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• 156****0104

  2018年至今，盡管全國各地加緊推出房地產(chǎn)調控政策，各地陸續(xù)推出的房地產(chǎn)調控新政也超過百個。但是，也有一些二三線城市房價出現(xiàn)了連續(xù)上漲的趨勢，甚至還要驚動住建部，由住建部出面約談前期房價上漲過快的二三線城市負責人。
  近日，國家統(tǒng)計局公布70個大中城市數(shù)據(jù)顯示，二三線城市房價同比漲幅回落，但環(huán)比漲幅有所擴大。截止4月份末，在70個大中城市中，房價環(huán)比上漲的城市數(shù)量增加3個至58個。其中，**高漲幅為遼寧丹東的2.0%，?？诤腿齺喭?.9%的漲幅位列其后。
  針對國內二三線城市房價的連續(xù)上漲。專家們指出，**近引領房價上漲的城市主要是偏遠地區(qū)的二三線城市。東北有哈爾濱、長春、丹東。而西北有西安、烏魯木齊。西南則有海口、昆明等二三線城市。這是沿海城市受到房地產(chǎn)調控政策影響，各路炒房游資跑到了較為偏遠的城市炒高房價，因為之前這些城市的房價還處于相對較低的價格洼地。
  不過，我們認為，導致部分二三線城市房價瘋漲的原因主要有以下幾個：首先，“人才引進”戰(zhàn)略。從今年開始，各二三線城市對人才引進真是“求賢若渴”。截止目前，天津、重慶、成都等有逾50個城市發(fā)布了人才引進戰(zhàn)略。本來引進人才與房價上漲關系并不太大，但以下兩個原因導致了，這些城市的房地產(chǎn)市場馬上出現(xiàn)供不應求的局面：
  一方面，部分二三線城市引進人才的門檻過低，這等于是變相放開了“限購”政策。比如，實施全域限購的海南就提出，全日制大專以上學歷、中級以上專業(yè)技術職稱、技師以上職業(yè)資格等可工作落戶購房置業(yè)。此外，還有一些二三線城市拼命拿人才引進與購置房產(chǎn)掛上鉤，規(guī)定引進人才可享受房價85折優(yōu)惠或者住房補貼，這等于變相鼓勵外來人口購房居住，于是當?shù)胤績r開始快速上漲。
  另一方面，大量引進各類人才，卻忘了提前準備大量新房源供應市場，房價馬上就失控上漲。像西安這樣的二三線城市在很短的時間內引入幾十萬人口，這就導致了城市人口大幅增加，但相對應的房源供應卻無著落。正是各地引入大量人才卻沒有增加樓市供給，這才導致短期內這些城市的房源緊張。
  
  再者，越搖號房價越要漲。目前全國有十多座城市通過搖號購房的方法來解決當?shù)鼐用竦淖》繂栴}。地方政府之所以要搖號，就是防止開發(fā)商倒賣房號，讓當?shù)鼐用穸枷硎艿酵该?、公正的購房機會。
  不過，地方政府采取的搖號政策也帶來了“房荒”問題。正是這樣的搖號政策，也使當?shù)乇緛頍o需買房的人也因不愿錯失搖號機會而傾巢出動，甚至還有一位98歲的杭州老太太也要通過搖號替自己選房。而新房房源的一房難求，也帶動了二手房房價的上漲。
  再次，棚改貨幣化安置。棚改如果是由地方政府提供相對應的房源，本來對當?shù)胤績r影響不大。問題在于貨幣化安置：就是地方政府向國開行借貸，把借來的錢發(fā)給棚改居民，讓他們在周邊地區(qū)買房置業(yè)，而這些棚改居民本來是不需要買房群體，一下子都變成了買房剛需。于是，棚改周邊地區(qū)的房源開始稀缺，當?shù)夭还苁切路窟€是二手房價都出現(xiàn)了上漲。
  
