1、對被征收房屋按市場評估價(以縣物價部門測算發(fā)布的信息價為準)計算補償后,其被征收房屋占地國有土地使用權(quán)不再進行補償;對屬于單位的土地(含公共土地、空地、企業(yè)改制后剩余土地等)不予補償;對非人為遺棄倒塌、服從縣城規(guī)劃未進行重建的住房按2230元/平方米(房屋市場評估價3730元/平方米-成本價1500元/平方米)進行補償?shù)模浔徽魇辗课菡嫉貒型恋厥褂脵?quán)不再進行補償。2、對被征收房屋占地以外的土地使用權(quán)人院落或空地國有土地使用權(quán)予以補償;對按簡易搭建附著物進行補償?shù)?,其附著物占地國有土地使用?quán)予以補償;對被征收房屋按成本價1500元/平方米進行補償?shù)?,其國有土地使用?quán)予以補償。3、對予以補償?shù)膰型恋厥褂脵?quán)分出讓和劃撥兩種類型,出讓國有土地使用權(quán)按照土地使用年限和所在區(qū)域基準地價進行補償,即土地補償價格=土地面積×基準地價×(出讓年限-使用年限)/出讓年限;劃撥國有土地使用權(quán)按照我縣城區(qū)目前**高征地補償標準88.2元/平方米(58800元/畝)進行補償。4、棚戶區(qū)改造片區(qū)中所涉及的出讓工業(yè)用地,根據(jù)《關(guān)于石臺縣舊城改造中涉及原企業(yè)改制職工土地收儲補償相關(guān)問題的批復(fù)》(石政秘〔2010〕62號)進行補償,即按土地坐落所在區(qū)域的工業(yè)用地基準地價,扣除土地使用年限折算后的地價進行補償。
全部4個回答>??國有土地使用權(quán)收回補償協(xié)議應(yīng)該怎么寫?
133****9495 | 2018-11-10 13:51:16
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146****7683
一、政府提前收回國有土地使用權(quán)的法律依據(jù)
查看全文↓ 2018-11-10 13:53:49
1、《物權(quán)法》第148條:建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿前,因公共利益需要提前收回該土地的,應(yīng)當(dāng)依照本法第四十二條的規(guī)定對該土地上的房屋及其他不動產(chǎn)給予補償,并退還相應(yīng)的出讓金。
2、《土地管理法》第58條第1款:有下列情況之一的,由有關(guān)人民政府土地行政主管部門報經(jīng)原批準用地的人民政府或者有批準權(quán)的人民政府批準,可以收回國有土地使用權(quán):
(1)為公共利益需要使用土地的;
(2)為實施城市規(guī)劃進行舊城區(qū)改建,需要調(diào)整使用土地的;
……
依照前款第(一)項、第(二)項的規(guī)定收回國有土地使用權(quán)的,對土地使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)給予適當(dāng)補償。
3、《城市房地產(chǎn)管理法》第20條:國家對土地使用者依法取得的土地使用權(quán),在出讓合同約定的使用年限屆滿前不收回;在特殊情況下,根據(jù)社會公共利益的需要,可以依照法律程序提前收回,并根據(jù)土地使用者使用土地的實際年限和開發(fā)土地的實際情況給予相應(yīng)的補償。
4、《國有土地上房屋征收與補償條例》第13條規(guī)定:房屋被依法征收的,國有土地使用權(quán)同時收回。
根據(jù)以上法律規(guī)定,國家政府部門可以根據(jù)公共利益的需要提前收回國有土地使用權(quán),而無須征得國有土地使用權(quán)人的同意,但是至于何為公共利益的需要,并沒有統(tǒng)一的界定,政府往往對此有很大的解釋權(quán),特別是現(xiàn)在國家在推進城鎮(zhèn)化的建設(shè)中,收回國有土地使用權(quán)是舊城改造及城鎮(zhèn)化的重要一環(huán),在舊城改造中,既有公共利益的需要,也有商業(yè)開發(fā)的需要,所以有時很難界定政府的收回行為是否符合公共利益的需要。
二、政府提前收回國有土地使用權(quán)補償?shù)姆梢?guī)定
