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• 145****0570

  出臺“新國八條”上海細則及房產稅試點細則后，17日，上海市住房保障與房屋管理局再次出臺關于住房限購政策的5條細則。除取得動遷安置房、經濟適用住房等保障性住房外，購房人在簽訂購房合同時，需如實填寫《購房人家庭成員及名下住房情況申報表》。開發(fā)商在銷售房屋時，應履行告知義務，不得違反限售規(guī)定從事房地產銷售、經紀業(yè)務。 據(jù)“限購5條”規(guī)定，1月31日起，在上海購買住房，申請房地產轉移登記時需提交稅務機關出具的《上海市個人住房房產稅認定通知書》。非上海戶籍人士購房時，房地產交易中心需查驗納稅證明、戶口本、結婚證明。已辦理合同備案但未辦理預告登記，且違反限購規(guī)定的，交易中心不再受理預告登記和轉移登記，交易中心出具不予受理證明。 房地產開發(fā)企業(yè)、房地產經紀機構在簽訂售房合同、經紀合同時，應履行告知義務，督促購房人如實填寫《申報表》，核對購房人及其家庭成員戶籍、婚姻等證明材料（對非本市戶籍居民家庭購房的，還應核對納稅或社會保險繳納證明），在《申報表》中簽署意見和蓋章。 對已簽售房合同（包括預訂合同）但不符合住房限售規(guī)定、當事人已收到《不上海市房產稅征收管理細則是我國第一批針對個人非營業(yè)性住宅征收稅款的法規(guī)之一，也被看成是全國房產稅改革的風向標，一出臺便受到人們的廣泛關注。上海房產稅征收細則明確規(guī)定，征收對象是居民家庭，征收范圍是居民家庭第二套以及以上的住房，包括新購的二手房和新建的商品住房，如果不是上海市居民家庭，不管是第一套，還是第二套，都要繳納房產稅。 同時暫行辦法中對于稅額給出了這樣一個公式，年應納房產稅稅額=新購住房應征稅的面積×新購住房單價×70%×稅率，對于這樣一個公式，中央財經大學稅法專家劉桓給出了這樣的解讀： 劉桓：因為上海規(guī)定人均的60平米，假定3口之家新購的住房加上原有住房超過人均60平米，也就是一家三口超過180平米以上的，就屬于應稅面積。比如你買的房子是250平米，超出了70平米，那么70平米的住宅就是計算這個房產稅的基數(shù)。假定確定這個價格是每平方米2萬元，70平米是140萬，那么140萬是你的稅基。稅基乘以稅率，假定這個房子是屬于一般的，沒有超過二倍以上的住宅的話，稅率乘以0.4%。然后暫時按70%計算，因此這兒乘下來就是一個納稅的起款了。這個計算方法有幾點需要注意：第一，免稅面積比我們一般估計大一些；第二，稅率不是很高；第三，按70%計算，這說明在房產稅實施之初它對納稅人有一個在稅收上的優(yōu)惠。因我通過這個公式大概能得出這樣幾點結論，總體來看，這次上海實行的辦法還是屬于比較溫和的。 從公式中可以看出，應征稅的房產面積是指減去人均免征部分之后的面積，還同時加入了70%的調整系數(shù)，而稅率僅為0.4%和0.6%。有人認為，這些措施有些溫和，未必能有效控制樓市的浮躁，而房地產資深律師秦兵指出，偏低的稅率更體現(xiàn)的是房產稅的實驗性。 秦兵：0.6我們可以說也高，也不高。為什么說它也高也不高？首先說它高，它是在咱們國內第一次針對個人自住用房開征房產稅。