記費用支出③存在一房多賣風險以及違約風險④存在很多安全隱患。很多回遷房的建設(shè)并未通過規(guī)劃、審批、驗收等程序以及房屋設(shè)計、房屋質(zhì)量、配套設(shè)施以及裝飾裝修工程的安全性無法保障

• 問 購買回遷房有什么風險嗎
  答

  ①不能辦理房屋產(chǎn)權(quán)證。從回遷戶手里購買的回遷房無法辦理過戶登記的手續(xù)②過戶費用較高。回遷戶在買回遷房的時候可以享受到一些政策優(yōu)惠，但是再次過戶交易時面臨補交一些費用的情況、增加了過戶登記費用支出③存在一房多賣風險以及違約風險④存在很多安全隱患。很多回遷房的建設(shè)并未通過規(guī)劃、審批、驗收等程序以及房屋設(shè)計、房屋質(zhì)量、配套設(shè)施以及裝飾裝修工程的安全性無法保障

• 問 買回遷房有什么風險
  答

  ①存在安全隱患有不在少數(shù)的回遷房在物業(yè)、衛(wèi)生、供暖、消防，甚至戶籍遷入方面都存在各種隱患和問題。②無法辦理產(chǎn)權(quán)證書產(chǎn)權(quán)證是房屋的物權(quán)證明，不動產(chǎn)無法取得產(chǎn)權(quán)證即不能獲得不動產(chǎn)的完整物權(quán)，不能合法轉(zhuǎn)讓、抵押房屋。③可能出現(xiàn)一房多賣的情況在房價上漲時，出賣人違約主張合同無效或合同解除的風險極大，易發(fā)生法律糾紛。④回遷房過戶交易時會面臨補交一些費用的情況，增加了過戶登記費用支出。