  **后，貸款放松對二三線城市房價上漲起了推波助瀾的作用。數(shù)據(jù)顯示，今年前四個月新增貸款超過6萬億元，平均每個月新增貸款1.5萬億元。而在這天量的信貸當中，有近四成的貸款流向了居民個人貸款。
  現(xiàn)在一線城市房價不好炒了，而那些房地產(chǎn)調控相對放松的二三線城市自然受到了炒房資金的青睞。事實上，我國目前的貨幣政策還是偏向寬松的，二三線城市房價哪有不漲的道理？
  面對，全國部分二三線城市房價出現(xiàn)了連續(xù)上漲的行情，住建部在5月初約談了前期房價上漲過快的二三線城市負責人，要求控制房價的上漲，給房地產(chǎn)去杠桿，并且守住系統(tǒng)性風險不發(fā)生的底線，隨后還拿出了房價上漲的問責制，就是對房價上漲過快城市的負責人采取問責制。那么，二三線城市房價瘋漲還將持續(xù)多久呢？
  第一，房地產(chǎn)調控將由一線城市向二三線城市轉變?，F(xiàn)在對部分二三城市采取了房價上漲的問責制。只要各地嚴格執(zhí)行房地產(chǎn)調控政策，采取“因地施策”方法，房地產(chǎn)高燒會很快降下去。目前各地方政府已經(jīng)完成了房地產(chǎn)去庫存的目標，現(xiàn)在房地產(chǎn)庫存風險已經(jīng)轉嫁到購房者手中，在有效化解風險的情況下，未來加緊調控乃是重要工作重心。
  第二，房貸利率上漲已是大勢所趨。雖然在房地產(chǎn)瘋狂的情況下，任何利空對炒房者來說都不算什么。但是當大家都冷靜下來，就會發(fā)現(xiàn)購房者的融資成本在急劇攀升，房貸利率在持續(xù)上漲，自去年初上漲以來，已經(jīng)是5連升了，房貸利率升幅已經(jīng)超過了23%。
  目前全國平均房貸利率達到5.5%，離開歷史高位區(qū)域7%還有一段上升空間。所以，一旦遇到房地產(chǎn)調控政策收緊信號，再看到房貸利率持續(xù)上漲，各路投機炒房客應該會知難而退。
  第三，抬高二三線城市房價的幕后推手，更多的是外地炒房客，他們利用各種手段鉆政策的空子。不過，二三線城市與一線城市相比無論是經(jīng)濟增速、醫(yī)療條件、就業(yè)和創(chuàng)業(yè)機會、配套設施等方面都相差甚遠。
  而像這樣由投機炒房客推砌起來的二三線城市的高房價，如果投機炒房者選擇轍離，那當?shù)胤績r肯定會有斷涯式下跌的可能。預計后續(xù)會有一些二三線城市會采取商品房限售政策，來增大炒房者投機風險，暫時將炒房者鎖定在樓市，同時也可避免當?shù)胤康禺a(chǎn)發(fā)生系統(tǒng)性風險。
  
  進入2018年，二三線城市房地產(chǎn)市場卻持續(xù)火爆，這主要是一些地方政府為化解去庫存風險，借用“人才引進”等機會放松了房地產(chǎn)調控政策。而隨著住建部問責制的到來，以及房地產(chǎn)調控政策的收緊，甚至房貸利率的全面上調，這都會給二三線城市的高房價降降溫。預計下半年，二三線城市房地產(chǎn)會降溫，房價會逐步回落到居住屬性，而那些前期房價漲幅過快的城市，房價可能會出現(xiàn)斷涯式下跌。

  查看全文↓ 2018-10-29 18:57:02
• 145****0620

  我認為中國2017年房產(chǎn)會小幅上漲，原因如下：
  1、中國國家太大，城市太多，各個城市的情況很不一樣。那些數(shù)萬元一平的房價畢竟是少數(shù)。多數(shù)是萬元左右的均價。中國城市化進程，就是一個人口由農(nóng)村向縣城、縣城向二線城市，二線向一線城市流動的過程。而一線城市總是有限的，北上廣這些房價只能上漲。
  2、中國有一線、二線、三線城市，只有一線城市是房屋較熱的，而其他地區(qū)，房產(chǎn)依然是泡沫不多的。
  3、以筆者家為例，我這里靠海的地級市。房價貴的1萬多，便宜的6000左右，基本上泡沫不能說很多。因為各類上繳國家的稅是2000-3000元，加上2000元的房屋建造成本，房價也就應該是這個價格。剩下就是房地產(chǎn)商的利潤了，所以，我們這里沒有多少泡沫，而且房屋賣的也很火。
  4、現(xiàn)在，都吆喝第四次單身潮來臨，說單身男女有2億之多，如果按照中國14%的單身率計算，那就是說這2億人中有2800萬不結婚。如果他們都結婚，需要1400萬套，如果都單身，則需要2800萬套。這樣房子一下就多需要1400萬套。這些是剛需。剛需啊，同志，中國全部庫存才600萬套，才占需要的42%。
  5、一般來說，一個三口之家住幾十平米的房子過于擠了?，F(xiàn)在為了舒適，總是房子越來越大，這樣小房子換大房子，一個衛(wèi)生間換成雙衛(wèi)生間，所以居住面積增加了。地產(chǎn)商自然也需要不停蓋房子。
  6、中國每年畢業(yè)800萬大學生，如果都結婚，就需要400萬套房屋，如果都不結婚，需要800萬套。而且畢業(yè)大學生、研究生，你看到幾個回家中土豆的，不都是落戶北上廣嗎？
  7、另外中國政斧也不是當年的日本政斧，中國也不會坐視房價泡沫吹破而不理的。