目前,我國對提前收回國有土地使用權(quán)的補償還沒有統(tǒng)一的規(guī)定,沒有對國有土地使用權(quán)的征收建立單獨的補償制度,下面先分析各個法律的不同規(guī)定:
(1)《物權(quán)法》規(guī)定的補償制度
根據(jù)《物權(quán)法》第148條的規(guī)定,收回國有土地使用權(quán)的補償,分為兩部分,一是該土地上的房屋及其他不動產(chǎn)給予補償,二是退還相應(yīng)的出讓金。
(2)《土地管理法》規(guī)定的補償制度
《土地管理法》第58條規(guī)定的補償制度更為模糊,只是簡單的規(guī)定對土地使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)給予“適當(dāng)”補償,未對補償辦法和補償?shù)木唧w標準作出規(guī)定,何為“適當(dāng)”沒有判斷的標準。
(3)《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定的補償制度
《城市房地產(chǎn)管理法》第20條規(guī)定,根據(jù)土地使用者使用土地的實際年限和開發(fā)土地的實際情況給予相應(yīng)的補償。這個補償制度帶有一定的市場價值的含義,即如何判斷“實際年限和開發(fā)土地的實際情況”的價值呢?只有對土地的實際年限和開發(fā)土地的實際情況進行價值評估,這種價值評估必然體現(xiàn)土地市場的價值;
但是這個規(guī)定仍然是簡陋的,如何對“實際年限和開發(fā)土地的實際情況”進行價值評估,并沒有明確的規(guī)定,也沒有程序上的任何規(guī)定。
(4)《國有土地上房屋征收與補償條例》的補償制度
《國有土地上房屋征收與補償條例》第17條規(guī)定,對被征收人的補償包括:(一)被征收房屋價值的補償;(二)因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償;(三)因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補償。
雖然從表面意義上理解,這里規(guī)定的只是對征收國有土地上的房屋價值的補償,但是根據(jù)《國有土地上房屋征收與補償條例》第13條的規(guī)定:房屋被依法征收的,國有土地使用權(quán)同時收回。對國有土地上的房屋價值進行補償后,國有土地使用權(quán)是無償收回的,對征收房屋價值的補償就包含了土地使用權(quán)的補償,土地使用權(quán)的價值應(yīng)包含在房屋的價值之中。
根據(jù)以上對各個法律規(guī)定的分析,對于提前收回國有土地使用權(quán)的補償,雖然法律規(guī)定不統(tǒng)一,相互之間不銜接,但是從整體上看,我國對收回國有土地使用權(quán)的補償建立的基本制度是“房地一體”的補償制度,即通過對土地上的房屋及不動產(chǎn)進行補償?shù)男问綄κ栈氐膰型恋睾驼魇盏姆课葸M行一體化補償,房屋及不動產(chǎn)的補償價值中包含了國有土地使用權(quán)的補償價值。
《國有土地上房屋征收與補償條例》的補償制度延續(xù)了《物權(quán)法》的補償制度,都體現(xiàn)為對國有土地上的房屋及不動產(chǎn)的補償形式,只不過《物權(quán)法》還規(guī)定了退還相應(yīng)出讓金的規(guī)定;《城市房地產(chǎn)管理法》中的“土地開發(fā)的實際情況”也可以理解為土地上房屋及不動產(chǎn)的建設(shè)情況,與對土地上的房屋及不動產(chǎn)進行補償?shù)囊?guī)定也基本一致,只是《城市房地產(chǎn)管理法》還考慮了土地的使用年限,土地使用年限的價值實際體現(xiàn)為土地的市場價值,在評估土地上的房屋價值時可以考慮進去。
因而,我們國家并沒有建立對收回國有土地使用權(quán)單獨的補償標準和辦法,而是采取對國有土地上的房屋及不動產(chǎn)價值進行補償?shù)幕拘问綄崿F(xiàn)對土地和房屋的一體化補償。 -
146****1524
國有土地使用權(quán)收回補償協(xié)議范文
查看全文↓ 2018-11-10 13:51:53
?。ㄟm用于有抵押抵債或者查封類)
甲方:【鎮(zhèn)/街道辦/管委會】
乙方:【土地使用權(quán)人】
