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• 147****9946

  根據(jù)《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則》的規(guī)定，商品房銷售面積=套內(nèi)建筑面積＋分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e。公用建筑面積由以下兩部分組成：1、電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳和過道、地下室、值班警衛(wèi)室以及其他功能上為整棟建筑服務(wù)的公共用房和管理用房建筑面積。2、套（單元）與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的一半。
  公攤的計算公式
  公用建筑面積的計算原則：凡已作為獨(dú)立使用空間銷售或者出租的地下室、車棚等，不應(yīng)計入公用建筑面積。作為人防工程的地下室也不計入公用建筑面積。也就是說，整棟建筑物的建筑面積減去整棟建筑物各套（單元）套內(nèi)建筑面積之和，并扣除已作為獨(dú)立使用或出租的地下室、車棚及人防工程等建筑面積，即為整棟建筑物的公用建筑面積。
  公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)=公用建筑面積÷整個套內(nèi)建筑面積之和。
  公攤的基本原則
  公用建筑面積分?jǐn)偟幕驹瓌t是：1、商品房公用建筑面積的分?jǐn)傄源睘閱挝弧?、為整棟商品房服務(wù)的公用建筑面積，由該棟樓各套商品房分?jǐn)?；為局部范圍服?wù)的公用建筑面積，由受益的各套商品房分?jǐn)偂?、公用建筑面積按面積比例分?jǐn)?，公攤后，不劃分各套商品房分?jǐn)偟慕ㄖ娣e的具體部位，任何人不得侵占或改變原設(shè)計的使用功能。

  查看全文↓ 2018-07-12 13:27:41
• 144****2948

  （一）公攤面積如何分?jǐn)?
  
  根據(jù)建設(shè)部《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則》規(guī)定，可分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e包括：大堂、公共門廳、走廊、過道、公共廁所、電（樓）梯前廳、樓梯間、電梯井、電梯機(jī)房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱間、冷凍機(jī)房、消防通道、變（配）電室、煤氣調(diào)壓室、衛(wèi)星電視接收機(jī)房、空調(diào)機(jī)房、熱水鍋爐房、電梯工休息室、值班警衛(wèi)室、物業(yè)管理用房等以及基本功能上為該建筑服務(wù)的專用設(shè)備用房；套與公用建筑空間之間的分隔墻及外墻（包括山墻）墻體面積水平投影面積的一半。
  不應(yīng)計入的公用建筑空間包括：倉庫、機(jī)動車庫、非機(jī)動車庫中、車道、供暖鍋爐房、作為人防工程的地下室、單獨(dú)具備使用功能的獨(dú)立使用空間；售房單位自營、自用的房屋；為多幢房屋服務(wù)的警衛(wèi)室、管理（包括物業(yè)管理）用房；其他購房人受益的其他非經(jīng)營性用房，需要進(jìn)行分?jǐn)偟?，?yīng)在銷（預(yù)）售合同中寫明房屋名稱、需分?jǐn)偟目偨ㄖ娣e。
  
  （二）如何計算公攤面積
  
  分?jǐn)偟墓妹娣e=套內(nèi)建筑面積×公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)。
  1、套內(nèi)建筑面積由以下三部分組成：(1)套（單元）內(nèi)的使用面積，包括臥室、起居室、廳、過道、廚房、衛(wèi)生間、廁所、儲藏室、壁柜等分戶門內(nèi)面積的總和；(2)套內(nèi)墻體面積；(3)陽臺建筑面積。
  套內(nèi)建筑面積=(1)+(2)+(3)=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽臺建筑面積。
  2、公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)整棟建筑物的公用建筑面積除以整棟建筑物各套內(nèi)建筑面積之和，即為建筑物的公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)。
  
  （三）自行車庫算公攤面積嗎
  
  獨(dú)立使用的地下室、車棚、車庫，為住戶服務(wù)的警衛(wèi)室、管理用房，作為人防工程的地下室都不計入共有建筑面積。其中，地下室作為公用分?jǐn)偟拿娣e的前提是，該地下室是用來放置為整幢樓服務(wù)的設(shè)備的。但可以肯定的是如果自行車庫為公共場所，則可以作為公攤面積，反之則不能。
  
