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  一、查看開(kāi)發(fā)商的主體資格是否合法
  1、查詢(xún)開(kāi)發(fā)商是否有合法、有效的營(yíng)業(yè)執(zhí)照，且是否具有商品房開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售的經(jīng)營(yíng)范圍。
  2、查詢(xún)開(kāi)發(fā)商的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)。不具備開(kāi)發(fā)資質(zhì)或開(kāi)發(fā)資質(zhì)已過(guò)期或已被取締的企業(yè)不能作為出賣(mài)人與購(gòu)房者簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，違者訂立的合同無(wú)效。
  3、查清出賣(mài)人與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商是否是同一主體，即出賣(mài)人是否有權(quán)出賣(mài)正在銷(xiāo)售的房產(chǎn)。
  二、檢查開(kāi)發(fā)商的五證原件是否齊全
  1、《土地使用權(quán)證》
  《土地使用權(quán)證》應(yīng)以出讓方式取得，劃撥土地和集體土地均不得進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。
  2、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》
  這是建設(shè)單位在向土地管理部門(mén)申請(qǐng)征用、劃撥土地前，經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門(mén)確認(rèn)建設(shè)項(xiàng)目位置和范圍符合城市規(guī)劃的法定憑證，是建設(shè)單位用地的法律憑證。
  3、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》
  開(kāi)發(fā)商如果沒(méi)有取得該證件，按照《城市規(guī)劃法》，其開(kāi)發(fā)項(xiàng)目是違法的，將來(lái)無(wú)法取得房產(chǎn)證。
  4、《建設(shè)工程施工許可證》
  該證件是辦理房屋產(chǎn)權(quán)證的必備要件，沒(méi)有該證，購(gòu)房者根本無(wú)法取得產(chǎn)權(quán)證。
  5、《商品房銷(xiāo)售預(yù)售許可證》
  該證件是開(kāi)發(fā)商對(duì)外銷(xiāo)售商品房合法證明文件，沒(méi)有取得該證件，開(kāi)發(fā)商不得對(duì)外銷(xiāo)售商品房。注意證件載明的開(kāi)發(fā)商與商品房買(mǎi)賣(mài)合同的出賣(mài)人是否為同一主體；注意該證件是否包含所要購(gòu)買(mǎi)的樓盤(pán)；查驗(yàn)該證件是否存在轉(zhuǎn)借、冒用他人許可證的情形。
  三、商品房的基本情況
  購(gòu)房者除約定層高、面積、結(jié)構(gòu)等基本情況外，還應(yīng)當(dāng)核對(duì)合同附件所附房屋平面圖與開(kāi)發(fā)商售樓資料介紹的是否相一致，另外應(yīng)約定商品房若達(dá)不到合同約定的要求開(kāi)發(fā)商應(yīng)承擔(dān)的違約責(zé)任。
  四、付款方式及期限
  購(gòu)房者選擇一次性付款的，注意寫(xiě)明付款時(shí)間；選擇分期付款的，注意寫(xiě)清每期付款的金額與期限；選擇銀行按揭貸款付款的，寫(xiě)明首期款的付款日期及數(shù)額、貸款的成數(shù)與年限。
  另外，在約定購(gòu)房者逾期付款的違約責(zé)任時(shí)，購(gòu)房者應(yīng)注意約定的責(zé)任如逾期期限、違約金比例要與開(kāi)發(fā)商逾期交房的逾期期限、違約金比例相對(duì)等。
  五、面積差異處理
  對(duì)于商品房這種特殊的商品，應(yīng)當(dāng)允許合同約定的面積存在誤差，但是誤差不應(yīng)超過(guò)合理的范圍，法律規(guī)定為合同約定面積的3％。在簽訂商品房購(gòu)買(mǎi)合同時(shí)，購(gòu)房者應(yīng)注意開(kāi)發(fā)商對(duì)面積誤差的約定處理辦法。
  六、“不可抗力”的理解與界定
  購(gòu)房者注意合同中“銷(xiāo)售方遇不可抗力導(dǎo)致逾期交房，不承擔(dān)責(zé)任”條款的表述。國(guó)家法律、法規(guī)規(guī)定的“不可抗力”是指不能預(yù)見(jiàn)、不可避免并不能克服的客觀情況，如地震、水災(zāi)、戰(zhàn)爭(zhēng)等。
  
