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• 153****6842

  一、土地是不能買(mǎi)賣(mài)的，買(mǎi)賣(mài)土地是違法的。你說(shuō)的私人土地買(mǎi)賣(mài)，應(yīng)該是土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓。
  
  二、簽訂土地轉(zhuǎn)讓合同時(shí)，買(mǎi)家應(yīng)當(dāng)注意以下幾點(diǎn)：
  
  1、轉(zhuǎn)讓合同的形式
  
  國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓?xiě)?yīng)當(dāng)簽訂轉(zhuǎn)讓書(shū)面合同，明確雙方的權(quán)利義務(wù)。
  
  2、國(guó)有土地的權(quán)屬調(diào)查和資信能力調(diào)查
  
  ①、轉(zhuǎn)讓合同簽訂之前，要對(duì)轉(zhuǎn)讓方的轉(zhuǎn)讓主體資格進(jìn)行核實(shí)。
  
  ②、轉(zhuǎn)讓方也要認(rèn)真審查受讓方的資信能力，包括銀行資金證明、有無(wú)重大債務(wù)糾紛等，以免造成土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓后資金無(wú)法收回的結(jié)局。
  
  3、轉(zhuǎn)讓價(jià)格評(píng)估事宜
  
  在轉(zhuǎn)讓前，應(yīng)該對(duì)土地轉(zhuǎn)讓價(jià)格進(jìn)行評(píng)估。因?yàn)橥恋厥褂脵?quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)格明顯低于市場(chǎng)價(jià)格的，市、縣人民政府有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。
  
  4、國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的擔(dān)保
  
  ①、擬轉(zhuǎn)讓的國(guó)有土地使用權(quán)是否存在瑕疵問(wèn)題，是受讓方必須關(guān)注的重點(diǎn)。轉(zhuǎn)讓合同簽訂之前，必須去國(guó)土部門(mén)、房地產(chǎn)主管部門(mén)進(jìn)行調(diào)查，核實(shí)有無(wú)抵押與被采取司法限制。
  
  ②、鑒于有無(wú)土地權(quán)屬及相關(guān)爭(zhēng)議不易調(diào)查，加之受讓方的履約能力難以判斷，應(yīng)明確雙方相互提供擔(dān)保。
  
  5、有關(guān)稅費(fèi)
  
  轉(zhuǎn)讓合同簽訂之時(shí)，雙方應(yīng)對(duì)有關(guān)應(yīng)繳納的稅費(fèi)項(xiàng)目、標(biāo)準(zhǔn)及數(shù)額進(jìn)行咨詢，并對(duì)稅費(fèi)負(fù)擔(dān)問(wèn)題進(jìn)行明確。
  
  6、土地用途及相關(guān)用地條件的變更
  
  ①、國(guó)有土地轉(zhuǎn)讓往往涉及土地用途變更問(wèn)題，劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓尤為突出。土地用途及相關(guān)條件能否變更、變更程序及費(fèi)用負(fù)擔(dān)應(yīng)在轉(zhuǎn)讓合同中約定清楚。
  
  ②、轉(zhuǎn)讓前的土地大多是工業(yè)用地、辦公用地等，轉(zhuǎn)讓后多為商業(yè)或住宅開(kāi)發(fā)用地，不僅要經(jīng)規(guī)劃部門(mén)變更土地用途，補(bǔ)繳土地出讓金，且須繳納相關(guān)配套費(fèi)用。
  
  7、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)地上建筑物、其他附著物所有權(quán)歸屬問(wèn)題
  
  ①、土地使用者轉(zhuǎn)讓地上建筑物、其他附著物所有權(quán)時(shí)，其使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓，但地上建筑物、其他附著物作為動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的除外。
  
  ②、國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的效力及于地上建筑物，無(wú)約定的，推定包含。國(guó)有出讓土地未達(dá)到規(guī)定開(kāi)發(fā)程度不得轉(zhuǎn)讓，劃撥?chē)?guó)有土地?zé)o地上建筑物不得轉(zhuǎn)讓。
  
