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• 143****8293

  人防工程的產權到底屬于誰，現(xiàn)在誰都說不清楚
  物權法第五十二條規(guī)定：國防資產屬于國家所有。雖然人民防空法第二條規(guī)定人民防空屬于國防的組成部分，但并不代表說人防工程屬于國防資產。
  人民防空法第五條的規(guī)定說：國家鼓勵、支持企業(yè)事業(yè)組織、社會團體和個人，通過多種途徑，投資進行人民防空工程建設；人民防空工程平時由投資者使用管理，收益歸投資者所有。但這只涉及到收益權，不完全涵蓋所有權定義中的占有、使用、收益、處分四類權利。
  總結起來就是，法律上根本就沒有說清楚這個事情，有人防部門管，投資方收益，但是產權，到現(xiàn)在為止還是個未知數(shù)。
  至于你說的屬于全體業(yè)主，關鍵在于證實一點：人防工程的建設成本已經分攤到全體業(yè)主購房款里面，那么就屬于是你們業(yè)主們投資啦

  查看全文↓ 2018-10-12 01:14:10
• 152****8407

  （一）公攤面積如何分攤
  根據(jù)建設部《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規(guī)則》規(guī)定，可分攤的公用建筑面積包括：大堂、公共門廳、走廊、過道、公共廁所、電（樓）梯前廳、樓梯間、電梯井、電梯機房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱間、冷凍機房、消防通道、變（配）電室、煤氣調壓室、衛(wèi)星電視接收機房、空調機房、熱水鍋爐房、電梯工休息室、值班警衛(wèi)室、物業(yè)管理用房等以及基本功能上為該建筑服務的專用設備用房；套與公用建筑空間之間的分隔墻及外墻（包括山墻）墻體面積水平投影面積的一半。
  不應計入的公用建筑空間包括：倉庫、機動車庫、非機動車庫中、車道、供暖鍋爐房、作為人防工程的地下室、單獨具備使用功能的獨立使用空間；售房單位自營、自用的房屋；為多幢房屋服務的警衛(wèi)室、管理（包括物業(yè)管理）用房；其他購房人受益的其他非經營性用房，需要進行分攤的，應在銷（預）售合同中寫明房屋名稱、需分攤的總建筑面積。

  查看全文↓ 2018-10-12 01:14:01
• 142****3121

  根據(jù)《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規(guī)則》的規(guī)定，商品房銷售面積=套內建筑面積＋分攤的公用建筑面積。公用建筑面積由以下兩部分組成：1、電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備間、公共門廳和過道、地下室、值班警衛(wèi)室以及其他功能上為整棟建筑服務的公共用房和管理用房建筑面積。2、套（單元）與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的一半。
  公攤的計算公式
  公用建筑面積的計算原則：凡已作為獨立使用空間銷售或者出租的地下室、車棚等，不應計入公用建筑面積。作為人防工程的地下室也不計入公用建筑面積。也就是說，整棟建筑物的建筑面積減去整棟建筑物各套（單元）套內建筑面積之和，并扣除已作為獨立使用或出租的地下室、車棚及人防工程等建筑面積，即為整棟建筑物的公用建筑面積。
  公用建筑面積分攤系數(shù)=公用建筑面積÷整個套內建筑面積之和。
  公攤的基本原則
  公用建筑面積分攤的基本原則是：1、商品房公用建筑面積的分攤以幢為單位。2、為整棟商品房服務的公用建筑面積，由該棟樓各套商品房分攤；為局部范圍服務的公用建筑面積，由受益的各套商品房分攤。3、公用建筑面積按面積比例分攤，公攤后，不劃分各套商品房分攤的建筑面積的具體部位，任何人不得侵占或改變原設計的使用功能。