  七、交付的商品房應(yīng)具備的條件
  建設(shè)工程經(jīng)竣工驗(yàn)收合格；取得法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)由規(guī)劃、公安消防、環(huán)保等部門(mén)出具的認(rèn)可文件或準(zhǔn)許使用文件；用電、用水、用氣、道路等具備商品房正常使用的基本條件；約定在規(guī)定日期內(nèi)未達(dá)到約定條件的處理?xiàng)l款。
  八、逾期交房的違約責(zé)任
  購(gòu)房者應(yīng)注意以下幾點(diǎn)：1、逾期情況的天數(shù)不宜過(guò)長(zhǎng)，一般應(yīng)以逾期90天作為解除合同的依據(jù)；2、違約金比例至少與購(gòu)房者逾期交付購(gòu)房款的違約金比例相對(duì)等；3、約定逾期后購(gòu)房者保留解除合同的權(quán)利。
  九、設(shè)計(jì)變更
  約定因設(shè)計(jì)變更的原因?qū)е沦?gòu)房者退房的，開(kāi)發(fā)商在退還所購(gòu)房者購(gòu)房款外，對(duì)購(gòu)房者的損失賠償不宜過(guò)低，至少按不能低于購(gòu)房者購(gòu)房貸款利率的標(biāo)準(zhǔn)支付購(gòu)房者利息。
  十、權(quán)利保證
  購(gòu)房者注意開(kāi)發(fā)商是否已將與本合同商品房有關(guān)的土地使用權(quán)及在建的商品房進(jìn)行抵押或售予他人的情況聲明在合同中，并約定開(kāi)發(fā)商的違約責(zé)任。
  十一、裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)
  裝修、設(shè)備附件的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)盡量明確、具體。按《消法》的有關(guān)規(guī)定，開(kāi)發(fā)商如未達(dá)到約定條件，是要“雙倍賠償”的。這樣的處理方式從開(kāi)發(fā)商的角度來(lái)講有些過(guò)于苛刻，建議約定為：“經(jīng)雙方選定的鑒定部門(mén)確認(rèn)后，由出賣(mài)人在合理的期限內(nèi)恢復(fù)到約定標(biāo)準(zhǔn)，或賠償差價(jià)?！?br/>十二、產(chǎn)權(quán)登記
  將辦理權(quán)屬證書(shū)的條件和期限進(jìn)行約定，并要約定開(kāi)發(fā)商的違約責(zé)任。如因開(kāi)發(fā)商的原因在約定的時(shí)限內(nèi)無(wú)法辦好產(chǎn)權(quán)證，并且逾期到一定時(shí)間后，購(gòu)房者有權(quán)解除購(gòu)房合同。同時(shí)不論是否解除合同，開(kāi)發(fā)產(chǎn)均應(yīng)承擔(dān)的一定的違約金，且不宜過(guò)低。
  十三、保修責(zé)任
  約定開(kāi)發(fā)商按《住宅質(zhì)量保證書(shū)》承諾的內(nèi)容承擔(dān)相應(yīng)的保修責(zé)任。
  十四、樓宇、小區(qū)的命名權(quán)及屋面、外墻面的所有權(quán)及使用權(quán)
  應(yīng)明確約定“樓宇、小區(qū)的命名權(quán)”在小區(qū)交房之前由開(kāi)發(fā)商保留此項(xiàng)權(quán)利（因?yàn)榇藭r(shí)由買(mǎi)受人或業(yè)主行使此項(xiàng)權(quán)利也不現(xiàn)實(shí)），而在交房之后歸小區(qū)的業(yè)主組織；而交付后的商品房外墻面、屋面所有權(quán)、使用權(quán)一律均歸買(mǎi)受人。
  十五、違約責(zé)任的對(duì)等問(wèn)題
  在簽訂商品房預(yù)售合同中，有些開(kāi)發(fā)商會(huì)列出有關(guān)購(gòu)房者違約責(zé)任的苛刻條款，而卻千方百計(jì)避開(kāi)賣(mài)方違約責(zé)任的約定；或雖約定了買(mǎi)賣(mài)雙方的違約責(zé)任，但雙方的違約責(zé)任約定不公平、不對(duì)等。在簽訂商品房預(yù)售合同時(shí)，購(gòu)房者應(yīng)要求在合同中明確賣(mài)方的違約責(zé)任及賠償損失的計(jì)算方法，并要注意所約定的雙方違約責(zé)任一定要公平和對(duì)等。
  十六、注意開(kāi)發(fā)商填好的補(bǔ)充條款
  現(xiàn)在的買(mǎi)賣(mài)合同，一般都有開(kāi)發(fā)商加入補(bǔ)充條款，這些補(bǔ)充條款往往都是對(duì)開(kāi)發(fā)商有利而購(gòu)房者簽合同時(shí)沒(méi)有注意看的。對(duì)此，建議購(gòu)房者認(rèn)真閱讀，如有異議，可以選擇更改；如更改不成，雙方又無(wú)法達(dá)成新的妥協(xié)，還不如不簽。

