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• 141****7640

  1.房屋產權風險二手房買賣中確認房屋產權的真實性是首要問題。買方在簽訂房屋買賣合同前應到房屋所在區(qū)的房地產交易中心查詢該房屋的權屬情況,包括該房屋是否抵押、是否受司法限制等情況。因為根據(jù)《中華人民共和國擔保法》的規(guī)定:擔保債務履行期屆滿抵押權人未受清償?shù)?可以拍賣、變賣該抵押物所得的價款受償。若買方購買了被設定抵押權的房產,無疑等于埋下了一顆“定時炸彈”;而《中華人民共和國城市房地產管理法》規(guī)定,受司法限制的房地產不得轉讓。所以,只有在確認了房屋的權屬后,買方才能與賣方簽訂房屋買賣合同。
  2.貸款風險二手房買賣中大多數(shù)買方都需辦理銀行按揭貸款。由于近期銀根收緊,買方辦理銀行按揭貸款的難度明顯增大。所以,買方在購房前必須充分考慮到是否能夠辦出貸款及**多能貸出多少貸款的問題?，F(xiàn)在,買方貸款金額達到總房價六成以上的,需到評估公司進行房價評估,銀行則是按房屋評估價來確認可發(fā)放貸款的金額。所以,購房者不要輕信某些小中介公司承諾的可按房屋合同價的幾成辦理貸款。3產權轉移風險我國的不動產交易采取的是登記要件主義。也就是說,作為不動產的房屋必須經過房地產交易中心的過戶登記,房地產權利才發(fā)生轉移。所以,買賣雙方在簽訂了房地產買賣合同后,應立即到房屋所在的房地產交易中心辦理產權過戶手續(xù);若雙方在合理的期限內未完成交易手續(xù)的,應積極采取防范措施;若雙方發(fā)生房屋買賣糾紛,一般要向法院提出訴前財產保全或訴訟財產保全,將房屋查封,防止房屋被轉移。

  查看全文↓ 2018-08-28 09:58:07
• 145****6845

  王坤
  房地產類認證行家 2017-07-16
  一、二手房定金應該交多少？
  根據(jù)《中華人民共和國擔保法》第九十一條規(guī)定：“定金的數(shù)額由當事人約定，但不得超過主合同標額的百分之二十。”根據(jù)**高人民法院關于適用《中華人民共和國擔保法》若干問題的解釋中第一百二十一條的規(guī)定，當事人約定的定金數(shù)額若超過主合同標的額的20%，超過的部分，得不到法律的保障。也就是說，二手房交易中，房產交易雙方可以自行約定定金數(shù)額，一般來說交納3~10萬元，但是不能超過主合同標額的20%， 如果二手房定金支付超出20%，那么超出的部分就不屬于定金，是得不到相應保障的，因此定金并不是越多越好。
  二、任一方違約，定金會退嗎？
  若買方違約，則定金不退；賣方違約，需賠付買方雙倍定金。
  根據(jù)《中華人民共和國擔保法》第八十九條：“當事人可以約定一方向對方給付定金作為債權的擔保。債務人履行債務后，定金應當?shù)肿鲀r款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務的，無權要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務的，應當雙倍返還定金。”
  三、交定金前應該注意什么？
  交定金前需注意六個方面：
  01. 核實房產證
  弄清楚房屋所有權是否真實可靠
  02. 確認房主
  驗明正身，嚴防騙子
  03. 核實產權
  房屋所有權是單獨所有還是與其他人共有
  04. 檢查房屋是否有債務糾紛
  看房子有無債權債務糾紛，比如查封、占用等
  05. 核實面積
  房本面積是否跟房屋實際面積一樣
  06. 落實到細節(jié)
  比如交易價格是單獨的房子價格還是包含車位等
  四、定金協(xié)議該怎么簽及注意事項
  《買賣定金協(xié)議》一旦簽訂便具有法律效力，任一方違約都會受到法律的約束。定金協(xié)議主要約定了定金的額度及支付方式等
  01. 房屋情況是如何約定的？ 需注意房屋權屬以及抵押情況。
  房屋權屬無瑕疵，要確認房屋權屬沒有瑕疵，確認房子沒有查封、債權糾紛、租戶（有租戶需簽訂放棄優(yōu)先購買權聲明）、共有產權人（有共有產權人需簽訂同意出售證明）等限制房屋過戶情形。
  抵押情況，對于是否有抵押，賣方應盡到如實告知義務。
  02. 房屋交易是如何約定的？關于房屋的交易，需明確購房總價款及買方付款方式和**款。
  購房總價款，明確購房總價款是否包含賣方應付稅費。
  買方付款方式，明確買方付款方式是全款還是貸款，貸款的話**款是多少。
  03. 定金金額及支付方式是如何約定的？定金金額以及支付方式要明確。
  定金金額及支付方式，確定定金金額支付多少，自行支付還是資金托管。
  定金監(jiān)管，定金金額超過10萬元的部分需要資金監(jiān)管，小于十萬的定金，自行支付以及資金監(jiān)管都可以。
  04. 簽署買賣合同是如何約定的？買賣合同的簽署日期以及居間代理費的支付方都需明確好。
  約定買賣合同簽署日期及違約責任，約定好買賣合同簽署日期，可以約束雙方。根據(jù)《擔保法》的相關規(guī)定，若買方不履行約定債務的，無權要求返還定金；若賣方不履行約定的債務的，應當雙倍返還定金。

