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• 152****7957

  一、農(nóng)村房屋買賣的合同效力
  涉及農(nóng)村宅基地和農(nóng)村房屋的規(guī)范性文件比較雜亂，因此，在司法實踐中對這一法律問題理解各異，各地各級法院在審理類似案件中，判決結果也是千差萬別，但大部分是以無效合同對待。一方面，從法律保護所有權的基本精神來看，限制農(nóng)民買賣房屋并非僅僅是對農(nóng)民利益的維護。所有權**核心的權能是處分權，限制農(nóng)民對其房屋的處分，本質上就是限制農(nóng)民對其房屋享有的所有權。隨著我國市場經(jīng)濟的不斷發(fā)展，很多農(nóng)民開始走出村莊，到外面的世界開創(chuàng)事業(yè)，于是農(nóng)村出現(xiàn)越來越多的空閑房屋，如果一味加以限制，這些宅基地上的合法建筑將無法發(fā)揮其更大的財產(chǎn)價值，對農(nóng)民的利益當然不利。合同法的立法宗旨是合同自由，當事人意思自治，如果簡單限制農(nóng)村房屋買賣，也與合同自由的基本精神相悖。另一方面，農(nóng)民對房屋所有權的行使，又受到其宅基地使用權的限制。
  依照《土地管理法》等法律、法規(guī)規(guī)定，宅基地使用權作為農(nóng)村居民的一種基于身份性質的福利，不得隨意轉讓他人，特別是嚴格限制城市居民購買農(nóng)民宅基地。本意是因為我國人多地少，國家對建設用地是嚴格控制的，因此規(guī)定每戶農(nóng)戶只能擁有一處宅基地，因房屋屬地上附著物，按法律規(guī)定地隨房走，辦理房屋產(chǎn)權過戶登記的同時也須辦理土地權屬過戶登記，我國農(nóng)村宅基地屬于村集體所有，集體審批同意買賣雙方對宅基地使用權的變更登記是出賣農(nóng)村房屋所有權轉移的前置條件。也就是說，得不到批準則房屋產(chǎn)權也不能轉移。國務院剛剛發(fā)布的《關于深化改革嚴格土地管理的決定》也重申：“禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地?！钡刹⑽磳r(nóng)民之間轉讓房屋進行限制。實踐中，有觀點認為宅基地只能轉讓給本集體經(jīng)濟組織內部成員，實際上也沒有明確的法律依據(jù)。法律并未明確限制宅基地不能轉讓給本集體之外的農(nóng)民，但對城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購房是予以禁止的。

