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• 157****0728

  1、二手房交易的整個(gè)過(guò)程大致分以下幾個(gè)階段：
  
  （1）、買(mǎi)賣(mài)雙方建立信息溝通渠道，買(mǎi)方了解房屋整體現(xiàn)狀及產(chǎn)權(quán)狀況，要求賣(mài)方提供合法的證件，包括房屋所有權(quán)證書(shū)、身份證件及其它證件。
  
  （2）、如賣(mài)方提供的房屋合法，可以上市交易，買(mǎi)方可以交納購(gòu)房定金（交納購(gòu)房定金不是商品房買(mǎi)賣(mài)的必經(jīng)程序），買(mǎi)賣(mài)雙方簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同（或稱(chēng)房屋買(mǎi)賣(mài)契約）。買(mǎi)賣(mài)雙方通過(guò)協(xié)商，對(duì)房屋坐落位置、產(chǎn)權(quán)狀況及成交價(jià)格、房屋交付時(shí)間、房屋交付、產(chǎn)權(quán)辦理等達(dá)成一致意見(jiàn)后，雙方簽訂至少一式三份的房屋買(mǎi)賣(mài)合同。
  
  （3）、買(mǎi)賣(mài)雙方共同向房地產(chǎn)交易管理部門(mén)提出申請(qǐng)，接受審查。買(mǎi)賣(mài)雙方向房地產(chǎn)管理部門(mén)提出申請(qǐng)手續(xù)后，管理部門(mén)要查驗(yàn)有關(guān)證件，審查產(chǎn)權(quán)，對(duì)符合上市條件的房屋準(zhǔn)予辦理過(guò)戶手續(xù)，對(duì)無(wú)產(chǎn)權(quán)或部分產(chǎn)權(quán)又未得到其他產(chǎn)權(quán)共有人書(shū)面同意的情況拒絕申請(qǐng)，禁止上市交易。
  
  （4）、立契。房地產(chǎn)交易管理部門(mén)根據(jù)交易房屋的產(chǎn)權(quán)狀況和購(gòu)買(mǎi)對(duì)象，按交易部門(mén)事先設(shè)定的審批權(quán)限逐級(jí)申報(bào)審核批準(zhǔn)后，交易雙方才能辦理立契手續(xù)?，F(xiàn)在北京市已取消了交易過(guò)程中的房地產(chǎn)賣(mài)契，即大家所俗稱(chēng)的“白契”。
  
  （5）繳納稅費(fèi)。稅費(fèi)的構(gòu)成比較復(fù)雜，要根據(jù)交易房屋的性質(zhì)而定。比如房改房、危改回遷房、經(jīng)濟(jì)適用房與其它商品房的稅費(fèi)構(gòu)成是不一樣的。
  
  （6）、辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移過(guò)戶手續(xù)。交易雙方在房地產(chǎn)交易管理部門(mén)辦理完產(chǎn)權(quán)變更登記后，交易材料移送到發(fā)證部門(mén)，買(mǎi)方憑領(lǐng)取房屋所有權(quán)證通知單到發(fā)證部門(mén)申領(lǐng)新的產(chǎn)權(quán)證。
  
  （7）、對(duì)貸款的買(mǎi)受人來(lái)說(shuō)在與賣(mài)方簽訂完房屋買(mǎi)賣(mài)合同后由買(mǎi)賣(mài)雙方共同到貸款銀行辦理貸款手續(xù)，銀行審核買(mǎi)方的資信，對(duì)雙方欲交易的房屋進(jìn)行評(píng)估，以確定買(mǎi)方的貸款額度，然后批準(zhǔn)買(mǎi)方的貸款，待雙方完成產(chǎn)權(quán)登記變更，買(mǎi)方領(lǐng)取房屋所有權(quán)證后，銀行將貸款一次性發(fā)放。
  
