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• 135****3851

  （一）法律效力
  “小產(chǎn)權房”買賣合同的效力一般認定無效為原則。但也區(qū)分不同情況：
  1、對于發(fā)生在本鄉(xiāng)范圍內(nèi)農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員之間的農(nóng)村房屋買賣，該房屋買賣合同認定有效。
  2、對于將房屋出售給本鄉(xiāng)以外的人員的，如果取得有關組織和部門批準的，可以認定合同有效。
  3、對于將房屋出售給本鄉(xiāng)以外的人員，未經(jīng)有關組織和部門批準，如果合同尚未實際履行或者購房人尚未實際居住使用該房屋的，該合同應作無效處理。
  （二）房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓
  “小產(chǎn)權房”拿不到正式的房產(chǎn)證，因此并不構成真正法律意義上的產(chǎn)權。即小產(chǎn)權房只有使用權，沒有所有權。
  根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》的規(guī)定，小產(chǎn)權房不能向非本集體成員的第三人轉(zhuǎn)讓或出售，即購買后不能合法轉(zhuǎn)讓過戶。其同時對房屋的保值和**也有一定影響。
  （三）政策風險
  購買在建小產(chǎn)權房時，購房人與開發(fā)商簽訂合同并交付房款后，如果相關部門整頓鄉(xiāng)產(chǎn)權房的建設項目，可導致部分項目停建甚至被強迫拆除。購房人會面臨既無法取得房屋，又不能及時索回房款的尷尬境地。
  購房后如果遇到國家征地拆遷，由于鄉(xiāng)產(chǎn)權房沒有國家認可的合法產(chǎn)權，購房人并非合法的產(chǎn)權人，所以無法得到對產(chǎn)權進行的拆遷補償，而作為實際使用人所得到的拆遷補償與產(chǎn)權補償相比微乎其微。
  （四）監(jiān)管缺位
  鄉(xiāng)產(chǎn)權房屋的開發(fā)建設沒有明確的規(guī)定加以約束，開發(fā)建設的監(jiān)管存在缺位，對購房者的利益有一定的影響。同時，開發(fā)單位的資質(zhì)沒有，房屋質(zhì)量和房屋售后保修難以保證。

  查看全文↓ 2018-11-08 14:42:45
• 155****2437

  有法律效力，法律規(guī)定：
  
  1、《憲法》第10條規(guī)定：城市的土地屬于國家所有。農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于集體所有;宅基地和自留地、自留山，也屬于集體所有。任何組織或者個人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地。
  
  2、國務院辦公廳《關于加強土地轉(zhuǎn)讓管理嚴禁炒賣土地的通知》（國辦發(fā)（1999）39號）第二條規(guī)定：加強對農(nóng)民集體土地的轉(zhuǎn)讓管理，嚴禁非法占用農(nóng)民集體土地進行房地產(chǎn)開發(fā)；農(nóng)民集體土地使用權不得出讓、轉(zhuǎn)讓或出租用于非農(nóng)業(yè)建設；農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準城市居民占用農(nóng)民集體土地建住宅，有關部門不得為違法建造和購買的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證。
  
  3、國務院辦公廳《關于嚴格執(zhí)行有關農(nóng)村集體建設用地法律和政策的通知》（國辦發(fā)（2007）71號）規(guī)定，農(nóng)村住宅用地只能分配給本村村民，城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購買宅基地、農(nóng)民住宅或“小產(chǎn)權房”。
  
  根據(jù)上述法律規(guī)定可以看出，我國法律明文規(guī)定農(nóng)村住宅即所謂的小產(chǎn)權房只能分配給本村村民，并禁止向城市居民出售，但并沒有禁止小產(chǎn)權房在同一集體組織成員之間流轉(zhuǎn)、買賣，根據(jù)私法原理，法無禁止即可為，我國法律法規(guī)并沒有禁止本集體成員之間的小產(chǎn)權房進行買賣，因此，只要同一集體成員具有相應的民事權利能力和民事行為能力，簽訂小產(chǎn)權房買賣合同時意思表示真實，不違反法律或社會公共利益，一般認定該小產(chǎn)權房買賣合同有效。

  查看全文↓ 2018-11-08 14:42:35
• 134****1154

  因為小產(chǎn)權房的買賣都是違法的，所以，涉及小產(chǎn)權房的買賣合同是無效的。
  《合同法》：
  第五十二條 有下列情形之一的，合同無效：
  (一)一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益;
  (二)惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益;
  (三)以合法形式掩蓋非法目的;
  (四)損害社會公共利益;
  (五)違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定。

