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• 134****8281

  二手房交易過程中，眾多糾紛都是來源于合同不完善。那么，二手房買賣合同內(nèi)容不可缺少的內(nèi)容應(yīng)該有哪些？
  
  二手房買賣合同是指購房者各售房者在平等協(xié)商的基礎(chǔ)上，就房屋的買賣所簽訂的協(xié)議。是一方轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于另一方，另一方支付價款的合同。轉(zhuǎn)移所有權(quán)的一方為出賣人或賣方，支付價款而取得所有權(quán)的一方為買受人或者買方。
  
  房屋買賣合同作為一種特殊的買賣合同，它是指出賣人將房屋交付并轉(zhuǎn)移所有權(quán)與買受人，買受人支付價款的合同。房屋買賣合同的法律特征既有買賣合同的一般特征，也有其自身固有的特征。這主要表現(xiàn)為：(1)出賣人將所出賣的房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移給買受人，買受人支付相應(yīng)的價款；(2)房屋買賣合同是諾成、雙務(wù)、有償合同；(3)房屋買賣合同的標的物為不動產(chǎn)，其所有權(quán)轉(zhuǎn)移必須辦理登記手續(xù)；(4)房屋買賣合同屬于法律規(guī)定的要式法律行為。
  
  二手房買賣合同內(nèi)容：
  
  一、當事人的名稱或姓名、住所：二手房買賣合同這里主要是搞清當事人的具體情況、地址、聯(lián)系辦法等，以免出現(xiàn)欺詐情況；雙方應(yīng)向?qū)Ψ阶鲈敿毲宄慕榻B或調(diào)查；應(yīng)寫明是否共有財產(chǎn)、是否夫妻共同財產(chǎn)或家庭共同財產(chǎn)。
  
  二、標的：這里應(yīng)寫明房屋位置、性質(zhì)、面積、結(jié)構(gòu)、格局、裝修、設(shè)施設(shè)備等情況；同時還要寫明房屋產(chǎn)權(quán)歸屬(要與第一條銜接)；原售房單位是否允許轉(zhuǎn)賣；是否存在房屋抵押或其他權(quán)利瑕疵；是否有私搭亂建部分；房屋的物業(yè)管理費用及其他交費狀況；房屋相關(guān)文書資料的移交過程。
  
  三、價款：房款及付款時間約定。一般新建的商品房及預售的商品房都是按所買賣房屋的建筑面積來計算房屋的價格，即約定每平方米建筑面積的售價為多少元，然后用單價乘以建筑面積來計算房屋所需支付的價款。舊房的買賣有時就直接約定每套房屋或每幢房屋所需支付的價款。在合同中一般要列一個付款時間進度表，買方按該進度表將每期所需支付的價款交付賣方。
  
  四、履行期限、地點、方式：這里主要寫明交房時間；條件；辦理相關(guān)手續(xù)的過程；配合與協(xié)調(diào)問題；雙方應(yīng)如何尋求中介公司、律師、評估機構(gòu)等服務(wù)；各種稅費、其他費用如何分攤；遇有價格上漲、下跌時如何處理。
  
  五、違約責任：這里主要說明哪些系違約情形；如何承擔違約責任；違約金、定金、賠償金的計算與給付；在什么情況下可以免責；擔保的形式；對違約金或定金的選擇適用問題。
  
  六、解決爭議的方式：這里主要約定解決爭議是采用仲裁方式還是訴訟方式，需要注意的是，如果雙方同意采用仲裁的形式解決糾紛，應(yīng)按照我國《仲裁法》的規(guī)定寫清明確的條款。
  
  七、合同生效條款：雙方在此約定合同生效時間；生效或失效條件；當事人不能為自己的利益不正當?shù)刈钃蠗l件成就或不成就；生效或失效期限；致使合同無效的情形；幾種無效的免責條款；當事人要求變更或撤消合同的條件；合同無效或被撤消后，財產(chǎn)如何進行返還。
  
  八、合同中止、終止或解除條款：按照《合同法》第六十八條、第九十一條、第九十四條之規(guī)定，合同當事人可以中止、終止或解除房屋買賣合同。有必要在此明確約定合同中止、終止或解除的條件；上述情形中應(yīng)履行的通知、協(xié)助、保密等義務(wù)；解除權(quán)的行使期限；；補救措施；合同中止、終止或解除后，財產(chǎn)如何進行返還。
  
  九、合同的變更與轉(zhuǎn)讓：在此約定合同的變更與轉(zhuǎn)讓的條件或不能進行變更、轉(zhuǎn)讓的禁止條款。
  
  十、附件：在此說明本合同有哪些附件，附件的效力等。
  
  以上是二手房買賣合同中應(yīng)該包括的內(nèi)容，

  查看全文↓ 2018-10-18 09:22:32
• 138****7729

  1、“五證”&“兩書”是否齊全
  
  在簽合同之前，一定要先確認房地產(chǎn)開發(fā)商的“五證”，“兩書”是齊全的，那“五證”和“兩書”有什么作用呢？
  
  房地產(chǎn)開發(fā)商在賣房之前要具有一定的條件，并且需要按照有關(guān)規(guī)定在房地產(chǎn)管理部門辦理商品房銷售的各種手續(xù)，也就是說，只有這群手續(xù)都齊備了，他才有資格賣房。
  