  （8）、買(mǎi)方領(lǐng)取房屋所有權(quán)證、付清所有房款，賣(mài)方交付房屋并結(jié)清所有物業(yè)費(fèi)后雙方的二手房屋買(mǎi)賣(mài)合同全部履行完畢。
  
  2、二手房交易十項(xiàng)注意
  
  （1.）房屋手續(xù)是否齊全
  房產(chǎn)證是證明房主對(duì)房屋享有所有權(quán)的惟一憑證，沒(méi)有房產(chǎn)證的房屋交易時(shí)對(duì)買(mǎi)受人來(lái)說(shuō)有得不到房屋的極大風(fēng)險(xiǎn)。房主可能有房產(chǎn)證而將其抵押或轉(zhuǎn)賣(mài)，即使現(xiàn)在沒(méi)有將來(lái)辦理取得后，房主還可以抵押和轉(zhuǎn)賣(mài)。所以**好選擇有房產(chǎn)證的房屋進(jìn)行交易。
  
  （2.）房屋產(chǎn)權(quán)是否明晰
  有些房屋有好多個(gè)共有人，如有繼承人共有的、有家庭共有的、還有夫妻共有的，對(duì)此買(mǎi)受人應(yīng)當(dāng)和全部共有人簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同。如果只是部分共有人擅自處分共有財(cái)產(chǎn)，買(mǎi)受人與其簽訂的買(mǎi)賣(mài)合同未在其他共有人同意的情況下一般是無(wú)效的。
  
  （3.）交易房屋是否在租
  有些二手房在轉(zhuǎn)讓時(shí)，存在物上負(fù)擔(dān)，即還被別人租賃。如果買(mǎi)受人只看房產(chǎn)證，只注重過(guò)戶手續(xù)，而不注意是否存在租賃時(shí)，買(mǎi)受人極有可能得到一個(gè)不能及時(shí)入住的或使用的房產(chǎn)。因?yàn)槲覈?guó)包括大部分國(guó)家均認(rèn)可“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”，也就是說(shuō)房屋買(mǎi)賣(mài)合同不能對(duì)抗在先成立的租賃合同。這一點(diǎn)在實(shí)際中被很多買(mǎi)受人及中介公司忽視，也被許多出賣(mài)人利用從而引起較多糾紛。
  
  （4）.土地情況是否清晰
  二手房中買(mǎi)受人應(yīng)注意土地的使用性質(zhì)，看是劃撥還是出讓?zhuān)瑒潛艿耐恋匾话闶菬o(wú)償使用，政府可無(wú)償收回，出讓是房主已繳納了土地出讓金，買(mǎi)受人對(duì)房屋享有較完整的權(quán)利；還應(yīng)注意土地的使用年限，如果一個(gè)房屋的土地使用權(quán)僅有40年，房主已使用十來(lái)年，對(duì)于買(mǎi)受人來(lái)說(shuō)是否還應(yīng)該按同地段土地使用權(quán)為70年商品房的價(jià)格來(lái)衡量時(shí)，就有點(diǎn)不劃算。
  
  （5.）市政規(guī)劃是否影響
  有些房主出售二手房可能是已了解該房屋在5到10年左右要面臨拆遷，或者房屋附近要建高層住宅，可能影響采光、價(jià)格等市政規(guī)劃情況，才急于出售，作為買(mǎi)受人在購(gòu)買(mǎi)時(shí)應(yīng)全面了解詳細(xì)情況。
  
  （6）.福利房屋是否合法
  房改房、安居工程、經(jīng)濟(jì)適用房本身是一種福利性質(zhì)的政策性住房，在轉(zhuǎn)讓時(shí)有一定限制，而且這些房屋在土地性質(zhì)、房屋所有權(quán)范圍上有一定的國(guó)家規(guī)定，買(mǎi)受人購(gòu)買(mǎi)時(shí)要避免買(mǎi)賣(mài)合同與國(guó)家法律沖突。
  
