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• 137****1383

  律師在代理離婚案件中經(jīng)常遇到涉及婚前通過按揭購買的房產如何分割的問題，對此認定是夫妻共同財產還是婚前個人財產的認識不同。第一種觀點認為，產權證若登記在一方名下，則該房產仍為其個人財產。按揭貸款為其個人債務。結婚后配偶一方參與清償貸款并不能改變該房屋為個人財產的性質，對于已歸還的貸款中屬于配偶一方清償?shù)牟糠?，應當予以返還。第二種觀點認為，如果結婚后取得房屋所有權的，產權登記在一方名下，均應當認定為夫妻共同財產，離婚時應作為夫妻共同財產進行分割。對于一方婚前支付的首期付款，由另一方返還一半;尚欠的貸款作為夫妻共同債務，由雙方返還。第三種觀點認為，應當根據(jù)出資原則確認，房屋應當屬于部分單獨所有（婚前一方個人財產支付部分），部分共同所有（婚后夫妻共同財產支付部分），具體比例按個人出資與夫妻共同出資的比例確定。不同的法院認識導致離婚案件中財產分割結果差異很大，在律師代理案件中也出現(xiàn)不同觀點，無法給當事人一致的答復，當事人也對此很有意見。筆者認為這三種觀點均不能涵蓋所有的情形，應對出現(xiàn)有各種情形逐一分析，才能正確認識婚前按揭購房的性質及分割方法。
  　　1、夫妻一方婚前支付了部分房款，婚后共同還貸，或一方用個人財產還貸，離婚時，尚未取得房屋產權證。
  　　根據(jù)**高人民法院《關于適用〈中華人民共和國婚姻法〉若干問題的解釋（二）》第２１條規(guī)定，離婚時尚未取得或者尚未取得完全所有權，當事人協(xié)商不成的，人民法院進行財產分割時不宜判決房屋所有權的歸屬，應當根據(jù)實際情況判決由當事人使用。前款規(guī)定的房屋取得完全所有權后，當事人如果有爭議，可以另行向人民法院提起訴訟。因此，對于離婚時未取得房屋產權的，對于房產法院是不予分割的。
  　　2、夫妻一方婚前以個人財產按揭購買房屋并按揭貸款，婚前取得產權并登記在自己名下，該房屋屬于個人財產，同樣的，按揭貸款為個人債務?；楹笈渑家环絽⑴c清償貸款，并不改變該房屋為個人財產的性質，因此，在離婚分割財產時，該房屋為個人財產，剩余未歸還的債務為個人債務，對已歸還的貸款中屬于配偶一方清償?shù)牟糠?，應當予以返還。需要指出的是：共同還貸部分，不論是由一方用個人工資還貸，還是用雙方工資還貸，均應認定為是夫妻共同還貸。如果購房方確能證實，其還貸資金來源于個人婚前財產，那么該房屋就是個人財產，另一方無權分割。
  　　3、夫妻一方婚前以個人財產按揭購買房屋并按揭貸款，婚后取得產權并登記在自己名下，該房屋仍屬于個人財產。雖然對于此種情形下房屋屬于個人財產還是夫妻共同財產爭議很大，但筆者認為，確定同財產不僅要看它產生的時間，還要考察其與原權利的關系。婚前個人權利與其它權利一樣，都是經(jīng)濟利益在法律上的表現(xiàn)，該利益已在婚前產生，其在婚后改變?yōu)橛行呜敭a或另一種權利，只是表現(xiàn)形式不同，其本質并未改變，因而仍然是個人財產。我國澳門地區(qū)民法典對此提供了的益的啟示，按其規(guī)定，因結婚前之個人權利而取得之財產即使是在婚姻關系存續(xù)期間取得也不屬于共同財產（第1584條）。其第1585條具體列舉出以下幾種情形：（1）因對在上述日期（結婚日）前已存在但在該日期后分割之末清算財產擁有權利而取得之財產;（2）取得時效所根據(jù)之占有在上述日期前已開始者，透過此時效之完成而取得之財產：（3）在上述日期前以保留所有權之買賣形式買入之財產;(4)優(yōu)先權所根據(jù)之狀況在上述日期前已存在者，透過行使此權利而取得之財產。因此，此得情形下，房屋應屬于個人財產，其分割方式見2.
  4、對于產權證登記在一方名下，但配偶方有證據(jù)證明婚前購房時，其也共同出資的，在離婚分割財產時，該房屋仍為產權證登記人的個人財產，剩余未還的債務為其個人債務，但對**款和已歸還的貸款中屬于配偶一方出資和清償?shù)牟糠郑瑧斢枰苑颠€。
  　　5、對于產權證登記在一方名下，配偶方有證據(jù)證明婚前購房時其也共同出資，且同時有證據(jù)證明其婚前是基于雙方均認可所購房屋為共同所有的前提下進行出資的，則雖然該房產登記在一方名下，仍應認定為夫妻共同財產，分割時應按共同財產的分割原則進行處理，同樣的，其按揭貸款債務為共同債務。但在分割共同所有的房產時，可參考當時的出資比例對房產進行分割，而不是平分房屋。
  　　6、對于婚前一方出資以雙方名義購買的房產的處理
  　　對此問題，在我國房屋作為不動產，實行的是登記公示制度，即產權人以有權登記的縣級以上房地產行政主管機關的登記為準。在沒有證據(jù)證明登記錯誤或登記時存在脅迫、欺詐的情況下，房屋應推定為二人共同所有。按揭貸款屬于二人共同債務。司法實踐中一般都會按照產權證上記載的份額支持其提出的財產分割請求。
  

