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  一、物業(yè)管理企業(yè)前期介入的作用
  　　由于現(xiàn)代化的建筑和物業(yè)具有設(shè)計復(fù)雜,高新技術(shù)含量高,建設(shè)周期長和安裝、施工難度大的特點。為了保證物業(yè)正常使用和發(fā)揮功能,對物業(yè)實施有效管理需要專業(yè)的物業(yè)管理企業(yè)的前期介入物業(yè)建設(shè)項目。而真正意義上的前期介入是從項目前期設(shè)計開始到物業(yè)接管驗收為止的質(zhì)量監(jiān)督過程。從項目規(guī)劃、設(shè)計開始提前介入, 從物業(yè)管理的角度參與物業(yè)建設(shè)項目的優(yōu)化設(shè)計, 對開發(fā)　　項目的規(guī)劃、設(shè)計、建筑、安裝、維護和保養(yǎng)等工作按物業(yè)管理的要求進行主動控制,更加確保物業(yè)建設(shè)質(zhì)量。對物業(yè)實施超前管理,為完善物業(yè)建設(shè)提出建設(shè)性意見,避免物業(yè)建成后的使用和管理問題。
  　　因為物業(yè)的設(shè)計師和設(shè)計人員不是專業(yè)的物業(yè)管理者,在項目規(guī)劃設(shè)計階段,規(guī)劃設(shè)計人員往往容易從設(shè)計技術(shù)、美觀等角度考慮問題。其在制定設(shè)計方案時,不可能全面考慮后期的物業(yè)管理經(jīng)營中及實際操作中可能出現(xiàn)的問題,或者很少從業(yè)主長期使用和后續(xù)物業(yè)管理正常運行的角度考慮問題,造成物業(yè)建成后管理上的漏洞和功能布局上的缺陷。
  　　同時由于設(shè)計階段與物業(yè)的建成存在較長間隔,建筑、設(shè)施的技術(shù)進步和業(yè)主需要的不斷提高都有可能使設(shè)計方案落伍。而物業(yè)管理企業(yè)作為物業(yè)的管理經(jīng)營維護者,對物業(yè)可能出現(xiàn)的問題有比較清楚的了解,其前期介入可以從業(yè)主和管理者的角度參與規(guī)劃設(shè)計方案的討論,完善設(shè)計細節(jié),提出一些合理的建議,使物業(yè)的功能設(shè)計更有利于日后的使用和管理,可以有效的避免因設(shè)計的缺陷或不足而給業(yè)主使用和物業(yè)管理帶來的麻煩。
  　　物業(yè)管理公司的前期介入，可以積極配合設(shè)計師和設(shè)計人員對各類設(shè)備如電梯、電氣、空調(diào)、潔具、電腦布線、停車場管理系統(tǒng)進行了深入細致的調(diào)研,參與設(shè)備、材料的選型，從而為完善物業(yè)的設(shè)計細節(jié)、更好的搞好物業(yè)經(jīng)營的角度提出了一系列建議,并對項目進行補充和完善。
  　　物業(yè)管理公司的前期介入，可以積極參與工程監(jiān)理工作,從物業(yè)管理的角度對工程施工、設(shè)備安裝的質(zhì)量進行全面監(jiān)控,及早發(fā)現(xiàn)和解決問題,避免物業(yè)建成后給使用和管理服務(wù)帶來的缺憾。
  　　物業(yè)項目一旦建成,物業(yè)管理企業(yè)就要天天和此物業(yè)打交道,并且要面對所管物業(yè)可能發(fā)生的各種問題,在關(guān)系到切身利益的條件下,它可以比工程監(jiān)理的要求更嚴格,工作更細致、更周密。在建設(shè)施工階段,施工環(huán)節(jié)多,施工單位參差不齊,設(shè)備安裝、管線布置錯綜復(fù)雜,對工程質(zhì)量的控制要求高。但這一階段是整個項目的關(guān)鍵時期,開發(fā)商的主要精力更多的是放在工程進度、資金籌措和促銷推廣上。盡管從開發(fā)商的本意來說,總是希望能保證工程質(zhì)量,使所建物業(yè)達到優(yōu)良乃至優(yōu)質(zhì)工程目標(biāo),但是由于人力、技術(shù)、精力等方面的原因忽視對工程質(zhì)量的全面監(jiān)控。盡管建設(shè)項目都有監(jiān)理公司監(jiān)理,但監(jiān)理公司與開發(fā)商往往只注重結(jié)構(gòu)安全等大的質(zhì)量問題,對物業(yè)使用過程中經(jīng)常會碰到的一些細微的質(zhì)量問題卻經(jīng)常容易忽視,而這些卻是物業(yè)管理企業(yè)在日后的維修養(yǎng)護中必須面對的,通過物業(yè)管理企業(yè)的前期介入,為以后的維修養(yǎng)護工作省去很多麻煩。