• 問 ??買回遷房的風險是什么?。匡L險大嗎？
  答

  風險1 辦證時間難有保障 珠江中原物業(yè)顧問有限公司客戶服務(wù)部副主任龍靜文稱，在暫無房產(chǎn)證情況下，如果是買家認為該物業(yè)十分“超值”，則買賣雙方可以在充分協(xié)商好的前提下，采用“公證贈與”方式進行。即表面是辦理公證贈與物業(yè)，但私底下還是二手交易。這種做法要雙方十分信任才能進行。等房產(chǎn)證出來之后，再辦理轉(zhuǎn)名手續(xù)。而一般情況下，許多“回遷房”會因各種復(fù)雜原因領(lǐng)不到房產(chǎn)證，無法正常上市。 風險2 不能辦理按揭 如果采用“公證贈與”的方式進行的話，則該買家無法辦理按揭貸款手續(xù)，只能一次性付款。 如買家在居住過程中又希望將此房產(chǎn)進行交易，如急需套現(xiàn)資金，該套沒有房產(chǎn)證的“回遷房”是無法上市交易的，也無法再通過“公證贈與”的方式出售，因為有關(guān)法令規(guī)定，一套單位的贈與只能做一次。如此一來，該買家無法變現(xiàn)資金，**多只能以租賃的形式進行。 風險3 經(jīng)濟風險 龍靜文介紹說，在無證情況下，該房產(chǎn)還會出現(xiàn)一定的經(jīng)濟風險。如辦理了“公證贈與”后，上家業(yè)主如有不良貸款，被法院查封的話，該下手買家就算是手上有“贈與公證書”也無濟于事，該套房產(chǎn)還是得被查封。 “回遷房”：丁般為私房，被政府征地或開發(fā)商收購，在雙方達成一致意見后，業(yè)主將原來物業(yè)的權(quán)屬證明交給開發(fā)商，并乎開發(fā)商簽訂“回遷協(xié)議”;新房產(chǎn)物業(yè)建成后，開發(fā)商收回“回遷協(xié)議”，并代理辦出新房產(chǎn)證。 建議 1.考察開發(fā)商實力 遇到這種情況，如果是“非買不可”，則要考察拆遷、收購的發(fā)展商實力，如果發(fā)展商資金運作良好、項目上馬快、建設(shè)速度快，則回遷速度?房產(chǎn)證相對有些保障。 2.先租后買 如果雙方均十分滿意的話，中介公司建議，雙方簽訂協(xié)議，先以交租金的方式每月支付一定金額;等該回遷房的權(quán)屬證明辦理完畢之后，再將租金轉(zhuǎn)為首期房款;可再進行按揭貸款。這種方式可保障雙方的權(quán)益。 近日，某市的謝女士打算從別人手中購買一處回遷房，但不了解回遷房是否可以像商品房一樣辦理過戶手續(xù)，也不清楚購買回遷房有沒有什么政策規(guī)定。 記者就此咨詢了合肥市房產(chǎn)局市場交易處有關(guān)人士，據(jù)了解，目前可以進行合法買賣的主要分為新建商品房和二手房，新建商品房只要取得商品房預(yù)售許可證即可進行正常的產(chǎn)權(quán)交易。而回遷房因為“身份”特殊，涉及的法律關(guān)系相當復(fù)雜，回遷人是否能取得房屋所有權(quán)、回遷房是否能辦理合法的房屋所有權(quán)證、回遷戶家庭內(nèi)部對所有權(quán)的劃分是否明確，這一系列法律問題難以得到確定。在這種情況下，出于保護自身權(quán)益的考慮，購買者在購買回遷房時，要持慎重態(tài)度。一般來說，房產(chǎn)管理部門并不提倡購買回遷房。 商品房回遷房有區(qū)別 拆遷安置過程中，如果采取貨幣補償皆方式，拆遷戶用補償款購買商品房?普通人購買商品房沒有任何區(qū)別，都是花錢買房，購房者的身份是相同的。如果采取的是回遷的方式，因為拎遷房不是商品房，不能當作商品房?售，二者之間存在一些區(qū)別。 首先，在房價款方面，商品房與拆遷房有區(qū)別，商品房可立即上市，且在銀行做抵押進行貸款。而拆遷房享受國家政策的優(yōu)惠，不含土地轉(zhuǎn)讓金，價格相對低廉且有大、小產(chǎn)權(quán)之說，故不享有商品房的上述權(quán)能。拆遷人以回遷房補償被拆遷人的，補償房屋由市政府有關(guān)主管部門參照經(jīng)濟適用住房政策核定價格，并按照經(jīng)濟適用住房政策管理。另外，商品房和回遷房買賣雙方的關(guān)系不同，商品房的購買基礎(chǔ)是開發(fā)商和購房者簽訂的《商品房買賣合同》，房屋的價款在合同中進行約定。而拆遷安置房屋的購買基礎(chǔ)是拆遷單位和被拆遷人簽訂的拆遷補償協(xié)議，在協(xié)議中進行約定。 其次，在房屋公攤面積方面，依照規(guī)定，商品房按照《北京市商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤暫行規(guī)定》進行計算，對于回遷安置的拆遷房要按照相應(yīng)的規(guī)定執(zhí)行。但是需要指出的是，有些回遷房屋面積和結(jié)構(gòu)存在不合理現(xiàn)象，不符合建筑規(guī)范，例如有的回遷房屋房間只有1.9米寬，或者以劣質(zhì)房屋安置拆遷戶都是不符合有關(guān)規(guī)定的行為。 