  查看全文↓ 2018-11-14 22:21:39
• 157****6808

  農(nóng)村房屋買賣是一個比較復雜的問題，由于法律上并沒有非常明確的規(guī)定，各地在認定農(nóng)村房屋買賣合同效力問題上有不同的判例。購買農(nóng)村房屋時，須謹慎考慮，此外還要考慮各地往常判例如何。如有必要，可咨詢當?shù)氐姆康禺a(chǎn)律師，以更清楚地了解當?shù)氐那闆r以及農(nóng)村房屋買賣的前景。
  一、農(nóng)村房屋可以買賣嗎?
  　　眾所周知，農(nóng)村房屋是建立在農(nóng)村宅基地之上的，而農(nóng)村村民對農(nóng)村宅基地僅有使用權而沒有所有權，這是由我國集體土地所有制所決定的。因為我國法律規(guī)定，嚴禁買賣農(nóng)村宅基地。而對于其上的農(nóng)村房屋是否可以買賣并沒有明確規(guī)定。根據(jù)司法實踐以及法理邏輯，農(nóng)村房屋要買賣必須具備以下條件：
  　　1、如果農(nóng)村房屋的受讓對象是同一集體經(jīng)濟組織的成員;
  　　2、受讓人沒有其他房產(chǎn);
  　　3、該轉讓房屋建造合法，是經(jīng)過批準建造的，并且該受讓房屋必須符合當?shù)匾?guī)定的標準;
  　　4、房屋買賣應當申請并經(jīng)集體經(jīng)濟組織批準同意。
  　　除此之外的其他情況，農(nóng)村房屋原則上是不可以買賣的，比如城鎮(zhèn)居民因為不是集體經(jīng)濟組織內部成員，是不允許購買農(nóng)村房屋的。
  　　二、農(nóng)村房屋買賣應注意哪些事項?
  　　購買農(nóng)村房屋時，必須滿足上述購買農(nóng)村房屋的主體要件，除此之外，還應該注意以下事項：
  　　1、房屋買賣應經(jīng)集體即村民委員會書面同意。
  　　2、如系共有房屋，必須征得其他共有人同意。
  　　3、應提交戶口簿、居民身份證及土地證、房產(chǎn)證等相關材料的原件。
  　　4、應到產(chǎn)權登記部門查看房屋產(chǎn)權是否存在瑕疵：如是否存在抵押等擔保、是否有人民法院采取查封等財產(chǎn)保全措施。
  　　5、應訂立書面買賣合同、并辦理審批、過戶等手續(xù)。房屋買賣合同應由相關職能部門審批，并辦理“宅基地證”或“集體土地使用證”的過戶更名手續(xù);還應到房產(chǎn)管理部門依法辦理“房產(chǎn)證”的過戶更名手續(xù)。

  查看全文↓ 2018-11-14 22:21:33
• 143****2429

  農(nóng)村房屋買賣需要注意以下事項：
  1、農(nóng)村房屋只能在本村村民之間買賣。賣給外村村民的，買賣無效，不受法律保護。
  2、要簽訂房屋買賣合同，詳細約定房屋信息、價格、支付方式及違約責任等內容。
  3、農(nóng)村房屋買賣也可以辦理房屋過戶手續(xù)。
  4、沒有房產(chǎn)證的，要經(jīng)村民委員會同意并出具相關宅基地轉移的證明，以便未來辦理房產(chǎn)證時使用。
  農(nóng)村房屋買賣要謹慎，對于此類交易，法院是以認定無效為原則。想要有效的話，要求是買賣雙方是同一集體經(jīng)濟組織成員，且經(jīng)過審批（或符合審批條件，比如沒有宅基地等）。如果符合上述條件，需要審查房屋是否婚內財產(chǎn)及其配偶去世時是否有小孩，有沒有放棄繼承。農(nóng)村房屋買賣糾紛很多，需謹慎。
  從以上分析看，購買農(nóng)村房屋，只要在簽訂買賣合同時對合同條款的細節(jié)做好充分的約定，在遇到出賣人反悔請求解除合同時，買受人的利益才能獲得較大限度的保護。筆者遇到的案件，多數(shù)是當事人為減少費用自行協(xié)議的，沒有第三方如公證處或律師見證，結果損害了買受人的利益居多。因此，筆者建議，買受人應當委托此類業(yè)務具豐富的律師見證，以保障十幾年后可能出現(xiàn)的風險。