  ③、土地使用權(quán)和地上建筑物、其他附著物所有權(quán)轉(zhuǎn)讓，應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定辦理過(guò)戶登記。
  
  8、權(quán)屬變更程序與支付轉(zhuǎn)讓價(jià)款問(wèn)題
  
  因國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓須經(jīng)合同簽訂、國(guó)土部門(mén)審批、補(bǔ)辦相關(guān)手續(xù)、登記辦證等多個(gè)環(huán)節(jié)，有時(shí)還涉及抵押權(quán)解除等程序，故轉(zhuǎn)讓費(fèi)的支付應(yīng)采用分期付款方式。
  
  9、國(guó)有土地使用權(quán)設(shè)定抵押后的轉(zhuǎn)讓問(wèn)題
  
  國(guó)有土地使用權(quán)設(shè)定抵押后，并非不能轉(zhuǎn)讓?？赏ㄟ^(guò)與抵押權(quán)人協(xié)商，以其他擔(dān)保方式置換或以轉(zhuǎn)讓費(fèi)支付借款的方式解除抵押等方式，實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)讓目的。
  
  三、《中華人民共和國(guó)土地管理法》第二條 中華人民共和國(guó)實(shí)行土地的社會(huì)主義公有制，即全民所有制和勞動(dòng)群眾集體所有制。
  
  ①任何單位和個(gè)人不得侵占、買(mǎi)賣(mài)或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地。
  
  ②國(guó)家為了公共利益的需要，可以依法對(duì)集體所有的土地實(shí)行征用。
  
  ③ 國(guó)有土地和集體所有的土地的使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的具體辦法，由國(guó)務(wù)院另行規(guī)定。
  
  ④?chē)?guó)家依法實(shí)行國(guó)有土地有償使用制度。國(guó)有土地有償使用的具體辦法，由國(guó)務(wù)院另行規(guī)定。
  
  五、《中華人民共和國(guó)土地管理法》第四十七條 ：
  
  買(mǎi)賣(mài)或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地的，沒(méi)收非法所得，限期拆除或者沒(méi)收在買(mǎi)賣(mài)或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓的土地上新建的建筑物和其他設(shè)施，并可以對(duì)當(dāng)事人處以罰款；對(duì)主管人員由其所在單位或者上級(jí)機(jī)關(guān)給予行政處分。

  查看全文↓ 2018-12-02 20:49:58
• 157****0251

  土地不能買(mǎi)賣(mài)可以轉(zhuǎn)讓使用權(quán)，在簽訂土地轉(zhuǎn)讓合同時(shí)，買(mǎi)家應(yīng)當(dāng)注意以下幾點(diǎn)：
  　　一是，做適當(dāng)?shù)氖虑罢{(diào)查，包括所要購(gòu)買(mǎi)的土地是否已經(jīng)辦理了使用權(quán)變更登記；到現(xiàn)場(chǎng)考察一下，土地是否已經(jīng)交由其他人占有開(kāi)發(fā)等等；
  　　二是，盡量根據(jù)上述優(yōu)先性規(guī)則，盡快辦理土地使用權(quán)變更手續(xù)或者讓賣(mài)家交付土地，謹(jǐn)防賣(mài)家惡意違約；
  　　三是，盡量明確約定較大數(shù)額的違約金，一方面能夠增加賣(mài)家惡意違約的難度，另一方面，一旦無(wú)法獲得土地，仍然能夠基于轉(zhuǎn)讓合同要求賣(mài)家賠償損失。在此，有一點(diǎn)值得注意：**高人民法院曾就商品房買(mǎi)賣(mài)出臺(tái)過(guò)一個(gè)《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》，其中第8條對(duì)于開(kāi)發(fā)商“一房二賣(mài)”的行為加重了其賠償責(zé)任，增加了“不超過(guò)已付房款一倍”的懲罰性賠償責(zé)任。相比之下，此次“解釋”對(duì)于賣(mài)家“一土二賣(mài)”的賠償責(zé)任僅僅只規(guī)定適用《合同法》的相關(guān)規(guī)定.
  