  　　現(xiàn)在的物業(yè)建設(shè),特別是高水準(zhǔn)的現(xiàn)代化辦公樓宇、物業(yè)建設(shè),其結(jié)構(gòu)、管線等十分復(fù)雜,安裝、施工工程中,粗心大意或隨心所欲都可能給設(shè)施、設(shè)備的使用帶來極大的困難,甚至導(dǎo)致極大的浪費,有時某些作業(yè)者可能會為了方便自己工作,而不是從有利于業(yè)主使用角度去安裝施工,從而給人住后的物業(yè)管理帶來諸多難以解決的問題。物業(yè)管理企業(yè)派出專業(yè)人員入駐物業(yè),從業(yè)主的角度監(jiān)督施工單位的各項工作,從物業(yè)管理的角度提出整改建議,確保了施工中較少甚至不出現(xiàn)不利于物業(yè)管理的弊端,為業(yè)主爭得了良好的硬件條件。
  　　此外,前期介入使物業(yè)管理企業(yè)能夠?qū)ξ飿I(yè)的每一單元逐一檢查驗收,并能逐步熟悉和指導(dǎo)物業(yè)的隱蔽工程的實施，建立工程設(shè)備檔案,為業(yè)主日后裝修、使用、維修提供了極大的方便。如屋面滲漏材料的使用合理性、玻璃幕墻安裝、施工單位使用海砂、假冒水泵、地下停車場風(fēng)管不合理等大量工程質(zhì)量問題,這些問題涉及到材料選用設(shè)備選型、配套設(shè)施、管線布置等多方面。若物業(yè)管理企業(yè)采取提前介入,就可以很好監(jiān)督和解決此類問題。
  　　物業(yè)管理企業(yè)提前介入可以提前熟悉所安裝的設(shè)備設(shè)施,嚴格按規(guī)范做好接管、驗收工作,確保物業(yè)管理單位從物業(yè)開始投入使用即能為業(yè)主提供良好的物業(yè)管理服務(wù)。
  　　有的開發(fā)、設(shè)計單位在物業(yè)配套機電設(shè)備的選購、施工中往往留下華而不實或考慮不周之處,造成可維護性不足,特別是在接管驗收階段,開發(fā)商往往只注重物業(yè)整體的交付使用,而很少考慮到物業(yè)公司接管后細微全面的需要,給物業(yè)建成后的使用維護帶來諸多不便,也對物業(yè)管理單位順利、及時地為業(yè)主提供良好的管理服務(wù)帶來影響。
  　　有物業(yè)管理公司提前介入后,發(fā)展商可以得到物業(yè)管理公司的緊密配合,使其專心開發(fā)建設(shè)。物業(yè)管理公司可以根據(jù)物業(yè)管理的技術(shù)規(guī)范要求,對接管的物業(yè)從使用功能上嚴格把關(guān),就日常管理維護工作中可能出現(xiàn)的問題直接與建筑安裝單位交涉,監(jiān)督并促使改進發(fā)現(xiàn)的問題,避免了扯皮推萎事情的發(fā)生。特別是能夠及時指出安裝調(diào)試過程中,對給排水、電氣照明、通信、通訊、暖通、供電、避震防雷、電梯、消防等各個設(shè)備系統(tǒng)中所存在的問題,促使開發(fā)商引起高度重視并要求承建單位限期解決,確保各項設(shè)備設(shè)施在投入使用前就能正常運行。其機電設(shè)備管理人員可以提前熟悉相應(yīng)設(shè)備的操作、管理和維護,同時嚴格按照國家建設(shè)部頒布的《房屋接管驗收標(biāo)準(zhǔn)》做好接管驗收工作。
  　　同時,由于有了提前介入,物業(yè)管理單位對物業(yè)的總體規(guī)劃布局、結(jié)構(gòu)和管線布置、設(shè)備設(shè)施基本做到心中有數(shù),對物業(yè)可能出現(xiàn)的隱患了如指掌;所發(fā)現(xiàn)的問題在施工安裝方尚未退場之前即已解決,既節(jié)省了費用,也大大縮短物業(yè)開發(fā)、經(jīng)營和使用之間的過渡期。如果在發(fā)展商的授權(quán)下,在竣工驗收合同中,發(fā)展商全權(quán)委托物業(yè)管理公司在保修期內(nèi)代表發(fā)展商與建筑、安裝單位就房屋建筑安裝質(zhì)量進行監(jiān)督、協(xié)調(diào),確保物業(yè)建設(shè)質(zhì)量,物業(yè)管理單位就能夠確保接管驗收工作順利,接管后即能投入使用,及時為業(yè)主提供可靠的服務(wù)。