過去我們也有房產稅，但是那是考慮企業(yè)的經營使用，按照經營額來進行征稅，這是中國第一次就個人的居住用房按房價征稅，這個相對來說比較高的。我們也可以說它不高，世界上有很多國家都在征房產稅，大部分國家在0.8%-2.5%之間，0.8-1.5之間的比較多，很少有低于0.8的。因為各個地方考慮的情況不一樣，房產稅的主要目的是由于地方的教育、醫(yī)療和社會保障使用，上海市開征0.6，我覺得這個水平還是比較低的。 在此之前，人們猜測上海房產稅率會在0.5%到0.8%之間，但**終公布的卻是0.4%和0.6%。這和重慶的0.5%到1.2%的浮動稅率相比，上海0.4%和0.6%的稅率又是出于哪些考慮呢？ 劉桓：因為這次房產稅國務院批準兩個城市有試點辦法的不同。上海的房產稅目前出臺針對是炒房，尤其是限制在異地炒房的這些炒房客，因此它對于買房條件規(guī)定較高的標準。重慶的辦法著重打擊的是高端住房占有過程中的炒作。二者相比較起來，似乎看起來重慶的稅率高上海稅率低，其實仔細比較，重慶雖然稅率高，但它除了高端住宅以外它存量房征收，而普通住宅不征收的；上海的辦法雖然稅率較低，但是只要不符合它條件你購入第二套房子或者外地購入房子超面積的話都征稅，因此征收面更廣一點。因此一個稅率較寬，一個稅率較高，很難說是誰高誰低，所以我們還要看下一步市場的反映如何，以及兩個城市做一段時間以后它要做出總結。 同樣作為房產稅的試點城市，重慶實行高稅率，上海規(guī)定寬征收范圍，二者都體現(xiàn)了其試點性和對控制樓市泡沫的決心。中央財經大學稅法專家劉桓指出，偏低的稅率有利于房地產市場的穩(wěn)定和進一步完善稅率政策。 劉桓：我認為這兩方面都供大家借鑒的是什么，稅率第一個都帶有實驗性，因為目前我們說的條例是可以修訂的，根據(jù)一段時間的征收情況以后，我估計恐怕兩個城市都要對這個問題進一步解釋，但是問題都不大。但是目前兩個城市征稅還沒有涉及到一般居民的普通住宅，所以我們說在實驗過程中都可以進一步觀察，我總結看法就是兩個城市的稅率從0.4開始一直到1.2，都還是在我們的預想范圍之內。因為過去我們認為，稅率大概應該0.8-1.5之間，現(xiàn)在看起來兩個城市在征收過程中，不管對中端住宅還是高端住宅都低于這個數(shù)字，因此給我們以后的調控留下了很大的想象空間。 不過，兩市突然實施房產稅政策，也讓部分業(yè)主準備不足，房地產資深律師秦兵給出了他的擔心與建議。 秦兵：上海市房產稅頒行的過程非常短，讓很多人沒法準備，大家一開始都在討論著，說來就來了，所以我希望還是能夠在充分利用減免稅的條款，讓更多的人，特別是上海的自住業(yè)主。他不是出租、出售、炒房、投資這樣的業(yè)主，就是自住業(yè)主能夠更多的享受到免稅的待遇，這樣才能讓業(yè)主住起來，而真正的實現(xiàn)居者有其屋，降低我們的生活成本，為和諧社會的發(fā)展從房產方面做出一些貢獻。 本人（joshualmf）總結：房產稅是針對買方開征的稅，跟賣方無關，只要新購就征，跟五年唯一沒關系（五年唯一是針對營業(yè)稅）。對上海本地居民來說，如果新購二套房及以上的，超過人均60的，要征。對于外地人，新購一套房也要征。 予辦理房地產交易、過戶通知》的，房地產企業(yè)應配合辦理解除合同等手續(xù)，不得以違約為由要求購房人（預訂人）承擔違約責任。