  查看全文↓ 2018-12-02 20:49:48
• 149****1973

  購(gòu)買(mǎi)農(nóng)村房屋時(shí)，必須滿足上述購(gòu)買(mǎi)農(nóng)村房屋的主體要件，除此之外，還應(yīng)該注意以下事項(xiàng)： 　　
  一、房屋買(mǎi)賣(mài)應(yīng)經(jīng)集體即村民委員會(huì)書(shū)面同意。 　　
  二、如系共有房屋，必須征得其他共有人同意。 　　
  三、應(yīng)提交戶口簿、居民身份證及土地證、房產(chǎn)證等相關(guān)材料的原件。 　　
  四、應(yīng)到產(chǎn)權(quán)登記部門(mén)查看房屋產(chǎn)權(quán)是否存在瑕疵：如是否存在抵押等擔(dān)保、是否有人民法院采取查封等財(cái)產(chǎn)保全措施。 　　
  5、應(yīng)訂立書(shū)面買(mǎi)賣(mài)合同、并辦理審批、過(guò)戶等手續(xù)。房屋買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)由相關(guān)職能部門(mén)審批，并辦理“宅基地證”或“集體土地使用證”的過(guò)戶更名手續(xù);還應(yīng)到房產(chǎn)管理部門(mén)依法辦理“房產(chǎn)證”的過(guò)戶更名手續(xù)

  查看全文↓ 2018-12-02 20:49:42
• 148****0282

  進(jìn)行土地轉(zhuǎn)讓，要到當(dāng)?shù)貒?guó)土局去備案、審批，嚴(yán)格依據(jù)法定程序進(jìn)行，必須簽訂土地轉(zhuǎn)讓合同，合同中一定要明確權(quán)利義務(wù)關(guān)系、轉(zhuǎn)讓期限、轉(zhuǎn)讓面積、違約責(zé)任等內(nèi)容。
  土地買(mǎi)賣(mài)即以土地作為商品進(jìn)行買(mǎi)賣(mài)、租賃、抵押和交換等的活動(dòng)，是在相對(duì)開(kāi)放的平臺(tái)下進(jìn)行的活動(dòng)，只有在開(kāi)放公平的環(huán)境下進(jìn)行才能完善土地交易的規(guī)則制度。國(guó)家禁止土地買(mǎi)賣(mài)行為，土地使用權(quán)可以通過(guò)簽訂轉(zhuǎn)讓合同，依法進(jìn)行轉(zhuǎn)讓。

  查看全文↓ 2018-12-02 20:49:38
• 153****5208

  我國(guó)土地所有權(quán)為兩級(jí)公有制，國(guó)有土地屬國(guó)家所有，集體土地屬三級(jí)集體所有；土地使用權(quán)可以有條件轉(zhuǎn)讓。具體來(lái)講，就是通過(guò)出讓獲得的土地使用權(quán)在土地使用年限內(nèi)可以轉(zhuǎn)讓，土地轉(zhuǎn)讓合同一般為格式合同，雙方簽訂需在當(dāng)?shù)貒?guó)土資源部門(mén)鑒證。

  查看全文↓ 2018-12-02 20:49:33

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) ??一般私人買(mǎi)賣(mài)土地需要注意什么事項(xiàng)和細(xì)節(jié)?
  答

  1、該宗土地的性質(zhì)（劃撥、出讓、集體）劃撥土地需補(bǔ)交土地出讓金，價(jià)格土地面積×地級(jí)價(jià)×30%加上工本費(fèi)、出讓的只交工本費(fèi)、集體土地只限本村村民買(mǎi)賣(mài)。2、國(guó)家已審批的宅基地在建蓋的時(shí)間上有期限，超過(guò)期限國(guó)家可以沒(méi)收該宗土地，并且不退還購(gòu)地款。3、該宗土地的使用性質(zhì)（商業(yè)、工業(yè)、住宅或其他）工業(yè)用地你要考慮清楚了。4、土地的使用年限，劃撥暫時(shí)無(wú)使用年限、出讓商業(yè)30--40年、住宅70年。

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• 問(wèn) 買(mǎi)賣(mài)二手房需要注意什么事項(xiàng)
  答