  　　此外,物業(yè)管理前期介入可以為保證物業(yè)建成后長期管理服務(wù)的質(zhì)量奠定良好的基礎(chǔ)。可以更好鍛煉隊伍,避免因倉促上陣而導(dǎo)致的不應(yīng)有失誤,給業(yè)主留下不好的印象。可以避免或減少那些影響物業(yè)管理質(zhì)量的因素,從而使業(yè)主在居住使用的舒適度、滿意度等方面將會有更大的飛躍,保證物業(yè)管理的服務(wù)質(zhì)量才有基礎(chǔ)。
  二、上海**物業(yè)管理公司前期介入的工作內(nèi)容
  　　a、規(guī)劃設(shè)計階段的介入
  　　在*******項目的論證階段，我們將就該物業(yè)的市場定位、物業(yè)管理的基本思路和框架、物業(yè)管理的運作模式發(fā)表意見并能得到物業(yè)建設(shè)單位的采納。
  　　1．將就整個項目的配套設(shè)施建設(shè)進行審評并提出意見和建議，重點考慮配套設(shè)施的布局，既要方便于未來業(yè)主的使用又要防止對業(yè)主的生活產(chǎn)生影響和干擾。
  　 2．確定物業(yè)管理早期介入并明確與各方之間的溝通的渠道，制定分階段物業(yè)管理的目標(biāo)和要求。堅持“兩會一單”制度，堅持參加開發(fā)商的項目專題會議和工程例會，從保障未來業(yè)戶的利益、有利于物業(yè)銷售和售后物業(yè)管理出發(fā)，從而提高工程質(zhì)量、降低工程成本，避免事后大量難以彌補的終生遺憾。
  　　3．對******內(nèi)智能化系統(tǒng)的設(shè)計、商業(yè)配套設(shè)施的建設(shè)、中心會所及休閑區(qū)域的布局等根據(jù)我們實際運作中積累的豐富經(jīng)驗論證設(shè)計方案并提供整改的書面意見。 　　
  　　4．此階段根據(jù)前期物業(yè)管理總體策劃方案的思路，進行詳細物業(yè)管理方案的制訂和實施進度表的確定，包括人員的編制及招聘、培訓(xùn)計劃、費用測算等。
  　　b、建設(shè)階段的介入
  　　在建設(shè)階段，將跟蹤此階段的整個過程，召集或參與多次專題討論會。根據(jù)物業(yè)建設(shè)的進程逐步招聘相應(yīng)的部門管理人員并對招聘的物業(yè)管理人員進行培訓(xùn)，組織編寫各類文件和規(guī)章制度，建立對內(nèi)、外關(guān)系的工作程序和工作要求，起草業(yè)主公約、裝修守則和物業(yè)管理中涉及到的文件資料。并與物業(yè)建設(shè)單位一起，同供電公司、自來水公司、煤氣公司等相關(guān)執(zhí)能部門協(xié)調(diào)，從而確定今后相應(yīng)的管理方式和收費標(biāo)準(zhǔn)。
  　　c、銷售階段的介入
  　　1．在銷售前，將物業(yè)管理方案整理并全面完成，將許多涉及業(yè)主買房應(yīng)知的內(nèi)容，以書面文件的形式確定下來。
  　　2．銷售前對租售員進行系列的物業(yè)管理培訓(xùn)，使他們對物業(yè)管理的基本概念和基本知識有所了解，對**內(nèi)的物業(yè)管理內(nèi)容和模式有統(tǒng)一的理解。
  　　3．在租售現(xiàn)場設(shè)立專職的物業(yè)管理咨詢?nèi)藛T，接受購房、租賃者的咨詢，通過這種咨詢和宣傳溝通能更好的幫助物業(yè)的租售，也能使未來業(yè)主對物業(yè)管理豎立信心，增強未來業(yè)主對物業(yè)保值增值的信心。
  　　4．為使業(yè)主或未來業(yè)主對物業(yè)管理有所了解，在租售時，讓已招聘到崗的部分物業(yè)管理人員上崗，如清潔人員、保安人員、綠化人員的規(guī)范化工作，更使得業(yè)主對物業(yè)管理的印象加深。

