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  根據(jù)法律法規(guī)規(guī)定，目前我國農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設用地的程序簡單扼要地有以下步驟：
  第一步 農(nóng)用地轉(zhuǎn)用、征用土地，必須符合土地利用總體規(guī)劃、城市建設總體規(guī)劃和土地利用年度計劃。因此，用地單位在初步選定某農(nóng)用地為建設用地后，應首先向國土資源局、建設部門、規(guī)劃部門咨詢是否符合該農(nóng)用地的各項規(guī)劃。
  第二步 確認該農(nóng)用地可以用于建設，再根據(jù)建設部門的要求，進行和編制建設項目可行性論證，向建設部門提交用地申請，建設部門審查符合的，頒發(fā)建設項目的《選址意見書》。用地單位應按規(guī)定繳納選址規(guī)費。
  第三步 用地單位持該《選址意見書》向同級國土資源局提出用地預審申請，由該國土資源局核發(fā)《建設項目用地預審報告書》。
  第四步 用地單位憑《建設項目用地預審報告書》向建設部門、環(huán)保局等辦理立項、規(guī)劃、環(huán)保許可等手續(xù)，并繳納各項審批費用
  第五步 用地單位再持以上審批文件，向原預審的國土資源局提出項目用地的正式申請。
  第六步 國土資源局根據(jù)土地利用總體規(guī)劃、城市建設總體規(guī)劃和土地利用年度計劃，擬定農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案、補充耕地方案、征地方案和供地方案，分不同類型，經(jīng)各級人民政府審批。
  第七步 由國土資源局具體負責對該農(nóng)用地的所有權(quán)人和使用權(quán)人進行征用，簽訂補償安置協(xié)議，按征地程序辦理征地手續(xù)。
  第八步 國土資源局根據(jù)批準的供地方案，在征地的補償、安置補助完成后，向用地單位發(fā)出批準用地文件和《建設用地批準書》，被征地單位應在規(guī)定的期限內(nèi)交出土地。
  第九步 被征用單位交出土地后，該土地即成為國有土地，由國土資源局與土地使用者簽訂國有土地有償使用合同(出讓供地)或向土地使用者核發(fā)劃撥決定書(劃撥供地)。用地單位按約定繳納出讓費用。
  第十步 簽訂出讓合同并按約定繳納費用后，用地單位才真正獲得該土地的使用權(quán)，用地單位即可辦理建設項目的相關審批手續(xù)予以施工建設。
  第十一步 如用地單位欲轉(zhuǎn)讓該土地使用權(quán)，必須符合國家關于已出讓土地轉(zhuǎn)讓的規(guī)定和《國有土地使用權(quán)出讓合同》的約定。轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)時，不得改變規(guī)定的規(guī)劃設計條件。以轉(zhuǎn)讓方式取得建設用地后，轉(zhuǎn)讓的受讓人應當持《國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同》、轉(zhuǎn)讓地塊原建設用地規(guī)劃許可證向城鄉(xiāng)規(guī)劃行政主管部門申請換發(fā)建設用地規(guī)劃許可證。
  《物權(quán)法》第四十二條規(guī)定：“為了公共利益的需要，依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序可以征收集體所有的土地和單位、個人的房屋及其他不動產(chǎn)?！北徽魇盏耐恋貞敺贤恋乩每傮w規(guī)劃、城市建設總體規(guī)劃和土地利用年度計劃的征收土地，我國《土地管理法》規(guī)定:征地審批權(quán)和農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批權(quán)由國務院和省兩級政府審批，國務院對“基本農(nóng)田、基本農(nóng)田以外的耕地超過三十五公頃的、其他土地超過七十公頃的”履行審批手續(xù)。我國土地征收程序分為四個階段：建設單位申請、擬定補償方案、政府核準方案、撥付發(fā)證。根據(jù)《征用土地公告辦法》被征用土地所在地的市、縣人民政府土地行政主管部門在收到征用土地方案批準文件之日起10個工作日內(nèi)進行征用土地公告，征用農(nóng)民集體所有土地的，征用土地方案和征地補償、安置方案應當在被征用土地所在地的鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村、組內(nèi)以書面形式公告。征用土地方案公告下列內(nèi)容：
  一、征地批準機關、批準文號、批準時間和批準用途
  二、被征用土地的所有權(quán)人、位置、地類和面積
  三、征地補償標準和農(nóng)業(yè)人員安置途徑
  四、辦理征地補償?shù)怯浀钠谙蕖⒌攸c。在征用土地公告之日起45日內(nèi)以被征用土地的所有權(quán)人為單位擬訂征地補償、安置方案并予以公告。
  征地補償安置、方案公告應當包括下列內(nèi)容：
  一、本集體經(jīng)濟組織被征用土地的位置、地類、面積，地上附著物和青苗的種類、數(shù)量，需要安置的農(nóng)業(yè)人口的數(shù)量
  二、土地補償費的標準、數(shù)額、支付對象和支付方式
  三、安置補助費的標準、數(shù)額、支付對象和支付方式
  四、地上附著物和青苗的補償標準和支付方式
  五、農(nóng)業(yè)人員的具體安置途徑
  六、其他有關征地補償、安置的具體措施。土地征收補償方案公布以后，有關市、縣政府土地主管部門應當認真聽取被征地的農(nóng)村集體經(jīng)濟組織和農(nóng)民對土地征收補償方案的意見和建議，被征地農(nóng)村集體經(jīng)濟組織、農(nóng)村村民或者其他權(quán)利人對征地補償、安置方案有不同意見的或者要求舉行聽證會的，應當在征地補償、安置方案公告之日起10個工作日內(nèi)向有關市、縣人民政府土地行政主管部門提出。