  （7.）單位房屋是否侵權(quán)
  一般單位的房屋有成本價(jià)的職工住房，還有標(biāo)準(zhǔn)價(jià)的職工住房，二者土地性質(zhì)均為劃撥，轉(zhuǎn)讓時(shí)應(yīng)繳納土地使用費(fèi)。再者，對(duì)于標(biāo)準(zhǔn)價(jià)的住房一般單位享有部分產(chǎn)權(quán)，職工在轉(zhuǎn)讓時(shí)，單位享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。買(mǎi)受人如果沒(méi)有注意這些可能會(huì)和房主一起侵犯單位的合法權(quán)益。
  
  （8）物管費(fèi)用是否拖欠
  有些房主在轉(zhuǎn)讓房屋時(shí)，其物業(yè)管理費(fèi)，電費(fèi)以及三氣（天然氣、暖氣、煤氣）費(fèi)用長(zhǎng)期拖欠，且已欠下數(shù)目不小的費(fèi)用，買(mǎi)受人不知情購(gòu)買(mǎi)了此房屋，所有費(fèi)用買(mǎi)受人有可能要全部承擔(dān)。
  
  （9）.中介公司是否違規(guī)
  有些中介公司違規(guī)提供中介服務(wù)，如在二手房貸款時(shí)，為買(mǎi)受人提供零**的服務(wù)，即買(mǎi)受人所支付的全部購(gòu)房款均可從銀行騙貸出來(lái)。買(mǎi)受人以為自己占了便宜，豈不知如果被銀行發(fā)現(xiàn)，所有的責(zé)任有可能自己都要承擔(dān)。
  
  （10.）合同約定是否明確
  二手房的買(mǎi)賣(mài)合同雖然不需像商品房買(mǎi)賣(mài)合同那么全面，但對(duì)于一些細(xì)節(jié)問(wèn)題還應(yīng)約定清楚，如：合同主體、權(quán)利保證、房屋價(jià)款、交易方式、違約責(zé)任、糾紛解決、簽訂日期等等問(wèn)題均應(yīng)全面考慮
  
  3、北京：二手房買(mǎi)賣(mài)可找銀行做付款中間人
  
  首次做生意的兩個(gè)人由于相互之間不了解，對(duì)交錢(qián)付貨的安全沒(méi)有十足把握，尤其是二手房交易更要防不良中介截留資金，或者出現(xiàn)問(wèn)題后卷款逃跑的風(fēng)險(xiǎn)。如果這筆錢(qián)的收和付都由銀行來(lái)做，似乎買(mǎi)賣(mài)雙方都能安下心來(lái)談交易。浦發(fā)銀行日前推出了這種專(zhuān)門(mén)為個(gè)人商品交易提供支付款服務(wù)的業(yè)務(wù)，從房產(chǎn)、汽車(chē)，到郵幣卡、工藝品及古董交易的個(gè)人客戶都可以申請(qǐng)由銀行來(lái)“管理”錢(qián)的交割。
  
  以二手房交易為例，買(mǎi)賣(mài)雙方達(dá)成購(gòu)買(mǎi)協(xié)議后，買(mǎi)房者可先到銀行開(kāi)通“保付通”賬戶存入資金，并約定初期付款、房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶和全部付款程序和時(shí)間。買(mǎi)房者可以根據(jù)需要將保付通賬戶內(nèi)全部或部分資金設(shè)定委托銀行監(jiān)管，等到交易完成后，銀行將根據(jù)雙方的交易憑證把資金直接劃撥給賣(mài)方。
  
  傳統(tǒng)二手房交易 銀行“監(jiān)管”賬戶二二房交易
  
  交易費(fèi)用 流程 交易費(fèi)用 流程
  
  ●按房屋交易金融的5‰至6‰收取、即買(mǎi)賣(mài)雙主各收取2.5‰至3‰的手續(xù)費(fèi)
  ●其它費(fèi)用 通過(guò)中介公司辦理，手續(xù)繁瑣 ●按房屋交易金額的2.5‰收取手續(xù)費(fèi)
  ●申請(qǐng)貸款所繳納的**款免收手續(xù)費(fèi) 雙方達(dá)成買(mǎi)賣(mài)協(xié)議后直接銀行辦理
  