  查看全文↓ 2018-11-15 07:54:02
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  物業(yè)承接查驗辦法
  　　第一條　為了規(guī)范物業(yè)承接查驗行為，加強前期物業(yè)管理活動的指導(dǎo)和監(jiān)督，維護業(yè)主的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》、《中華人民共和國合同法》和《物業(yè)管理條例》等法律法規(guī)的規(guī)定，制定本辦法。
  　　第二條　本辦法所稱物業(yè)承接查驗，是指承接新建物業(yè)前，物業(yè)服務(wù)企業(yè)和建設(shè)單位按照國家有關(guān)規(guī)定和前期物業(yè)服務(wù)合同的約定，共同對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行檢查和驗收的活動。
  　　第三條　物業(yè)承接查驗應(yīng)當(dāng)遵循誠實信用、客觀公正、權(quán)責(zé)分明以及保護業(yè)主共有財產(chǎn)的原則。
  　　第四條　鼓勵物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過參與建設(shè)工程的設(shè)計、施工、分戶驗收和竣工驗收等活動，向建設(shè)單位提供有關(guān)物業(yè)管理的建議，為實施物業(yè)承接查驗創(chuàng)造有利條件。
  　　第五條　國務(wù)院住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門負責(zé)全國物業(yè)承接查驗活動的指導(dǎo)和監(jiān)督工作。
  　　縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門負責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)承接查驗活動的指導(dǎo)和監(jiān)督工作。
  　　第六條　建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的物業(yè)買賣合同，應(yīng)當(dāng)約定其所交付物業(yè)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的配置和建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)。
  　　第七條　建設(shè)單位制定的臨時管理規(guī)約，應(yīng)當(dāng)對全體業(yè)主同意授權(quán)物業(yè)服務(wù)企業(yè)代為查驗物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的事項作出約定。
  　　第八條　建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同，應(yīng)當(dāng)包含物業(yè)承接查驗的內(nèi)容。
  　　前期物業(yè)服務(wù)合同就物業(yè)承接查驗的內(nèi)容沒有約定或者約定不明確的，建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以協(xié)議補充。
  　　不能達成補充協(xié)議的，按照國家標(biāo)準(zhǔn)、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)履行；沒有國家標(biāo)準(zhǔn)、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的，按照通常標(biāo)準(zhǔn)或者符合合同目的的特定標(biāo)準(zhǔn)履行。
  　　第九條　建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定和物業(yè)買賣合同的約定，移交權(quán)屬明確、資料完整、質(zhì)量合格、功能完備、配套齊全的物業(yè)。
  　　第十條　建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)交付使用15日前，與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)完成物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的承接查驗工作。
  　　第十一條　實施承接查驗的物業(yè)，應(yīng)當(dāng)具備以下條件：
  　?。ㄒ唬┙ㄔO(shè)工程竣工驗收合格，取得規(guī)劃、消防、環(huán)保等主管部門出具的認可或者準(zhǔn)許使用文件，并經(jīng)建設(shè)行政主管部門備案；
  　?。ǘ┕┧?、排水、供電、供氣、供熱、通信、公共照明、有線電視等市政公用設(shè)施設(shè)備按規(guī)劃設(shè)計要求建成，供水、供電、供氣、供熱已安裝獨立計量表具；
  　?。ㄈ┙逃?、郵政、醫(yī)療衛(wèi)生、文化體育、環(huán)衛(wèi)、社區(qū)服務(wù)等公共服務(wù)設(shè)施已按規(guī)劃設(shè)計要求建成；
  　?。ㄋ模┑缆?、綠地和物業(yè)服務(wù)用房等公共配套設(shè)施按規(guī)劃設(shè)計要求建成，并滿足使用功能要求；
  　?。ㄎ澹╇娞?、二次供水、高壓供電、消防設(shè)施、壓力容器、電子監(jiān)控系統(tǒng)等共用設(shè)施設(shè)備取得使用合格證書；
  　　（六）物業(yè)使用、維護和管理的相關(guān)技術(shù)資料完整齊全；
  　　（七）法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。
  　　第十二條　實施物業(yè)承接查驗，主要依據(jù)下列文件：
  　?。ㄒ唬┪飿I(yè)買賣合同；
  　?。ǘ┡R時管理規(guī)約；
  　?。ㄈ┣捌谖飿I(yè)服務(wù)合同；
  　?。ㄋ模┪飿I(yè)規(guī)劃設(shè)計方案；
  　?。ㄎ澹┙ㄔO(shè)單位移交的圖紙資料；
  　　（六）建設(shè)工程質(zhì)量法規(guī)、政策、標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范。
  　　第十三條　物業(yè)承接查驗按照下列程序進行：
  　　（一）確定物業(yè)承接查驗方案；
  　?。ǘ┮平挥嘘P(guān)圖紙資料；
  　?。ㄈ┎轵灩灿貌课?、共用設(shè)施設(shè)備；
  　?。ㄋ模┙鉀Q查驗發(fā)現(xiàn)的問題；
  　?。ㄎ澹┐_認現(xiàn)場查驗結(jié)果；
  　?。┖炗單飿I(yè)承接查驗協(xié)議；
  　?。ㄆ撸┺k理物業(yè)交接手續(xù)。
  　　第十四條　現(xiàn)場查驗20日前，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交下列資料：
