已有5個(gè)回答

• 141****7049

  檢查開(kāi)發(fā)商的“五證”、“兩書(shū)”是否齊全
  
  五證：《國(guó)有土地使用權(quán)證》《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》《建設(shè)工程施工許可證》《商品房銷售預(yù)售許可證》
  
  兩書(shū)：《住宅質(zhì)量保證書(shū)》《住宅使用說(shuō)明書(shū)》
  
  使用規(guī)范的合同文本
  
  采用房地產(chǎn)管理部門統(tǒng)一印制的標(biāo)準(zhǔn)房屋買賣合同文本。
  
  注意合同文本中補(bǔ)充協(xié)議的內(nèi)容
  
  注意查看合同及補(bǔ)充協(xié)議上雙方所填寫(xiě)的內(nèi)容中的權(quán)利與義務(wù)是否對(duì)等。
  
  注意合同中的空白條款
  
  開(kāi)發(fā)商交給客戶簽訂的《商品房買賣合同》上，往往有很多空白的地方。購(gòu)房者在當(dāng)時(shí)一定要尋問(wèn)清楚，以免為開(kāi)發(fā)商日后作弊提供了條件。
  
  簽合同，先交定金
  
  有些開(kāi)發(fā)商，簽訂合同前要求購(gòu)房者先交定金，還只給購(gòu)房者一個(gè)收條。因此，購(gòu)房者一定要注意房屋買賣的付款方式是否規(guī)范，在合同中對(duì)付款的數(shù)額、期限、方式以及違約責(zé)任等作出約定。
  
  交房日期故意模糊不清
  
  購(gòu)房者在簽訂合同時(shí)，避免用一些“水電氣安裝后、質(zhì)量驗(yàn)收合格后”等模糊的語(yǔ)言，一定要將交房日期準(zhǔn)確無(wú)誤的規(guī)定為“某年某月某日”，并注明開(kāi)發(fā)商不能按時(shí)交房所需承擔(dān)的違約責(zé)任。
  
  注意約定違約責(zé)任
  
  包括：簽約后購(gòu)房者要求退房；開(kāi)發(fā)商賣房后要求換房，不按期交房；面積變動(dòng)超過(guò)約定幅度；質(zhì)量不符合要求；辦理過(guò)戶手續(xù)時(shí)不符合規(guī)定和約定；出現(xiàn)不可抗力因素時(shí)不能再繼續(xù)購(gòu)房等（例如，國(guó)家頒布新的房產(chǎn)政策）
  
  簽約時(shí)注意房屋質(zhì)量問(wèn)題約定
  
  簽約時(shí)，認(rèn)真推敲《商品住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》兩書(shū)的內(nèi)容，并將質(zhì)保書(shū)作為合同的附件。

  查看全文↓ 2018-11-25 08:08:25
• 137****3893

  一、什么是商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)？
  
  商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)是指購(gòu)房者與開(kāi)發(fā)商簽訂的一份合同，而且獨(dú)立于正式房屋買賣合同。認(rèn)購(gòu)書(shū)并不是購(gòu)房過(guò)程中的必須的法律程序，在《合同法》上認(rèn)購(gòu)書(shū)視為要約合同。雖然認(rèn)購(gòu)書(shū)所約定的購(gòu)買行為有效，但是買賣雙方仍需簽訂正式的購(gòu)房合同。
  
  因此，**終的購(gòu)房法律文本只有購(gòu)房合同。即便購(gòu)房者不簽認(rèn)購(gòu)書(shū)，開(kāi)發(fā)商也無(wú)權(quán)要求購(gòu)房者簽訂。認(rèn)購(gòu)書(shū)并不是法律規(guī)定的必要環(huán)節(jié)，只是習(xí)慣做法。但認(rèn)購(gòu)書(shū)只要約定了所購(gòu)房子的房號(hào)、單價(jià)、總價(jià)、付款方式等內(nèi)容，并經(jīng)買賣雙方簽訂，也同樣具備法律效力。
  