  查看全文↓ 2018-09-02 14:58:59
• 131****2777

  二手房買(mǎi)賣(mài)應(yīng)該注意的問(wèn)題:
  一、一定要核實(shí)產(chǎn)權(quán)是否完整、可靠。有沒(méi)有抵押、共有人等，注意產(chǎn)權(quán)證上的房生是否與賣(mài)房人是同一個(gè)人，以確認(rèn)產(chǎn)公的完整性；搞清楚是成本價(jià)房還是經(jīng)濟(jì)適用房；一定要驗(yàn)看產(chǎn)權(quán)證的正本而且到房管部門(mén)查詢此產(chǎn)權(quán)證的真實(shí)性。
  二、要弄清楚房屋的面積、結(jié)構(gòu)、裝修狀況。要確認(rèn)房屋的準(zhǔn)確面積，包括建筑面積、使用面積和戶內(nèi)的實(shí)際面積；要核實(shí)產(chǎn)權(quán)證上標(biāo)注的面積與實(shí)際面積是否相符；要觀察房屋的內(nèi)部結(jié)構(gòu)、戶型是否合理。
  三、考察房屋的市政配套、物業(yè)管理水平。水電氣的費(fèi)用發(fā)何收取，三表是否到戶，物業(yè)提供物業(yè)等。
  四、了解房屋歷史與領(lǐng)居里的關(guān)系，要了解該房屋是哪一年蓋的，還有多長(zhǎng)的時(shí)間的土地使用年限，哪些人住過(guò)，是何背景何種用途；是否久管理公司的費(fèi)用以及水、電、煤氣費(fèi)用。
  五、要通過(guò)市場(chǎng)比較判斷該房屋的實(shí)際，可通過(guò)比較房屋的價(jià)值，也可以委托評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估，要弄清該房屋以后能否做二手房按揭貸款。
  六、必須經(jīng)過(guò)國(guó)家房管部門(mén)（房交所）辦理產(chǎn)權(quán)變更手續(xù)，才算作真正完成過(guò)戶
  七、找雙方信得過(guò)的中介公司完成**后的房屋和產(chǎn)權(quán)交按手續(xù)，交清房款。
  