  查看全文↓ 2018-08-28 09:57:54
• 154****1851

  在購買二手房時，應注意以下幾點：
  1、房屋手續(xù)是否齊全 （查看房產證，土地證，個別地區(qū)還有契稅證）
  2、產權是否明晰無糾紛（是否有抵押，查封，離婚析產，繼承，共有權人狀況）
  3、交易房屋是否在租 （須注意：買賣不破租賃）
  4、土地情況是否清晰 （是否有土地抵押，查封等）
  5、市政規(guī)劃是否影響 （是否在動遷紅線內）
  6、房屋是否合法 （不要有違規(guī)搭建等，無法辦理過戶）。
  7、單位房屋是否侵權 （福利分房等）
  8、水電氣暖物業(yè)費用是否拖欠，該房產內戶口必須遷移（特別是學區(qū)房）
  9、中介公司是否違規(guī) （選擇全國連鎖的正規(guī)品牌中介機構辦理，避免黑心中介吃差價等）
  10、合同約定是否明確 （違約賠償責任）

  查看全文↓ 2018-08-28 09:57:35

相關問題

• 問 二手房買賣定金交多少?交定金時要注意什么?
  答

  如果沒有看好，**好別交定金。 一、切實查明產權狀況 在舊房交易中，產權證是**重要的。法律對房屋的保護主要是對有合法產權的房屋進行保護。因此，購買二手房時一定要清楚房屋的權屬，凡是產權有糾紛的，或是部分產權(如以標準價購買的公有住房)、共有產權產權不清、無產權的房子，即使房子再合適都不要購買。另外，要特別注意產權證上的房主是否與賣房人是同一個人，在驗看產權證時一定要查看正本并且要到房地產管理部門查詢此產權證的真實性。 二、詳細考察房屋結構 二手房屋結構比較復雜，有些房子還經過多次改造，結構一般較差。因此，購買二手房時，不僅要了解房屋建成的年代，建筑面積和使用面積是否與產權證上標明的一致，房屋布局是否合理，設施設備是否齊全、完好等情況，更要詳細考察房屋的結構情況，了解房屋有無破壞結構的裝修，有無私搭、改建造成主體結構損壞隱患的情況。 三、慎重選擇中介機構 二手房的買賣要比商品房復雜得多，因此買賣雙方都需要中介機構協(xié)助代為辦理交易手續(xù)。目前中介服務機構的操作還不完善，良莠不齊，經常發(fā)生中介機構與委托人發(fā)生矛盾、沖突的事情，所以要選擇經政府行業(yè)主管部門批準、已取得執(zhí)業(yè)資質的中介公司，要親自到中介機構辦公場所進行考察。另外，如果對二手房買賣沒有把握，**好能聘請房地產方面的專業(yè)律師做顧問，特別是對產權等關鍵問題進行把關，以免上當受騙。

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• 問 二手房買賣定金是什么？交二手房定金時要注意什么？
  答

  要了解房產真實性。 定金就是你已同意購買本房屋，如果是買方原因不買本房屋，定金是不退還的，但是由于在成交當中是賣方本身原因不能正常交易的，賣方除了退還定金外和一切損失都要賠償。

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• 問 簽訂二手房定金協(xié)議需要注意些什么？
  答

  一、購房者購買二手房屋的產權應完整，否則買賣行為可能不合法，購房者的權益受到損害。購房者在成交之前一定要清楚地了解房屋的產權狀況。如果賣房者并非房屋所有權人，或賣房者只是有部分產權，與其進行交易，購房者就有可能吃虧或陷于糾紛之中。 二、了解二手房的結構狀況。購房者購買的二手房如是舊房，要特別注意房屋的結構情況，看看房屋的外部狀況和內部布局是否完好。三、考察二手房的建筑質量。建筑質量好壞，直接關系到購房者的購買價格和住用期限。 四、調查二手房是否存在遺留問題。 五、確認房款支付方式和過戶時間六、合同約定好違約責任

• 問 簽二手房過戶協(xié)議需要注意什么? 
  答

  通過中介買二手房需要注意以下幾點：1、房屋手續(xù)是否齊全 （查看房產證，土地證，個別地區(qū)還有契稅證）2、產權是否明晰無糾紛（是否有抵押，查封，離婚析產，繼承，共有權人狀況）3、交易房屋是否在租 （須注意：買賣不破租賃）4、土地情況是否清晰 （是否有土地抵押，查封等）5、市政規(guī)劃是否影響 （是否在動遷紅線內）6、房屋是否合法 （不要有違規(guī)搭建等，無法辦理過戶）。 7、單位房屋是否侵權 （福利分房等）8、水電氣暖物業(yè)費用是否拖欠，該房產內戶口必須遷移（特別是學區(qū)房） 9、中介公司是否違規(guī) （黑心中介吃差價等）10、合同約定是否明確 （違約賠償責任）盡量選擇一家全國連鎖的正規(guī)品牌中介機構，更有保障。如能注意以上幾點，對于交易雙方，都是非常公平，安全合理的。

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• 問 ??二手房交定金需要注意什么呢
  答

  　　二手房交定金需要注意核實對方的信息，保障信息的安全性，降低風險的出現(xiàn)。還有需要前往房屋管理局查詢賣方的房地產許可證?？纯捶孔邮欠裼蟹孔拥钠渌餐姓?。如果房屋有許多人共同擁有，賣方必須提供所有共有人的身份證明文件和同意出售房屋的書面文件；如果是配偶的共同財產，是否得到賣方配偶的書面同意；還要如果是房屋已經出租了的話，賣方就必須提供承租人同意出售的書面意見;如果房屋已抵押，賣方必須提供抵押權人同意出售房屋的書面文件?！　∪绻ㄟ^住房代理商購買二手房屋，那么買家應選擇具有相對可信度的正規(guī)中介。如有需要，可以查看“中介代理資格證書”，保證自己相關利益，也可以上網看看網友有哪些好的中介介紹，或者根據(jù)自己的朋友介紹的話局更好了。