  查看全文↓ 2018-11-14 22:21:21
• 157****1058

  農(nóng)村房屋也稱宅基地房，是指農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員基于特定的身份，無償從本集體經(jīng)濟組織取得宅基地后，在宅基地上建造的建筑物。根據(jù)法律規(guī)定，農(nóng)村宅基地的所有權歸集體經(jīng)濟組織所有，使用權歸農(nóng)村居民，因此，具有無償性、福利性和限制轉讓性。農(nóng)村的房屋買賣標的不僅涉及房屋，還包含相應的宅基地使用權。車輛買賣合同范本。宅基地使用權是農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員享有的權利，與享有者特定的身份相聯(lián)系，非本集體經(jīng)濟組織成員無權取得或變相取得。
  根據(jù)《合同法》第58條規(guī)定，合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產(chǎn)，應當予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。
  第57條合同無效、被撤銷或者終止的，不影響合同中獨立存在的有關解決爭議方法的條款的效力。
  實踐中，法院根據(jù)合同履行狀況以及雙方當事人就房屋返還的意思是否一致，作出不同的判決：
  （一） 對于無效農(nóng)村房屋買賣合同未實際履行，尤其是房屋尚未交付的，可以判決出賣人向買受人返還所收取的房款。
  （二） 對于無效農(nóng)村房屋買賣合同已經(jīng)履行，雙方當事人是否返還可達成一致意見的，法院可以尊重雙方的意思選擇。
  （三） 對于無效農(nóng)村房屋買賣合同已經(jīng)履行，雙方當事人對合同確認無效后的處理無法達成協(xié)議，法院可判決確認買賣合同無效，但是駁回出賣人要求返還房屋的訴訟請求。如果買受人反訴出賣人賠償合同無效所造成的損失時，法院可依據(jù)雙方過錯程度，支持相應的反訴請求。
  （四） 無效房屋買賣合同所涉及的農(nóng)村房屋征地拆遷的處理?，F(xiàn)實征地拆遷中政府及相關用地部門或單位一般只認可農(nóng)村房屋的出賣人為征地拆遷的對象，并且也只認可按出賣人的身份及家庭成員的情況給予其補償安置待遇。此時的紛爭或者訴訟不再是無效合同房屋返還的問題，而是補償安置利益的歸屬及其分配的爭議問題。
  一定要分清房屋暫測和實測面積。對房屋預售合同上的暫測面積和交房時的正式合同上的實際面積差異提出意見，并寫入正式合同的有關條款或增寫補充條款。只有在合同中對面積差異有了詳盡的約定后，才能避免上當。一定要講究房屋買賣的付款方式是否規(guī)范。在合同中對付款的數(shù)額、期限、方式及違約責任等作出約定。有的開發(fā)商不是先簽訂合同，而是先讓購房者交納一定數(shù)額的定金，只給購房者一個收條，一旦發(fā)生糾紛往往造成購房者在追究其責任方面的舉證困難。

  查看全文↓ 2018-11-14 22:21:16
• 131****3046

  農(nóng)村房屋買賣是一個比較復雜的問題，由于法律上并沒有非常明確的規(guī)定，各地在認定農(nóng)村房屋買賣合同效力問題上有不同的判例。購買農(nóng)村房屋時，須謹慎考慮，此外還要考慮各地往常判例如何。如有必要，可咨詢當?shù)氐姆康禺a(chǎn)律師，以更清楚地了解當?shù)氐那闆r以及農(nóng)村房屋買賣的前景。
  眾所周知，農(nóng)村房屋是建立在農(nóng)村宅基地之上的，而農(nóng)村村民對農(nóng)村宅基地僅有使用權而沒有所有權，這是集體土地所有制所決定的。因為法律規(guī)定，嚴禁買賣農(nóng)村宅基地。而對于其上的農(nóng)村房屋是否可以買賣并沒有明確規(guī)定。根據(jù)司法實踐以及法理邏輯，農(nóng)村房屋要買賣必須具備以下條件：
  1、如果農(nóng)村房屋的受讓對象是同一集體經(jīng)濟組織的成員;
  2、受讓人沒有其他房產(chǎn);
  3、該轉讓房屋建造合法，是經(jīng)過批準建造的，并且該受讓房屋必須符合當?shù)匾?guī)定的標準;
  4、房屋買賣應當申請并經(jīng)集體經(jīng)濟組織批準同意。
  除此之外的其它情況，農(nóng)村房屋原則上是不可以買賣的，比如城鎮(zhèn)居民因為不是集體經(jīng)濟組織內部成員，是不允許購買農(nóng)村房屋的。
  購買農(nóng)村房屋時，必須滿足上述購買農(nóng)村房屋的主體要件，除此之外，還應該注意以下事項：
  1、房屋買賣應經(jīng)集體即村民委員會書面同意。
  2、如系共有房屋，必須征得其它共有人同意。
  3、應提交戶口簿、居民身份證及土地證、房產(chǎn)證等相關材料的原件。
  4、應到產(chǎn)權登記部門查看房屋產(chǎn)權是否存在瑕疵：如是否存在抵押等擔保、是否有人民法院采取查封等財產(chǎn)保全措施。
  5、應訂立書面買賣合同、并辦理審批、過戶等手續(xù)。房屋買賣合同應由相關職能部門審批，并辦理“宅基地證”或“集體土地使用證”的過戶更名手續(xù);還應到房產(chǎn)管理部門依法辦理“房產(chǎn)證”的過戶更名手續(xù)。

