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• 144****7283

  產(chǎn)業(yè)發(fā)展離不開產(chǎn)業(yè)政策。房地產(chǎn)也一樣。個人認(rèn)為城鎮(zhèn)化進程在明顯減慢，改善性住房也在止步，需求性住房會被售改租政策逐步取代，需求決定發(fā)展也就是說好的發(fā)展時期己過去。

  查看全文↓ 2018-11-15 04:15:21
• 146****1367

  　一、對當(dāng)前房地產(chǎn)發(fā)展總體形勢的分析
  　?。ㄒ唬┓康禺a(chǎn)投資的走勢說明宏觀調(diào)控已見成效
  　　當(dāng)前，一種持“房地產(chǎn)過熱論”、“泡沫論”和“風(fēng)險論”的觀點認(rèn)為，“此前的宏觀調(diào)控對房地產(chǎn)的緊縮效應(yīng)并不明顯”，其依據(jù)是“1-6月，房地產(chǎn)開發(fā)投資累計資金金額為4924億元，與上年同期相比增長28.7％”。我們認(rèn)為，觀察宏觀調(diào)控措施是否發(fā)揮作用，不能看某一時間段的經(jīng)濟數(shù)據(jù)，而應(yīng)該看其在較長時間內(nèi)的發(fā)展變化趨勢，走勢比絕對量或相對量更加重要。從圖1中可以清晰的看出，國家采取的抑制固定資產(chǎn)投資和房地產(chǎn)投資過熱的宏觀調(diào)控措施充分發(fā)揮了作用。
  　?。ǘ┡袛喾康禺a(chǎn)是否出現(xiàn)泡沫，關(guān)鍵是看是否存在真實需求
  　　我們認(rèn)為，目前的住宅需求仍是真實需求，其依據(jù)如下:
  　　首先，從潛在需求看，我國現(xiàn)有城鎮(zhèn)居民4.9億人，到實現(xiàn)“全面小康”的2020年，我國城市化水平將達到55－60％，城鎮(zhèn)居民將增長到8億至8.5億人。在此期間約有3-3.5億左右的新增城鎮(zhèn)人口需要解決住房問題。這是從新增城市人口的住房需求進行估計。另一方面，原有城市人口同樣存在改善住房條件的需求。2003年末中國城鎮(zhèn)居民人均住房面積為23.8平方米。根據(jù)國外相應(yīng)發(fā)展水平的經(jīng)驗，根據(jù)中國過去城鎮(zhèn)居民住房改善的速度，根據(jù)我國城市化的進程等多方面因素和目前的統(tǒng)計資料初步測算，我國2020年城鎮(zhèn)居民的人均住房面積可能要達35平方米。也就是說，每個城鎮(zhèn)居民的人均住房面積要在目前基礎(chǔ)上再增加10平方米以上。
  　　其次，從有效需求測算，不算農(nóng)村進城經(jīng)商務(wù)工人員的住房需求，只計算城鎮(zhèn)居民改善住房的需求，如果假定有20％的城鎮(zhèn)家庭有改善住房的要求，而且這20％要求改善住房的城鎮(zhèn)家庭每戶也只是想增加20平方米的住房，那么中國20％的城鎮(zhèn)家庭是2700萬戶，每家增加20平方米，這個現(xiàn)實需求總量是5.4億平方米。這個需求是客觀存在的，是現(xiàn)在就買得起、或者在住房信貸的幫助下買得起的需求。
  　　第三，必須注意到，真實有效需求除由居民住房消費支撐的主動需求外，還包括因城市房屋拆遷產(chǎn)生的大量被動需求。隨著城市化進程的加快和城市改造力度的加大，我國城市房屋拆遷進入快速發(fā)展階段。各地特別是經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)房屋拆遷規(guī)模不斷擴大，呈快速增長趨勢。2003年，全國城市房屋拆遷量約為1.4億平方米，占當(dāng)年房地產(chǎn)竣工量的28％左右。2003年10月，國務(wù)院辦公廳下發(fā)《關(guān)于控制拆遷規(guī)模規(guī)范拆遷行為的通知》之后，2004年全國城市房屋拆遷量有所下降。但未來一段時間內(nèi)，由于城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、舊城改造、危房拆遷，城市房屋拆遷量將仍保持較大規(guī)模，從而形成對房地產(chǎn)的巨大需求。
  　　在有真實需求支撐的前提下，即使局部地區(qū)可能出現(xiàn)房地產(chǎn)過熱或結(jié)構(gòu)性過剩現(xiàn)象，也不能就此判斷房地產(chǎn)已經(jīng)是“泡沫經(jīng)濟”

  查看全文↓ 2018-11-15 04:15:16
• 145****8596

  北上廣土地出讓供不應(yīng)求，三四線城市空置率持續(xù)提升。北京**近出讓的大興、房山等地塊可以看到，基本頂著頂價來拿，還得加上龐大的限價房。可以說，房企在北京拿地已經(jīng)不在乎住宅是否掙錢，只有有地就可以在北京生存下去。而三四線城市，好多房企都在清理庫存，開始退出。**引以覆蓋率廣為自豪的萬達也開始某輕資產(chǎn)，眾籌，開始推出三四線城市市場。
  價格：受目前城市房地產(chǎn)存量、潛在供應(yīng)量的影響，協(xié)同產(chǎn)業(yè)發(fā)展、人口的遷移、老齡化，預(yù)期一線城市漲價，但難以水漲船高，很難達到2008年經(jīng)濟危機后房地產(chǎn)和M2一同突飛猛進的狀況。二線城市趨平穩(wěn)，三四線城市只能祈求各自政府干點實事兒。