  “五證”是指：《國有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》、《商品房銷售(預售)許可證》，“兩書”是指：《住房質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》，可不要小看這幾個證書，只有合法進入市場的住宅房，產(chǎn)權(quán)才會受到國家保護。
  
  2、定金VS訂金
  
  定金是指在合同訂立或在履行之前支付的一定數(shù)額的金錢作為擔保的擔保方式，俗稱保證金。如果開發(fā)商毀約，是要雙倍返還的。
  
  而訂金則帶有預付款性質(zhì)，沒有擔保作用，也不能證明合同成立。一般情況下，訂金通常發(fā)生購房者和開發(fā)商簽訂認購協(xié)議的時候，這時候，付訂金意味著你擁有對這套房子的優(yōu)先購買權(quán)。如果**后你買了這套房子，訂金作為總房款的一部分；否則，不管是哪方違約，訂金都要原數(shù)返還。
  
  3、各種面積的含義
  
  建筑面積是一個表示建筑物建筑規(guī)模大小的經(jīng)濟指標，由于概念過于抽象，所以小編在這里直接介紹其三個組成部分：建筑面積=使用面積+輔助面積+結(jié)構(gòu)面積
  
  這里的建筑面積也被稱為產(chǎn)權(quán)面積，也就是房產(chǎn)證上的面積。當然了，建筑面積還有另外一個公式：建筑面積=套內(nèi)建筑面積+公攤建筑面積
  
  這里的套內(nèi)建筑面積包括：房內(nèi)房屋使用空間的面積，墻體面積以及陽臺面積；公攤建筑面積自然就是整棟樓的產(chǎn)權(quán)人共同所有的整棟樓公用部分的建筑面積了。
  
  贈送面積：顧名思義，贈送面積就免費的面積。但素，切記這一點：羊毛出在羊身上，開發(fā)商是很有可能把這部分錢平攤到單價中的；一些含大量贈送面積的戶型，往往內(nèi)部格局并不好；一些贈送的面積是開發(fā)商“偷來的”，這些面積不被法律承認和保護……
  
  4、各種稅的含義
  
  首先來說一下**近被炒得很熱的房產(chǎn)稅：房產(chǎn)稅是按照房屋的計稅余值或租金收入為計稅依據(jù)，向產(chǎn)權(quán)所有人征收的財產(chǎn)稅；
  
  契稅是以所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移變動的不動產(chǎn)為征稅對象，向產(chǎn)權(quán)承受人征收的財產(chǎn)稅，一般是房款總額的1.5%；
  
  房地產(chǎn)印花稅則是指因房地產(chǎn)買賣、房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)變動、轉(zhuǎn)移等而對書立的或領(lǐng)受的房地產(chǎn)憑證的單位和個人征收的一種稅賦，一般是總房款的0.05%。

  查看全文↓ 2018-10-18 09:22:23
• 133****1112

  1、房屋信息：坐落、房號、面積、產(chǎn)權(quán)號等。
  2、交易雙方信息：身份證號碼、聯(lián)系電話等。
  3、成交價格。
  4、付款方式：一次性或者按揭貸款。
  5、費用繳納：是雙方各自繳納還是約定一方承擔。
  6、簽約時間、過戶時間、交房時間及標準等。
  7、違約責任。
  8、合同有效期。

  查看全文↓ 2018-10-18 09:22:15

相關(guān)問題

• 問 商品房買賣合同有什么內(nèi)容 該注意哪些必須有的內(nèi)容
  答

  《商品房銷售管理規(guī)定》的要求，商品房在銷售時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和買受人應(yīng)當訂立書面 商品房買賣合同。在商品房買賣合同，雙方應(yīng)當明確以下主要內(nèi)容： (一)當事人名稱或者姓名和住所； (二)商品房基本狀況； (三)商品房的銷售方式； (四)商品房價款的確定方式及總價款、付款方式、付款時間； (五)交付使用條件及日期； (六)裝飾、設(shè)備標準承諾； (七)供水、供電、供熱、燃氣、通訊、道路、綠化等配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的交付承諾和 有關(guān)權(quán)益、責任； (八)公共配套建筑的產(chǎn)權(quán)歸屬； (九)面積差異的處理方式； (十)辦理產(chǎn)權(quán)登記有關(guān)事宜； (十一)解決爭議的方法； (十二)違約責任； (十三)雙方約定的其他事項