  查看全文↓ 2018-11-12 09:39:13
• 131****2526

  一、應(yīng)當(dāng)查明五證是否齊全
  “五證”是證明房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商為合法的銷(xiāo)售主體，證明其銷(xiāo)售行為合法以及購(gòu)房者與之簽訂的合同為合法有效的法定證件，開(kāi)發(fā)商必須具備五證才能保證購(gòu)房者在付款入住之后可以拿到房屋的產(chǎn)權(quán)證書(shū)。
  “五證”包括：國(guó)土資源局的“中華人民共和國(guó)國(guó)有土地使用證”；城市規(guī)劃管理局的“中華人民共和國(guó)建設(shè)用地規(guī)劃許可證”；城市規(guī)劃管理局的“中華人民共和國(guó)建設(shè)工程規(guī)劃許可證”；建設(shè)局的“建設(shè)工程開(kāi)工證”；住建局的“商品房銷(xiāo)售許可證”。
  此外，屬于期房預(yù)售的，應(yīng)取得“商品房預(yù)售許可證”；屬于外銷(xiāo)商品房的，應(yīng)取得“商品房外銷(xiāo)許可證”。
  二、交房時(shí)間及違約責(zé)任應(yīng)當(dāng)明確具體
  針對(duì)這一條款，商品房買(mǎi)賣(mài)合同一般都有“銷(xiāo)售方遇不可抗力導(dǎo)致逾期交房，不承擔(dān)責(zé)任”這樣的表述。這項(xiàng)約定條款是否合理，其附帶注解是否明確，購(gòu)房消費(fèi)者一般難以理解和判斷。
  相關(guān)規(guī)定：
  《中華人民共和國(guó)民法通則》第153條規(guī)定：“本法所稱(chēng)的‘不可抗力’是指不能預(yù)見(jiàn)、不可避免并不能克服的客觀情況，如：地震、水災(zāi)、戰(zhàn)爭(zhēng)等?！?br/>在房產(chǎn)交易中，有的開(kāi)發(fā)商卻將此條款進(jìn)行了延伸、擴(kuò)張。比如有的合同對(duì)“不可抗力”做了如下的注解：“人力不可抗據(jù)的自然災(zāi)害和其他事故，以及銷(xiāo)售方所不能控制的其他原因交房延期的，銷(xiāo)售方不承擔(dān)責(zé)任?！?br/>這樣的約定顯然是銷(xiāo)售方對(duì)自己的免責(zé)范圍擴(kuò)大，是違背法律原則的。開(kāi)發(fā)商不能把自身的過(guò)錯(cuò)，如：對(duì)市場(chǎng)判斷不準(zhǔn)確投資失誤、項(xiàng)目設(shè)計(jì)失誤修改方案延誤工期、資金不到位等因素歸之為不可抗力，同時(shí)也不能把應(yīng)該預(yù)計(jì)到而沒(méi)有預(yù)計(jì)到的季節(jié)影響、上級(jí)行為等因素歸之為不可抗力，從而免除自己理應(yīng)承擔(dān)的違約責(zé)任。因此簽訂合同時(shí)，應(yīng)特別注意“不可抗力”在合同中是如何界定的。
  三、違約責(zé)任應(yīng)該在平等基礎(chǔ)上明確具體
  在簽訂商品房預(yù)售合同中，有些開(kāi)發(fā)商或代理商會(huì)列出許多有關(guān)購(gòu)房者違約責(zé)任的苛刻條款，而千方百計(jì)避開(kāi)賣(mài)方違約責(zé)任的約定；或雖約定了買(mǎi)賣(mài)雙方的違約責(zé)任，但有關(guān)買(mǎi)賣(mài)雙方的違約責(zé)任之約定是不公平、不對(duì)等的，對(duì)購(gòu)房者極為不利。

  查看全文↓ 2018-11-12 09:39:03
• 148****2131

  《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》審核注意事項(xiàng)有哪些？
  1、注意審核土地使用權(quán)是否存在抵押，購(gòu)房者購(gòu)買(mǎi)前可向當(dāng)?shù)赝临Y源管理機(jī)構(gòu)查核該開(kāi)發(fā)土地使用權(quán)是否辦理抵押登記手續(xù)。因?yàn)楝F(xiàn)實(shí)中，很多開(kāi)發(fā)商為了融資往往將土地使用權(quán)抵押給銀行貸款進(jìn)行項(xiàng)目開(kāi)發(fā)。售房時(shí)如果開(kāi)發(fā)商隱瞞此抵押情況，這將對(duì)購(gòu)房人構(gòu)成法律障礙，影響購(gòu)房人的順利購(gòu)房。
  2、仔細(xì)審核開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)辦理的法定手續(xù)和相關(guān)證件，開(kāi)發(fā)許可手續(xù)是否完善直接影響所購(gòu)房屋產(chǎn)權(quán)是否有保障，所以至關(guān)重要。
  3、注意查看賣(mài)方的“一照”、“兩書(shū)”、“五證”，“一照”：即企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照?！皟蓵?shū)”：即商品房質(zhì)量保證書(shū)和商品房使用說(shuō)明書(shū)?！拔遄C：即國(guó)有土地使用權(quán)證、建設(shè)工程用地許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工證、內(nèi)（外）銷(xiāo)商品房預(yù)售許可證。
  4、要先咨詢(xún)清楚交易房屋的稅費(fèi)、貸款的審批程序，大多購(gòu)房者購(gòu)房需要貸款。因此，向銀行申請(qǐng)貸款時(shí)，**好能夠熟悉申請(qǐng)銀行貸款的政策，從而使貸款的申請(qǐng)能夠順利被批準(zhǔn)。
  5、一般來(lái)說(shuō)，向銀行提供收入證明、稅單、其他擁有的不動(dòng)產(chǎn)證明，或者是擔(dān)任法人代表的公司營(yíng)業(yè)執(zhí)照及財(cái)務(wù)報(bào)表等材料，可以幫助買(mǎi)方貸到希望的數(shù)額。如果通過(guò)中介公司辦理貸款，同樣需要把好貸款關(guān)，不能輕信中介公司的貸款承諾。
  6、注意訂立合同時(shí)部分條款是可以修改或補(bǔ)充約定的，合同是雙方真實(shí)意思表示的體現(xiàn)，一旦確定合同就成為雙方共同遵守的準(zhǔn)則，發(fā)生糾紛時(shí)，便成為雙方解決爭(zhēng)議的依據(jù)。
  7、現(xiàn)實(shí)交易中，開(kāi)發(fā)商往往以格式合同為房管部門(mén)擬定，不能修改為理由將其單方意愿反映在合同中，強(qiáng)加給購(gòu)房者接受。要明確一點(diǎn)，正式簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同的時(shí)候，對(duì)于商品房買(mǎi)賣(mài)合同本身是可以進(jìn)行修改或補(bǔ)充約定的。
  《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》審核注意事項(xiàng)有哪些？簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同要注意
  簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同要注意什么？
  1、要明確房屋售價(jià)以及過(guò)戶(hù)稅費(fèi)承擔(dān)方式。特別是稅費(fèi)承擔(dān)問(wèn)題，因大多數(shù)買(mǎi)賣(mài)雙方均不知應(yīng)負(fù)擔(dān)什么費(fèi)用，約定不明時(shí)雙方容易產(chǎn)生糾紛。
  2、明確房款交付方式及時(shí)間。避免因一方拖延而使協(xié)議得不到履行。
  3、明確房屋過(guò)戶(hù)及交房時(shí)間。以督促雙方辦理過(guò)戶(hù)及交房手續(xù)。
  4、明確違約金的數(shù)額。避免出現(xiàn)糾紛時(shí)，因違約金數(shù)額不明而得不到法院的支持或執(zhí)行。
  5、盡量不要簽訂“陰陽(yáng)合同”，即為了避稅而簽訂高低兩個(gè)價(jià)格的買(mǎi)賣(mài)合同，將低價(jià)格的合同拿到房管部門(mén)過(guò)戶(hù)，實(shí)際執(zhí)行高價(jià)格的合同。雙方一旦出現(xiàn)糾紛進(jìn)行訴訟，可能會(huì)被判決按過(guò)戶(hù)合同處理。

