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• 147****1740

  一、什么是借名買房
  
  所謂借名買房是指實際購房人出資，由名義購房人與賣房人簽訂房屋買賣合同，房屋產(chǎn)權(quán)登記為名義購房人，實際購房人與名義購房人約定房屋產(chǎn)權(quán)歸實際購房人所有的買房形式。借名買房出現(xiàn)糾紛的情況比較多見，房地產(chǎn)限購無疑是當事人選擇借名買房的主要原因。
  
  二、確定借名買房雙方之間的協(xié)議是否有效
  
  借名買房出現(xiàn)糾紛首先需要判斷當事人之間是否形成借名的合意，若雙方?jīng)]有書面的借名協(xié)議，僅憑口頭約定在對方當事人否認的情況下，法院很難認定借名的事實。如果有證據(jù)證明雙方形成借名的合意，則要就協(xié)議是否有效進行判斷。
  
  一般情況下有兩種可能：
  
  第一：為了規(guī)避房地產(chǎn)限購政策而借名買房，雖然實際購房人不具備購房資格，但房地產(chǎn)限購政策并不屬于法律和行政法規(guī)的強制性規(guī)定，因此借名協(xié)議是有效的，實際購房人有權(quán)憑借名協(xié)議主張自己的權(quán)利。
  
  第二：為了規(guī)避經(jīng)濟適用房限購政策而借名買房，經(jīng)適房政策保障的是社會低收入群體的住房權(quán)利，《合同法》第五十二條第四項規(guī)定：“損害社會公共利益的合同無效”，不符合購買經(jīng)適房的主體通過借名買房協(xié)議而購買了經(jīng)適房顯然損害了社會公共利益，因此這種借名協(xié)議是無效的。
  
  三、如果雙方協(xié)議無效怎么辦?
  
  如果借名協(xié)議無效，即借名買房程序不能執(zhí)行，實際購房人只能要求名義購房人返還購房款，無權(quán)要求確認房屋的產(chǎn)權(quán)歸其所有。但如果借名協(xié)議有效，則要判斷協(xié)議是否可以履行。若實際購房人在訴訟時已經(jīng)取得了購房資格，則有權(quán)要求法院確認房屋的產(chǎn)權(quán)歸自己所有，若實際購房人在訴訟時尚未取得購房資格，法院很難支持將房屋的產(chǎn)權(quán)判歸實際購房人所有，這種情況下實際購房人可以等到取得購房資格后再向法院提起確權(quán)訴訟。
  
  【律師總結(jié)】
  
  律師提醒大家：買房時，**好不要以他人名義買房，因為借名買房風險比較大。如果要以他人名義買房，需要和名義產(chǎn)權(quán)人簽訂一份合同，證明該房產(chǎn)的實際產(chǎn)權(quán)人。另外，在合伙買房時，合伙購房人之間也要簽署協(xié)議，明確各合伙人的出資比例，以及對該產(chǎn)權(quán)所占的份額。對于借名買房事務，實際出資人在自己利益受到損害時一定要及時向法律專業(yè)人士進行咨詢，維護自身合法權(quán)益，以免給自己造成不必要的損失。

  查看全文↓ 2018-11-01 19:29:54
• 151****3733

  如果名義購房人反悔，不承認借名買房之事，要求實際購房人騰房，會造成實際購房人“無家可歸”。而由于姓名與房產(chǎn)證上的一致，名義購房人容易擅自處分房屋，這時實際購房人無法對抗善意第三人。如果名義購房人對外有債務，或者意外死亡，可能會導致房屋被強制執(zhí)行或被繼承，產(chǎn)生一系列后續(xù)問題。若不幸發(fā)生借名買房糾紛一定要找個專業(yè)房產(chǎn)律師幫助解決，這樣才能奪回自己的房子。
  

