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• 147****0023

  只要買賣雙方是經(jīng)協(xié)商在平等、自愿基礎上簽訂的回遷房買賣合同，系雙方的真實意思表示，合同內(nèi)容并未違反法律強制性規(guī)定或社會公共利益，該房屋買賣合同應為合法有效。 依據(jù)《合同法》第五十二條的規(guī)定，有下列情形之一的，合同無效：一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益;惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益;以合法形式掩蓋非法目的;損害社會公共利益;違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定。而根據(jù)《房地產(chǎn)管理法》第三十八條的規(guī)定：未依法登記領取權屬證書的房產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓。 綜上所述，因為《房地產(chǎn)管理法》只是說明不得轉(zhuǎn)讓，該條真實的立法意圖不在于禁止轉(zhuǎn)讓，而在于方便行政管理，不屬于合同效力取締性規(guī)范。雖然回遷人未取得房產(chǎn)證，但對該房屋享有準所有權，有權對其所安置的房屋進行處分。在尚未取得房地產(chǎn)權證之前，享有買賣合同上的債權，當然有權對該債權進行轉(zhuǎn)讓。 相關知識延伸閱讀：購買回遷房有哪些風險 回遷房，在二手市場上市的回遷房約占整個二手市場的10%。而這些回遷房總體分兩種情況：一種是業(yè)主已經(jīng)持有房產(chǎn)證，另一種是業(yè)主只持有回遷協(xié)議。
  (一)業(yè)主已經(jīng)取得該商品小區(qū)的《房產(chǎn)證》。這些回遷房是完全可以做二手買賣或租賃交易的，因為在二手交易的過程中，《房產(chǎn)證》是房管局認可，并受其監(jiān)督的。因此有《房產(chǎn)證》的回遷房都是可以正常在交易所過戶轉(zhuǎn)名，這對購買者來說是十分有保障的，不必有其他的擔心。
  (二)業(yè)主手中只有發(fā)展商的回遷協(xié)議的，這些房子的業(yè)主手中只有發(fā)展商的回遷協(xié)議的，在做二手交易時是不能在房地產(chǎn)交易所做公證過戶和改名的。因為該回遷協(xié)議只是業(yè)主與發(fā)展商之間的私人商業(yè)協(xié)議，此協(xié)議并沒有得到房管局的認可。因此雙方進行交易時，只能是在公證處做公證交易，待《房產(chǎn)證》出來后才能做真正的過戶交易。

  查看全文↓ 2018-10-15 22:53:21
• 148****0369

  回遷房在辦理了房屋產(chǎn)權證書后可進行買賣，購買未取得產(chǎn)權證書的回遷房則可能面臨極大的風險，回遷手續(xù)更名并不能取代房屋產(chǎn)權證書。在這里須注意的事項包括要求賣方提供回遷協(xié)議及其身份證明，并對回遷房的真實性進行核實，同時要注意確定該房屋之上是否有共有人，是否設定抵押權。另外須查明該房是屬于危改回遷，還是屬于商品房回遷。
  到房產(chǎn)部門簽定了買賣協(xié)議后，是有法律約素效益的。
  

  查看全文↓ 2018-10-15 22:53:04
• 142****2575

  走二手手續(xù)的回遷房買賣合同，即是有房本的交易，和其他二手房一樣，只不過根據(jù)房子的性質(zhì)不同，會有對應的額為稅費，比如綜合地價款或土地出讓金。
  直接買回遷房分兩種。一種是原拆遷戶走完拆遷手續(xù)，在和開發(fā)商簽購房合同前買。俗稱改底單，這是不受法律保護的，全憑定金合同和君子協(xié)定。買方直到開發(fā)商網(wǎng)簽后才能不擔心。范本沒有，因為只有頂級部分受相關法律保護，購房合同不被支持。
  另一種是名額替換，直接說就是從沒走拆遷手續(xù)的人手里把要拆的那個房子買了，買家變成拆遷戶，走正常的拆遷流程。這種方式優(yōu)點就是手里有東西（原房子的產(chǎn)權），有一定的保證，沒有后遺癥，不怕原業(yè)主反悔（以為原房子已經(jīng)過戶）。但也有缺點，周期長，而且需要拆遷部門配合（以為拆遷的房子會被凍結(jié)），如沒有這方面的關系，建議不要碰。還有個缺點就是有些房子購買需要一定的條件，具體的根據(jù)項目不同有所區(qū)別。
  