  查看全文↓ 2018-11-22 22:53:16
• 138****1161

  　征用土地一般是土地征收，是指國家為了公共利益需要，依照法律規(guī)定的程序和權(quán)限將農(nóng)民集體所有的土地轉(zhuǎn)化為國有土地，并依法給予被征地的農(nóng)村集體經(jīng)濟組織和被征地農(nóng)民合理補償和妥善安置的法律行為。
  　　征用土地的程序根據(jù)《土地管理法實施條例》第二十五條規(guī)定，征收土地方案經(jīng)依法批準后，由被征收土地所在地的市、縣人民政府組織實施，并將批準征地機關、批準文號、征收土地的用途、范圍、面積以及征地補償標準、農(nóng)業(yè)人員安置辦法和辦理征地補償?shù)钠谙薜?，在被征收土地所在地的鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村予以公告。
  　　被征收土地的所有權(quán)人、使用權(quán)人應當在公告規(guī)定的期限內(nèi)，持土地權(quán)屬證書到公告指定的人民政府土地行政主管部門辦理征地補償?shù)怯洝?br/>　　市、縣人民政府土地行政主管部門根據(jù)經(jīng)批準的征收土地方案，會同有關部門擬訂征地補償、安置方案，在被征收土地所在地的鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村予以公告，聽取被征收土地的農(nóng)村集體經(jīng)濟組織和農(nóng)民的意見。征地補償、安置方案報市、縣人民政府批準后，由市、縣人民政府土地行政主管部門組織實施。對補償標準有爭議的，由縣級以上地方人民政府協(xié)調(diào)；協(xié)調(diào)不成的，由批準征收土地的人民政府裁決。征地補償、安置爭議不影響征收土地方案的實施。
  　　征收土地的各項費用應當自征地補償、安置方案批準之日起3個月內(nèi)全額支付。