丙方:【抵押權(quán)人,申請執(zhí)行人】
甲方根據(jù)增城市國土資源和房屋管理局,增城市土地開發(fā)儲備中心的委托,收回乙方位于【坐落】的畝國有土地使用權(quán)(以下簡稱“該土地”),并移交增城市國土資源和房屋管理局注銷該土地權(quán)屬證書后,移交增城市土地開發(fā)儲備中心儲備。經(jīng)甲乙丙三方充分協(xié)商,特簽訂本協(xié)議。
一,土地基本情況
經(jīng)向增城市國土資源和房屋管理局了解,并經(jīng)三方確認,該土地基本情況如下:
(一)土地使用權(quán)人,面積及坐落
土地使用權(quán)人:;
面積:平方米(折合畝);
坐落:,四至為:東至,南至,西至,北至;
證號(批文號):【土地使用權(quán),房屋所有權(quán)】;
?。ǘ┩恋赜猛荆河玫兀?br/> ?。ㄈ┮?guī)費繳交情況:;
?。ㄋ模┑盅翰榉馇闆r:該土地于年月日抵押給丙方貸款萬元,年月日被【法院】查封。
二,補償約定
(一)補償內(nèi)容及依據(jù)
經(jīng)甲乙丙三方確認,該土地補償?shù)膬?nèi)容包括土地補償,地上建筑物,構(gòu)筑物拆遷補償,解決乙方企業(yè)職工安置費用和等,結(jié)合【評估公司】的價值評估,經(jīng)三方協(xié)商,補償價格為:
1,土地補償:土地補償總面積畝,補償單價為萬元/畝,總價為萬元。
2,地上建筑物,構(gòu)筑物拆遷補償:地上建筑物和構(gòu)筑物建筑面積共平方米,補償單價為元/平方米,總計萬元。
3,乙方企業(yè)職工安置費用萬元。
【補償內(nèi)容視具體情況增減】
上述補償款共計萬元,平均萬元/畝。
?。ǘ┭a償款的支付方式
甲方在個月內(nèi)將上述補償款萬元分期支付給乙方(丙方)。第一期在簽訂本協(xié)議日起個月內(nèi)支付總補償款的%;第二期在簽訂本協(xié)議日起個月內(nèi)支付總補償款的%;第三期在簽訂本協(xié)議日起個月內(nèi)支付總補償款的%.【視具體情況分期或采取一次性付款】
上述款項由甲方匯入乙方(丙方)指定的銀行賬戶:
賬戶名稱:;
開戶銀行:;
賬號:。
三,甲乙丙三方權(quán)利和義務(wù)
?。ㄒ唬┍緟f(xié)議簽訂時,乙丙方應(yīng)確保對該土地擁有無可爭議的處分權(quán),確保土地權(quán)屬清晰,且沒有任何涉及債權(quán)債務(wù)糾紛等問題。
?。ǘ疽曳剑ū剑渴盏降谝黄谘a償款后,乙丙雙方必須及時到市土地行政主管部門辦理該土地的涂銷抵押登記,涉及查封的,應(yīng)在個工作日內(nèi)向執(zhí)行法院申請解除查封。
?。ㄈ┍緟f(xié)議簽訂后,乙丙方不得再對該土地主張本協(xié)議約定以外的權(quán)利。乙方同意甲方憑本協(xié)議直接向市土地行政主管部門申請注銷土地登記,乙丙方應(yīng)當(dāng)在本協(xié)議簽訂后日內(nèi)將上述土地的國有土地使用權(quán)權(quán)屬憑證及地上建筑物權(quán)屬憑證原件,用地紅線圖原件等相關(guān)資料交給甲方,由甲方查驗后移交土地行政主管部門完善注銷歸檔手續(xù)。
?。ㄋ模┮曳巾氃诒緟f(xié)議簽訂后個月內(nèi)負責(zé)將地上建筑物或構(gòu)筑物搬遷完畢。
?。ㄎ澹┩恋匾平磺?,乙方須與甲方會同有資質(zhì)的測繪單位進行現(xiàn)場指界,共同確認用地紅線界址,并出具乙方的指界圖,紅線圖。
若仍存在用地紅線重復(fù),邊界爭議或土地債權(quán)債務(wù)問題,乙方須于日內(nèi)徹底解決后交地,否則,甲方有權(quán)在補償款中優(yōu)先扣除因上述問題所產(chǎn)生的相關(guān)費用。
?。┍緟f(xié)議簽訂后,乙方須協(xié)助甲方處理該土地在開發(fā)利用過程中出現(xiàn)的不可預(yù)見的遺留問題。
?。ㄆ撸┍緟f(xié)議簽訂后,甲乙丙三方應(yīng)認真履行,自覺遵守。如任何一方違約,應(yīng)賠償違約行為給對方造成的損失。 -
146****5342