  （四）易被忽視的“大公攤”
  
  目前，絕大部分新住宅在開始做建筑設(shè)計之前都會明確告訴設(shè)計師，未來客戶需要的建筑面積范圍和配比。之后設(shè)計師嚴(yán)格執(zhí)行，發(fā)展商認(rèn)為平安無事，等所有圖紙報批完成，開工建設(shè)后，到房產(chǎn)交易中心做面積預(yù)測時，一下子發(fā)現(xiàn)實(shí)際銷售的建筑面積都超出了原先設(shè)定面積。
  于是發(fā)展商變得每天提心吊膽，擔(dān)心他的房子不能不能賣得掉……以上情景在發(fā)展商的開發(fā)過程中比比皆是。到底誰出了問題？答案是“大公攤”的毛病。
  原來，建筑師在幫新住宅測算所謂“建筑面積”時，絕大部分只分?jǐn)偭恕靶」珨偂?，也就是?dāng)屋公攤面積，而忘了“大公攤”。
  實(shí)際上，“大公攤”在公共分?jǐn)偯娣e中的比重很大。如果建筑設(shè)計中攤了“小公攤”面積，那實(shí)際銷售面積會再增加3%～8%的面積。有時，在一些總體和單價控制很敏感的項(xiàng)目中，5%的單位面積超出很可能使一個樓盤面臨險境。
  要避免這種尷尬的局面，發(fā)展商必須事先心中有數(shù)，有兩個方式：一個是給設(shè)計院面積指標(biāo)時預(yù)先縮小，留有余地；二是在拿到設(shè)計師的計算結(jié)果時，問清公攤內(nèi)容，適當(dāng)按比例加大建筑面積預(yù)估值。
  
  （五）應(yīng)對公攤面積的陷阱
  
  針對房屋買賣過程中容易出現(xiàn)的種種問題，有律師建議消費(fèi)者在簽訂面積條款時要寫細(xì)，使用面積、公攤面積、套內(nèi)建筑面積，具體的長度尺寸表示出來 ，不要標(biāo)平方米，而要標(biāo)多少厘米長，這樣自己以后有可能檢測出來復(fù)核一下。
  具體到復(fù)核方式，消費(fèi)者有權(quán)從商店里購買一個皮尺，對自家房屋的公攤面積進(jìn)行測量、復(fù)核；或者雙方共同聘請一家有房屋測繪資質(zhì)的機(jī)會，對有爭議的面積部分進(jìn)行檢測。
  假設(shè)有一個盡寸是虛假的，消費(fèi)者就有權(quán)推定所有的尺寸都是虛假的，因此，在這種情況下，如果開發(fā)房不能證明自己沒有過錯，那么就推定開發(fā)商有過錯，消費(fèi)者就有權(quán)拒付公攤面積的全部價款。
  在主張對面積進(jìn)行復(fù)核的同時，一定要在合同中寫清楚違約責(zé)任，保障當(dāng)事人的合法權(quán)益。在現(xiàn)行的合同條款中違約責(zé)任太少，讓欺詐這一方肆無忌憚。必須寫清楚，假設(shè)面積尺寸差一厘米，就有可能每一厘米賠給你一千塊錢，這樣作假的人才不敢作假。
  