  查看全文↓ 2018-11-01 19:29:47
• 138****6183

  借名買房糾紛處理辦法主要有以下三個：
  （一）要求名義購房人返還購房款
  借名購房合同因違反法律法規(guī)強制性規(guī)定被確認無效后。根據(jù)合同法及民法通則，合同確認為無效或者被撤銷后，當事人因該行為取得的財產(chǎn)，應當返還給受損失的一方的相關(guān)規(guī)定。實際出資人代名義買房人所交的房款屬于不當?shù)美瑧敺颠€實際出資人。借名購房合無效，造成一方損失的，無過錯的一方可以向有過錯或重大過失的一方要求賠償。
  （二）如果借名購房合同有效,實際出資人可要求法院確認借名買房合同有效，提起變更房屋權(quán)屬登記的訴訟，通過司法機關(guān)將房屋的所有權(quán)從名義購房人變更到實際出資人名下。
  （三）名義購房人未經(jīng)實際出資人同意擅自出售房產(chǎn)的，如果第三人屬善意且已辦理過戶，實際出資人可依與名義購房人間的合同追究其違約責任。如果第三人屬非善意，與名義購房人串通，實際出資人可依合同追究二人違約責任或侵權(quán)責任。注意，這里的侵權(quán)責任的提出，并不是依據(jù)物權(quán)，不動產(chǎn)以登記為準，實際購房人沒有取得房屋產(chǎn)權(quán)，依據(jù)的是債權(quán)。
  遇到借名買房糾紛時應找個專業(yè)律師通過法律途徑解決，這樣才有勝算的把握。說房網(wǎng)律師專業(yè)解決房產(chǎn)糾紛問題，在房產(chǎn)領(lǐng)域有一定的威望。
  

  查看全文↓ 2018-11-01 19:29:42

相關(guān)問題

• 問 借名買房違法嗎?借名買房發(fā)生糾紛怎么處理?
  答

  一、借父母名買房歸誰1、看房產(chǎn)類型購房者如果購買的是普通商品房，且雙方有明確的約定即簽訂了借名購房協(xié)議，則該協(xié)議有效，借名人的主張可以支持。但一旦房屋已經(jīng)被查封、過戶給善意第三人或者存在其他不能過戶的原因的，借名人要求出名人辦理過戶的主張不能成立。房產(chǎn)類型的不同，處理結(jié)果也會不同，如果購房者購買的是經(jīng)濟適用住房等保障性住房，則雙方簽訂的借名購房協(xié)議，因為違反相關(guān)政策、法規(guī)規(guī)定，侵害其他符合購房資格的購房人的利益，一般認定為無效。2、充足證據(jù)購房者即使是借用父母的名字買的房子，但是不動產(chǎn)登記之后就發(fā)生物權(quán)效力，登記產(chǎn)權(quán)人就被推定為房產(chǎn)的所屬人，除非有證據(jù)足以推翻產(chǎn)權(quán)登記簿上記載的內(nèi)容。法院通常會綜合房屋的出資情況、房屋的占有使用情況、購房票據(jù)、合同、房屋產(chǎn)權(quán)證的持有情況以及對于借名購房的事實有無合理解釋等因素綜合判斷。3、合同約定有的朋友在借名買房的時候會簽訂責任合同，合同畢竟僅是內(nèi)部約定，尚須經(jīng)過變更登記才發(fā)生物權(quán)效力，不能僅憑約定的債權(quán)產(chǎn)生物權(quán)變動的效果。借名人向法院起訴應當依據(jù)雙方簽訂的借名購房合同提起合同之訴，要求對方依據(jù)合同約定辦理過戶，而并不能直接要求法院確認房屋歸其所屬。二、借名買房糾紛如何處理購房者可以提供證據(jù)證明其對房屋的購買確實存在出資關(guān)系，但不足以證明雙方之間存在借名登記的證據(jù)，其主張確認房屋歸其所屬或要求登記人辦理房屋所屬權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，不予支持；其向登記人另行主張出資債權(quán)的，應當根據(jù)出資的性質(zhì)按照相關(guān)法律規(guī)定處理。當事人約定一方以他人名義購買房屋，并將房屋登記在他人名下，借名人實際享有房屋權(quán)益，借名人依據(jù)合同約定要求登記人（出名人）辦理房屋所屬權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，可予支持。否則出資人只能向?qū)Ψ疆斒氯酥鲝堧p方形成借款的債權(quán)債務關(guān)系，出資人只能要回借款及其利息，而不能取得房屋所屬權(quán)

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• 問 借名買房怎么處理
  答

  借名買房糾紛可以通過三種方式處理：①在雙方當事人平等自愿的基礎上，進行友好協(xié)商和互諒互讓的方式達成和解，來解決糾紛。②借名人可以通過房屋登記機構(gòu)申請更正登記或異議登記。③也可以通過打官司來解決糾紛，由法院作出判決或裁定，根據(jù)當事人對生效裁判是否自覺履行或者法院的強制執(zhí)行來化解糾紛。借名買房的風險有很多：①錢房兩失，因為購房的出資人不是登記人，進而出資人沒有對該房屋的使用權(quán)，也不是法律上的處分人。②房子被登記人拿去出售，那出資人是不可能要求其取消交易。借名買房的合法與否需要按照情況來定，如果借名買房的人是為了減免稅收或者隱藏財產(chǎn)等目的，就是不合法的，稅務機關(guān)也會對相關(guān)逃稅漏稅這種行為給與相應的處罰。