  查看全文↓ 2018-09-02 14:58:38
• 151****3386

  隨著房地產(chǎn)二三級(jí)市場(chǎng)的日漸繁榮，二手房買(mǎi)賣(mài)等房產(chǎn)交易也越來(lái)越頻繁。俗話說(shuō)“買(mǎi)的不如賣(mài)的精”，雖然消費(fèi)者在進(jìn)行房產(chǎn)交易時(shí)小心翼翼，但由于房產(chǎn)交易本身程序比較復(fù)雜，仍不免會(huì)有疏漏，給不法中介鉆了空子，輕則吃虧上當(dāng)，重則房財(cái)兩失，這樣的例子近幾年時(shí)有發(fā)生。那么在二手房的交易過(guò)程中，應(yīng)該注意哪些細(xì)節(jié)呢？
  　　細(xì)節(jié)一：需要警惕的差價(jià)問(wèn)題
  　　二手房買(mǎi)賣(mài)中的差價(jià)問(wèn)題一般是指不法中介打著“現(xiàn)金收房”或“房屋代理”的形式，以欺上瞞下的方式壓低賣(mài)方的售價(jià)，抬高購(gòu)方的買(mǎi)價(jià)，暗箱操作，**終達(dá)到吃取高額非法差價(jià)的目的。
  　　對(duì)于差價(jià)問(wèn)題，我們建議，交易時(shí)買(mǎi)賣(mài)雙方一定要見(jiàn)面，談好價(jià)格后簽訂正規(guī)的《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》以達(dá)成交易。若急于售房套現(xiàn)而選擇“現(xiàn)金收房”的形式，可以選擇由大型中介公司推出的“無(wú)差價(jià)現(xiàn)金收房”業(yè)務(wù)，以保障賣(mài)方利益**大化。
  　　鑫尊置地的宗旨就是“透明交易，不吃差價(jià)”，尊重客戶，為的就是保證買(mǎi)賣(mài)雙方的利益，使交易安全順利的完成。鑫尊置地本著上述宗旨得到了買(mǎi)賣(mài)雙方和同行業(yè)高度贊譽(yù)，榮獲了“零投訴放心中介”稱(chēng)號(hào)。
  　　細(xì)節(jié)二：注意交易過(guò)程中的未知問(wèn)題
  　　二手房買(mǎi)賣(mài)中的交易過(guò)程中的未知問(wèn)題一般指買(mǎi)賣(mài)雙方簽訂《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》后，交由中介公司辦理的過(guò)戶、辦證問(wèn)題時(shí)，不知進(jìn)行到哪一步，下一步是什么，不知什么時(shí)候該辦下一步，什么時(shí)候拿房產(chǎn)證。對(duì)于交易過(guò)行種一些未知的問(wèn)題，中介公司應(yīng)該及時(shí)、有效地通知買(mǎi)賣(mài)雙方,這樣便能對(duì)辦理進(jìn)程中的未知問(wèn)題一目了然。
  　　鑫尊置地的服務(wù)追求完美，所以我們的服務(wù)力求周到，細(xì)致；我們更加專(zhuān)業(yè)，所以從開(kāi)始為客戶服務(wù)的那一刻起，我們就**大限度得為客戶規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，想客戶所想不到的，做客戶所期望不到的；我們擁有責(zé)任，所以我們并不視交易結(jié)束為服務(wù)的結(jié)束。服務(wù)無(wú)止境，能想到的就力求做到；暫時(shí)想不到的，將來(lái)想到了也一定力求做到。
  　　細(xì)節(jié)三：關(guān)于費(fèi)用明細(xì)問(wèn)題
  　　二手房買(mǎi)賣(mài)中的費(fèi)用明細(xì)問(wèn)題一般指中介公司只與買(mǎi)賣(mài)雙方簽訂買(mǎi)賣(mài)的相關(guān)合同，而不明確告之相關(guān)收費(fèi)的費(fèi)用明細(xì)。
  　　對(duì)于費(fèi)用明細(xì)問(wèn)題，我們建議，在簽訂二手房購(gòu)買(mǎi)合同時(shí)，一定要將中介公司收取的費(fèi)用及需要向相關(guān)部門(mén)交納的費(fèi)用了解清楚，索要收費(fèi)單據(jù)。買(mǎi)賣(mài)雙方要見(jiàn)面，明確買(mǎi)賣(mài)雙方購(gòu)房?jī)r(jià)格與售房?jī)r(jià)格是否相同，避免中介公司從中漁利而使買(mǎi)賣(mài)雙方蒙受損失。
  　　細(xì)節(jié)四：中介篩選問(wèn)題
  　　二手房的買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中，另外還有一項(xiàng)關(guān)鍵的問(wèn)題，是選擇有資質(zhì)的大企業(yè)，對(duì)中介公司的合同一定要仔細(xì)審核，約定好雙方的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。您可以在北京市的建委網(wǎng)站等政府機(jī)構(gòu)查詢相關(guān)中介公司的資質(zhì)，盡量選擇名聲大，信譽(yù)好的公司，同時(shí)在看房時(shí)要上門(mén)咨詢考察，不要急于表態(tài)，可以隨著看房的進(jìn)行來(lái)選擇公司。
  