  查看全文↓ 2018-10-08 04:45:10
• 145****4672

  是按照房產證上日期計算的，房屋產權是沒有期限的，通常房產證上期限，是指土地使用期限。
  指房屋建筑產權的歸屬年限，按建筑用類型有所不同，一般民用住宅建筑權屬年限為70年，商用房屋建筑權屬年限為40年。
  我國《物權法》第一百四十九條規(guī)定：住宅建設用地使用權限期間屆滿的，自動續(xù)期。非住宅建設用地使用權期間屆滿后的續(xù)期，依照法律規(guī)定辦理。該土地上的房屋及其他不動產的歸屬，有約定的，按照約定;沒有約定或者約定不明確的，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理。

  查看全文↓ 2018-10-08 04:45:03
• 135****7527

  **新的二手房政策如下：
  銀行對首套房商業(yè)貸款**3成，二套房**4成，公積金首套房**2成，二套房**3成。
  房管局的政策，房子滿兩年就可以免征營業(yè)稅。

  查看全文↓ 2018-10-08 04:44:57
• 154****9537

  二手房交易流程
  (1)買方咨詢
  買賣雙方建立信息溝通渠道，買方了解房屋整體現(xiàn)狀及產權狀況，要求賣方提供合法的證件，包括房屋所有權證書、身份證件及其它證件。
  (2)簽合同
  賣方提供了房屋的合法證件，買方可以交納購房定金(交納購房定金不是商品房買賣的必經程序)，買賣雙方簽訂房屋買賣合同(或稱房屋買賣契約)。買賣雙方通過協(xié)商，對房屋坐落位置、產權狀況及成交價格、房屋交付時間、房屋交付、產權辦理等達成一致意見后，雙方簽訂至少一式三份的房屋買賣合同。
  (3)辦理過戶
  買賣雙方共同向房地產交易管理部門提出申請，接受審查。買賣雙方向房地產管理部門提出申請手續(xù)后，管理部門要查驗有關證件，審查產權，對符合上市條件的房屋準予辦理過戶手續(xù)，對無產權或部分產權又未得到其他產權共有人書面同意的情況拒絕申請，禁止上市交易。
  (4)立契
  房地產交易管理部門根據(jù)交易房屋的產權狀況和購買對象，按交易部門事先設定的審批權限逐級申報審核批準后，交易雙方才能辦理立契手續(xù)?，F(xiàn)在北京市已取消了交易過程中的房地產賣契，即大家所俗稱的“白契”。
  (5)繳納稅費
  稅費的構成比較復雜，要根據(jù)交易房屋的性質而定。比如房改房、危改回遷房、經濟適用房與其它商品房的稅費構成是不一樣的。
  買二手房特別要注意，要清楚買二手房注意事項，不然很容易被騙。在買房前請詳讀以上買二手房注意事項。

