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• 135****0452

  一、房地產(chǎn)增值稅
  1、房地產(chǎn)增值稅，2016年5月1日起，營(yíng)改增試點(diǎn)全面推開，建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、生活服務(wù)業(yè)納入試點(diǎn)范圍，執(zhí)行了20多年的營(yíng)業(yè)稅將正式退出歷史舞臺(tái)。按照新的增值稅稅率，建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)適用11%稅率，金融業(yè)和生活服務(wù)業(yè)適用6%稅率。
  2、有關(guān)營(yíng)改增的實(shí)施細(xì)則并未完全落地，而且國(guó)家承諾所有稅負(fù)只減不增，這使得房地產(chǎn)營(yíng)改增具體政策如何設(shè)計(jì)受到多方關(guān)注。從目前全國(guó)樓市“去庫(kù)存”的前提下，營(yíng)改增的實(shí)施在絕大多數(shù)城市是利好消息，有助于減輕稅費(fèi)從而清理庫(kù)存。
  黃穎律師補(bǔ)充：
  二、房產(chǎn)增值稅計(jì)算公式
  (一)預(yù)售款增值稅核算的處理
  1、預(yù)售款預(yù)繳增值稅是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行開發(fā)項(xiàng)目的特有規(guī)定。根據(jù)國(guó)家稅務(wù)總局〔2016〕18號(hào)公告規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在預(yù)售階段收到預(yù)售款后，在次月增值稅申報(bào)期內(nèi)申報(bào)預(yù)繳。
  2、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行開發(fā)的房地產(chǎn)銷售收入的確認(rèn)應(yīng)依據(jù)《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則——收入》進(jìn)行。房地產(chǎn)銷售收入的確認(rèn)必須滿足收入確認(rèn)的四個(gè)條件：
  (1)企業(yè)已將商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬轉(zhuǎn)移給購(gòu)貨方;
  (2)企業(yè)既沒(méi)有保留通常與所有權(quán)相聯(lián)系的繼續(xù)管理權(quán)，也沒(méi)有對(duì)已售出的商品實(shí)施控制;
  (3)與交易相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益能夠流入企業(yè);
  (4)相關(guān)的收入和成本能可靠地計(jì)量。房地產(chǎn)預(yù)售收入不是銷售房地產(chǎn)的銷售收入。
  由此可見，房地產(chǎn)正式銷售收入的確認(rèn)和計(jì)算納稅不是與收取預(yù)售款的預(yù)繳增值稅稅款相掛鉤。根據(jù)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則等相關(guān)房地產(chǎn)收入確認(rèn)的原則，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在預(yù)售房產(chǎn)時(shí)不需要確認(rèn)銷售收入。因此，預(yù)售款預(yù)繳增值稅的賬戶處理是與其它的增值稅的處理有所不同的。

  查看全文↓ 2018-10-11 10:43:41
• 147****0792

  根據(jù)上海市統(tǒng)計(jì)局**新公布的數(shù)據(jù)，2017年房產(chǎn)稅應(yīng)稅臨界價(jià)格為51280元/㎡。
  小于51280元/㎡稅率：0.4%
  大于51280元/㎡稅率：0.6%
  上海家庭：首套免征，二套優(yōu)惠人均面積不超過(guò)60㎡。
  外地家庭，不符合免征條件的，全額征收房產(chǎn)稅。
  房產(chǎn)稅計(jì)算公式 = 合同價(jià)(稅務(wù)核定價(jià)) × 70% × 0.6%或0.4%，即全額征收房產(chǎn)稅