  查看全文↓ 2018-09-02 14:58:31

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) 團(tuán)購(gòu)房開(kāi)始交易了嗎？交易過(guò)程中需要注意什么？
  答

  可以，團(tuán)購(gòu)只是大家一起購(gòu)房，為了得到一個(gè)優(yōu)惠的價(jià)格，產(chǎn)權(quán)還是每個(gè)個(gè)體的，房產(chǎn)證下來(lái)就可以上市交易的。

  全部3個(gè)回答>
• 問(wèn) 房產(chǎn)交易需要注意些什么？在房產(chǎn)交易過(guò)程中要注意哪些問(wèn)題？
  答

  一、買(mǎi)方應(yīng)該注意的事項(xiàng)1、核實(shí)賣(mài)方身份買(mǎi)二手房的第一步就需要做到底事情就是核實(shí)與你交易的人的身份，他到底是不是房屋的主人，他的房產(chǎn)證上名字和身份證上的名字是不是同一個(gè)等等，好還是到房產(chǎn)交易查詢一下房屋的權(quán)屬情況。2、核實(shí)戶口情況在簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同之前，一定要先了解一下房屋內(nèi)的戶口狀況，了解房屋是不是已經(jīng)有戶口，房屋的戶口有沒(méi)有被遷出，如果沒(méi)有，打算什么時(shí)候遷出，好留下一部分房款等到戶口遷出后再支付。3、核實(shí)費(fèi)用結(jié)清問(wèn)題交房時(shí)，不僅要查看房屋內(nèi)的設(shè)施是否與合同約定的一致，還要了解水電煤、物業(yè)管理費(fèi)、有線電視、電話費(fèi)等費(fèi)用的結(jié)清情況，看看賣(mài)家有沒(méi)有將這些費(fèi)用都結(jié)清，否則一旦交完房，這些費(fèi)用都將由買(mǎi)方自己承擔(dān)。二、賣(mài)方應(yīng)該注意的事項(xiàng)1、注意明確委托方式和期限賣(mài)方大多數(shù)情況下會(huì)通過(guò)中介公司予以掛牌出售，這時(shí)要記得除了明確掛牌價(jià)格外，還應(yīng)明確委托方式和掛牌期限才可以。2、注意謹(jǐn)慎收取定金中介公司找到客戶后會(huì)同賣(mài)方議價(jià)，如果賣(mài)方接受購(gòu)買(mǎi)條件，則從中介處簽收定金，一些中介公司可能會(huì)要求保管定金，賣(mài)方對(duì)此要慎重。3、注意簽約細(xì)節(jié)簽約時(shí)賣(mài)方要記得將房屋的狀況如實(shí)告知買(mǎi)方，要提供“三項(xiàng)證明”，比如房屋共有人同意出售的證明等，還有就是將交易流程與房款支付掛鉤，確保在房屋過(guò)戶前后可以拿到房款。4、注意避免違約責(zé)任交房和過(guò)戶是賣(mài)方的兩大義務(wù)，也需買(mǎi)方，如果買(mǎi)方不，賣(mài)方應(yīng)書(shū)面催告買(mǎi)方，同時(shí)要求中介出具相關(guān)證明，避免日后違約責(zé)任，而且在簽署合同時(shí)就要明確寫(xiě)清雙方的責(zé)任和權(quán)利，以及違約金的償付金額和時(shí)間。另外，一定要注、電、煤氣、物業(yè)、供暖等各項(xiàng)費(fèi)用的交接年月日。

  全部4個(gè)回答>
• 問(wèn) 交易有豪宅嗎？豪宅在交易過(guò)程中需要注意什么？
  答

  雙方持房屋買(mǎi)賣(mài)合同到當(dāng)?shù)胤抗墚a(chǎn)權(quán)交易部門(mén)辦理相關(guān)手續(xù)，繳納相關(guān)稅費(fèi)，雙方將房款結(jié)清，取得新的房產(chǎn)證。