  查看全文↓ 2018-08-27 23:39:57
• 145****7451

  **高人民法院關于《中華人民共和國婚姻法》若干問題的解釋
  （一）第十九條規(guī)定“ 婚姻法第十八條規(guī)定為夫妻一方所有的財產，不因婚姻關系的延續(xù)而轉化為夫妻共同財產。但當事人另有約定的除外”。那么，婚前按揭房產在婚后由夫妻共同償還貸款后，離婚時婚前按揭房產如何分割？
  （一）對于夫妻雙方婚前按揭房產有書面約定的，按《婚姻法》第十九條“夫妻可以約定婚姻關系存續(xù)期間所得的財產以及婚前財產歸各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。
  （二）對于婚前按揭房產沒有書面約定的，離婚時對按揭房的離婚后所有權歸屬、房產價值、增值及歸還剩余貸款等問題依下列原則分別處理：
  1、有關婚前按揭房產離婚后所有權歸屬問題。對婚前按揭房產在離婚后的所有權歸屬問題，原則上歸婚前房產的按揭人所有。除非依法應對另一方進行房屋的居住權和使用權幫助。如：《婚姻法》第四十二條“離婚時，如一方生活困難，另一方應從其住房等個人財產中給予適當幫助。具體辦法由雙方協(xié)議；協(xié)議不成時，由人民法院判決。
  2、對婚前按揭房產的房產價值問題的處理。對一方婚前已交付的房款歸個人所有，婚后夫妻共同償還的貸款金額按夫妻共同共有原則處理分割。
  3、對婚前按揭房產的增值部分的處理。婚前按揭房產婚后共同還貸增值，是基于婚前一方支付**款和夫妻雙方婚后的協(xié)力還貸而產生的。依公平原則應按婚前個人交付金額和婚后共同還貸金額的比例分別進行分割處理。
  4、對還沒有還清按揭貸款的婚前按揭房產，依前述原則，對房產價值進行分割處理后，由房產的繼續(xù)使用人（所有人）進行還貸。

  查看全文↓ 2018-08-27 23:39:44
• 146****0915

  根據(jù)我國2011年8月13日起施行的《婚姻法司法解釋三》第10條規(guī)定：
  “夫妻一方婚前簽訂不動產買賣合同，以個人財產支付**款并在銀行貸款，婚后用夫妻共同財產還貸，不動產登記于**款支付方名下的，離婚時該不動產由雙方協(xié)議處理。
  依前款規(guī)定不能達成協(xié)議的，人民法院可以判決該不動產歸產權登記一方，尚未歸還的貸款為產權登記一方的個人債務。雙方婚后共同還貸支付的款項及其相對應財產增值部分，離婚時應根據(jù)婚姻法第三十九條第一款規(guī)定的原則，由產權登記一方對另一方進行補償?！?br/>
  　　由此可見，一般在不同意按照夫妻共同財產進行分割的情況下，商品房不能按照夫妻共同財產進行分割，其產權仍然歸屬于房產證名下登記人所有。雙方婚后共同還貸的款項及房子財產增值部分，應進行合理補償。
  如果是夫妻兩人名字都登記在房產證上面，那就屬于共有財產，一人一半

  查看全文↓ 2018-08-27 23:39:30

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• 問 ??打聽一下，離婚時房產和孩子怎么分割？
  答

  財產、債權問題：夫妻存續(xù)期間購買房屋是夫妻共同財產，所借款項也是夫妻共同債務需要共同承擔。撫養(yǎng)權問題：根據(jù)法律規(guī)定，如果孩子在十歲以上還可以自己主張跟誰 。一般而言，兩周歲以下的子女會判決給女方撫養(yǎng)。如果不是2歲以下，10歲以上，可以根據(jù)以下事項主張我方對小孩有利1 有惡性傳染疾病或有其他重大疾病，影響孩子成長的。2 長期在外不回家，不盡扶養(yǎng)義務的。3 已經(jīng)做了絕育手術或喪失生育能力的。4 有不良嗜好或其他品質問題，可能會影響孩子成長的。5 年紀偏大，再次生育的幾率較小，而男方卻處于較好的生育期的。6 收入較低，且工作不穩(wěn)定，沒有固定收入的。7 男女雙方均無時間照看孩子，離婚后孩子主要由一方父母（也就是孩子的爺爺奶奶和姥姥姥爺）照看的，該方父母的意見與身體狀況，文化程度對爭取撫養(yǎng)權也起著重要作用。