  查看全文↓ 2018-11-12 09:38:56
• 136****9185

  商品房買(mǎi)賣(mài)合同審核注意事項(xiàng)：
  一、注意審核土地使用權(quán)是否存在抵押
  購(gòu)房者購(gòu)買(mǎi)前可向當(dāng)?shù)赝临Y源管理機(jī)構(gòu)查核該開(kāi)發(fā)土地使用權(quán)是否辦理抵押登記手續(xù)。因?yàn)楝F(xiàn)實(shí)中，很多開(kāi)發(fā)商為了融資往往將土地使用權(quán)抵押給銀行貸款進(jìn)行項(xiàng)目開(kāi)發(fā)。售房時(shí)如果開(kāi)發(fā)商隱瞞此抵押情況，這將對(duì)購(gòu)房人構(gòu)成法律障礙，影響購(gòu)房人的順利購(gòu)房。
  二、仔細(xì)審核開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)辦理的法定手續(xù)和相關(guān)證件
  1、開(kāi)發(fā)許可手續(xù)是否完善直接影響所購(gòu)房屋產(chǎn)權(quán)是否有保障，所以至關(guān)重要。
  商品房開(kāi)發(fā)的法定手續(xù)(許可程序)包括：立項(xiàng)批準(zhǔn)、規(guī)劃許可、土地使用權(quán)證書(shū)、施工許可、商品房預(yù)售許可等。對(duì)于開(kāi)發(fā)手續(xù)，應(yīng)特別注意各許可證件中的開(kāi)發(fā)主體名稱(chēng)、開(kāi)發(fā)土地用途、開(kāi)發(fā)土地范圍等必須相互一致;土地使用權(quán)的年限也應(yīng)特別關(guān)注，有土地使用年限的是出讓土地使用權(quán)，沒(méi)有使用年限的是劃撥土地使用權(quán)，而劃撥土地是不能用于商品房開(kāi)發(fā)的。
  2、注意查看賣(mài)方的“一照”、“ 兩書(shū)”、“五證”
  ①“一照”：即企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照。
  ②“兩書(shū)”：即商品房質(zhì)量保證書(shū)和商品房使用說(shuō)明書(shū)。
  ③“五證：即國(guó)有土地使用權(quán)證、建設(shè)工程用地許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工證、內(nèi)(外)銷(xiāo)商品房預(yù)售許可證。其中*重要的是土地使用權(quán)證和商品房預(yù)售許可證。尤其要注意有些開(kāi)發(fā)商的預(yù)售許可證冒名頂替。
  三、要先咨詢(xún)清楚交易房屋的稅費(fèi)、貸款的審批程序
  大多購(gòu)房者購(gòu)房需要貸款。因此，向銀行申請(qǐng)貸款時(shí)，較好能夠熟悉申請(qǐng)銀行貸款的政策，從而使貸款的申請(qǐng)能夠順利被批準(zhǔn)。
  1、一般來(lái)說(shuō)，向銀行提供收入證明、稅單、其他擁有的不動(dòng)產(chǎn)證明，或者是擔(dān)任法人代表的公司營(yíng)業(yè)執(zhí)照及財(cái)務(wù)報(bào)表等材料，可以幫助買(mǎi)方貸到希望的數(shù)額。
  2、如果通過(guò)中介公司辦理貸款，同樣需要把好貸款關(guān)，不能輕信中介公司的貸款承諾。
  四、注意訂立合同時(shí)部分條款是可以修改或補(bǔ)充約定的
  1、合同是雙方真實(shí)意思表示的體現(xiàn)，一旦確定合同就成為雙方共同遵守的準(zhǔn)則，發(fā)生糾紛時(shí)，便成為雙方解決爭(zhēng)議的依據(jù)。
  2、現(xiàn)實(shí)交易中，開(kāi)發(fā)商往往以格式合同為房管部門(mén)擬定，不能修改為理由將其單方意愿反映在合同中，強(qiáng)加給購(gòu)房者接受。要明確一點(diǎn)，正式簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同的時(shí)候，對(duì)于商品房買(mǎi)賣(mài)合同本身是可以進(jìn)行修改或補(bǔ)充約定的。
  五、約定違約責(zé)任條款須詳細(xì)、具體
  1、商品房買(mǎi)賣(mài)合同中都會(huì)約定開(kāi)發(fā)商逾期交房，逾期辦理或不能辦理房產(chǎn)證的違約責(zé)任，但是往往開(kāi)發(fā)商雖然約定了違約責(zé)任，一般違約金額都不多，因此，購(gòu)房者一定要注意這些細(xì)節(jié)。
  2、同時(shí)，還應(yīng)該約定：①規(guī)劃、設(shè)計(jì)的變更致使購(gòu)房者解除購(gòu)房合同，開(kāi)發(fā)商不僅僅要承擔(dān)購(gòu)房款的銀行利息，還應(yīng)承擔(dān)一定金額的違約金。
  ②由于開(kāi)發(fā)商原因不能辦理產(chǎn)權(quán)證，購(gòu)房者要求退房退款時(shí)，開(kāi)發(fā)商還應(yīng)該賠償退房時(shí)房?jī)r(jià)與簽訂合同時(shí)房?jī)r(jià)的差額損失。
  ③加重開(kāi)發(fā)商違約責(zé)任，使其違約承擔(dān)的損失超過(guò)其不當(dāng)獲利,才能從根本上遏制開(kāi)發(fā)商惡意違約。
  如果購(gòu)房者認(rèn)為《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》內(nèi)容仍不夠詳細(xì)，可以再簽訂一個(gè)補(bǔ)充協(xié)議，把雙方認(rèn)為應(yīng)該約定的內(nèi)容規(guī)定在補(bǔ)充協(xié)議中。協(xié)議內(nèi)容應(yīng)該公正，雙方權(quán)利與義務(wù)必須對(duì)等。應(yīng)當(dāng)注意的是，有的開(kāi)發(fā)商事前已擬好了補(bǔ)充協(xié)議，這些協(xié)議多是按開(kāi)發(fā)商單方面意愿擬定的，其中包含不少不平等的內(nèi)容，購(gòu)房者應(yīng)多加注意。仔細(xì)研讀補(bǔ)充條款，注意補(bǔ)充條款是否與正式合同相抵觸，對(duì)不同意的條款可以提出修改，自己有什么需要補(bǔ)充的也可以提出。因?yàn)槿魏魏贤谡胶炗喦岸际强梢孕薷牡?。避免疏忽而帶?lái)不必要的經(jīng)濟(jì)損失或民事糾紛。