  （六）垃圾面積經(jīng)常出現(xiàn)的地方
  
  走廊：套內(nèi)設(shè)計不當(dāng)?shù)倪^道，可能會達(dá)5至10平方米。而且，按現(xiàn)在設(shè)計的過道寬度，除了走路，基本上沒有什么用途。曾有一個著名樓盤的某套戶型，次臥的面積是7平方米，而到達(dá)該臥室的過道面積達(dá)到了6.4平方米！
  進(jìn)深：增加樓型的進(jìn)深是在嚴(yán)格的規(guī)劃控制下有效地增加一個樓盤銷售面積的常用辦法。因?yàn)檫M(jìn)深每增加一米，該戶型面積就會增加大約8～10平方米并提高使用率。如果增加的面積可以利用，就無可厚非。但一般而言，70%的可能性增加的是垃圾面積，因?yàn)檫@樣會造成客廳和餐廳面寬和進(jìn)深比例的失調(diào)。
  陽臺：現(xiàn)在的戶型設(shè)計，每戶大約有面積不小的陽臺。好的設(shè)計將陽臺功能細(xì)分成陽光室、觀景平臺、服務(wù)陽光等等，不好的設(shè)計中，陽臺是增加進(jìn)深的辦法之一，而且不太引人注意。
  衛(wèi)生間：新設(shè)計的樓盤中，大都有兩個以上的衛(wèi)生間，一般次衛(wèi)在4至6平方米之間，主衛(wèi)則不一定，小的6至8平方米，大的達(dá)到了20平方米。但根據(jù)經(jīng)驗(yàn)，衛(wèi)生間在3至6平方米之間的好用程度并不與面積成正比，而與設(shè)計的關(guān)系非常大，尤其是管道井、通風(fēng)井、入口開門位置等關(guān)系極大。如果設(shè)計不當(dāng)，這里也會出現(xiàn)幾平方米的垃圾面積。

  查看全文↓ 2018-07-12 13:27:32
• 145****9501

  人防工程的產(chǎn)權(quán)到底屬于誰，現(xiàn)在誰都說不清楚
  物權(quán)法第五十二條規(guī)定：國防資產(chǎn)屬于國家所有。雖然人民防空法第二條規(guī)定人民防空屬于國防的組成部分，但并不代表說人防工程屬于國防資產(chǎn)。
  人民防空法第五條的規(guī)定說：國家鼓勵、支持企業(yè)事業(yè)組織、社會團(tuán)體和個人，通過多種途徑，投資進(jìn)行人民防空工程建設(shè)；人民防空工程平時由投資者使用管理，收益歸投資者所有。但這只涉及到收益權(quán)，不完全涵蓋所有權(quán)定義中的占有、使用、收益、處分四類權(quán)利。
  總結(jié)起來就是，法律上根本就沒有說清楚這個事情，有人防部門管，投資方收益，但是產(chǎn)權(quán)，到現(xiàn)在為止還是個未知數(shù)。
  至于你說的屬于全體業(yè)主，關(guān)鍵在于證實(shí)一點(diǎn)：人防工程的建設(shè)成本已經(jīng)分?jǐn)偟饺w業(yè)主購房款里面，那么就屬于是你們業(yè)主們投資啦

  查看全文↓ 2018-07-12 13:27:07

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• 問 人防工程屬于公攤面積嗎
  答

  人防工程的產(chǎn)權(quán)到底屬于誰，現(xiàn)在誰都說不清楚物權(quán)法第五十二條規(guī)定：國防資產(chǎn)屬于國家所有。雖然人民防空法第二條規(guī)定人民防空屬于國防的組成部分，但并不代表說人防工程屬于國防資產(chǎn)。人民防空法第五條的規(guī)定說：國家鼓勵、支持企業(yè)事業(yè)組織、社會團(tuán)體和個人，通過多種途徑，投資進(jìn)行人民防空工程建設(shè)；人民防空工程平時由投資者使用管理，收益歸投資者所有。但這只涉及到收益權(quán)，不完全涵蓋所有權(quán)定義中的占有、使用、收益、處分四類權(quán)利?？偨Y(jié)起來就是，法律上根本就沒有說清楚這個事情，有人防部門管，投資方收益，但是產(chǎn)權(quán)，到現(xiàn)在為止還是個未知數(shù)。至于你說的屬于全體業(yè)主，關(guān)鍵在于證實(shí)一點(diǎn)：人防工程的建設(shè)成本已經(jīng)分?jǐn)偟饺w業(yè)主購房款里面，那么就屬于是你們業(yè)主們投資啦