  只不過(guò)在實(shí)踐中，由于不同項(xiàng)目在認(rèn)購(gòu)書(shū)中規(guī)定的內(nèi)容有些差別，印刷質(zhì)量有優(yōu)劣之分，對(duì)于一些印制簡(jiǎn)單的認(rèn)購(gòu)書(shū)，購(gòu)房者尤其是初次購(gòu)房者重視程度還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。對(duì)其中約定的“幾日后定金不退”的條款也并未放在心上。
  
  很多情況下，簽完了認(rèn)購(gòu)書(shū)很快就后悔的情況相當(dāng)普遍。于是，由此而引發(fā)的糾紛就成為不少購(gòu)房人的煩惱。對(duì)此，希望購(gòu)房人能充分重視。根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法通則》有關(guān)規(guī)定，“認(rèn)購(gòu)書(shū)”是當(dāng)事人的“預(yù)約”請(qǐng)求。即在訂立購(gòu)房合同前，當(dāng)事人約定將來(lái)簽訂合同的民事行為。因此，“認(rèn)購(gòu)書(shū)”在購(gòu)房合同尚未簽訂前屬于預(yù)約合同。
  
  二、簽訂商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)要注意什么？
  
  在正式房地產(chǎn)買賣合同簽訂之前，買方一般先與發(fā)展商簽訂購(gòu)房臨時(shí)認(rèn)購(gòu)書(shū)。《認(rèn)購(gòu)書(shū)》雖然是臨時(shí)的，但也具有法律效力。
  
  《合同法》規(guī)定：“當(dāng)事人在簽訂正式的房地產(chǎn)買賣、租賃等合同前，又訂立《意向書(shū)》、《預(yù)訂書(shū)》等的，如確實(shí)是雙方真實(shí)意思表示，權(quán)利義務(wù)內(nèi)容不違反現(xiàn)行法律、法規(guī)的，該《意向書(shū)》、《預(yù)訂書(shū)》等對(duì)雙方均有約束力?！?br/>
  可見(jiàn)，臨時(shí)認(rèn)購(gòu)書(shū)是具有法律效力的，不可隨便簽訂，否則將會(huì)嚴(yán)重影響你的利益。簽署購(gòu)房臨時(shí)認(rèn)購(gòu)書(shū)之前應(yīng)注意：要對(duì)開(kāi)發(fā)商有個(gè)基本了解，做到“一看、二問(wèn)、三查”。
  
  一看：發(fā)展商的有關(guān)證件及資料
  
  包括營(yíng)業(yè)執(zhí)照、土地使用權(quán)出讓合同書(shū)及補(bǔ)充協(xié)議、該塊土地的房地產(chǎn)證、房地產(chǎn)預(yù)售許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證等。
  
  二問(wèn)：不清楚的地方要多問(wèn)問(wèn)，問(wèn)清楚
  
  在看的過(guò)程中，可以對(duì)自己不甚清楚或有疑問(wèn)的地方及時(shí)向發(fā)展商、代理商的銷售人員進(jìn)行詢問(wèn)。
  
  其次，還應(yīng)當(dāng)多問(wèn)問(wèn)同一樓盤的其他業(yè)主，包括不同時(shí)間購(gòu)房的業(yè)主，以期核對(duì)別人所獲得的信息及看法與自己有何不同。在對(duì)某些購(gòu)房所涉及的專業(yè)問(wèn)題或法律問(wèn)題不能肯定時(shí)，還可向律師等專業(yè)人士咨詢。
  
  三查：盡可能多地調(diào)查了解發(fā)展商及該樓盤的相關(guān)信息
  
  包括發(fā)展商經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)、資金狀況、商業(yè)信譽(yù)、以往售樓糾紛情況等。
  