  查看全文↓ 2018-10-11 10:43:29
• 155****0502

  根據(jù)稅法規(guī)定，房產(chǎn)稅的計(jì)算方法有以下兩種：　　
  （一)按房產(chǎn)原值一次減除30%后的余值計(jì)算。
  其計(jì)算公式為：　　
  年應(yīng)納稅額=房產(chǎn)賬面原值×(1-30%)×1.2%　　
  (二)按租金收入計(jì)算，其計(jì)算公式為：　　
  年應(yīng)納稅額=年租金收入×適用稅率(12%)　　
  以上方法是按年計(jì)征的，如分期繳納，比如按半年繳納，則以年應(yīng)納稅額除以2;按季繳納，則以年應(yīng)納稅額除以4;按月繳納，則以年應(yīng)納稅額除以12。

  查看全文↓ 2018-10-11 10:43:20
• 152****1949

  第一、根據(jù)當(dāng)?shù)爻鞘幸延蟹慨a(chǎn)信息交易系統(tǒng)進(jìn)行查詢進(jìn)行核定;
  第二、無(wú)法通過(guò)交易系統(tǒng)核定的房產(chǎn)，可以直接按照房產(chǎn)購(gòu)買時(shí)毛坯市場(chǎng)評(píng)估價(jià)進(jìn)行評(píng)估，政府可以以略高于市場(chǎng)評(píng)估價(jià)(5-10%)基礎(chǔ)上進(jìn)行差額計(jì)算，這樣投資客或二手房的賣方也不會(huì)有什么意見。
  第三、裝修費(fèi)用變數(shù)太多，這部分買賣雙方另外簽署一份合同，自行解決關(guān)于裝修費(fèi)用交易問(wèn)題。
  第四、貸款利息、中介費(fèi)用、交易當(dāng)中涉及的各種稅費(fèi)可以當(dāng)做成本，征稅前應(yīng)在進(jìn)行差額計(jì)算之后扣除這些成本;
  第五、物業(yè)管理費(fèi)不計(jì)算成本內(nèi)容，原因很簡(jiǎn)單，投資客或購(gòu)房者已經(jīng)享受了物業(yè)管理管理服務(wù)，已經(jīng)消費(fèi)的不做成本考慮。
  第六，理順?biāo)悸罚喊凑彰鞣慨a(chǎn)的市場(chǎng)評(píng)估價(jià)進(jìn)行差額計(jì)算，扣除貸款利息、中介費(fèi)用、交易當(dāng)中涉及的各種稅費(fèi)之后，再進(jìn)行20%增值稅的征稅。
  營(yíng)業(yè)稅取消，更為增值稅，被成為營(yíng)改增，個(gè)稅保持不變，計(jì)算方式依舊以差額或者全額的方法計(jì)算(未滿兩年）全額÷1.05×5%×1.13。

  查看全文↓ 2018-10-11 10:42:52
• 131****4662

  轉(zhuǎn)讓房屋的增值稅稅率5%，應(yīng)交增值稅=交易總價(jià)÷（1+5%）×5%
  財(cái)稅2016第36號(hào)文件附件三：五、個(gè)人將購(gòu)買不足2年的住房對(duì)外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；個(gè)人將購(gòu)買2年以上（含2年）的住房對(duì)外銷售的，免征增值稅。上述政策適用于北京市、上海市、廣州市和深圳市之外的地區(qū)。
  個(gè)人將購(gòu)買不足2年的住房對(duì)外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；個(gè)人將購(gòu)買2年以上（含2年）的非普通住房對(duì)外銷售的，以銷售收入減去購(gòu)買住房?jī)r(jià)款后的差額按照5%的征收率繳納增值稅；個(gè)人將購(gòu)買2年以上（含2年）的普通住房對(duì)外銷售的，免征增值稅。上述政策僅適用于北京市、上海市、廣州市和深圳市。