依據(jù)現(xiàn)行法律法規(guī)的規(guī)定,“有償”收回國有土地使用權(quán)的程序應(yīng)當(dāng)采取:先行征收房屋及地上附著物,補償?shù)轿缓笤賹嵤笆栈亍眹型恋厥褂脵?quán)?!盁o償”收回國有土地使用權(quán)的程序應(yīng)當(dāng)采取:先行收回國有土地使用權(quán),需要補償?shù)慕o予補償再拆除或沒收房屋及地上附著物,不需要補償?shù)闹苯硬鸪驔]收房屋及地上附著物。沒有地上建筑物、構(gòu)筑物的直接收回土地。
查看全文↓ 2018-11-10 13:51:42
1、“有償”收回國有土地使用權(quán)程序
第一步:修改規(guī)劃
依據(jù)《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第47條規(guī)定:有下列情形之一的,組織編制機關(guān)方可按照規(guī)定的權(quán)限和程序修改省域城鎮(zhèn)體系規(guī)劃、城市總體規(guī)劃、鎮(zhèn)總體規(guī)劃:1、上級人民政府制定的城鄉(xiāng)規(guī)劃發(fā)生變更,提出修改規(guī)劃要求的;2、行政區(qū)劃調(diào)整確需修改規(guī)劃的;3、因國務(wù)院批準重大建設(shè)工程確需修改規(guī)劃的;4、經(jīng)評估確需修改規(guī)劃的;5、城鄉(xiāng)規(guī)劃的審批機關(guān)認為應(yīng)當(dāng)修改規(guī)劃的其他情形。
組織編制機關(guān)修改省域城鎮(zhèn)體系規(guī)劃、城市總體規(guī)劃、鎮(zhèn)總體規(guī)劃前,組織編制機關(guān)應(yīng)當(dāng)對原規(guī)劃的實施情況進行總結(jié),并向原審批機關(guān)報告;修改涉及城市總體規(guī)劃、鎮(zhèn)總體規(guī)劃強制性內(nèi)容的,應(yīng)當(dāng)先向原審批機關(guān)提出專題報告,經(jīng)同意后,方可編制修改方案。沒有《實施情況總結(jié)》或《專題報告》組織編制機關(guān)不得編制修改方案。
組織編制機關(guān)為本級人民政府。
第二步:報批規(guī)劃
規(guī)劃的審批因規(guī)劃內(nèi)容和規(guī)劃級別不同,審批的權(quán)限不同,依據(jù)《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第13、14、15、16條規(guī)定,國務(wù)院、省級、市級、縣級均有批準權(quán)限:
國務(wù)院負責(zé)審批的有:省、自治區(qū)人民政府組織編制省域城鎮(zhèn)體系規(guī)劃、直轄市的城市總體規(guī)劃、省、自治區(qū)人民政府所在地的城市總體規(guī)劃、國務(wù)院確定的城市的總體規(guī)劃(由省、自治區(qū)人民政府審查同意后報國務(wù)院審批)。
省級政府負責(zé)審批的有:省級政府管轄的行政區(qū)域除省會城市以外的城市總體規(guī)劃。
城市政府負責(zé)審批的有:城市轄區(qū)內(nèi)的縣政府所在地鎮(zhèn)的總體規(guī)劃。
縣級政府負責(zé)審批的有:除縣政府所在地鎮(zhèn)以外的鎮(zhèn)的總體規(guī)劃。
省級政府組織編制的省域城鎮(zhèn)體系規(guī)劃,城市、縣政府組織編制的總體規(guī)劃,在報上一級人民政府審批前,應(yīng)當(dāng)先經(jīng)本級人民代表大會常務(wù)委員會審議。鎮(zhèn)政府組織編制的鎮(zhèn)總體規(guī)劃,在報上一級人民政府審批前,應(yīng)當(dāng)先經(jīng)鎮(zhèn)人民代表大會審議。
第二步:公示規(guī)劃
城鄉(xiāng)規(guī)劃直接涉及公眾生產(chǎn)、生活,財產(chǎn)權(quán)益等問題。因此,《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第26條規(guī)定,城鄉(xiāng)規(guī)劃報送審批前,應(yīng)當(dāng)依法將城鄉(xiāng)規(guī)劃草案予以公告,并采取論證會、聽證會或者其他方式征求專家和公眾的意見。公告的時間不得少于三十日。第8條明確規(guī)定,城鄉(xiāng)規(guī)劃組織編制機關(guān)應(yīng)當(dāng)及時公布經(jīng)依法批準的城鄉(xiāng)規(guī)劃。