  查看全文↓ 2018-11-22 22:53:07
• 145****8207

  集體土地征收是指國家為公共利益的需要，通過法定程序，將原屬于農(nóng)民集體所有的土地征為國有的行為。 土地征收方案依照法定程序批準后，由被征收土地所在地的市、縣級人民政府予以公告并組織實施。被征收土地的所有權(quán)人、使用權(quán)人應在公告規(guī)定的期限內(nèi)，持土地權(quán)屬證書到公告指定的人民政府土地行政主管部門辦理征地補償?shù)怯洝Ｕ魇胀恋氐难a償費包括土地補償費、安置補助費以及地上附著物和青苗補償費。土地補償費歸土地所有權(quán)人所有，地上附著物和青苗補償費歸地上附著物和青苗的所有者所有。 出讓國有土地使用權(quán) 審批依據(jù)是：
  1、《土地管理法》第53、54條
  2、《土地管理法實施條例》第22條
  3、《城市房地產(chǎn)管理法》第11、14條
  4、《建設用地審查報批管理辦法》第5條第1款 。 審批的條件是：
  1、符合土地利用總體規(guī)劃、城市規(guī)劃、土地利用年度計劃和建設用地年度供應計劃；
  2、可以有償出讓的國有建設用地；
  3、法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。 審批的權(quán)限是：
  1、出讓國有土地使用權(quán)，須按出讓計劃進行。出讓計劃由市、縣土地管理部門擬訂，經(jīng)同級人民政府審核，報省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準。
  2、出讓國有土地使用權(quán)實行預報制度。在初步確定出讓實施方案后，由市、縣土地管理部門向有批準權(quán)的人民政府土地管理部門預先報告。（預報內(nèi)容主要包括：出讓地塊的位置、面積、利用現(xiàn)狀、出讓年限、規(guī)劃用途、出讓方式、地價評估、效益測算及方案實施進展情況等）。
  3、出讓國有土地使用權(quán)的批準權(quán)限，按照《國務院關于出讓國有土地使用權(quán)批準權(quán)限的通知》的規(guī)定執(zhí)行。
  4、一般流程：申請（業(yè)主）→受理→審查→分管領導簽批→局長辦公會議研究→簽訂出讓合同、繳納出讓金→上報市政府審批→市政府審批→辦結(jié)。

  查看全文↓ 2018-11-22 22:53:02

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• 問 ??想問清楚一下征收土地的程序是怎樣的？
  答

  　　《土地管理法》第四十七條： 征收土地的，按照被征收土地的原用途給予補償?！　≌魇崭氐难a償費用包括土地補償費、安置補助費以及地上附著物和青苗的補償費。征收耕地的土地補償費，為該耕地被征收前三年平均年產(chǎn)值的六至十倍。征收耕地的安置補助費，按照需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)計算。需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)，按照被征收的耕地數(shù)量除以征地前被征收單位平均每人占有耕地的數(shù)量計算。每一個需要安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補助費標準，為該耕地被征收前三年平均年產(chǎn)值的四至六倍。但是，每公頃被征收耕地的安置補助費，**高不得超過被征收前三年平均年產(chǎn)值的十五倍?！　≌魇掌渌恋氐耐恋匮a償費和安置補助費標準，由省、自治區(qū)、直轄市參照征收耕地的土地補償費和安置補助費的標準規(guī)定。

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• 問 想了解清楚開發(fā)商交房的裝修情況是怎樣的呢？
  答

  一般商品房都會在房屋買賣合同部分明確毛坯房交房標準，除注明是精裝修房之外，一般都按毛坯房只會水電進戶預留管頭。部分政府的保障性住房或是動遷安置房，為方便住戶使用，也會部分安裝到位。但這些都應該在房屋產(chǎn)品質(zhì)量說明書中說明。

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• 問 集體土地的征收程序有誰清楚??？
  答

  一般來講，集體土地征收就是將原本屬于農(nóng)民集體的土地征收為國家擁有的行為，這種行為需要根據(jù)法定程序進行，一般需要事先與土地原所屬的集體協(xié)商，確定補償標準，如果對征收事宜有異議，則由相關部門進行裁決。集體土地征收法律程序:一、辦理用地申請二、擬定征地方案三、征地審查四、征地審核與批復五、征用土地方案的公告六、制定征地補償安置方案