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• 問 個人房屋買賣注意事項是什么？
  答

  個人房屋買賣在我們的生活中很常見，但很多人不清楚他的流程以及注意事項，下面小編來為大家介紹相關知識。個人房屋買賣之前一定要了解這些1、售方提供的房屋產(chǎn)權證是否屬實？2、房產(chǎn)面積多大？3、該房產(chǎn)用途是什么？是辦公還是居住，或是其他？4、該房產(chǎn)有沒有被司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或以其他形式限制房地產(chǎn)權利？5、該房產(chǎn)是否已設定抵押？根據(jù)《中華人民共和國擔保法》的規(guī)定：抵押期間，抵押人轉讓已辦理登記的抵押物的，應當通知抵押權人并告知受讓人轉讓物已經(jīng)抵押的情況；抵押人未通知抵押權人或者未告知受讓人的，轉讓行為無效。在這里，如果該房產(chǎn)已設定抵押，那么抵押方即為售房者，抵押權人就是售房者將該房產(chǎn)抵押的第三方即某人、某公司或某銀行；受讓人就是購房者。這個規(guī)定的意思也就是售房者已將該房產(chǎn)抵押給第三方，在轉讓該房產(chǎn)時，并未通知第三方或未告知購房者此房已設定抵押，那么轉讓行為無效。只有在抵押登記注銷或抵押權人同意的情況下，此房產(chǎn)方可進行買賣。個人房屋買賣流程一、咨詢、了解信息對于房屋買賣的雙方來說，了解信息是第一步的。買賣雙方建立信息溝通渠道，買方了解房屋整體現(xiàn)狀及產(chǎn)權狀況，要求賣方提供合法的證件，包括房屋所有權證書、身份證件及其它證件。二、尋找房源尋找房源可通過下面途徑1、通過親朋介紹;2、通過報紙、網(wǎng)絡信息或登出求購信息進行了解和尋找;3、選擇有資質的房地產(chǎn)經(jīng)紀公司代理購買。三、找到房源之后實地去看房選擇好目標房源后，您需要親自到現(xiàn)場查看。專家提醒您：一定要與產(chǎn)權所有人親自面談，落實好房屋的產(chǎn)權性質，是否已具備上市交易條件。對已裝修的房屋，要查看水、電、天然氣、暖氣等設施是否能夠正常使用，房屋有無明顯質量問題等。

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• 問 ??農(nóng)村房屋買賣注意事項是哪些？
  答

  農(nóng)村房屋買賣需要注意以下事項：1、農(nóng)村房屋只能在本村村民之間買賣。賣給外村村民的，合同無效，不受法律保護。2、要簽訂房屋買賣合同，詳細約定房屋、價格、支付方式及違約責任等內容。3、農(nóng)村房屋買賣也可以辦理房屋過戶手續(xù)。4、沒有房產(chǎn)證的，要經(jīng)村民委員會同意并出具相關宅基地轉移的證明，以便未來辦理房產(chǎn)證時使用。5、農(nóng)村房屋買賣要謹慎，對于此類交易，法院是以認定無效為原則。想要有效的話，要求是買賣雙方是同一集體經(jīng)濟組織成員，且經(jīng)過審批（或符合審批條件，比如沒有宅基地等）。