  查看全文↓ 2018-11-08 14:42:20

相關問題

• 問 ??誰知道小產(chǎn)權房買賣是否有效？
  答

  一般是不支持的，并且能夠頒發(fā)這種房子的產(chǎn)權證只有鄉(xiāng)一級政府和村級才能頒發(fā)，因此做“鄉(xiāng)產(chǎn)權房”，又叫“小產(chǎn)權房”。鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府發(fā)證的所謂小產(chǎn)權房產(chǎn)，實際上沒有真正的產(chǎn)權。這種房沒有國家發(fā)的土地使用證和預售許可證，購房合同國土房管局也不會給予備案。所謂產(chǎn)權證也不是真正合法有效的產(chǎn)權證。從價格看，鄉(xiāng)產(chǎn)權房要比普通商品房便宜，價格只有同樣位置商品房價格的40%～60%; 從住房形態(tài)看，一樣是普通住宅; 從建設手續(xù)看，屬于舊村改造或者新村建設，沒有市區(qū)規(guī)劃、建委管理部門的批復管理，施工過程也沒有監(jiān)督檢驗。小產(chǎn)權房占用的是集體土地，按照我國現(xiàn)行法律，這類土地只能用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)或者作為農(nóng)民的宅基地，土地使用權不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設，它沒有產(chǎn)權，更沒有國家的土地使用證和預售許可證，因此小產(chǎn)權就是沒產(chǎn)權。

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• 問 小產(chǎn)權房買賣合同是否有效
  答

  相關法律法規(guī)對小產(chǎn)權房的權利歸屬尚未予以規(guī)定，所以根據(jù)法定原則及小產(chǎn)權房現(xiàn)狀，人民法院對于涉及小產(chǎn)權房屋買賣合同的效力問題不宜作出實體處理。

• 問 小產(chǎn)權房交易協(xié)議是否有效呢？
  答

  小產(chǎn)權房轉(zhuǎn)讓合同各地的法院判決不一，參考如下(一)合法小產(chǎn)權房買賣合同一般具有法律效力合法的小產(chǎn)權房，指擁有宅基地使用權證，取得規(guī)劃許可、施工許可證，并辦理了房屋產(chǎn)權證的村民自住房。1、這類小產(chǎn)權房，具備合法的產(chǎn)權證明，法律規(guī)定可以在本集體經(jīng)濟組織成員(即同村村民)之間轉(zhuǎn)讓。2、對于向外村村民以及城鎮(zhèn)居民出售的行為，分析參考如下：《土地管理法》第六十三條“農(nóng)村集體所有的土地使用權不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用與非農(nóng)業(yè)建設”、《城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條“未依法登記領取權屬證書的房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓”、《國務院辦公廳關于嚴格執(zhí)行有關農(nóng)村集體建設用地法律和政策的通知》等現(xiàn)行法規(guī)仍做出禁止性規(guī)定，但這些規(guī)定并不屬于效力性強制性規(guī)范，不能以此確認房屋買賣合同的效力。

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• 問 小產(chǎn)權房是否允許買賣？
  答

  聽說小產(chǎn)權房不能正常買賣，好像有什么法律問題的，我不太清楚誒。

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• 問 小產(chǎn)權房子買賣合法嗎？小產(chǎn)權房合同有效嗎？
  答

  小產(chǎn)權理論上是不可以買賣的，甚至有的人正是因為價格便宜才選購小產(chǎn)權。但是小產(chǎn)權房存在很大的風險，如果購房者購買了，會對之后的居住有很大影響。購買小產(chǎn)權房的風險有哪些呢？1、不能貸款 不能過戶由于土地性質(zhì)的原因，小產(chǎn)權只有居住功能，就連購房貸款都不能辦理。如果購房者買了小產(chǎn)權房子，不僅不能向銀行貸款，還不可以抵押，不可以按揭，也不可以到房管局去過戶，理論上不可以買賣，如果要私下買賣，也只有一紙合同或者協(xié)議而已，沒有房產(chǎn)證。2、易出問題 維權難如果購房者選購了小產(chǎn)權房，并和開發(fā)商簽訂合同并交付房款后，遇到政府整頓小產(chǎn)權房，那么可導致部分項目停建甚至被強迫拆除。購房人會面臨既無法取得房屋，又不能及時索回房款的尷尬境地。3、物業(yè)和其它權益得不到保障一般而言，小產(chǎn)權的小區(qū)管理可能跟不上現(xiàn)代化的管理模式，因此物業(yè)服務得不到保障。除此之外，購房者在購得小產(chǎn)權房后，一旦遇到政府征地拆遷，無法獲得相應的拆遷補償。

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