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• 問 農(nóng)民土地征收程序有誰清楚？
  答

  1、發(fā)布征地公告2、征詢村民意見3、實地調(diào)查與登記4、一書四方案5、張貼征地公告6、張貼征地補償安置方案公告7、報批征地補償安置方案

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• 問 依法征收土地程序有誰清楚呢？
  答

  第四十三條　任何單位和個人進行建設，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地；但是，興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和村民建設住宅經(jīng)依法批準使用本集體經(jīng)濟組織農(nóng)民集體所有的土地的，或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設施和公益事業(yè)建設經(jīng)依法批準使用農(nóng)民集體所有的土地的除外。 　　前款所稱依法申請使用的國有土地包括國家所有的土地和國家征收的原屬于農(nóng)民集體所有的土地。 　　第四十四條　建設占用土地，涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設用地的，應當辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)。 　　省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準的道路、管線工程和大型基礎設施建設項目、國務院批準的建設項目占用土地，涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設用地的，由國務院批準。 　　在土地利用總體規(guī)劃確定的城市和村莊、集鎮(zhèn)建設用地規(guī)模范圍內(nèi)，為實施該規(guī)劃而將農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設用地的，按土地利用年度計劃分批次由原批準土地利用總體規(guī)劃的機關批準。在已批準的農(nóng)用地轉(zhuǎn)用范圍內(nèi)，具體建設項目用地可以由市、縣人民政府批準。 　　本條第二款、第三款規(guī)定以外的建設項目占用土地，涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設用地的，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準。 　　第四十五條　征收下列土地的，由國務院批準： 　?。ㄒ唬┗巨r(nóng)田； 　　（二）基本農(nóng)田以外的耕地超過三十五公頃的； 　?。ㄈ┢渌恋爻^七十公頃的。 　　征收前款規(guī)定以外的土地的，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準，并報國務院備案。 　　征收農(nóng)用地的，應當依照本法第四十四條的規(guī)定先行辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批。其中，經(jīng)國務院批準農(nóng)用地轉(zhuǎn)用的，同時辦理征地審批手續(xù)，不再另行辦理征地審批；經(jīng)省、自治區(qū)、直轄市人民政府在征地批準權(quán)限內(nèi)批準農(nóng)用地轉(zhuǎn)用的，同時辦理征地審批手續(xù)，不再另行辦理征地審批，超過征地批準權(quán)限的，應當依照本條第一款的規(guī)定另行辦理征地審批。 　　第四十六條　國家征收土地的，依照法定程序批準后，由縣級以上地方人民政府予以公告并組織實施。 　　被征收土地的所有權(quán)人、使用權(quán)人應當在公告規(guī)定期限內(nèi)，持土地權(quán)屬證書到當?shù)厝嗣裾恋匦姓鞴懿块T辦理征地補償?shù)怯洝?　　第四十七條　征收土地的，按照被征收土地的原用途給予補償。 　　征收耕地的補償費用包括土地補償費、安置補助費以及地上附著物和青苗的補償費。征收耕地的土地補償費，為該耕地被征收前三年平均年產(chǎn)值的六至十倍。征收耕地的安置補助費，按照需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)計算。需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)，按照被征收的耕地數(shù)量除以征地前被征收單位平均每人占有耕地的數(shù)量計算。每一個需要安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補助費標準，為該耕地被征收前三年平均年產(chǎn)值的四至六倍。但是，每公頃被征收耕地的安置補助費，**高不得超過被征收前三年平均年產(chǎn)值的十五倍。 　　征收其他土地的土地補償費和安置補助費標準，由省、自治區(qū)、直轄市參照征收耕地的土地補償費和安置補助費的標準規(guī)定。 　　被征收土地上的附著物和青苗的補償標準，由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定。 　　征收城市郊區(qū)的菜地，用地單位應當按照國家有關規(guī)定繳納新菜地開發(fā)建設基金。

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