  查看全文↓ 2018-10-11 10:40:43

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) 土地增值稅計(jì)算方法是？
  答

  計(jì)算土地增值稅的公式為：應(yīng)納土地增值稅＝增值額×稅率   1、公式中的“增值額”為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除扣除項(xiàng)目金額后的余額。   納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入，包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入。   計(jì)算增值額的扣除項(xiàng)目：   （1）取得土地使用權(quán)所支付的金額；   （2）開發(fā)土地的成本、費(fèi)用；   （3）新建房及配套設(shè)施的成本、費(fèi)用，或者舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格；   （4）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；   （5）財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目。   2、土地增值稅實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率：   增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50％的部分，稅率為30％。   增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50％、未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100％的部分，稅率為40％。   增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100％、未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200％的部分，稅率為50％。   增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200％的部分，稅率為60％。   上面所列四級(jí)超率累進(jìn)稅率，每級(jí)“增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額”的比例，均包括本比例數(shù)。   納稅人計(jì)算土地增值稅時(shí)，也可用下列簡(jiǎn)便算法：   計(jì)算土地增值稅稅額，可按增值額乘以適用的稅率減去扣除項(xiàng)目金額乘以速算扣除系數(shù)的簡(jiǎn)便方法計(jì)算，具體公式如下：   （一）增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50％   土地增值稅稅額=增值額×30％   （二）增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50％，未超過(guò)100％的土地增值稅稅額＝增值額×40％－扣除項(xiàng)目金額×5％   （三）增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100％，未超過(guò)200％的土地增值稅稅額=增值額×50％－扣除項(xiàng)目金額×15％   （四）增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200％ 土地增值稅稅額=增值額×60％－扣除項(xiàng)目金額×35％   公式中的5％，15％，35％為速算扣除系數(shù)。

• 問(wèn) ??住宅增值稅怎么算?計(jì)算方法有哪些?
  答

  轉(zhuǎn)讓房屋的增值稅稅率5%，應(yīng)交增值稅=交易總價(jià)÷（1+5%）×5%財(cái)稅2016第36號(hào)文件附件三：五、個(gè)人將購(gòu)買不足2年的住房對(duì)外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；個(gè)人將購(gòu)買2年以上（含2年）的住房對(duì)外銷售的，免征增值稅。上述政策適用于北京市、上海市、廣州市和深圳市之外的地區(qū)。個(gè)人將購(gòu)買不足2年的住房對(duì)外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；個(gè)人將購(gòu)買2年以上（含2年）的非普通住房對(duì)外銷售的，以銷售收入減去購(gòu)買住房?jī)r(jià)款后的差額按照5%的征收率繳納增值稅；個(gè)人將購(gòu)買2年以上（含2年）的普通住房對(duì)外銷售的，免征增值稅。

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• 問(wèn) 房地產(chǎn)土地增值稅計(jì)算方法是什么？
  答

  土地增值稅是以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，減除法定扣除項(xiàng)目金額后的增值額作為計(jì)稅依據(jù)，并按照四級(jí)超率累進(jìn)稅率進(jìn)行征收。（1）增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%部分，稅率為30%；（2）增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%，未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100%的部分，稅率為40%；（3）增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100%，未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200%的部分，稅率為50%；（4）增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200%的部分，稅率為60%。]某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)1998年1月將其開發(fā)的寫字樓一幢出售，共取得收入3800萬(wàn)元。企業(yè)為開發(fā)該項(xiàng)目支付土地出讓金600萬(wàn)元，房地產(chǎn)開發(fā)本為1400萬(wàn)元，專門為開發(fā)該項(xiàng)目支付的貸款利息120萬(wàn)元。為轉(zhuǎn)讓該項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)繳納營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加及印花稅共計(jì)210.9萬(wàn)元。當(dāng)?shù)卣?guī)定，企業(yè)可以按土地使用權(quán)出讓費(fèi)、房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的5％計(jì)算扣除其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用。另外，稅法規(guī)定，從事房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)可以按土地出讓費(fèi)和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的20％加計(jì)扣除。則其應(yīng)納稅額為：　　扣除項(xiàng)目金額＝600+1400+120+210.9+（600+1400）×5％+（600+1400）×20％＝600+1400+120+210.9+100+400＝2830.9萬(wàn)元　　增值額＝3800-2830.9＝969.1萬(wàn)元　　增值額占扣除項(xiàng)目比例＝969.1÷2830.9＝34.23％　　應(yīng)納稅額＝969.1×30％＝290.73萬(wàn)元