  查看全文↓ 2018-11-12 09:38:50
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  商品房買(mǎi)賣(mài)合同（預(yù)售）是什么
  商品房預(yù)售合同是指商品房預(yù)售方和預(yù)購(gòu)方雙方約定，預(yù)售方在約定時(shí)間內(nèi)將建成的商品房所有權(quán)轉(zhuǎn)移于預(yù)購(gòu)方，預(yù)購(gòu)方向預(yù)售方交付定金或部分房款并按期接受商品房的書(shū)面協(xié)議。商品房預(yù)售合同是以建造中的房屋為標(biāo)的物的，屬于買(mǎi)賣(mài)合同的一種。
  商品房買(mǎi)賣(mài)合同(預(yù)售)是什么？
  簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同（預(yù)售）要注意什么
  1、確認(rèn)開(kāi)發(fā)商已經(jīng)取得商品房預(yù)售許可證
  根據(jù)我國(guó)法律規(guī)定，沒(méi)有取得商品房預(yù)售許可證的預(yù)售合同是無(wú)效合同，無(wú)效合同規(guī)定的當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)得不到法律保護(hù)。
  2、確認(rèn)開(kāi)發(fā)商制定的格式條款是否公平
  對(duì)于商品房預(yù)售的一般情況，開(kāi)發(fā)商通常會(huì)制定針對(duì)大多數(shù)購(gòu)房人都適用的格式條款，作為將來(lái)與購(gòu)房人簽訂預(yù)售合同的依據(jù)。
  購(gòu)房人應(yīng)事前認(rèn)真閱讀了解，不明白的地方需讓開(kāi)發(fā)商當(dāng)即給予解釋?zhuān)粷M(mǎn)意的地方需及時(shí)與開(kāi)發(fā)商磋商，并將協(xié)商一致變更的內(nèi)容以書(shū)面形式予以固定。
  3、明確約定房屋交付條件和遲延交房的違約責(zé)任
  開(kāi)發(fā)商遲延交房的責(zé)任主要分為遲延交房的違約金、賠償金和購(gòu)房人解除合同的權(quán)利兩個(gè)層次。除內(nèi)容要周全外，還需注意開(kāi)發(fā)商遲延交房責(zé)任與購(gòu)房人遲延付款責(zé)任之間的對(duì)等性。
  4、明確約定抵押權(quán)的處理方式
  為籌集建設(shè)資金，開(kāi)發(fā)商的預(yù)售商品房往往設(shè)定有土地抵押權(quán)或在建工程抵押權(quán)。因抵押權(quán)的權(quán)益具有法律上的優(yōu)先性，若處理不當(dāng)，會(huì)對(duì)購(gòu)房人**終行使和享有預(yù)售合同的權(quán)利帶來(lái)很大障礙和困擾。
  5、明確面積誤差的處理結(jié)算辦法
  預(yù)售合同約定的面積一般為按圖測(cè)算的面積，難免與**終實(shí)測(cè)面積有誤差。為了避免日后發(fā)生糾紛，購(gòu)房者應(yīng)當(dāng)在預(yù)售合同中約定出現(xiàn)面積誤差后的處理方法；
  6、及時(shí)辦理相關(guān)登記手續(xù)
  商品房預(yù)售合同簽訂后，從合同信息網(wǎng)上備案到購(gòu)房人領(lǐng)取房產(chǎn)證、土地證，前前后后有很多法定手續(xù)需要辦理。這些手續(xù)既是購(gòu)房人的權(quán)利，也是購(gòu)房人的義務(wù)，對(duì)保護(hù)雙方當(dāng)事人的合法權(quán)益具有重要作用。

  查看全文↓ 2018-11-12 09:38:38

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) 商品房買(mǎi)賣(mài)合同簽訂需要注意哪些 如何避開(kāi)商品房買(mǎi)賣(mài)合同簽訂陷阱
  答