  要細(xì)審《認(rèn)購(gòu)書(shū)》條款，《認(rèn)購(gòu)書(shū)》中至少應(yīng)對(duì)雙方達(dá)成一致的基本內(nèi)容尤其是達(dá)成意向的房屋位置、面積、單價(jià)、總價(jià)等必須有明確的約定，否則《認(rèn)購(gòu)書(shū)》沒(méi)有產(chǎn)生效力的事實(shí)基礎(chǔ)。
  
  實(shí)際上，只要《認(rèn)購(gòu)書(shū)》具備合同主要條款并生效后，在與正式合同沒(méi)有沖突的情況下，他可以做主合同的補(bǔ)充。

  查看全文↓ 2018-11-25 08:08:18
• 147****1646

  檢查開(kāi)發(fā)商的“五證”、“兩書(shū)”是否齊全
  
  五證：
  《國(guó)有土地使用權(quán)證》
  《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》
  《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》
  《建設(shè)工程施工許可證》
  《商品房銷售預(yù)售許可證》
  兩書(shū)：
  《住宅質(zhì)量保證書(shū)》
  《住宅使用說(shuō)明書(shū)》
  
  
  
  使用規(guī)范的合同文本
  采用房地產(chǎn)管理部門統(tǒng)一印制的標(biāo)準(zhǔn)房屋買賣合同文本。
  
  注意合同文本中補(bǔ)充協(xié)議的內(nèi)容
  注意查看合同及補(bǔ)充協(xié)議上雙方所填寫(xiě)的內(nèi)容中的權(quán)利與義務(wù)是否對(duì)等。

  查看全文↓ 2018-11-25 08:08:11
• 136****3252

  認(rèn)購(gòu)后，在簽訂正式的購(gòu)房合同前，需要簽訂一個(gè)認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)，這是對(duì)雙方交易房屋有關(guān)事宜的初步確認(rèn)。簡(jiǎn)單地來(lái)說(shuō)，就是賣方承諾在一定期間內(nèi)保證不將房屋賣給除買方以外的第三人，買方則保證將在此期間內(nèi)遵循協(xié)議約定的條款與賣方就買房事項(xiàng)進(jìn)行商談。
  
  商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)存在的問(wèn)題
  
  由于《認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)》大多是由開(kāi)發(fā)商事先制訂的，因此在部分條款上對(duì)于開(kāi)發(fā)商更為有利，這些認(rèn)購(gòu)書(shū)在內(nèi)容上通常存在下列缺陷：
  
  一、內(nèi)容過(guò)于簡(jiǎn)單
  
  實(shí)踐中有一部分認(rèn)購(gòu)書(shū)僅包括房屋地址、面積、價(jià)格等基本事項(xiàng)，而對(duì)于違約責(zé)任、定金的退還等重要條款卻沒(méi)有明確，這樣會(huì)導(dǎo)致購(gòu)房者不能全面了解交易條件。
  
  二、約定不明確
  
  一部分認(rèn)購(gòu)書(shū)中有這樣的約定，“在簽署本認(rèn)購(gòu)書(shū)后若干時(shí)間內(nèi)簽署正式預(yù)(出)售合同，逾期則視為購(gòu)房者違約，開(kāi)發(fā)商有權(quán)沒(méi)收定金。”但由于認(rèn)購(gòu)書(shū)沒(méi)有明確約定造成沒(méi)按時(shí)簽約的具體因素，所以很可能**終簽不成正式合同而造成糾紛。
  
  在這個(gè)環(huán)節(jié)可能產(chǎn)生的問(wèn)題是，購(gòu)房者在對(duì)項(xiàng)目的進(jìn)一步了解中，可能會(huì)發(fā)現(xiàn)房屋并不理想，或者開(kāi)發(fā)商本身還存在一些問(wèn)題，或者對(duì)正式合同的補(bǔ)充協(xié)議不能達(dá)成一致而想退掉房子拿回定金，但由于有認(rèn)購(gòu)書(shū)的約定，定金很有可能不能返還。因此，在簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)時(shí)，雙方在協(xié)議中應(yīng)明確什么情況下購(gòu)房人有權(quán)要求終止協(xié)議，索回定金。
  