  查看全文↓ 2018-10-29 18:56:44
• 138****4951

  中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，自春節(jié)假期的前一周開始，熱點市場就進入了“休假模式”。2月上旬，一線代表城市成交環(huán)比下降33%，二線代表城市環(huán)比下降18%。三四線城市成交量雖然環(huán)比下降9%，但同比上升35%。從網(wǎng)簽數(shù)據(jù)來看，春節(jié)期間，一線、二線城市網(wǎng)簽數(shù)據(jù)基本暫停，主要以三線、四線城市為主。
  與此同時，根據(jù)中國指數(shù)研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，春節(jié)假期監(jiān)測的11個城市中，整體樓市成交量較去年春節(jié)增長53.6%。其中，6個同比增長的城市平均增幅超400%，主要還是以三四線城市為主。比如，江蘇連云港商品房銷售面積2．7萬平方米，同比增長約一成；廣西貴港市春節(jié)期間商品房成交300多套，同比增長52.47%。
  面對春節(jié)假期三四線城市的成交量呈現(xiàn)爆發(fā)的態(tài)勢，我們認為：一方面，在一些棚改貨幣化力度較大的三四線城市，交易量出現(xiàn)了暴漲。其中，山東兩城泰安和東營的新房成交較去年春節(jié)有明顯增加，分別環(huán)比增長678.6%和190%，近年來山東棚改貨幣化力度大，2017年山東棚改開工80.37萬套，同比增加50.5%，2018年預計開工套數(shù)為84萬套。
  另一方面，返鄉(xiāng)置業(yè)潮推動了三四線城市房地產(chǎn)成交量的回升。2018年春節(jié)期間，大部分三四線城市的房地產(chǎn)成交比往年活躍，這主要是因為，受到大城市樓市長期調控的影響，很多外來務工者已經(jīng)對買房置業(yè)不抱什么希望，而是寄希望于在家鄉(xiāng)附近買上一套商品房，這樣也可以圓了自己的住房夢。
  
  對此，我們認為，現(xiàn)在的三四線城市總體呈現(xiàn)的是冰火兩重天的情況：不少三四線城市抓住返鄉(xiāng)置業(yè)的時機來去庫存，樓盤銷售較往年活躍，這些城市的庫存壓力已經(jīng)緩解。但同時，另一些三四線城市由于去年盲目開發(fā)，庫存壓力仍然較大，江蘇鎮(zhèn)江、河北衡水、廣東肇慶等地，由于其產(chǎn)業(yè)基礎薄弱、經(jīng)濟增長乏力，交易量同比出現(xiàn)了30-40%的下降。
  那么，部分三四線城市的房地產(chǎn)火爆局面還將會持續(xù)多久呢？首先，取決于三四線城市的房地產(chǎn)調控有多嚴格，去年以來，包括江蘇鎮(zhèn)江、浙江嘉興、安徽蕪湖等三四線城市，取消了“購房補貼”政策；山東東營、聊城、濰坊、廣西柳州、安徽蕪湖等城市則加入限售、限價行列。
  進入2018年后，部分三四線城市還在春節(jié)前后加緊調控。2月11日，海南三亞市發(fā)文要求加強商品房銷售價格備案管理；13日，山東淄博市發(fā)布房地產(chǎn)調控政策，提出部分區(qū)域實施限房價、限轉讓。相信隨著“因城施策”、“分類調控”的深入，會有更多的三四線城市加入到房地產(chǎn)調控的行列中來。
  再者，三四線城市房地產(chǎn)的火爆能否持續(xù)下去，還要看該地區(qū)的棚改貨幣化是否能夠持續(xù)進行，如果棚改貨幣化接近尾聲，而同時產(chǎn)業(yè)和經(jīng)濟不能提供強有力的支撐，則整個三四線城市的房地產(chǎn)市場將會逐步滑向低迷。
  更要命的是，三四線城市的房產(chǎn)流動性差，買進容易找到賣家就不容易了，一旦房地產(chǎn)市場行情反轉，成交量一夜間出現(xiàn)萎縮，則大量的業(yè)主將無法出手房子，一些運用**貸、抵押貸等杠桿資金來投資三四線房子的人將“欲哭無淚”。
  
  **后，在春節(jié)假期間，推動本輪三四線城市房地產(chǎn)成交量急劇升溫的主力軍是“返鄉(xiāng)置業(yè)”群體，而這部分人主要是以改善型為主，而當改善性購房的置業(yè)需求被集中釋放后，后面想跟風的人會因為房貸利率上升、房價上漲預期改變等因素而放棄在三四線城市購房需求。所以，春節(jié)假期推動部分三四線城市房地產(chǎn)成交量的改善性需求是不可持續(xù)的，后續(xù)成交量會馬上回落下來。

  查看全文↓ 2018-10-29 18:56:33

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