  查看全文↓ 2018-10-15 22:52:52
• 133****3544

  您好！要與產(chǎn)權人簽訂協(xié)議（是夫妻共同回遷房的，應要求夫妻二人都簽字）；約定房產(chǎn)證頒發(fā)后限期內(nèi)協(xié)助辦理過戶手續(xù)；要約定較高違約金，可以是房款的50%以上，**好能讓出賣人提供相應的履行擔保

  查看全文↓ 2018-10-15 22:52:44
• 155****4480

  合同不違法即為有效，但注意防范房產(chǎn)過戶前的風險

  查看全文↓ 2018-10-15 22:52:31

相關問題

• 問 有誰知道購買回遷房能取公積金？
  答

  1.回遷時需要的入住費，我可以取公積金用？可以的。住房公積金應當用于職工購買、建造、翻建、大修自住住房，專款專用。2.住房公積金必須是貸款買房才能用的嗎？不是的。其用法籠統(tǒng)的歸納為：可以根據(jù)公積金的貸款限制，申請公積金貸款；每年可以取出公積金用于建造、翻建、大修自住住房；也可以每年將公積金取出還商業(yè)貸款。3.領取公積金的辦法如下：首先職工向單位申請，單位予以核實后給職工開出住房公積金支取申請書，帶好有關證件，去當?shù)氐摹咀》抗e金管理中心】申請辦理。4.你可以咨詢的部門是：當?shù)氐淖》抗e金管理中心。

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• 問 ??購買回遷房能公正嗎？誰知道呢？
  答

  只要合同主體內(nèi)容不違反法律規(guī)定，不損害國家集體及他人利益正常情況下協(xié)議是有效的，但是回遷房在兩年內(nèi)是不允許過戶更名的，可能有一定風險購買回遷房時：首先，要審查回遷房的真實性。該真實性既包括回遷房是否存在，是否是小產(chǎn)權房屋，以及審查出賣人的身份信息，出賣人是否具有回遷協(xié)議，回遷協(xié)議是否真實等。要注意到該房產(chǎn)是否存在其他共有人或者是否存在抵押等限制情形。其次，購買回遷房盡量做到分期付款或者將房款提存給公證處，等房產(chǎn)證辦下來之后，由公證處支付房款。比如簽訂以產(chǎn)權過戶時支付房款的附期限買賣合同對購買人比較有利。

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• 問 ??購買回遷房可以落戶嗎？誰知道呢？
  答

  1.戶口遷移需要按照《中華人民共和國戶口登記條例》第十條“公民遷出本戶口管轄區(qū)，由本人或者戶主在遷出前向戶口登記機關申報遷出登記，領取遷移證件，注銷戶口?！?.第十三條“公民遷移，從到達遷入地的時候起，城市在三日以內(nèi)，農(nóng)村在十日以內(nèi)，由本人或者戶主持遷移證件向戶口登記機關申報遷入登記，繳銷遷移證件”的規(guī)定進行；3.但由于各地的政策不盡相同，購置新房未必就能夠在新房所在地落戶。因此，你應該在咨詢新購房所在地公安機關可以辦理落戶的明確承諾后，依據(jù)購房合同及產(chǎn)權證書，按《中華人民共和國戶口登記條例》第十條的規(guī)定，向原住所地戶口登記機關申報遷出登記，領取遷移證件，注銷戶口；4.按照第十三條的規(guī)定，在三日內(nèi)持遷移證件向戶口登記機關申報遷入登記。

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• 問 ??買回遷房簽的協(xié)議法律生效嗎？誰知道呢？
  答

  你說的是買別人的回遷房吧，賣方的房產(chǎn)證沒下對吧？這種情況下，公證處都不給公證，就說明這房產(chǎn)的買賣一定有問題。你們簽合同當然有效，但除了賣方擔心的事情，你這一方也存在較大風險，比如將來由于開發(fā)商手續(xù)不全，房產(chǎn)證下不來，你就無法實現(xiàn)房產(chǎn)過戶，就是能過戶，也許還有一筆阻礙當時辦理房產(chǎn)證的費用的承擔問題，也許這筆費用不得轉(zhuǎn)嫁到你的頭上才能過戶時，你也覺得買的后悔。

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• 問 買回遷房怎么簽協(xié)議?購買回遷房協(xié)議簽什么樣的才有效?
  答

  不錯

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