  1、查看房屋的質(zhì)量：在買(mǎi)賣(mài)二手房時(shí)，應(yīng)當(dāng)仔細(xì)查看房屋的質(zhì)量，確定房屋的結(jié)構(gòu)是否完好，是否存在漏水、滲漏、倒塌、裂縫、潮濕等問(wèn)題，以及房屋的改建、裝修是否符合當(dāng)?shù)氐慕ㄖ?guī)范。2、查看房屋的使用權(quán)：買(mǎi)賣(mài)二手房時(shí)，應(yīng)當(dāng)仔細(xì)查看房屋的使用權(quán)狀況，確定房屋是否存在抵押、查封、注銷(xiāo)登記等情況，以及房屋的所有權(quán)歸屬等。3、查看房屋的交易價(jià)格：買(mǎi)賣(mài)二手房時(shí)，應(yīng)當(dāng)仔細(xì)查看房屋的市場(chǎng)價(jià)格，確定房屋的價(jià)格是否合理，以及房屋的價(jià)格是否有相應(yīng)的變動(dòng)。4、辦理買(mǎi)賣(mài)手續(xù)：買(mǎi)賣(mài)二手房時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照當(dāng)?shù)氐囊?guī)定辦理房屋買(mǎi)賣(mài)手續(xù)，如房屋買(mǎi)賣(mài)合同、房屋出讓證書(shū)、產(chǎn)權(quán)證書(shū)等。

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• 問(wèn) 租房需要注意什么事項(xiàng)呢？
  答

  租房第一步：找房源，各大分類信息網(wǎng)站都有；租房第二步：看房。有的房子是中介掛出來(lái)的，有的是房主自己掛出來(lái)的。一個(gè)小tip，千萬(wàn)不要完全相信網(wǎng)上房源圖片，以我的血淚史來(lái)看，80%以上都是虛假的。建議還是通過(guò)中介找，自己找太累，可以加中介微信或者QQ，看房前先發(fā)圖片，以免空跑。租房第三步：簽訂合同，簽合同要注意，留取房主房屋證明以及身份證復(fù)印信息，檢查好房屋中設(shè)備是否完好，一定要注明退房時(shí)的相關(guān)準(zhǔn)則，不然后患無(wú)窮，以及抄水電表等?？捶康臅r(shí)候**好有人陪同，自己出來(lái)生活不易，多留心眼不是壞事。祝你順利。