  查看全文↓ 2018-10-12 01:13:53

相關問題

• 問 人防工程屬于公攤面積嗎
  答

  根據(jù)《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規(guī)則》的規(guī)定，商品房銷售面積=套內建筑面積＋分攤的公用建筑面積。公用建筑面積由以下兩部分組成：1、電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備間、公共門廳和過道、地下室、值班警衛(wèi)室以及其他功能上為整棟建筑服務的公共用房和管理用房建筑面積。2、套（單元）與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的一半。公攤的計算公式公用建筑面積的計算原則：凡已作為獨立使用空間銷售或者出租的地下室、車棚等，不應計入公用建筑面積。作為人防工程的地下室也不計入公用建筑面積。也就是說，整棟建筑物的建筑面積減去整棟建筑物各套（單元）套內建筑面積之和，并扣除已作為獨立使用或出租的地下室、車棚及人防工程等建筑面積，即為整棟建筑物的公用建筑面積。公用建筑面積分攤系數(shù)=公用建筑面積÷整個套內建筑面積之和。公攤的基本原則公用建筑面積分攤的基本原則是：1、商品房公用建筑面積的分攤以幢為單位。2、為整棟商品房服務的公用建筑面積，由該棟樓各套商品房分攤；為局部范圍服務的公用建筑面積，由受益的各套商品房分攤。3、公用建筑面積按面積比例分攤，公攤后，不劃分各套商品房分攤的建筑面積的具體部位，任何人不得侵占或改變原設計的使用功能。

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• 問 人防工程屬公攤面積嗎
  答

  在城市商品房開發(fā)過程中，為了國防利益和國家安全，要求開發(fā)商修建一定的地下防空工事。對于這些人防工程的權利歸屬，在《物權法》實施前后一直存在爭議，而在司法實踐中，由于人防工程引發(fā)的訴訟也不在少數(shù)。例如，有業(yè)主即因為開發(fā)商與其在《商品房買賣（預售）合同》中約定人防工程屬于開發(fā)商所有而訴至法院，要求確認該約定無效。有業(yè)主則因為開發(fā)商使用人防工程作為地下車庫對外出租，要求確認地下車庫為業(yè)主共有，開發(fā)商返還收益。對于居住小區(qū)內人防工程的權利歸屬，有觀點認為，居住小區(qū)內人防工程由社會力量投資建設，但其中國家不僅減讓土地出讓金、減免有關稅費，還給予各種優(yōu)惠，因此，國家也有間接投資。況且人防工程是國家的重要戰(zhàn)備設施，具有特殊屬性。因此居住小區(qū)內人防工程所有權屬于國家，使用管理權歸人民防空主管部門。還有觀點則認為，居住小區(qū)內的人防工程一般不由國家直接投資，也并非直接用于國防目的，因此不屬于物權法規(guī)定的國防資產范疇。對于居住小區(qū)內人防工程歸屬的判斷，宜從出資角度加以考慮。國家投資建設的人防工程產權歸國家所有；對于建設單位投資興建的人防工程，應認定歸建設單位所有；建設單位在銷售房屋時，將人防工程面積計入公攤面積，該人防工程應認定由建筑物區(qū)分所有人即業(yè)主共有。從《物權法》之前的規(guī)定來看，曾有相關規(guī)定明確規(guī)定人防工程屬于國家所有。比如1985年的國家人防委、財政部《關于平時使用人防工程收費的暫行規(guī)定》即規(guī)定，人防工程及其設備設施是國家的財產。中共中央、國務院、中央軍委《關于加強人民防空工作的決定》也明確規(guī)定，人民防空工程建設項目（包括配套設施及附屬工程）屬于國防工程和社會公益性建設項目，按照國家相關規(guī)定享受優(yōu)惠政策。從《人民防空法》的規(guī)定來看，目前可以確定的原則是：人民防空工程平時由投資者使用管理，收益歸投資者所有。而作為物權的基本法律，《物權法》對此并未作出規(guī)定。《建筑物區(qū)分所有權司法解釋》對此亦未涉及。因此，對于人防工程的所有權歸屬，仍需通過立法予以明確。在司法實踐中，解決各類爭議的基點只能為：人防工程由投資者使用管理，享有收益。另外，需要注意的是，對于人防工程變更用途使用的，不能根據(jù)變更后的用途來確定權屬。例如，人防工程作為地下車庫使用的，不能根據(jù)《物權法》第七十四條的規(guī)定，按照建筑區(qū)劃內，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定；占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有的規(guī)則來確定權屬。