  為了避免不必要的損失，在簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)時(shí)要注意下面的這些事項(xiàng)：
  
  一、明確認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)的法律效力
  
  從法律角度看，認(rèn)購(gòu)書(shū)確定的是房屋是否要買賣的關(guān)系，而正式合同確立的是正式房屋買賣關(guān)系，二者有本質(zhì)的區(qū)別。由于有關(guān)部門對(duì)認(rèn)購(gòu)書(shū)尚未做出嚴(yán)格的規(guī)定，所以購(gòu)房者應(yīng)當(dāng)注意：
  
  1、購(gòu)房者有權(quán)利知道，房產(chǎn)商也有義務(wù)告知購(gòu)房者，關(guān)于認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)及《商品房買賣(預(yù)售)合同》中雙方應(yīng)承擔(dān)的權(quán)利和義務(wù)。
  
  2、購(gòu)房者在認(rèn)購(gòu)書(shū)中明確：“雙方經(jīng)協(xié)商未能就《商品房買賣(預(yù)售)合同》或補(bǔ)充協(xié)議達(dá)成統(tǒng)一意見(jiàn)的，開(kāi)發(fā)商應(yīng)全額退還定金?！边@樣可以為自身留有余地。
  
  3、注意認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)中權(quán)利義務(wù)的對(duì)等性。目前多數(shù)的認(rèn)購(gòu)書(shū)都是開(kāi)發(fā)商提供格式合同，對(duì)購(gòu)房者的限制較多，而開(kāi)發(fā)商基本不承擔(dān)責(zé)任。為了避免一方責(zé)任傾斜，在簽訂協(xié)議時(shí)要注意加上限制開(kāi)發(fā)商行為的條款。
  
  二、審查開(kāi)發(fā)商是否具備商品房銷售條件
  
  確認(rèn)開(kāi)發(fā)商已經(jīng)拿到預(yù)售許可證。預(yù)售合同有示范文本，但預(yù)訂書(shū)條款則比較簡(jiǎn)單，有些開(kāi)發(fā)商可能會(huì)在預(yù)訂書(shū)中并不寫(xiě)明預(yù)售許可證等資質(zhì)情況，從而規(guī)避有關(guān)法律規(guī)定。這里，購(gòu)房者要注意，沒(méi)有取得預(yù)售許可證，房屋認(rèn)購(gòu)書(shū)是不受法律保護(hù)的。
  
  如果開(kāi)發(fā)商故意隱瞞重要事實(shí)或者提供虛假情況謊稱取得《房地產(chǎn)預(yù)售許可證》，開(kāi)發(fā)商則要承擔(dān)締約過(guò)失責(zé)任，除退還購(gòu)房者交付的定金外，還應(yīng)賠償購(gòu)房者交付定金的利息等資金損失及其他有關(guān)財(cái)產(chǎn)損失。
  
  三、明確協(xié)議條款
  
  認(rèn)購(gòu)書(shū)要產(chǎn)生合同效力，首先應(yīng)當(dāng)符合合同法的要求，內(nèi)容應(yīng)當(dāng)清晰、明確。認(rèn)購(gòu)書(shū)的主要內(nèi)容應(yīng)包括：
  
  1、買賣雙方基本情況，包括雙方名稱、地址、聯(lián)系電話、傳真等。
  
  2、房屋基本情況，包括房號(hào)、戶型、面積、單位價(jià)格、總價(jià)等。
  
  3、簽訂正式合同的期限、付款地點(diǎn)、簽約地點(diǎn)等。
  
  4、定金條款，約定定金在不同情況下發(fā)生何種效力。
  
  5、付款方式，包括一次付款、分期付款、按揭付款等。
  
  6、買賣雙方權(quán)利與義務(wù)。一般而言賣方的義務(wù)應(yīng)包括：保留雙方約定的商品房不得再向第三人出售；以認(rèn)購(gòu)書(shū)約定的主要條件為主要內(nèi)容訂立正式的買賣合同；在約定的期限內(nèi)訂立買賣合同；在雙方不能就主要條款達(dá)成一致時(shí)，按照法律的規(guī)定或交易慣例或公平原則確定主要條款之外的條款。
  