  查看全文↓ 2018-10-08 04:44:50

相關問題

• 問 現(xiàn)在購買二手房新政策是怎么樣的？
  答

  　新政策購買二手房的方法如下：　　一、正確估量可支配收入　　買房要根據(jù)需要和支付能力綜合考慮，先考慮支付得起的樓宇，再考慮喜歡的樓宇，要計算一下家庭的平均月收入，包括利息收入及各種補貼。買房前**好保留兩部分的資金，一是家庭的日常開支，二是用于醫(yī)療保險及預防意外災害的預備資金。通過仔細核查，計算出個人或家庭的凈資產，這才是可隨時支配的自由款項。這樣能夠保證購房準確把握自身實力和購房方向?！　《⑦x擇適宜的房價面積　　在對個人資產做完認真估量后，就要挑選品質好、價錢又不高的住宅。目前市場上可供選擇的商品房比較多，房價通常高低不等，這會造成使購房者無從入手?！　∑鋵?，房價受到市場和成本制約，購房者可根據(jù)實際購買力，參照房價的成本和市場構成因素，**終決定適宜自己的房價水平。購買商品房是一個家庭的大宗消費，而房屋面積的大小又直接關系到房屋的售價，因此，購買每一平方米都要精打細算。　　三、算清購房各項稅費　　稅費的繳納在購買房產時占有相當?shù)谋戎睾拖喈斨匾奈恢?，因此了解稅費項目種類及繳納的方式對買房者來說很有必要?！　∑渲斜容^重要的幾個稅項有契稅、房地產交易費等。建議購房者在計算個人住房貸款時，**好同時計算相關的稅費支出?！　∷?、考量物業(yè)各類費用　　物業(yè)管理公司管理服務費的高低直接與管理服務對象、內容及其業(yè)務量有關，通常按照不同檔次根據(jù)住房的建筑面積以每平方米收取?！　∩唐贩恳坏┦鄢鲋?，購房人就要開始負擔一切房屋的開支，如房屋的修繕、水、電、取暖、電梯、保安等等費用，如果對這些開支如果未加考慮或考慮不足，買房后就有可能造成后悔?！　∨c其他費用不同，購買商品房入住后需要繳納的物業(yè)管理費一直是伴隨房子終身的，需要購房人在購買前了解清楚不同樓盤物業(yè)管理的收費標準，以做到心中有數(shù)。　　五、做好裝修費用預算　　若購買了毛坯商品房，就應該考慮到裝修費用，因為這是購買房子之后的**大一筆消費。裝修費用應與首期款一起考慮，應提前考慮適當?shù)姆课菅b修款項?！　∩畋匦璧脑O施還需要一些初裝費用，如開通管道煤氣、有線電視、寬帶等。另外，購置適當?shù)募揖?、家用電器等物品也是新居預算所必須考慮的?！　×?、 上班交通時間掌控好　　都市上班族一般都是“打卡一族”，要盡量選擇距離工作單位較近的區(qū)域或者選擇臨近地鐵、輕軌路面和公交線路較發(fā)達的區(qū)域買房，這樣也會降低交通成本，節(jié)約上班時間。對于自駕車族，為了保險起見買房之前更應事先考察道路交通狀況，也好做到心里有數(shù)。　　七、 社區(qū)商業(yè)氛圍成熟否　　時下年輕人早已不再拘泥于父輩的傳統(tǒng)生活方式，餓了，吃飯下館子;衣服臟了，送去干洗店;平時和朋友聚會泡泡吧、KK歌，已不是什么新鮮事兒。因此，對于活在當下的人們來說，在選擇房屋時看其社區(qū)條件，周邊商業(yè)氛圍成熟與否十分必要。**好是周邊商店林立、超市、菜場、面包店、餐館、KTV、洗衣房、五金店等一應俱全，公園、銀行、醫(yī)院等齊備的成熟地段，這樣居住起來也會方便些?！　“恕?房屋軟硬件仔細挑選　　二手房根據(jù)其建成年代不同，房屋品質、室內布局也不盡相同。上世紀80年代的二手房普遍戶型面積較小且通風采光有其一定局限性;90年代以后建成的房屋戶型開始逐漸合理化，廳的布局，房間的布局更加趨于人性化。從房屋的室內裝修情況來看，簡裝、精裝檔次不等，可以根據(jù)自身需求自由選擇。不過，二手房難免會存在管線老化、走線不合理、墻體脫落等現(xiàn)象，因此，購房者在買房時要特別挑選仔細?！　【?、長遠**潛力要考慮　　對于選二手房的年輕置業(yè)者們來說，很有可能是暫時過渡而非“長久之計”。也許因為日后經濟條件好了，也許因為從二人世界變?yōu)槿谥?，也許因為工作地點變動等等，這套房子可能要轉手，可能會出租，所以在購房時還要兼顧其投資潛力。在買房時盡量選擇購買一居或二居的小戶型二手房，也好便于日后出租，獲取回報收益。

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• 問 ??關于二手房的新政策是怎么樣的？都有哪些規(guī)定？
  答

  二手房過戶，需要住房貸款還清，無抵押，有房產證契稅證明。出讓性質土地證。業(yè)主持有住房時間，超過住房所在地區(qū)限售規(guī)定。雙方當事人一起，持各自身份證，戶口本，婚姻狀況證明，以上住房證明，到住房所屬房管部門，申請過戶?！斗课莸怯涋k法》：第三十二條發(fā)生下列情形之一的，當事人應當在有關法律文件生效或者事實發(fā)生后申請房屋所有權轉移登記：（一）買賣；（二）互換；（三）贈與；（四）繼承、受遺贈；第三十三條申請房屋所有權轉移登記，應當提交下列材料：（一）登記申請書；（二）申請人身份證明；（三）房屋所有權證書或者房地產權證書；（四）證明房屋所有權發(fā)生轉移的材料；（五）其他必要材料。前款第（四）項材料，可以是買賣合同、互換合同、贈與合同、受遺贈證明、繼承證明、分割協(xié)議、合并協(xié)議、人民法院或者仲裁委員會生效的法律文書，或者其他證明房屋所有權發(fā)生轉移的材料。