  　?。ㄒ唬┛⒐た偲矫鎴D，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料；
  　?。ǘ┕灿迷O(shè)施設(shè)備清單及其安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術(shù)資料；
  　?。ㄈ┕┧?、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等準(zhǔn)許使用文件；
  　?。ㄋ模┪飿I(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件；
  　?。ㄎ澹┏薪硬轵炈匦璧钠渌Y料。
  　　未能全部移交前款所列資料的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)列出未移交資料的詳細清單并書面承諾補交的具體時限。
  　　第十五條　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對建設(shè)單位移交的資料進行清點和核查，重點核查共用設(shè)施設(shè)備出廠、安裝、試驗和運行的合格證明文件。
  　　第十六條　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對下列物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行現(xiàn)場檢查和驗收：
  　?。ㄒ唬┕灿貌课唬阂话惆ńㄖ锏幕A(chǔ)、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及外墻、門廳、樓梯間、走廊、樓道、扶手、護欄、電梯井道、架空層及設(shè)備間等；
  　　（二）共用設(shè)備：一般包括電梯、水泵、水箱、避雷設(shè)施、消防設(shè)備、樓道燈、電視天線、發(fā)電機、變配電設(shè)備、給排水管線、電線、供暖及空調(diào)設(shè)備等；
  　?。ㄈ┕灿迷O(shè)施：一般包括道路、綠地、人造景觀、圍墻、大門、信報箱、宣傳欄、路燈、排水溝、渠、池、污水井、化糞池、垃圾容器、污水處理設(shè)施、機動車（非機動車）停車設(shè)施、休閑娛樂設(shè)施、消防設(shè)施、安防監(jiān)控設(shè)施、人防設(shè)施、垃圾轉(zhuǎn)運設(shè)施以及物業(yè)服務(wù)用房等。
  　　第十七條　建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)依法移交有關(guān)單位的供水、供電、供氣、供熱、通信和有線電視等共用設(shè)施設(shè)備，不作為物業(yè)服務(wù)企業(yè)現(xiàn)場檢查和驗收的內(nèi)容。
  　　第十八條　現(xiàn)場查驗應(yīng)當(dāng)綜合運用核對、觀察、使用、檢測和試驗等方法，重點查驗物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的配置標(biāo)準(zhǔn)、外觀質(zhì)量和使用功能。
  　　第十九條　現(xiàn)場查驗應(yīng)當(dāng)形成書面記錄。查驗記錄應(yīng)當(dāng)包括查驗時間、項目名稱、查驗范圍、查驗方法、存在問題、修復(fù)情況以及查驗結(jié)論等內(nèi)容，查驗記錄應(yīng)當(dāng)由建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)參加查驗的人員簽字確認。
  　　第二十條　現(xiàn)場查驗中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的數(shù)量和質(zhì)量不符合約定或者規(guī)定的情形，書面通知建設(shè)單位，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)及時解決并組織物業(yè)服務(wù)企業(yè)復(fù)驗。
  　　第二十一條　建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)委派專業(yè)人員參與現(xiàn)場查驗，與物業(yè)服務(wù)企業(yè)共同確認現(xiàn)場查驗的結(jié)果，簽訂物業(yè)承接查驗協(xié)議。
  　　第二十二條　物業(yè)承接查驗協(xié)議應(yīng)當(dāng)對物業(yè)承接查驗基本情況、存在問題、解決方法及其時限、雙方權(quán)利義務(wù)、違約責(zé)任等事項作出明確約定。
  　　第二十三條　物業(yè)承接查驗協(xié)議作為前期物業(yè)服務(wù)合同的補充協(xié)議，與前期物業(yè)服務(wù)合同具有同等法律效力。
  　　第二十四條　建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)承接查驗協(xié)議簽訂后10日內(nèi)辦理物業(yè)交接手續(xù)，向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交物業(yè)服務(wù)用房以及其他物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備。
  　　第二十五條　物業(yè)承接查驗協(xié)議生效后，當(dāng)事人一方不履行協(xié)議約定的交接義務(wù)，導(dǎo)致前期物業(yè)服務(wù)合同無法履行的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。
  　　第二十六條　交接工作應(yīng)當(dāng)形成書面記錄。交接記錄應(yīng)當(dāng)包括移交資料明細、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備明細、交接時間、交接方式等內(nèi)容。交接記錄應(yīng)當(dāng)由建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)共同簽章確認。
  　　第二十七條　分期開發(fā)建設(shè)的物業(yè)項目，可以根據(jù)開發(fā)進度，對符合交付使用條件的物業(yè)分期承接查驗。建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在承接**后一期物業(yè)時，辦理物業(yè)項目整體交接手續(xù)。
  　　第二十八條　物業(yè)承接查驗費用的承擔(dān)，由建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)在前期物業(yè)服務(wù)合同中約定。沒有約定或者約定不明確的，由建設(shè)單位承擔(dān)。
  　　第二十九條　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自物業(yè)交接后30日內(nèi)，持下列文件向物業(yè)所在地的區(qū)、縣（市）房地產(chǎn)行政主管部門辦理備案手續(xù)：