  查看全文↓ 2018-11-15 04:15:09
• 145****4681

  中國的房地產(chǎn)就是政府的搖錢樹，未來價格即使政府調(diào)控也會穩(wěn)中上漲，未來的房價還會繼續(xù)一線二線拉動三線城市價格上揚，鄉(xiāng)鎮(zhèn)房地產(chǎn)也會上漲就像城市一樣，先讓一部分富人買房，然后拉動一部分人跟風(fēng)買房，未來的小區(qū)化，未來5年我不看好，覺得政府不會這么好心建平價房給你住。

  查看全文↓ 2018-11-15 04:15:03
• 151****4292

  2017年中國樓市“起起伏伏”，多數(shù)房產(chǎn)成交量萎縮，房價普遍回到去年同期水平。前段時間蘭州、南京、合肥等地，調(diào)整房地產(chǎn)調(diào)控政策，被稱為2018年的房產(chǎn)市場的新趨勢。
  
  其實談?wù)摲康禺a(chǎn)趨勢是一個較空泛的概念，每個人對樓市有著不同的態(tài)度，有看多的也有看空的。但了解一些他人的想法，一定是正確的選擇，事長整理了一些大佬發(fā)表的言論，看多、看空都有，或許能讓你得到一些啟發(fā)。
  
  任志強
  
  因為部分城市財政緊張，需要賣地獲得資金，所以2018年出不了房產(chǎn)稅，并且未來調(diào)控政策可能會放松。

  查看全文↓ 2018-11-15 04:14:45

相關(guān)問題

• 問 房地產(chǎn)圖紙怎么看
  答

  房屋所在小區(qū)的容積率、建筑密度、綠化面積和綠化率，是購房者都想了解的情況，這些信息一般在施工總平面圖或設(shè)計總說明圖紙上都有說明，數(shù)據(jù)化的說明，一目了然。

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• 問 現(xiàn)在房地產(chǎn)走向
  答

  本人的意見：國家在發(fā)展，重慶更要發(fā)展，但發(fā)展的本質(zhì)是什么了，那就是買賣土地，在土地上做文章撒！不管哪市都是這樣，任何國家或者城市房子那是根本。你要看準(zhǔn)時機在低價買進高價賣出。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。

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• 問 房地產(chǎn)平面圖怎么看
  答

  建筑平面圖，又可簡稱平面圖，是將新建建筑物或構(gòu)筑物的墻、門窗、樓梯、地面及內(nèi)部功能布局等建筑情況，以水平投影方法和相應(yīng)的圖例所組成的圖紙。

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• 問 ?? 房地產(chǎn)施工圖怎么看？
  答

  首先拿地以后就有各種政府相關(guān)部門的圖紙，規(guī)劃范圍圖，土地現(xiàn)狀圖等等。之后還是設(shè)計了，還要去找到控規(guī)圖紙，詳細規(guī)劃圖紙，之后就有規(guī)劃方案，到了報批階段，就分別要有報消防，報規(guī)劃，報建委，報人防，報綠化，報電業(yè)局，報各個有關(guān)部分的圖紙?！　〉搅耸┕るA段，在規(guī)劃總平面圖有了以后，還需要建筑的定位圖紙，每棟樓全套的施工圖紙。施工圖有建筑，結(jié)構(gòu)，水，強電，弱點，煤氣等等專業(yè)的，結(jié)構(gòu)圖才有樁基圖，基礎(chǔ)平面圖，上部就開始有結(jié)構(gòu)布置圖等等。自己注意看每套圖紙都有目錄，你看到目錄去進行檔案收集和分類。至于圖紙會審應(yīng)該在施工圖結(jié)束以后，各有關(guān)單位拿到圖紙回去消化，之后一起開會進行圖紙會審，有問題提出來，設(shè)計單位解決。會審后會有會審紀(jì)要，這個要好好收起來。還要根據(jù)會審紀(jì)要去催設(shè)計單位答應(yīng)出的修改圖紙及設(shè)計變更單等等。　　施工過程會有很多次圖紙修改及設(shè)計變更，記得做好記錄，存檔。以便之后進行核對和計算工程量。

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• 問 ?? 怎么看房地產(chǎn)價格指數(shù)？
  答

  國各主要城市房地產(chǎn)市場運行狀況和發(fā)展趨勢的指標(biāo)體系和分析方法。它**早由國務(wù)院研究發(fā)展中心、中國房地產(chǎn)開發(fā)集團于1994年發(fā)起，分別于1995年和2005年兩次通過由國務(wù)院發(fā)展中心、建設(shè)部、國土資源部、中國銀監(jiān)會、中國房地產(chǎn)協(xié)會、清華大學(xué)和北京大學(xué)等單位的著名專家學(xué)者組成的鑒定委員會的學(xué)術(shù)鑒定。

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