再次，在物業(yè)管理費方面，普通商品房按照京價(房)字(1997)第196號文件即《北京市普通居住小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費暫行辦法》來收取物業(yè)管理費，對于北京市行政區(qū)域內(nèi)經(jīng)濟適用住房小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費實行政府定價，費用由產(chǎn)權(quán)人交納，按照京價(房)字(2000)163號文件《北京市經(jīng)濟適用住房小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費辦法》的規(guī)定來收取物業(yè)管理費。值得指出的是，無論是拆遷戶還是普通商品房的購買者，他們作為業(yè)主的身份和地位是相同的，物業(yè)管理的品質(zhì)不能因為服務(wù)對象是拆遷戶而有所降低，更不能認為拆遷素質(zhì)低而引發(fā)矛盾。 總之，雖然回遷房屋和商品房存在一些差距，但是主要是政策上的優(yōu)惠，體現(xiàn)在有關(guān)費用的減免上，除此之外，在房屋質(zhì)量和物業(yè)管理標準等方面都不應(yīng)有所區(qū)別，購買商品房的人和回遷的拆遷戶在入住以后都是業(yè)主，在房屋使用過程中都具有同樣的權(quán)利，在這方面是沒有任何區(qū)別的。 回遷房有無標準 **近有位王先生打來電話，反映他所居住的危改回遷房，有一居室房間長度只有1.9米，空間比較狹窄，無法居住。王先生想知道回遷房是否有標準規(guī)定，以及這種情況是否合理? 記者為此走訪了首規(guī)委、市國土房管局等相關(guān)部門，據(jù)首規(guī)委法制處的有關(guān)負責人介紹：當時在計劃經(jīng)濟條件下提出的住房標準，兩居為56平方米，三居為80平方米等，但是隨著經(jīng)濟的發(fā)展，這些規(guī)定早已不適應(yīng)市場的發(fā)展，所以這個標準已不再執(zhí)行。 對于王先生這種情況，回遷房標準應(yīng)按照市政辦發(fā)[2001]21號文件執(zhí)行。 據(jù)介紹，對于危改回遷房屋，按照原住房面積標準進行安置。 如果回遷房的建筑面積與原建筑面積相同的，按照當年房改成本價，扣除工齡、調(diào)節(jié)因素、教師優(yōu)惠等因素計算。 如果回遷房的建筑面積超過原建筑面積，但未超過人均15平方米的，超出部分按照房改成本價計算，不再扣除工齡等因素。 如果回遷房的建筑面積超出人均15平方米的，超出部分按照當?shù)亟?jīng)濟適用住房的價格購買。 但是，對于人均面積不足5平方米的住房困難戶，按照人均建筑面積5平方米標準進行安置。 對于王先生安置的回遷房居室長度只有1.9米，顯然是屬于房型設(shè)計不合理，而與回遷房的標準沒有直接關(guān)系。所以，對于像王先生的這種情況，在簽合同時就應(yīng)該注明，如果違約，則應(yīng)由開發(fā)商來承擔，這樣就可有效地保護自己的利益。網(wǎng)友問：現(xiàn)在從中介看到一處回遷房，據(jù)中介說可以幫我把底卡換成我的名字，然后我只需把錢直接付給回遷戶，就可以了!不知這種方式可行嗎?有什么風險? 律師答：您**好與出賣方協(xié)商將房屋價款辦理公證提存手續(xù)，在該房屋取得房屋所有權(quán)證并辦理過戶手續(xù)后，由公證處向出賣方支付房屋價款，以避免您的風險;此外應(yīng)要求出賣方提供真實、有效的回遷協(xié)議和其身份證明，并隨回遷房的來源進行核實，是屬于危改回遷，還是屬于商品房回遷。如是經(jīng)濟適用住房，危改房，集資房或其他土地是以劃撥方式供應(yīng)的房屋，則在轉(zhuǎn)讓交易時，由出賣人按房屋成交價款的10%補交土地出讓金。 網(wǎng)友問：在拆遷中購買回遷房，可否支取住房公積金?如何辦理? 專家答：可以支取?！侗本┦凶》抗e金制度實施辦法》第九條規(guī)定：“職工住房公積金可用于下列支出：一、家庭購、建住房;二、自有住房的大、中修;三、超過家庭工資總額收入5%部分的房租。拆遷中職工購買回遷房，當屬家庭購、建住房之列，可以申請支取住房公積金。具體辦理程序如下：申請用住房公積金購建住房的職工及其配偶，向所在單位提交有關(guān)證明，如商品房預(yù)售合同或意向書等，并經(jīng)單位審核后，由單位開具“住房公積金支取申請書”，到所屬歸集部門辦理支取住房公積金，歸集部門通過轉(zhuǎn)帳結(jié)算的方式，將此款項轉(zhuǎn)劃至售房銀行帳戶;若購房資金不足，交存人還可申請個人住房擔保委托貸款。

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