第三步:實施立項
市縣鎮(zhèn)府為實施總體規(guī)劃還應(yīng)制定五年近期規(guī)劃,依據(jù)城鄉(xiāng)規(guī)劃及土地利用規(guī)劃,根據(jù)本級財政投資能力和上級財政支持政策水平,編制項目建議書或項目條件交給有關(guān)單位或公司實施。
第四步: 拆遷許可
項目承接單位或項目公司,按照《城市拆遷條例》規(guī)定有關(guān)拆遷程序辦理拆遷行政許可,獲得許可后及時公告。
第五步:補償安置
按照城市拆遷條例的規(guī)定,經(jīng)有資質(zhì)的房地產(chǎn)評估公司對房屋和土地依法按照市場交易價格進行評估,依據(jù)評估確定的標準簽訂補償協(xié)議,給予安置?!冻鞘胁疬w條例》第24條規(guī)定:“貨幣補償?shù)慕痤~,根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素,以房地產(chǎn)市場評估價格確定?!?需要遷移的被拆遷企業(yè)還應(yīng)當(dāng)為其提供遷移場地,因遷移營業(yè)損失還應(yīng)補償。
有償“收回”方式的,征地補償費、拆遷補償費、征地規(guī)稅費和剩余年限的土地出讓金,應(yīng)該由政府返還,其價格標準則應(yīng)區(qū)別情況處理:因國家方面的原因,如為了公共利益、實施城市規(guī)劃而收回土地使用權(quán)的,應(yīng)按現(xiàn)時市場價格計算、返還四項費用,土地的增值歸土地使用者所有,以體現(xiàn)“有償”收回的法律規(guī)定。
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土地使用權(quán)出讓,是指國家將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者,由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得國有土地使用權(quán)的法律途徑有:出讓、劃撥、轉(zhuǎn)讓。一、以出讓方式取得國有土地使用權(quán)1、內(nèi)涵:土地使用權(quán)出讓,是指國家將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者,由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。2、出讓方式:招標、拍賣、掛牌、協(xié)議。3、年限:土地使用權(quán)出讓**高年限:居住用地七十年,工業(yè)用地五十年,教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年,商業(yè)、旅游、娛樂用地四十年,綜合或者其他用地五十年。
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土地使用權(quán)出讓,是指國家將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者,由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得國有土地使用權(quán)的法律途徑有:出讓、劃撥、轉(zhuǎn)讓。一、以出讓方式取得國有土地使用權(quán)1、內(nèi)涵:土地使用權(quán)出讓,是指國家將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者,由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。2、出讓方式:招標、拍賣、掛牌、協(xié)議。3、年限:土地使用權(quán)出讓**高年限:居住用地七十年,工業(yè)用地五十年,教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年,商業(yè)、旅游、娛樂用地四十年,綜合或者其他用地五十年。