  7、違約條款，即買賣雙方如不能依合同約定實(shí)際履行時(shí)應(yīng)承擔(dān)何種責(zé)任。
  
  一份認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)應(yīng)具備上述條款，在買賣雙方意見(jiàn)表示一致時(shí)，認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)即告成立。
  
  購(gòu)房者在簽訂認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)的時(shí)候，一定要仔細(xì)查看條款的相關(guān)內(nèi)容，維護(hù)自己的利益。一般來(lái)說(shuō)，從認(rèn)購(gòu)到正式簽購(gòu)房合同付**，是5-7天的時(shí)間。在這期間，**款，結(jié)婚證，身份證、戶口本原件，社保記錄或納稅證明，收入證明等資料要準(zhǔn)備好，如果要公積金貸款，那么還需要提供繳存證明。

  查看全文↓ 2018-11-25 08:08:00
• 134****3279

  1、規(guī)避受牽制條款。如果購(gòu)房人自己想簽訂認(rèn)購(gòu)的話，則要避免認(rèn)購(gòu)書(shū)中的受牽制條款。前些年的認(rèn)購(gòu)書(shū)中往往有這樣的條款：購(gòu)房人在規(guī)定期限內(nèi)未簽訂合同的，開(kāi)發(fā)商所收定金不予退還。但不簽合同的原因有很多種，其中主要原因往往是在具體條款上達(dá)不成協(xié)議。這種情況不能完全將過(guò)錯(cuò)就歸結(jié)于購(gòu)房人。但因?yàn)樵摋l款的存在，開(kāi)發(fā)商往往以此威脅購(gòu)房人。如果由于各種原因必須簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)的話，應(yīng)當(dāng)避免該條款的出現(xiàn)。建議購(gòu)房人要求簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)示范文本，該文本充分保護(hù)了購(gòu)房人的利益。
  
  2、購(gòu)房者不要與開(kāi)發(fā)商約定預(yù)付款或認(rèn)購(gòu)金予以“沒(méi)收”、“不予退還”等條款，這種條款實(shí)際上針對(duì)購(gòu)房者單方違約的違約金條款，開(kāi)發(fā)商這里有個(gè)圈套，購(gòu)房者只要沒(méi)有與開(kāi)發(fā)商簽訂正式買賣合同，不論什么原因都算購(gòu)房者違約，開(kāi)發(fā)商就要沒(méi)收認(rèn)購(gòu)金，不予退還；
  
  3、不使用模糊概念，在認(rèn)購(gòu)書(shū)對(duì)于價(jià)格條款的約定，不要使用“均價(jià)”，“優(yōu)惠價(jià)”“折扣價(jià)”等，而要準(zhǔn)確到單價(jià)的具體數(shù)額；
  
  3、開(kāi)發(fā)商答應(yīng)為購(gòu)房者保留價(jià)格或房號(hào)的，要將保留承諾寫(xiě)進(jìn)認(rèn)購(gòu)書(shū)，如此價(jià)格保留10天，此房號(hào)保留10天。此時(shí)還要注意，這種保留是開(kāi)發(fā)商的單方承諾，如果開(kāi)發(fā)商沒(méi)有兌現(xiàn)承諾應(yīng)該承擔(dān)違約責(zé)任，不要把這種保留簽訂成購(gòu)房者在10天之內(nèi)必須購(gòu)買的義務(wù)；
  