  你是否有買(mǎi)商品房的打算呢?如果有，那你知道商品房買(mǎi)賣(mài)合同簽訂時(shí)需要注意哪些事項(xiàng)呢?不知道的話(huà)那就一起來(lái)看看吧。 商品房買(mǎi)賣(mài)合同是保護(hù)購(gòu)房者權(quán)益的重要法律憑證。商品房買(mǎi)賣(mài)合同，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將尚未建成或者已經(jīng)竣工的房屋向社會(huì)銷(xiāo)售，轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于買(mǎi)受人，買(mǎi)受人支付價(jià)款的合同。其中，商品房的認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買(mǎi)賣(mài)合同的主要內(nèi)容，并且出賣(mài)人已經(jīng)按照約定收受購(gòu)房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買(mǎi)賣(mài)合同(2001年4月4日由中華人民共和國(guó)建設(shè)部發(fā)布，自2001年6月1日起施行的《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第十六條規(guī)定：商品房銷(xiāo)售時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和買(mǎi)受人應(yīng)當(dāng)訂立書(shū)面商品房買(mǎi)賣(mài)合同。 商品房買(mǎi)賣(mài)合同簽訂注意事項(xiàng) (1)簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)購(gòu)房者要具有強(qiáng)烈的合同意識(shí)，知道在合同中盡可能地爭(zhēng)取自己的合法權(quán)益。因此，在簽訂合同前一定要認(rèn)真、完整地閱讀合同：提出質(zhì)疑，對(duì)于不理解的地方要認(rèn)真調(diào)查清楚。 (2)簽訂合同前要了解開(kāi)發(fā)商的基本情況，包括開(kāi)發(fā)商的信譽(yù)、經(jīng)濟(jì)實(shí)力、資信狀況及歷年在房地產(chǎn)市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)業(yè)績(jī)，并要求開(kāi)發(fā)商出示有關(guān)開(kāi)發(fā)建設(shè)和銷(xiāo)售的證件，如營(yíng)業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書(shū)及“五證”等。 (3)合同文本是否規(guī)范。應(yīng)了解開(kāi)發(fā)商所使用的合同文本是不是建設(shè)部和國(guó)家工商局聯(lián)合制定的統(tǒng)一的商品房買(mǎi)賣(mài)合同示范文本，如果不是，應(yīng)當(dāng)提出疑問(wèn)并特別注意合同條款的內(nèi)容。 (4)所售商品房是否巳作了抵押。購(gòu)房者在買(mǎi)房前，一定要弄清楚所購(gòu)房屋的基本情況，如果房產(chǎn)在購(gòu)買(mǎi)前就設(shè)定了抵押并不能如期解除抵押關(guān)系，抵押權(quán)人就有可能隨時(shí)要求實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)，這樣，購(gòu)房人不僅不能順利取得房產(chǎn)證，甚至?xí)萑胍粓?chǎng)糾紛之中。 (5)購(gòu)房者在簽訂合同時(shí)，要對(duì)開(kāi)發(fā)商在售樓書(shū)、廣告中許諾的事項(xiàng)進(jìn)行核實(shí)，并在合同中進(jìn)行約定，否則購(gòu)房人的權(quán)益很難得到保護(hù)。 (6)關(guān)于付款方式。如果在合同中選擇分期付款，應(yīng)盡可能增加付款次數(shù)、拉長(zhǎng)付款的間隔時(shí)間，以便減少付款后逾期交房的風(fēng)險(xiǎn)。 (7)關(guān)于裝修標(biāo)準(zhǔn)和設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)。購(gòu)房者不能只單純地信任樣板間或廣告、售樓書(shū)等宣傳品中對(duì)裝修的許諾，而應(yīng)在購(gòu)房合同中將房?jī)?nèi)外的裝修和設(shè)備設(shè)施的種類(lèi)、型號(hào)、品牌、顏色、位置、方向等內(nèi)容約定清楚，這樣才能**大限度地保護(hù)自己的利益。 (8)關(guān)于房屋面積。在簽合同時(shí)應(yīng)與開(kāi)發(fā)商明確約定商品房的建筑面積、套內(nèi)建筑面積、共有分?jǐn)偨ㄖ娣e及面積誤差比為多少，根據(jù)全國(guó)的建筑水平和(商品房銷(xiāo)售管理辦法)的規(guī)定，開(kāi)發(fā)商有能力和義務(wù)將建筑面積的誤差比限定在3%以?xún)?nèi)，購(gòu)房者應(yīng)根據(jù)選擇的計(jì)價(jià)方式，對(duì)建筑面積的誤差比進(jìn)行限定，并約定相關(guān)的違約責(zé)任。 (9)關(guān)于交房期限。開(kāi)發(fā)商對(duì)延期交房常借故推脫責(zé)任，因此在簽約時(shí)購(gòu)房者應(yīng)注意不可抗力以外的逾期交房原因，而不能讓開(kāi)發(fā)商任意地列舉一些牽強(qiáng)的理由。 (10)違約責(zé)任。簽約的目的是為房屋出售后出現(xiàn)的違約情形而提前設(shè)置一些防范條款，對(duì)違約的內(nèi)容、違約的責(zé)任應(yīng)盡可能用可以衡量的標(biāo)準(zhǔn)確定下來(lái)，這樣便于操作。 (11)解決爭(zhēng)議的辦法。當(dāng)雙方當(dāng)事人不能協(xié)商解決爭(zhēng)議時(shí)，商品房買(mǎi)賣(mài)合同列舉了兩種解決辦法：一是提請(qǐng)仲裁，二是提起訴訟。兩者只能擇其一，如果雙方合法地選擇了仲裁條款，將不能再向法院起訴。 (12)簽訂補(bǔ)充協(xié)議。對(duì)商品房買(mǎi)賣(mài)合同中未盡事項(xiàng)要進(jìn)一步補(bǔ)充，如：將開(kāi)發(fā)商做出的口頭的或廣告中的承諾以補(bǔ)充協(xié)議的形式確定下來(lái)其內(nèi)容，只有這樣，才能有力地約束開(kāi)發(fā)商，維護(hù)自己的權(quán)益。 以上就是小編為大家介紹的商品房買(mǎi)賣(mài)合同簽訂的注意事項(xiàng)，希望能夠幫助到您。