  全部3個(gè)回答>
• 問(wèn) 二手房交易過(guò)程中要注意什么問(wèn)題？
  答

  二手房交易的注意事項(xiàng)：1、房屋手續(xù)是否齊全房產(chǎn)證是證明房主對(duì)房屋享有所有權(quán)的惟一憑證，沒(méi)有房產(chǎn)證的房屋交易時(shí)對(duì)買(mǎi)受人來(lái)說(shuō)有得不到房屋的極大風(fēng)險(xiǎn)。房主可能有房產(chǎn)證而將其抵押或轉(zhuǎn)賣(mài)，即使沒(méi)有將來(lái)辦理取得后，房主還可以抵押和轉(zhuǎn)賣(mài)。所以**好選擇有房產(chǎn)證的房屋進(jìn)行交易。2、房屋產(chǎn)權(quán)是否明晰有些房屋有好多個(gè)共有人，如有繼承人共有的、有家庭共有的、還有夫妻共有的，對(duì)此買(mǎi)受人應(yīng)當(dāng)和全部共有人簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同。如果只是部分共有人擅自處分共有財(cái)產(chǎn)，買(mǎi)受人與其簽訂的買(mǎi)賣(mài)合同未在其他共有人同意的情況下一般是無(wú)效的。3、交易房屋是否在租有些二手房在轉(zhuǎn)讓時(shí)，存在物上負(fù)擔(dān)，即還被別人租賃。如果買(mǎi)受人只看房產(chǎn)證，只注重過(guò)戶手續(xù)，而不注意是否存在租賃時(shí)，買(mǎi)受人極有可能得到一個(gè)不能及時(shí)入住的或使用的房產(chǎn)。因?yàn)槲覈?guó)包括大部分國(guó)家均認(rèn)可“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”，也就是說(shuō)房屋買(mǎi)賣(mài)合同不能對(duì)抗在先成立的租賃合同。這一點(diǎn)在實(shí)際中被很多買(mǎi)受人及中介公司忽視，也被許多出賣(mài)人利用從而引起較多糾紛。4、土地情況是否清晰二手房中買(mǎi)受人應(yīng)注意土地的使用性質(zhì)，看是劃撥還是出讓?zhuān)瑒潛艿耐恋匾话闶菬o(wú)償使用，政府可無(wú)償收回，出讓是房主已繳納了土地出讓金，買(mǎi)受人對(duì)房屋享有較完整的權(quán)利；還應(yīng)注意土地的使用年限，如果一個(gè)房屋的土地使用權(quán)僅有40年，房主已使用十來(lái)年，對(duì)于買(mǎi)受人來(lái)說(shuō)是否還應(yīng)該按同地段土地使用權(quán)為70年商品房的價(jià)格來(lái)衡量時(shí)，就有點(diǎn)不劃算。5、市政規(guī)劃是否影響有些房主出售二手房可能是已了解該房屋在5到10年左右要面臨拆遷，或者房屋附近要建高層住宅，可能影響采光、價(jià)格等市政規(guī)劃情況，才急于出售，作為買(mǎi)受人在購(gòu)買(mǎi)時(shí)應(yīng)全面了解詳細(xì)情況。6、福利房屋是否合法房改房、安居工程、經(jīng)濟(jì)適用房本身是一種福利性質(zhì)的政策性住房，在轉(zhuǎn)讓時(shí)有一定限制，而且這些房屋在土地性質(zhì)、房屋所有權(quán)范圍上有一定的國(guó)家規(guī)定，買(mǎi)受人購(gòu)買(mǎi)時(shí)要避免買(mǎi)賣(mài)合同與國(guó)家法律沖突。

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• 問(wèn) 在二手房交易過(guò)程中，****重要需要注意的是什么？
  答

  二手房交易中的重要問(wèn)題就是雙方所有的交易細(xì)節(jié)**好都在合同中約定明確

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