• 問 ??借名買房怎么處理呢？誰來說說？
  答

  買房時，**好不要以他人名義買房，因為借名買房風險比較大。如果要以他人名義買房，需要和名義產(chǎn)權(quán)人簽訂一份合同，證明該房產(chǎn)的實際產(chǎn)權(quán)人。另外，在合伙買房時，合伙購房人之間也要簽署協(xié)議，明確各合伙人的出資比例，以及對該產(chǎn)權(quán)所占的份額。對于借名買房事務，實際出資人在自己利益受到損害時一定要及時向法律專業(yè)人士進行咨詢，維護自身合法權(quán)益，以免給自己造成不必要的損失。

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• 問 ??借名買房違法嗎?借名買房協(xié)議是否有效?借名買房爭議如何處理?
  答

  一、什么是借名買房所謂借名買房是指實際購房人出資，由名義購房人與賣房人簽訂房屋買賣合同，房屋產(chǎn)權(quán)登記為名義購房人，實際購房人與名義購房人約定房屋產(chǎn)權(quán)歸實際購房人所有的買房形式。借名買房出現(xiàn)糾紛的情況比較多見，房地產(chǎn)限購無疑是當事人選擇借名買房的主要原因。二、確定借名買房雙方之間的協(xié)議是否有效借名買房出現(xiàn)糾紛首先需要判斷當事人之間是否形成借名的合意，若雙方?jīng)]有書面的借名協(xié)議，僅憑口頭約定在對方當事人否認的情況下，法院很難認定借名的事實。如果有證據(jù)證明雙方形成借名的合意，則要就協(xié)議是否有效進行判斷。一般情況下有兩種可能：第一：為了規(guī)避房地產(chǎn)限購政策而借名買房，雖然實際購房人不具備購房資格，但房地產(chǎn)限購政策并不屬于法律和行政法規(guī)的強制性規(guī)定，因此借名協(xié)議是有效的，實際購房人有權(quán)憑借名協(xié)議主張自己的權(quán)利。第二：為了規(guī)避經(jīng)濟適用房限購政策而借名買房，經(jīng)適房政策保障的是社會低收入群體的住房權(quán)利，《合同法》第五十二條第四項規(guī)定：“損害社會公共利益的合同無效”，不符合購買經(jīng)適房的主體通過借名買房協(xié)議而購買了經(jīng)適房顯然損害了社會公共利益，因此這種借名協(xié)議是無效的。三、如果雙方協(xié)議無效怎么辦?如果借名協(xié)議無效，即借名買房程序不能執(zhí)行，實際購房人只能要求名義購房人返還購房款，無權(quán)要求確認房屋的產(chǎn)權(quán)歸其所有。但如果借名協(xié)議有效，則要判斷協(xié)議是否可以履行。若實際購房人在訴訟時已經(jīng)取得了購房資格，則有權(quán)要求法院確認房屋的產(chǎn)權(quán)歸自己所有，若實際購房人在訴訟時尚未取得購房資格，法院很難支持將房屋的產(chǎn)權(quán)判歸實際購房人所有，這種情況下實際購房人可以等到取得購房資格后再向法院提起確權(quán)訴訟。

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• 問 借名買房糾紛判決書
  答

  借名人與出名人為規(guī)避國家政策簽訂《房產(chǎn)代持協(xié)議》違背法律認定無效，借名人規(guī)避政策的借名買房，不能排除法院對房屋的執(zhí)行。借名買房不違反原則，不存在無效，借名人依據(jù)代持關(guān)系要求出名人將房屋過戶，但此項權(quán)利系合同關(guān)產(chǎn)生的請求權(quán)，經(jīng)法定變更登記公示之前，借名人不能依據(jù)合同未經(jīng)公示程序就認定是房屋的物權(quán)人，債權(quán)請求權(quán)不會有效力。借名人規(guī)避國家政策而借名買房，有違國家的基本原則，所以借名買房合同就是無效，但他孩子通過消除政策補正了效力，并通過執(zhí)行完成了不動產(chǎn)登記，成為這個房屋所有權(quán)人。在法院再審后出來的新事實，從根本上改變了權(quán)屬關(guān)系，執(zhí)行人在對出名人的執(zhí)過程中繼續(xù)執(zhí)行已經(jīng)是借名人的房屋，沒有理據(jù)，無法支持。