• 問 請問我簽預售合同時該注意哪些問題，哪些是必須有的？
  答

  1、商品房買賣合同網(wǎng)簽版本內(nèi)容簡單，主要規(guī)定了買賣雙方**基本的權(quán)利義務(wù)。 2、業(yè)主購房時，為了更好地維護自己的合法權(quán)益，可以通過與開發(fā)商簽訂補充協(xié)議的形式，明確約定自己所享有的權(quán)利。 3、商品房買賣涉及到的法律法規(guī)較多，標的額較大，如何簽訂商品房買賣合同及補充協(xié)議，涉及到很多專業(yè)的法律知識，無法簡單概括，必要時可以聘請律師把關(guān)，規(guī)避法律風險，解除后顧之憂。

• 問 請問簽預售合同時該注意哪些問題，哪些是必須有的，謝謝？
  答

  1、商品房買賣合同網(wǎng)簽版本內(nèi)容簡單，主要規(guī)定了買賣雙方**基本的權(quán)利義務(wù)。 2、業(yè)主購房時，為了更好地維護自己的合法權(quán)益，可以通過與開發(fā)商簽訂補充協(xié)議的形式，明確約定自己所享有的權(quán)利。 3、商品房買賣涉及到的法律法規(guī)較多，標的額較大，如何簽訂商品房買賣合同及補充協(xié)議，涉及到很多專業(yè)的法律知識，無法簡單概括，必要時可以聘請律師把關(guān)，規(guī)避法律風險，解除后顧之憂。

• 問 按揭買二手房流程必須有哪些？哪個環(huán)節(jié)可以忽略？
  答

  （1）提出申請?？蛻粝蜚y行提出書面借款申請，并提交有關(guān)資料。（2）簽訂合同。借款申請人在接到銀行有關(guān)貸款批準的通知后，要到貸款行簽訂借款合同及擔保合同，并視情況辦理公證、抵押登記、保險等相關(guān)手續(xù)。（3）開立賬戶。選用委托扣除款方式還款的客戶需與銀行簽訂委托扣款協(xié)議，并在貸款行指定的營業(yè)網(wǎng)點開立還款專用的儲蓄存折賬戶或儲蓄卡、信用卡賬戶。同時，售房人要在貸款行開立售房結(jié)算賬戶或存款專戶。（4）支用貸款。經(jīng)貸款行同意發(fā)放的貸款，辦妥有關(guān)手續(xù)后，貸款行按照借款合同約定，將貸款直接轉(zhuǎn)入借款人在貸款行開立的存款賬戶內(nèi)，或?qū)①J款一次或分次劃入售房人在貸款行開立的存款賬戶內(nèi)。（5）按期還款。借款人按借款合同約定的還款計劃、還款方式償還貸款本息。目前可供選擇的還款方式有委托扣款和柜面還款兩種方式。（6）貸款結(jié)清包括提前結(jié)清和正常結(jié)清兩種。提前結(jié)清是指貸款到期日（一次性還本付息類貸款）或貸款**后一期（分期償還類貸款）前結(jié)清貸款；正常結(jié)清指在貸款到期日（一次性還本付息類）或貸款**后一期（分期償還類貸款）結(jié)清貸款。如提前結(jié)清貸款，借款人須在清償應(yīng)付各項款項后，提前10個工作日向貸款行提出提前結(jié)清申請。貸款結(jié)清后，借款人從貸款行領(lǐng)取“貸款結(jié)清證明”，取回房地產(chǎn)權(quán)屬抵押登記證明文件及保險單正本，并持貸款行出具的“貸款結(jié)清證明到原抵押登記部門辦理抵押登記注銷手續(xù)。

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• 問 無抵押貸款合同里面必須有什么內(nèi)容？哪位大神了解？
  答

  根據(jù)《合同法》的規(guī)定，借款合同的內(nèi)容通常包括以下幾方面：1、借款種類。根據(jù)不同的標準，可以將借款合同分為不同的種類。例如，根據(jù)借款的期限，可以分為短期貸款、中期貸款、長期貸款;根據(jù)出借方資金來源和經(jīng)營方式，可以分為自營貸款和委托貸款。由于各種貸款當事人的權(quán)利義務(wù)不同，因此應(yīng)當明確約定借款種類。2、幣種。因為外匯管制需要，國家對人民幣和外幣借款規(guī)定了不同的條件，當事人應(yīng)當對此加以約定。3、借款用途。借款用途涉及貸款人利益的保護，合同對此應(yīng)當約定。4、數(shù)額。當事人不僅應(yīng)當在合同中明確借款總金額，還應(yīng)當明確每次提供貸款的金額;如果訂立**高額貸款，每次貸款的數(shù)額應(yīng)在**高限額內(nèi)。5、利率。借款利率是借款合同計算利息的主要依據(jù)，通常是借款合同的必備條款。不過，在自然人的借款合同中，對借款利息沒有約定或者約定不明確的，視為不支付利息。即使自然人之間的借款需要支付利息的，其利率也不得違反國家有關(guān)限制借款利率的規(guī)定。6、期限和還款方式。除上述內(nèi)容之外，當事人還可以約定保證條款、擔保條款、違約責任條款等其他當事人認為需要約定的事項。

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