  　?。ㄒ唬┣捌谖飿I(yè)服務(wù)合同；
  　?。ǘ┡R時管理規(guī)約；
  　　（三）物業(yè)承接查驗協(xié)議；
  　　（四）建設(shè)單位移交資料清單；
  　　（五）查驗記錄；
  　　（六）交接記錄；
  　?。ㄆ撸┢渌薪硬轵炗嘘P(guān)的文件。
  　　第三十條　建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將物業(yè)承接查驗備案情況書面告知業(yè)主。
  　　第三十一條　物業(yè)承接查驗可以邀請業(yè)主代表以及物業(yè)所在地房地產(chǎn)行政主管部門參加，可以聘請相關(guān)專業(yè)機構(gòu)協(xié)助進行，物業(yè)承接查驗的過程和結(jié)果可以公證。
  　　第三十二條　物業(yè)交接后，建設(shè)單位未能按照物業(yè)承接查驗協(xié)議的約定，及時解決物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備存在的問題，導(dǎo)致業(yè)主人身、財產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。
  　　第三十三條　物業(yè)交接后，發(fā)現(xiàn)隱蔽工程質(zhì)量問題，影響房屋結(jié)構(gòu)安全和正常使用的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)負責(zé)修復(fù)；給業(yè)主造成經(jīng)濟損失的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。
  　　第三十四條　自物業(yè)交接之日起，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)全面履行前期物業(yè)服務(wù)合同約定的、法律法規(guī)規(guī)定的以及行業(yè)規(guī)范確定的維修、養(yǎng)護和管理義務(wù)，承擔(dān)因管理服務(wù)不當(dāng)致使物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備毀損或者滅失的責(zé)任。
  　　第三十五條　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將承接查驗有關(guān)的文件、資料和記錄建立檔案并妥善保管。
  　　物業(yè)承接查驗檔案屬于全體業(yè)主所有。前期物業(yè)服務(wù)合同終止，業(yè)主大會選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)服務(wù)合同終止之日起10日內(nèi)，向業(yè)主委員會移交物業(yè)承接查驗檔案。
  　　第三十六條　建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國家規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔(dān)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的保修責(zé)任。
  　　建設(shè)單位可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的保修服務(wù)，服務(wù)內(nèi)容和費用由雙方約定。
  　　第三十七條　建設(shè)單位不得憑借關(guān)聯(lián)關(guān)系濫用股東權(quán)利，在物業(yè)承接查驗中免除自身責(zé)任，加重物業(yè)服務(wù)企業(yè)的責(zé)任，損害物業(yè)買受人的權(quán)益。
  　　第三十八條　建設(shè)單位不得以物業(yè)交付期限屆滿為由，要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接不符合交用條件或者未經(jīng)查驗的物業(yè)。
  　　第三十九條　物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自承接未經(jīng)查驗的物業(yè)，因物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備缺陷給業(yè)主造成損害的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。
  　　第四十條　建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)惡意串通、弄虛作假，在物業(yè)承接查驗活動中共同侵害業(yè)主利益的，雙方應(yīng)當(dāng)共同承擔(dān)賠償責(zé)任。
  　　第四十一條　物業(yè)承接查驗活動，業(yè)主享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)。物業(yè)所在地房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)及時處理業(yè)主對建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接查驗行為的投訴。
  　　第四十二條　建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)未按本辦法履行承接查驗義務(wù)的，由物業(yè)所在地房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正；逾期仍不改正的，作為不良經(jīng)營行為記入企業(yè)信用檔案，并予以通報。
  　　第四十三條　建設(shè)單位不移交有關(guān)承接查驗資料的，由物業(yè)所在地房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正；逾期仍不移交的，對建設(shè)單位予以通報，并按照《物業(yè)管理條例》第五十九條的規(guī)定處罰。
  　　第四十四條　物業(yè)承接查驗中發(fā)生的爭議，可以申請物業(yè)所在地房地產(chǎn)行政主管部門調(diào)解，也可以委托有關(guān)行業(yè)協(xié)會調(diào)解。
  　　第四十五條　前期物業(yè)服務(wù)合同終止后，業(yè)主委員會與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的承接查驗活動，可以參照執(zhí)行本辦法。
  　　第四十六條　省、自治區(qū)、直轄市人民政府住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門可以依據(jù)本辦法，制定實施細則。
  　　第四十七條　本辦法由國務(wù)院住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門負責(zé)解釋。
  　　第四十八條　本辦法自2011年1月1日起施行。