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• 問 二手房**新政策是怎么樣的？有什么規(guī)定嗎？
  答

  提高二手房交易稅費，**受傷的就是買房人。事實上，按國家規(guī)定，營業(yè)稅、個人所得稅都應該由賣方承擔的。中介費等費用應該由買賣雙方分擔，但在實際二手房買賣中，幾乎所有額外費用均由買房人承擔。個人感覺不管二手房購房新政策是怎么規(guī)定的，現(xiàn)在二手房市場是典型的賣方市場。所以無論增加什么稅費，**后都由購房人買單的。

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• 問 2013買賣二手房新政策是怎么樣的？
  答

  2013年二手房買賣新政策主要有二手房交易中的個人所得稅由交易總額的1%調整為按差額20%征收和二手房20%個稅不得轉嫁購房者。賣房征收差額20%的個人所得稅2013 年3月1日晚間，國五條細則落地，通知中除強調繼續(xù)嚴格執(zhí)行商品住房限購措施、二套房貸款**比例可提高、繼續(xù)嚴格實施差別化住房信貸政策外，二手房交易的個人所得稅由交易總額的1%調整為按差額20%征收成為本次調控**大亮點。國五條規(guī)定：對出售自有住房按規(guī)定應征收的個人所得稅，通過稅收征管、房屋登記等歷史信息能核實房屋原值的，應依法嚴格按轉讓所得的20%計征。在二手房交易中，賣方應承擔個人所得稅、營業(yè)稅及其附加稅費等。其中，交易超過5年的家庭唯一自住房產者可以免交個稅，5年以上普通住宅可免交營業(yè)稅及其附加。而在實際交易過程中，這些稅費通常都由購房者承擔。國五條細則中關于20%個稅一經公布就引發(fā)樓市討論熱潮，很多購房者質疑這個稅費會增加購買二手房的成本，因為在現(xiàn)有的二手房交易過程中，大部分稅費是由買方來承擔的。隨后住建部官員表示二手房20%個稅不得轉嫁給購房者。

• 問 ??二手房貸款新政策是怎么樣的？有什么規(guī)定呢？
  答

  二手房貸款和二手房房齡、額度有關系。具體如下：1、一般辦理銀行貸款時，都要求二手房必須有房產證，俗稱大紅本；2、二手房房齡不超過30年，很多銀行規(guī)定不超過20年，少部分銀行要求房齡在15年以內，房齡一般根據(jù)房子所處的位置及房屋結構的不同會有不同的規(guī)定；3、房屋建筑面積在55㎡以上，建筑面積根據(jù)銀行規(guī)定及房子所處位置會有不同，如購買學區(qū)房對面積要求就不會特別嚴格。以下二手房不可以辦理貸款：1、違反銀行規(guī)定的（如房齡超限、面積不符合規(guī)定等）不能貸款。2、產證不齊全的二手房都不能貸款，如回遷房，安置房，公產房，企業(yè)產房，小產權房等都不能貸款。3、違反房產抵押規(guī)定的（有不能轉移記錄、查封、舊城改造范圍內、小產權房等）銀行不能貸款。二手房交易流程：1、查冊：買賣雙方達成條件后，在雙方簽署合約之前，可以自行到房管局查冊。2、簽約：雙方達成一致意見，簽訂《房屋買賣合約》。3、曬圖，提供房地產證原件；遞件：買賣雙方身份證復印件(需原件校對);房產證(共有證)原件;房地產轉移登記申請表;房地產買賣合同》。4、查稅：包括購方應交稅和售方應交稅。主要有契稅、印花稅、營業(yè)稅、城建稅、教育費附加稅、個人所得稅等。5、交稅、過戶。6、辦房產證、收樓。

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