  全部3個(gè)回答>
• 問(wèn) ??買(mǎi)期房需要注意什么事項(xiàng)？
  答

  一、認(rèn)真查驗(yàn)相關(guān)文件首先，購(gòu)房者應(yīng)查驗(yàn)開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)資格是否合法；其次，驗(yàn)開(kāi)發(fā)建設(shè)的手續(xù)是否合法。開(kāi)發(fā)項(xiàng)目必須取得《土地使用權(quán)證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》和《建設(shè)工程施工許可證》；第三查驗(yàn)開(kāi)發(fā)商是否取得《商品房預(yù)售許可證》，并核實(shí)自己擬購(gòu)買(mǎi)的房屋是否在《商品房預(yù)售許可證》上所載的房屋棟號(hào)范圍內(nèi)。二、注意定金條款購(gòu)房者在購(gòu)買(mǎi)期房時(shí)，一般要向開(kāi)發(fā)商交付定金。根據(jù)《擔(dān)保法》的規(guī)定，雙方約定的定金數(shù)額不能超過(guò)合同總價(jià)款的20%。定金合同以實(shí)際交付之時(shí)成立，雖然已訂立了定金條款，但購(gòu)房者在交付定金前要充分了解自己履行合同的能力。因?yàn)橐坏┙桓抖ń鹬?，定金合同生效，屆時(shí)若購(gòu)房者履行不能，要承擔(dān)定金罰沒(méi)的風(fēng)險(xiǎn)。三、區(qū)分定金和預(yù)付款購(gòu)買(mǎi)期房的時(shí)候，開(kāi)發(fā)商往往要求購(gòu)房者支付預(yù)付款，它的性質(zhì)與定金完全不同，預(yù)付款是總房款中的一部分，而定金是擔(dān)保購(gòu)房合同能夠順利進(jìn)行的一種擔(dān)保形式。如果購(gòu)房者在買(mǎi)房時(shí)預(yù)先支付的是預(yù)付款，不能適用定金罰則。四、注意購(gòu)房合同中的面積期房**大的特點(diǎn)就是在預(yù)售合同簽訂之時(shí)，房屋所有權(quán)并未現(xiàn)實(shí)存在，因此有關(guān)房屋狀況只能體現(xiàn)在圖紙上，使得按圖紙預(yù)測(cè)的建筑面積和竣工后現(xiàn)場(chǎng)實(shí)測(cè)的建筑面積常有誤差，而預(yù)售面積的價(jià)格往往是按圖紙預(yù)測(cè)的建筑面積來(lái)計(jì)算的。在此，購(gòu)房者應(yīng)該與開(kāi)發(fā)商協(xié)商，盡量在購(gòu)房合同中約定房屋的套內(nèi)面積以及面積出現(xiàn)誤差后的處理辦法。五、注意購(gòu)房合同中不可抗力條款根據(jù)法律規(guī)定，因不可抗力不能履行合同或者造成他人損害的，不承擔(dān)民事責(zé)任。因此，一旦延期交房，開(kāi)發(fā)商多以“不可抗力”為由推卸責(zé)任。為防止這方面的損失，購(gòu)房者在簽約時(shí)，一定要對(duì)涉及不可抗力等有關(guān)免責(zé)的條款給予重視。一般來(lái)說(shuō)，購(gòu)房合同示范文本中會(huì)約定不可抗力是延期交房的免責(zé)條款

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• 問(wèn) ??企業(yè)拆遷需要注意什么事項(xiàng)？
  答

         企業(yè)拆遷需要注意了解土地使用權(quán)的補(bǔ)償、企業(yè)建筑及附帶建筑的補(bǔ)償、停業(yè)損失的補(bǔ)償、生產(chǎn)設(shè)備機(jī)器的補(bǔ)償、搬遷費(fèi)用的補(bǔ)償?shù)取！　?、了解企業(yè)用地的所在土地的所有權(quán)性質(zhì)。土地性質(zhì)分為集體土地和國(guó)有土地兩種，分別有不同的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，如果企業(yè)用地是租賃的，那么土地所有權(quán)人也會(huì)涉及到賠償事宜，需要三方協(xié)商?！　?、企業(yè)建筑及附帶建筑的補(bǔ)償。這一項(xiàng)會(huì)涉及到很多的因素，比如地理位置，建筑面積，結(jié)構(gòu)和材質(zhì)，室內(nèi)裝修，室外建構(gòu)，設(shè)備及其配套，景觀綠化等等。這些都應(yīng)按照重新安置的成本價(jià)格進(jìn)行補(bǔ)償?！　?、停業(yè)損失補(bǔ)償。拆遷停業(yè)損失應(yīng)該包括所有生產(chǎn)資料的損失，合同違約損失和經(jīng)營(yíng)預(yù)期收入的損失。如何統(tǒng)計(jì)計(jì)算，補(bǔ)償方式如何都是重點(diǎn)，一定要研究清楚。　　4、生產(chǎn)設(shè)備機(jī)器的補(bǔ)償。對(duì)于不能搬走要原地拆除的設(shè)備，應(yīng)該計(jì)算全新安置價(jià)格進(jìn)行補(bǔ)償，對(duì)于可以搬走的設(shè)備，應(yīng)該補(bǔ)償設(shè)備的搬遷，調(diào)試，安裝等費(fèi)用?！　?、搬遷費(fèi)用的補(bǔ)償。根據(jù)實(shí)際拆遷情況來(lái)確定。　　企業(yè)搬遷時(shí)的補(bǔ)償計(jì)算情況比較復(fù)雜，一定要注意各個(gè)方面的問(wèn)題，不要讓別人牽著鼻子走，注意保全企業(yè)的利益，才是**重要的。