• 問(wèn) ??簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同需要注意哪些？
  答

  1.驗(yàn)證開(kāi)發(fā)商的五證，二書(shū)應(yīng)該是交房時(shí)候的事了！《國(guó)有土地使用權(quán)證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》（也叫建設(shè)工程開(kāi)工證）、《商品房銷(xiāo)售預(yù)售許可證》！必須齊全才能簽，尤其是《商品房銷(xiāo)售預(yù)售許可證》！如果不全，可能辦不了產(chǎn)權(quán)證和土地證！2.開(kāi)發(fā)商應(yīng)該公示《商品房銷(xiāo)售管理辦法》和《城市商品房預(yù)售管理辦法》和《商品房買(mǎi)賣(mài)合同范本》，這個(gè)你都要在簽商品房合同前提前索取，回去研究！開(kāi)發(fā)商都是應(yīng)該提供給你的，網(wǎng)上也是都有的！如果簽的合同有出入，一定要問(wèn)清！特別是其中關(guān)于面積變化的約定！3.在簽訂合同前繳納 房款或**款、代收契稅、維修基金、委托公證費(fèi)，這些都是合理的費(fèi)用，不要矯情了，老實(shí)繳納，契稅、維修基金多退少補(bǔ)！另外還有合同公證費(fèi)，則是可以選擇，不是強(qiáng)制性的，建議繳納！4.簽訂合同時(shí)要核實(shí)房號(hào)、名字、身份證號(hào)是否無(wú)誤！空白處都要?jiǎng)澋?！而有些選擇性填寫(xiě)處可能還空著。這些空白處為開(kāi)發(fā)商日后作弊提供了條件。比如，標(biāo)準(zhǔn)合同第十五條“遲延辦理產(chǎn)權(quán)證的，違約金每日按購(gòu)房全款的萬(wàn)分之三計(jì)算”，但您一不留神，開(kāi)發(fā)商（售樓人員）便將此條款設(shè)計(jì)成按已付房款的萬(wàn)分之三承擔(dān)違約責(zé)任。曾有遲延辦證一年多，只賠付96元的事例。還有的合同中寫(xiě)明的違約條款表面上貌似公平，實(shí)際不公平。例如：約定任何一方解除購(gòu)房合同都要支付總房款40％的違約金。這實(shí)際上只是限制購(gòu)房人，開(kāi)發(fā)商自己一般不可能將賣(mài)出去的房子再收回不賣(mài)。5.簽訂合同時(shí)，**好合同上甲方處和騎縫處要有開(kāi)發(fā)商的公章，防止開(kāi)發(fā)商偷換合同內(nèi)容！注意交工標(biāo)準(zhǔn)，盡量把開(kāi)發(fā)商的承諾寫(xiě)進(jìn)合同！6.如果對(duì)合同不滿(mǎn)意，需要修改，一定要給開(kāi)發(fā)商發(fā)律師函，必須馬上給予書(shū)面回應(yīng)，否則后果由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)！7.簽訂合同時(shí)簽訂《物業(yè)管理公約》！也是格式合同！你應(yīng)該留存！注意物業(yè)費(fèi)是否是承諾的金額！

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• 問(wèn) 商品房買(mǎi)賣(mài)合同簽訂時(shí)需要注意些什么？
  答

  即買(mǎi)房人的確定、賣(mài)房人的審查。確定好以誰(shuí)的名義買(mǎi)房，他可能涉及到將來(lái)過(guò)戶(hù)、繼承等問(wèn)題同時(shí)，注意輕易不要以他人名義買(mǎi)房，由此引發(fā)糾紛的情況很多，賣(mài)房人應(yīng)是開(kāi)發(fā)商，少數(shù)例外。1、購(gòu)房者應(yīng)要求其提供營(yíng)業(yè)執(zhí)照原件，查看是否通過(guò)了**新年檢，貼有年檢標(biāo)記，經(jīng)營(yíng)范圍中有無(wú)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售內(nèi)容，如沒(méi)有相應(yīng)資質(zhì)，將導(dǎo)致開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售行為違法，這樣的房產(chǎn)買(mǎi)不得。2、售樓廣告很多購(gòu)房訴訟是因廣告宣傳而起，在對(duì)樓盤(pán)的宣傳中，開(kāi)發(fā)商過(guò)多使用溢美之詞已形成一股潮流，開(kāi)發(fā)商對(duì)樓盤(pán)的規(guī)劃環(huán)境、價(jià)位等極力進(jìn)行包裝，而直接面對(duì)購(gòu)房客戶(hù)的售樓人員更是利用樓宇沙盤(pán)模型大做文章。3、讓購(gòu)房者覺(jué)得買(mǎi)到了便宜，優(yōu)美的環(huán)境、低廉的價(jià)位并能享受到開(kāi)發(fā)商無(wú)微不至的人文關(guān)懷，實(shí)際上，一旦購(gòu)房者拿到鑰匙踏進(jìn)自己的房屋，往往發(fā)現(xiàn)開(kāi)發(fā)商描述的各種美好景象與現(xiàn)實(shí)相距甚遠(yuǎn)，于是產(chǎn)生一系列糾紛，在無(wú)法協(xié)商一致的情況下，只好訴至法院討說(shuō)法。4、為了避免不必要的麻煩，購(gòu)房人**好在簽訂合同時(shí)，要求開(kāi)發(fā)商將廣告承諾的內(nèi)容寫(xiě)入雙方協(xié)議中，或要求作為合同附件，使其成為合同內(nèi)容的一部分，以此約束開(kāi)發(fā)商實(shí)現(xiàn)廣告內(nèi)容