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• 問 人防工程屬公攤面積嗎
  答

  在城市商品房開發(fā)過程中，為了國防利益和國家安全，要求開發(fā)商修建一定的地下防空工事。對于這些人防工程的權(quán)利歸屬，在《物權(quán)法》實(shí)施前后一直存在爭議，而在司法實(shí)踐中，由于人防工程引發(fā)的訴訟也不在少數(shù)。例如，有業(yè)主即因?yàn)殚_發(fā)商與其在《商品房買賣（預(yù)售）合同》中約定人防工程屬于開發(fā)商所有而訴至法院，要求確認(rèn)該約定無效。有業(yè)主則因?yàn)殚_發(fā)商使用人防工程作為地下車庫對外出租，要求確認(rèn)地下車庫為業(yè)主共有，開發(fā)商返還收益。對于居住小區(qū)內(nèi)人防工程的權(quán)利歸屬，有觀點(diǎn)認(rèn)為，居住小區(qū)內(nèi)人防工程由社會力量投資建設(shè)，但其中國家不僅減讓土地出讓金、減免有關(guān)稅費(fèi)，還給予各種優(yōu)惠，因此，國家也有間接投資。況且人防工程是國家的重要戰(zhàn)備設(shè)施，具有特殊屬性。因此居住小區(qū)內(nèi)人防工程所有權(quán)屬于國家，使用管理權(quán)歸人民防空主管部門。還有觀點(diǎn)則認(rèn)為，居住小區(qū)內(nèi)的人防工程一般不由國家直接投資，也并非直接用于國防目的，因此不屬于物權(quán)法規(guī)定的國防資產(chǎn)范疇。對于居住小區(qū)內(nèi)人防工程歸屬的判斷，宜從出資角度加以考慮。國家投資建設(shè)的人防工程產(chǎn)權(quán)歸國家所有；對于建設(shè)單位投資興建的人防工程，應(yīng)認(rèn)定歸建設(shè)單位所有；建設(shè)單位在銷售房屋時，將人防工程面積計入公攤面積，該人防工程應(yīng)認(rèn)定由建筑物區(qū)分所有人即業(yè)主共有。從《物權(quán)法》之前的規(guī)定來看，曾有相關(guān)規(guī)定明確規(guī)定人防工程屬于國家所有。比如1985年的國家人防委、財政部《關(guān)于平時使用人防工程收費(fèi)的暫行規(guī)定》即規(guī)定，人防工程及其設(shè)備設(shè)施是國家的財產(chǎn)。中共中央、國務(wù)院、中央軍委《關(guān)于加強(qiáng)人民防空工作的決定》也明確規(guī)定，人民防空工程建設(shè)項(xiàng)目（包括配套設(shè)施及附屬工程）屬于國防工程和社會公益性建設(shè)項(xiàng)目，按照國家相關(guān)規(guī)定享受優(yōu)惠政策。從《人民防空法》的規(guī)定來看，目前可以確定的原則是：人民防空工程平時由投資者使用管理，收益歸投資者所有。而作為物權(quán)的基本法律，《物權(quán)法》對此并未作出規(guī)定?！督ㄖ飬^(qū)分所有權(quán)司法解釋》對此亦未涉及。因此，對于人防工程的所有權(quán)歸屬，仍需通過立法予以明確。在司法實(shí)踐中，解決各類爭議的基點(diǎn)只能為：人防工程由投資者使用管理，享有收益。另外，需要注意的是，對于人防工程變更用途使用的，不能根據(jù)變更后的用途來確定權(quán)屬。例如，人防工程作為地下車庫使用的，不能根據(jù)《物權(quán)法》第七十四條的規(guī)定，按照建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈或者出租等方式約定；占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有的規(guī)則來確定權(quán)屬。