  查看全文↓ 2018-11-15 07:53:36
• 153****8458

  物業(yè)早期介入的內(nèi)容是：
  1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過投標(biāo)來接洽物業(yè)管理業(yè)務(wù)。
  a進行可行性，可靠性，可盈利性分析。
  b具體預(yù)算物業(yè)管理費用，并草擬總體管理方案。
  c投標(biāo)競爭，洽談，簽訂物業(yè)管理合同。
  d選派管理人員運作物業(yè)前期管理。
  2建立與業(yè)主或使用人的聯(lián)絡(luò)關(guān)系。
  3察看工程建設(shè)現(xiàn)場。
  a審視工程b提出建議。磋商解決問題。c做好記錄d參與工程驗收，檢測性能。
  4設(shè)計管理模式，草擬和制定管理制度。
  5建立服務(wù)系統(tǒng)和服務(wù)網(wǎng)絡(luò)。
  6辦理移交和接管事宜。

  查看全文↓ 2018-11-15 07:53:20

相關(guān)問題

• 問 物業(yè)管理招標(biāo)包括哪幾個階段的內(nèi)容 早起介入
  答

  根據(jù)標(biāo)準(zhǔn)施工招標(biāo)文件來講主要包括如下內(nèi)容1封面格式2招標(biāo)公告與投標(biāo)邀請書3投標(biāo)人須知4評標(biāo)辦法5合同條款及格式6工程量清單7設(shè)計圖紙8技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和要求9投標(biāo)文件格式

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• 問 ??物業(yè)管理前期介入包括多少個階段及內(nèi)容？
  答

  1、規(guī)劃設(shè)計階段規(guī)劃設(shè)計時，物業(yè)的硬件一般就定位了，特別是機電設(shè)備、房屋結(jié)構(gòu)、煙道走向、排污管徑規(guī)格等變動很小，便于后期管理。2、施工期介入階段房屋施工階段參與開發(fā)商與各施工單位的工程例會，這樣可了解房屋的施工進度和施工質(zhì)量，可根據(jù)施工的進度提前提出合理的建議，可以根據(jù)平時管理時經(jīng)常出現(xiàn)的問題在施工階段可監(jiān)督和提出。3、接管驗收階段房屋的接管驗收分業(yè)和公共兩個部分。業(yè)主部分驗收時，應(yīng)細致一些，把存在的問題盡可能在業(yè)主入伙驗房前處理完;公共部分和配套部分是重點：竣工資料、房屋的本體部分、給水系統(tǒng)、排水設(shè)施及管網(wǎng)、高低壓供配電系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、電梯、安防對講系統(tǒng)、車場系統(tǒng)及車庫設(shè)施、照明系統(tǒng)、環(huán)境綠化、配套產(chǎn)品設(shè)施及設(shè)備等以上12個項目應(yīng)仔細檢查并試驗試用，發(fā)現(xiàn)問題及時督促其整改后再驗收，上述項目的各技術(shù)資料一定要收齊并存好檔。4、入伙階段入伙是物業(yè)公司第一次與業(yè)主面對面的服務(wù)，所以在入伙前我們一定要準(zhǔn)備充分，要假設(shè)多個問題，多個對策。