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• 問(wèn) 商品房買(mǎi)賣(mài)合同簽訂時(shí)需要注意些什么？
  答

  1.驗(yàn)證開(kāi)發(fā)商的五證，二書(shū)應(yīng)該是交房時(shí)候的事了！《國(guó)有土地使用權(quán)證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》（也叫建設(shè)工程開(kāi)工證）、《商品房銷(xiāo)售預(yù)售許可證》！必須齊全才能簽，尤其是《商品房銷(xiāo)售預(yù)售許可證》！如果不全，可能辦不了產(chǎn)權(quán)證和土地證！2.開(kāi)發(fā)商應(yīng)該公示《商品房銷(xiāo)售管理辦法》和《城市商品房預(yù)售管理辦法》和《商品房買(mǎi)賣(mài)合同范本》，這個(gè)你都要在簽商品房合同前提前索取，回去研究！開(kāi)發(fā)商都是應(yīng)該提供給你的，網(wǎng)上也是都有的！如果簽的合同有出入，一定要問(wèn)清！特別是其中關(guān)于面積變化的約定！3.在簽訂合同前繳納 房款或**款、代收契稅、維修基金、委托公證費(fèi)，這些都是合理的費(fèi)用，不要矯情了，老實(shí)繳納，契稅、維修基金多退少補(bǔ)！另外還有合同公證費(fèi)，則是可以選擇，不是強(qiáng)制性的，建議繳納！4.簽訂合同時(shí)要核實(shí)房號(hào)、名字、身份證號(hào)是否無(wú)誤！空白處都要?jiǎng)澋?！而有些選擇性填寫(xiě)處可能還空著。這些空白處為開(kāi)發(fā)商日后作弊提供了條件。比如，標(biāo)準(zhǔn)合同第十五條“遲延辦理產(chǎn)權(quán)證的，違約金每日按購(gòu)房全款的萬(wàn)分之三計(jì)算”，但您一不留神，開(kāi)發(fā)商（售樓人員）便將此條款設(shè)計(jì)成按已付房款的萬(wàn)分之三承擔(dān)違約責(zé)任。曾有遲延辦證一年多，只賠付96元的事例。還有的合同中寫(xiě)明的違約條款表面上貌似公平，實(shí)際不公平。例如：約定任何一方解除購(gòu)房合同都要支付總房款40％的違約金。這實(shí)際上只是限制購(gòu)房人，開(kāi)發(fā)商自己一般不可能將賣(mài)出去的房子再收回不賣(mài)。5.簽訂合同時(shí)，**好合同上甲方處和騎縫處要有開(kāi)發(fā)商的公章，防止開(kāi)發(fā)商偷換合同內(nèi)容！注意交工標(biāo)準(zhǔn)，盡量把開(kāi)發(fā)商的承諾寫(xiě)進(jìn)合同！6.如果對(duì)合同不滿(mǎn)意，需要修改，一定要給開(kāi)發(fā)商發(fā)律師函，必須馬上給予書(shū)面回應(yīng)，否則后果由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)！7.簽訂合同時(shí)簽訂《物業(yè)管理公約》！也是格式合同！你應(yīng)該留存！注意物業(yè)費(fèi)是否是承諾的金額！**后說(shuō)句實(shí)話(huà)，現(xiàn)在很多地方目前還是賣(mài)方市場(chǎng)，開(kāi)發(fā)商那里都是格式合同，沒(méi)有選擇！我們前一陣剛剛給很多客戶(hù)簽合同，包括很多律師和高官，都是老老實(shí)實(shí)的簽了！開(kāi)發(fā)商同意給你改的，都是無(wú)關(guān)輕重的東西，真正涉及到雙方利益的，都是堅(jiān)決不同意改的，否則就不和你簽合同！其實(shí)真正注意的就是合同公證費(fèi)，你的房號(hào)名字身份證號(hào)別錯(cuò)，付款方式別錯(cuò)！需要交的費(fèi)用多準(zhǔn)備點(diǎn)，省的多跑其他真的是無(wú)能為力，鬧了一肚子氣，卻解決不了問(wèn)題！畢竟在開(kāi)發(fā)商面前，客戶(hù)屬于弱勢(shì)群體，但是維權(quán)意識(shí)是客戶(hù)必須具備的，社會(huì)才會(huì)進(jìn)步！嘿嘿，如果跟開(kāi)發(fā)商吵的不可開(kāi)交，將來(lái)辦很多手續(xù)都會(huì)受到刁難，也是很麻煩的！盡量心平氣和的協(xié)商解決！自己不生氣，別人氣不到你！讓別人去生氣吧！

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• 問(wèn) 簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同，需要注意哪些問(wèn)題？
  答

  一、注意房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)出售商品房的條件二、了解商品房買(mǎi)賣(mài)合同中應(yīng)當(dāng)明確的內(nèi)容三、需要查看的其他細(xì)節(jié)：一是開(kāi)發(fā)商的五證二書(shū),這是**重要的?！∫豢捶孔淤|(zhì)量 二查“兩書(shū)一表” 三簽《房屋驗(yàn)收單》

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