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• 問 地下人防工程算公攤面積嗎
  答

  根據(jù)《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規(guī)則》的規(guī)定，商品房銷售面積=套內建筑面積＋分攤的公用建筑面積。公用建筑面積由以下兩部分組成：1、電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備間、公共門廳和過道、地下室、值班警衛(wèi)室以及其他功能上為整棟建筑服務的公共用房和管理用房建筑面積。2、套（單元）與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的一半。公攤的計算公式公用建筑面積的計算原則：凡已作為獨立使用空間銷售或者出租的地下室、車棚等，不應計入公用建筑面積。作為人防工程的地下室也不計入公用建筑面積。也就是說，整棟建筑物的建筑面積減去整棟建筑物各套（單元）套內建筑面積之和，并扣除已作為獨立使用或出租的地下室、車棚及人防工程等建筑面積，即為整棟建筑物的公用建筑面積。公用建筑面積分攤系數(shù)=公用建筑面積÷整個套內建筑面積之和。公攤的基本原則公用建筑面積分攤的基本原則是：1、商品房公用建筑面積的分攤以幢為單位。2、為整棟商品房服務的公用建筑面積，由該棟樓各套商品房分攤；為局部范圍服務的公用建筑面積，由受益的各套商品房分攤。3、公用建筑面積按面積比例分攤，公攤后，不劃分各套商品房分攤的建筑面積的具體部位，任何人不得侵占或改變原設計的使用功能。

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• 問 地下人防工事列入公攤面積嗎
  答

  根據(jù)《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規(guī)則》的規(guī)定，商品房銷售面積=套內建筑面積＋分攤的公用建筑面積。公用建筑面積由以下兩部分組成：1、電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備間、公共門廳和過道、地下室、值班警衛(wèi)室以及其他功能上為整棟建筑服務的公共用房和管理用房建筑面積。2、套（單元）與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的一半。公攤的計算公式公用建筑面積的計算原則：凡已作為獨立使用空間銷售或者出租的地下室、車棚等，不應計入公用建筑面積。作為人防工程的地下室也不計入公用建筑面積。也就是說，整棟建筑物的建筑面積減去整棟建筑物各套（單元）套內建筑面積之和，并扣除已作為獨立使用或出租的地下室、車棚及人防工程等建筑面積，即為整棟建筑物的公用建筑面積。公用建筑面積分攤系數(shù)=公用建筑面積÷整個套內建筑面積之和。公攤的基本原則公用建筑面積分攤的基本原則是：1、商品房公用建筑面積的分攤以幢為單位。2、為整棟商品房服務的公用建筑面積，由該棟樓各套商品房分攤；為局部范圍服務的公用建筑面積，由受益的各套商品房分攤。3、公用建筑面積按面積比例分攤，公攤后，不劃分各套商品房分攤的建筑面積的具體部位，任何人不得侵占或改變原設計的使用功能。

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• 問 人防車庫可以計入公攤面積嗎
  答

  根據(jù)建設部《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規(guī)則》規(guī)定，可分攤的公用建筑面積包括：大堂、公共門廳、走廊、過道、公共廁所、電（樓）梯前廳、樓梯間、電梯井、電梯機房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱間、冷凍機房、消防通道、變（配）電室、煤氣調壓室、衛(wèi)星電視接收機房、空調機房、熱水鍋爐房、電梯工休息室、值班警衛(wèi)室、物業(yè)管理用房等以及基本功能上為該建筑服務的專用設備用房；套與公用建筑空間之間的分隔墻及外墻（包括山墻）墻體面積水平投影面積的一半。獨立使用的地下室、車棚、車庫，為住戶服務的警衛(wèi)室、管理用房，作為人防工程的地下室都不計入共有建筑面積。其中，地下室作為公用分攤的面積的前提是，該地下室是用來放置為整幢樓服務的設備的。針對車位公攤面積的大小，目前我國尚無相關法律規(guī)定。通常一個車位的實際面積只有十二三平米，但是合同中標明的面積都為30至35平米。這是因為開發(fā)商把地下車庫的通道、拐角等面積公攤計入其內，如果雙車道可能會大些。在做建設項目投資測算的時候一般一個車位算30-40平方左右，你這個車庫公攤肯定有問題。

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