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• 問 房屋買賣注意事項
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  第一：中介找你簽意向書里面所要交的是定金還是誠意金（訂金）？定金是不能退的，而誠意金（訂金）是可以退的。第二：必須要清楚房產(chǎn)的產(chǎn)權人有多少個？是否都愿意賣！第三：房產(chǎn)證有沒有過5年？從出到房產(chǎn)證開始算，不夠5年就要交5.6%的營業(yè)稅的！ 你還要清楚房子有沒有貸款沒還！如果有，你要知道是哪個銀行的，要誰來贖契？還有，這房子還有沒有做過其他的抵押!這幾個問題很重要！必須要弄清楚！還有，中介的資質怎么樣，一定要找有中介執(zhí)業(yè)證的經(jīng)紀人來簽合同！要不然在法律上，你所簽的合同是無效的

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• 問 ??審理房屋買賣合同注意事項是什么？
  答

  一、房屋基本情況1、 房屋的面積：套內建筑面積、使用面積、公攤面積等。2、 房屋的使用年限：一般來說，住宅的土地使用期限是70年，而你要看的就是剩余的土地使用權年限。3、 房屋的地理位置：房子位于哪里，好具體到門牌號。二、房屋產(chǎn)權情況1、房屋性質：交易房屋是商品房、已購公房、經(jīng)適房還是小產(chǎn)權房，這點必須明確。2、產(chǎn)權情況：房子是否被抵押，如果已被抵押，抵押權人是誰，何時可以辦理解抵押手續(xù)等。3、租賃情況：如果房子在被出售之前曾出租過，那就涉及到優(yōu)先購買權的問題，這時就需要明確清楚租戶是否放棄了優(yōu)先購買權，并好附有租戶簽署的放棄優(yōu)先購買權聲明。三、房款支付1、房屋的成交價格：寫清楚房屋的成交價是多少，或者房款總額是多少。2、房款支付方式：寫清楚是全款購買還是按揭購買，如果是按揭，什么時候付**，什么時候付尾款等，同時也約定清楚貸款如未獲得批準的解決方式。作為賣方，房款交付時間可以選擇以下幾個時間為節(jié)點：a．辦理完過戶手續(xù)后__個工作日；b．拿到買方全部**款后__個工作日；c．拿到全部購房款__個工作日。此外，還要約定好房屋內物品歸屬，交接水、電、暖、燃氣等費用情況，以及交付當日發(fā)生的費用由哪一方承擔。3、家具家電的處理：如果雙方約定用家具家電抵扣房款，那就需要寫明室內家居家電的折合金額，對于貴重以及需要搬走的東西可在補充協(xié)議中詳細說明。

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• 問 房屋買賣流程注意事項有什么？
  答

  個人房屋買賣之前一定要了解這些1、售方提供的房屋產(chǎn)權證是否屬實？2、房產(chǎn)面積多大？3、該房產(chǎn)用途是什么？是辦公還是居住，或是其他？4、該房產(chǎn)有沒有被司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或以其他形式限制房地產(chǎn)權利？5、該房產(chǎn)是否已設定抵押？根據(jù)《中華人民共和國擔保法》的規(guī)定：抵押期間，抵押人轉讓已辦理登記的抵押物的，應當通知抵押權人并告知受讓人轉讓物已經(jīng)抵押的情況；抵押人未通知抵押權人或者未告知受讓人的，轉讓行為無效。在這里，如果該房產(chǎn)已設定抵押，那么抵押方即為售房者，抵押權人就是售房者將該房產(chǎn)抵押的第三方即某人、某公司或某銀行；受讓人就是購房者。這個規(guī)定的意思也就是售房者已將該房產(chǎn)抵押給第三方，在轉讓該房產(chǎn)時，并未通知第三方或未告知購房者此房已設定抵押，那么轉讓行為無效。只有在抵押登記注銷或抵押權人同意的情況下，此房產(chǎn)方可進行買賣。

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