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• 問 什么是前期物業(yè)管理分哪幾個階段
  答

  　　你跟我寫的一樣啊，我就勉為其難的給你吧。。。哈哈。。我畢業(yè)一年了。因為字數(shù)限制論文不能全出入，如果你感覺好可以聯(lián)系我 　　QQ422561274完了給你發(fā)郵件過去，是WORD格式的，格式就不用你弄了。。哈哈 　　淺談物業(yè)管理前期介入的必要性 　　摘 要 　　由于現(xiàn)代化的建筑和物業(yè)具有設(shè)計復(fù)雜,高新技術(shù)含量高,建設(shè)周期長和安裝、施工難度大的特點。為了保證物業(yè)正常使用和發(fā)揮功能,對物業(yè)實施有效管理需要專業(yè)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的前期介入物業(yè)建設(shè)項目。而真正意義上的前期介入是從項目前期設(shè)計開始到物業(yè)接管驗收為止的質(zhì)量監(jiān)督過程。從項目規(guī)劃、設(shè)計開始提前介入, 從物業(yè)管理的角度參與物業(yè)建設(shè)項目的優(yōu)化設(shè)計, 對開發(fā)項目的規(guī)劃、設(shè)計、建筑、安裝、維護和保養(yǎng)等工作按物業(yè)管理的要求進行主動控制,更加確保物業(yè)建設(shè)質(zhì)量。對物業(yè)實施超前管理,為完善物業(yè)建設(shè)提出建設(shè)性意見,避免物業(yè)建成后的使用和管理問題。 　　關(guān)鍵詞：前期介入；服務(wù)質(zhì)量；管理；維護

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• 問 ??早期介入和前期物業(yè)管理階段物業(yè)管理招標(biāo)內(nèi)容有哪些
  答

  1、投標(biāo)報價（唱標(biāo)書）2、法定代表人身份證明書；3、法定代表人委托證明書；4、投標(biāo)承諾函；5、物業(yè)服務(wù)方案（房屋和公共設(shè)備設(shè)施維修、養(yǎng)護；衛(wèi)生清潔方案；安全管理方案；綠化景觀養(yǎng)護方案；增值服務(wù)方案；重大緊急時間應(yīng)急預(yù)案及承諾措施）；6、公司參與政府類招標(biāo)無賄賂犯罪證明書；7、項目主要負責(zé)人介紹和人員配置；8、參加投標(biāo)項目的設(shè)施設(shè)備配套清單；9、企業(yè)社保證明；10、企業(yè)資質(zhì)證明復(fù)印件、公司執(zhí)照副本復(fù)印件、開戶行副本復(fù)印件；11、已經(jīng)繳納投標(biāo)保證金證明文件；12、投標(biāo)項目的類似業(yè)績合同、甲方評價；13、其他公司認為需要提供的、能夠證明公司業(yè)績或者其他資質(zhì)的文件復(fù)印件；

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• 問 物業(yè)管理招標(biāo)包括哪幾個階段的內(nèi)容？希望得到答案，謝謝哈！
  答

  物業(yè)管理招標(biāo)中管理方式的確定 　　物業(yè)管理項目的承接有全方位服務(wù)型管理、顧問服務(wù)型管理和合資合作等三種方式。 　　(1)所謂全方位服務(wù)型管理方式，是指招標(biāo)人聘請物業(yè)管理企業(yè)負責(zé)對招標(biāo)物業(yè)進行全方位的常規(guī)物業(yè)管理服務(wù)，由物業(yè)管理企業(yè)自行負責(zé)組織實施和運作，招標(biāo)人只負責(zé)對管理服務(wù)的質(zhì)量和效果進行綜合測評。 　　(2)所謂顧問服務(wù)型管理方式，是指由物業(yè)管理企業(yè)派駐相應(yīng)的管理小組，對招標(biāo)人的前期物業(yè)管理或全方位的常規(guī)物業(yè)管理進行顧問指導(dǎo)服務(wù)，日常運作完全由招標(biāo)人(或原有的管理方)自行負責(zé)。顧問服務(wù)管理方式實際上是咨詢服務(wù)的一種延伸。 　　(3)所謂合資合作方式，是指招標(biāo)投標(biāo)雙方就招標(biāo)物業(yè)的常規(guī)物業(yè)管理、物業(yè)經(jīng)營等內(nèi)容采取合資合作的方式，一般適用于大型的綜合性物業(yè)、經(jīng)營型物業(yè)或招標(biāo)人有下屬物業(yè)管理企業(yè)的情況。 　　物業(yè)管理方式一般由招標(biāo)人在招標(biāo)文件中明確規(guī)定項目所采取的方式，招標(biāo)人也可以要求投標(biāo)人根據(jù)物業(yè)的實際情況選擇確定一種方式。

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