  5、注意認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)中權(quán)利義務(wù)的對(duì)等性。合同中體現(xiàn)的基本原則就是自愿平等，換個(gè)角度說(shuō)，即各方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在認(rèn)購(gòu)協(xié)議中規(guī)定必要的義務(wù)，雙方的義務(wù)都是圍繞合同目的的實(shí)現(xiàn)而確立的，任何一方的義務(wù)不能過(guò)多也不能過(guò)少。目前多數(shù)的認(rèn)購(gòu)書(shū)都是開(kāi)發(fā)商提供格式合同，對(duì)購(gòu)房者的限制較多，而開(kāi)發(fā)商基本不承擔(dān)責(zé)任。為了避免一方責(zé)任傾斜，在簽訂協(xié)議時(shí)要注意加上限制開(kāi)發(fā)商行為的條款。
  
  6、在簽訂《認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)》時(shí)，購(gòu)房者應(yīng)對(duì)開(kāi)發(fā)商提供的格式條款進(jìn)行認(rèn)真審查，適當(dāng)補(bǔ)充完善，將定金的約定范圍加以調(diào)整，從根本上將《認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)》與房屋買賣合同區(qū)別開(kāi)，使之獨(dú)立。這樣才能真正保護(hù)購(gòu)房者的合法權(quán)益。

  查看全文↓ 2018-11-25 08:07:51

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) ??認(rèn)購(gòu)房子時(shí)要注意哪些？
  答

  檢查開(kāi)發(fā)商的“五證”、“兩書(shū)”是否齊全五證：《國(guó)有土地使用權(quán)證》《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》《建設(shè)工程施工許可證》《商品房銷售預(yù)售許可證》 兩書(shū)：《住宅質(zhì)量保證書(shū)》《住宅使用說(shuō)明書(shū)》

  全部5個(gè)回答>
• 問(wèn) 選購(gòu)房子時(shí)，要注意房子的哪些因素？
  答

  選購(gòu)房子主要注意以下四個(gè)因素:　價(jià)格：為能在保證自身生活品質(zhì)的前提下，置業(yè)投資需要參考月收入、還貸能力、貸款方式、利率、地段**潛力等因素?！　〗煌ǎ航煌ㄊ琴I方考慮的重要因素，四通八達(dá)，進(jìn)出方便，有停車位和物業(yè)管理才算物盡其用?！　∩鐓^(qū)環(huán)境：社區(qū)環(huán)境已成為購(gòu)房者投資前越來(lái)越重視的因素，小區(qū)內(nèi)的綠化、安全性、配套設(shè)施都對(duì)您的生活產(chǎn)生重大影響?！　粜徒Y(jié)構(gòu)：戶型的選擇主要考慮家庭成員的構(gòu)成及對(duì)房屋功能的要求，如樓層高低的選擇、房屋的朝向、視野、采光、私密性等。

• 問(wèn) 買房子時(shí)要簽訂購(gòu)房協(xié)議，要注意什么？
  答

  一,是否里面有戶口 二,房齡 房子產(chǎn)權(quán)是否有缺陷 三,**多少(是否需要解押) 四,什么時(shí)候送件(送件時(shí)付多少費(fèi)用) 五,什么時(shí)候出件(出件時(shí)付多少費(fèi)用) 六,如果貸款的話就還要想好審批 下款時(shí)間 七,設(shè)施是否送 八,尾款是多少等等 有很多要注意的 看仔細(xì) 想清楚就行了

  全部14個(gè)回答>
• 問(wèn) 選房子時(shí)要注意哪些？
  答

  購(gòu)買房屋時(shí)，還要察看周圍的環(huán)境，是否有重大工程項(xiàng)目通過(guò)，如地鐵、高架公路、立交橋，大型煤氣罐等，同時(shí)還要察看房屋正面和背后，有無(wú)大電塔、大水塔、電視塔、以及高壓線桿橫切“沖”宅。這些周邊之物都會(huì)對(duì)居宅磁場(chǎng)產(chǎn)生不好的干擾影響。另外，還要詢問(wèn)未來(lái)附近建筑物還有哪些，景觀是怎樣安排的，然后作出購(gòu)房決策。

• 問(wèn) 選房子時(shí)要注意哪些風(fēng)水？
  答

  朝向 環(huán)境等方面

  全部29個(gè)回答>