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• 問(wèn) ??房地產(chǎn)土地增值稅計(jì)算方法是哪些？
  答

  　　一、土地增值稅的概念　　土地增值稅是指轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人，以轉(zhuǎn)讓所取得的收入包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入為計(jì)稅依據(jù)向國(guó)家繳納的一種稅賦，不包括以繼承、贈(zèng)與方式無(wú)償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。納稅人為轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)、并取得收入的單位和個(gè)人。課稅對(duì)象是指有償轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)所取得的增值額。土地價(jià)格增值額是指轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入減除規(guī)定的房地產(chǎn)開發(fā)成本、費(fèi)用等支出后的余額。土地增值稅實(shí)行四級(jí)超額累進(jìn)稅率。　　二、土地增值稅的稅率　　土地增值稅是以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，減除法定扣除項(xiàng)目金額后的增值額作為計(jì)稅依據(jù)，并按照四級(jí)超率累進(jìn)稅率進(jìn)行征收?！　∪?、土地增值稅計(jì)算方法　　計(jì)算土地增值稅的公式為：應(yīng)納土地增值稅=增值額×稅率　　1、公式中的“增值額”為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除扣除項(xiàng)目金額后的余額?！　〖{稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入，包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入。　　計(jì)算增值額的扣除項(xiàng)目：　　(1)取得土地使用權(quán)所支付的金額;　　(2)開發(fā)土地的成本、費(fèi)用;　　(3)新建房及配套設(shè)施的成本、費(fèi)用，或者舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格;　　(4)與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金;　　(5)財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目?！　?、土地增值稅實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率：　　增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%的部分，稅率為30%。　　增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%、未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100%的部分，稅率為40%?！　≡鲋殿~超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100%、未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200%的部分，稅率為50%。　　增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200%的部分，稅率為60%?！　∩厦嫠兴募?jí)超率累進(jìn)稅率，每級(jí)“增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額”的比例，均包括本比例數(shù)?！　〖{稅人計(jì)算土地增值稅時(shí)，也可用下列簡(jiǎn)便算法：　　計(jì)算土地增值稅稅額，可按增值額乘以適用的稅率減去扣除項(xiàng)目金額乘以速算扣除系數(shù)的簡(jiǎn)便方法計(jì)算，具體公式如下：　　(一)增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%　　土地增值稅稅額=增值額×30%　　(二)增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%，未超過(guò)100%的土地增值稅稅額=增值額×40%-扣除項(xiàng)目金額×5%　　(三)增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100%，未超過(guò)200%的土地增值稅稅額=增值額×50%-扣除項(xiàng)目金額×15%　　(四)增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200%

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• 問(wèn) ??房屋按揭計(jì)算方法有誰(shuí)懂？
  答

  以20萬(wàn)20年房貸為例 銀行貸款利率是根據(jù)貸款的信用情況等綜合評(píng)價(jià)的,根據(jù)信用情況、抵押物、國(guó)家政策(是否首套房)等來(lái)確定貸款利率水平,如果各方面評(píng)價(jià)良好，不同銀行執(zhí)行的房貸利率有所差別,現(xiàn)行政策下首套房，一般按基準(zhǔn)利率上浮10%計(jì)算，7月7日調(diào)整后利率為五年期以上7.05%,月利率為7.05%*1.1/12 20萬(wàn)20年(240個(gè)月)月還款額: 200000*7.05%*1.1/12*(1+7.05%*1.1/12)^240/[(1+7.05%*1.1/12 )^240-1]=1642.51元 利息:1642.51*240-200000=194202.4 說(shuō)明:^240為240次

  全部4個(gè)回答>