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中華人民共和國國土資源部令 第21號 《協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》,已經(jīng)2003年6月5日國土資源部第6次部務(wù)會議通過,現(xiàn)予發(fā)布,自2003年8月1日起施行。 部長 田鳳山 2003年6月11日 第一條 為加強國有土地資產(chǎn)管理,優(yōu)化土地資源配置,規(guī)范協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)行為,根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國土地管理法》和《中華人民共和國土地管理法實施條例》,制定本規(guī)定。 第二條 在中華人民共和國境內(nèi)以協(xié)議方式出讓國有土地使用權(quán)的,適用本規(guī)定。 本規(guī)定所稱協(xié)議出讓國有土地使用權(quán),是指國家以協(xié)議方式將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者,由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。 第三條 出讓國有土地使用權(quán),除依照法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定應(yīng)當(dāng)采用招標、拍賣或者掛牌方式外,方可采取協(xié)議方式。 第四條 協(xié)議出讓國有土地使用權(quán),應(yīng)當(dāng)遵循公開、公平、公正和誠實信用的原則。 以協(xié)議方式出讓國有土地使用權(quán)的出讓金不得低于按國家規(guī)定所確定的**低價。 第五條 協(xié)議出讓**低價不得低于新增建設(shè)用地的土地有償使用費、征地(拆遷)補償費用以及按照國家規(guī)定應(yīng)當(dāng)繳納的有關(guān)稅費之和?有基準地價的地區(qū),協(xié)議出讓**低價不得低于出讓地塊所在級別基準地價的70%。 低于**低價時國有土地使用權(quán)不得出讓。 第六條 省、自治區(qū)、直轄市人民政府國土資源行政主管部門應(yīng)當(dāng)依據(jù)本規(guī)定第五條的規(guī)定擬定協(xié)議出讓**低價,報同級人民政府批準后公布,由市、縣人民政府國土資源行政主管部門實施。 第七條 市、縣人民政府國土資源行政主管部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)經(jīng)濟社會發(fā)展計劃、國家產(chǎn)業(yè)政策、土地利用總體規(guī)劃、土地利用年度計劃、城市規(guī)劃和土地市場狀況,編制國有土地使用權(quán)出讓計劃,報同級人民政府批準后組織實施。 國有土地使用權(quán)出讓計劃經(jīng)批準后,市、縣人民政府國土資源行政主管部門應(yīng)當(dāng)在土地有形市場等指定場所,或者通過報紙、互聯(lián)網(wǎng)等媒介向社會公布。 因特殊原因,需要對國有土地使用權(quán)出讓計劃進行調(diào)整的,應(yīng)當(dāng)報原批準機關(guān)批準,并按照前款規(guī)定及時向社會公布。 國有土地使用權(quán)出讓計劃應(yīng)當(dāng)包括年度土地供應(yīng)總量、不同用途土地供應(yīng)面積、地段以及供地時間等內(nèi)容。 第八條 國有土地使用權(quán)出讓計劃公布后,需要使用土地的單位和個人可以根據(jù)國有土地使用權(quán)出讓計劃,在市、縣人民政府國土資源行政主管部門公布的時限內(nèi),向市、縣人民政府國土資源行政主管部門提出意向用地申請。
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是指出讓人發(fā)布掛牌公告,按公告規(guī)定的期限將擬出讓宗地的交易條件在指定的土地交易場所掛牌公布,接受競買人的報價申請并更新掛牌價格,根據(jù)掛牌期限截止時的出價結(jié)果確定土地使用者的行為。
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