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• 問 地下人防工程算公攤面積嗎
  答

  根據(jù)《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則》的規(guī)定，商品房銷售面積=套內(nèi)建筑面積＋分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e。公用建筑面積由以下兩部分組成：1、電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳和過道、地下室、值班警衛(wèi)室以及其他功能上為整棟建筑服務(wù)的公共用房和管理用房建筑面積。2、套（單元）與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的一半。公攤的計算公式公用建筑面積的計算原則：凡已作為獨(dú)立使用空間銷售或者出租的地下室、車棚等，不應(yīng)計入公用建筑面積。作為人防工程的地下室也不計入公用建筑面積。也就是說，整棟建筑物的建筑面積減去整棟建筑物各套（單元）套內(nèi)建筑面積之和，并扣除已作為獨(dú)立使用或出租的地下室、車棚及人防工程等建筑面積，即為整棟建筑物的公用建筑面積。公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)=公用建筑面積÷整個套內(nèi)建筑面積之和。公攤的基本原則公用建筑面積分?jǐn)偟幕驹瓌t是：1、商品房公用建筑面積的分?jǐn)傄源睘閱挝弧?、為整棟商品房服務(wù)的公用建筑面積，由該棟樓各套商品房分?jǐn)?；為局部范圍服?wù)的公用建筑面積，由受益的各套商品房分?jǐn)偂?、公用建筑面積按面積比例分?jǐn)?，公攤后，不劃分各套商品房分?jǐn)偟慕ㄖ娣e的具體部位，任何人不得侵占或改變原設(shè)計的使用功能。

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• 問 地下人防工事列入公攤面積嗎
  答

  根據(jù)《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則》的規(guī)定，商品房銷售面積=套內(nèi)建筑面積＋分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e。公用建筑面積由以下兩部分組成：1、電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳和過道、地下室、值班警衛(wèi)室以及其他功能上為整棟建筑服務(wù)的公共用房和管理用房建筑面積。2、套（單元）與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的一半。公攤的計算公式公用建筑面積的計算原則：凡已作為獨(dú)立使用空間銷售或者出租的地下室、車棚等，不應(yīng)計入公用建筑面積。作為人防工程的地下室也不計入公用建筑面積。也就是說，整棟建筑物的建筑面積減去整棟建筑物各套（單元）套內(nèi)建筑面積之和，并扣除已作為獨(dú)立使用或出租的地下室、車棚及人防工程等建筑面積，即為整棟建筑物的公用建筑面積。公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)=公用建筑面積÷整個套內(nèi)建筑面積之和。公攤的基本原則公用建筑面積分?jǐn)偟幕驹瓌t是：1、商品房公用建筑面積的分?jǐn)傄源睘閱挝弧?、為整棟商品房服務(wù)的公用建筑面積，由該棟樓各套商品房分?jǐn)?；為局部范圍服?wù)的公用建筑面積，由受益的各套商品房分?jǐn)偂?、公用建筑面積按面積比例分?jǐn)偅珨偤?，不劃分各套商品房分?jǐn)偟慕ㄖ娣e的具體部位，任何人不得侵占或改變原設(shè)計的使用功能。

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• 問 人防車庫可以計入公攤面積嗎
  答

  根據(jù)建設(shè)部《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則》規(guī)定，可分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e包括：大堂、公共門廳、走廊、過道、公共廁所、電（樓）梯前廳、樓梯間、電梯井、電梯機(jī)房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱間、冷凍機(jī)房、消防通道、變（配）電室、煤氣調(diào)壓室、衛(wèi)星電視接收機(jī)房、空調(diào)機(jī)房、熱水鍋爐房、電梯工休息室、值班警衛(wèi)室、物業(yè)管理用房等以及基本功能上為該建筑服務(wù)的專用設(shè)備用房；套與公用建筑空間之間的分隔墻及外墻（包括山墻）墻體面積水平投影面積的一半。獨(dú)立使用的地下室、車棚、車庫，為住戶服務(wù)的警衛(wèi)室、管理用房，作為人防工程的地下室都不計入共有建筑面積。其中，地下室作為公用分?jǐn)偟拿娣e的前提是，該地下室是用來放置為整幢樓服務(wù)的設(shè)備的。針對車位公攤面積的大小，目前我國尚無相關(guān)法律規(guī)定。通常一個車位的實(shí)際面積只有十二三平米，但是合同中標(biāo)明的面積都為30至35平米。這是因?yàn)殚_發(fā)商把地下車庫的通道、拐角等面積公攤計入其內(nèi)，如果雙車道可能會大些。在做建設(shè)項(xiàng)目投資測算的時候一般一個車位算30-40平方左右，你這個車庫公攤肯定有問題。

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