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• 問 ??我們是農村人，打聽一下，離婚房產怎么分割？
  答

  1、夫妻雙方可以自愿協(xié)商，達成離婚財產分割的協(xié)議。2、如果協(xié)商不成，也可以去法院提起離婚訴訟，通過判決來達成。3、房屋的所有權的歸屬與國土資源、房產管理不存在法律上的必然聯(lián)系，如果房產證上的戶主是夫妻一方的，則該房屋屬于其個人，另一方在購買房屋出資則分發(fā)到房產的乙方向另一方補償。如果房屋是在夫妻婚后利用共同財產購買或產證戶主是夫妻2人的，則屬于夫妻共同財產。4、如果子女和父母的關系不以夫妻婚姻關系的解除而解除，子女有義務對其父母履行贍養(yǎng)義務 。希望我的答案能夠讓您滿意，如果還有什么不明白的，可以HI我

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• 問 婚前房產貸款買的離婚怎么分割
  答

  您好，很高興為您解答有關按揭房離婚時如何分割的問題。**高人民法院關于《中華人民共和國婚姻法》若干問題的解釋（一）第十九條規(guī)定“ 婚姻法第十八條規(guī)定為夫妻一方所有的財產，不因婚姻關系的延續(xù)而轉化為夫妻共同財產。但當事人另有約定的除外”。那么，婚前按揭房產在婚后由夫妻共同償還貸款后，離婚時婚前按揭房產如何分割？ （一）對于夫妻雙方婚前按揭房產有書面約定的，按《婚姻法》第十九條“夫妻可以約定婚姻關系存續(xù)期間所得的財產以及婚前財產歸各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。 （二）對于婚前按揭房產沒有書面約定的，離婚時對按揭房的離婚后所有權歸屬、房產價值、增值及歸還剩余貸款等問題依下列原則分別處理： 1、有關婚前按揭房產離婚后所有權歸屬問題。對婚前按揭房產在離婚后的所有權歸屬問題，原則上歸婚前房產的按揭人所有。除非依法應對另一方進行房屋的居住權和使用權幫助。如：《婚姻法》第四十二條“離婚時，如一方生活困難，另一方應從其住房等個人財產中給予適當幫助。具體辦法由雙方協(xié)議；協(xié)議不成時，由人民法院判決。 2、對婚前按揭房產的房產價值問題的處理。對一方婚前已交付的房款歸個人所有，婚后夫妻共同償還的貸款金額按夫妻共同共有原則處理分割。 3、對婚前按揭房產的增值部分的處理?；榍鞍唇曳慨a婚后共同還貸增值，是基于婚前一方支付**款和夫妻雙方婚后的協(xié)力還貸而產生的。依公平原則應按婚前個人交付金額和婚后共同還貸金額的比例分別進行分割處理。 4、對還沒有還清按揭貸款的婚前按揭房產，依前述原則，對房產價值進行分割處理后，由房產的繼續(xù)使用人（所有人）進行還貸。

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• 問 ??打聽一下，房產分割法院怎么收費？
  答

  那要看是什么樣的房產分割了，如果是一般房產分割，那是按照財產案件的收費標準收取案件受理費的，如果是離婚案件的財產分割收費標準是按照離婚案件的收費標準收取的?！对V訟費用交納辦法》第十三條規(guī)定：　案件受理費分別按照下列標準交納：（一）財產案件根據(jù)訴訟請求的金額或者價額，按照下列比例分段累計交納：1.不超過1萬元的，每件交納50元；2.超過1萬元至10萬元的部分，按照2.5％交納；3.超過10萬元至20萬元的部分，按照2％交納；4.超過20萬元至50萬元的部分，按照1.5％交納；5.超過50萬元至100萬元的部分，按照1％交納；6.超過100萬元至200萬元的部分，按照0.9％交納；7.超過200萬元至500萬元的部分，按照0.8％交納；8.超過500萬元至1000萬元的部分，按照0.7％交納；9.超過1000萬元至2000萬元的部分，按照0.6％交納；10.超過2000萬元的部分，按照0.5％交納。（二）非財產案件按照下列標準交納；1.離婚案件每件交納50元至300元。涉及財產分割，財產總額不超過20萬元的，不另行交納；超過20萬元的部分，按照0.5％交納。

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• 問 ??打聽一下，婚前房產的界定時間是按房產證嗎？
  答

  在我國早期的婚姻法等相應法規(guī)中，對婚前財產未作規(guī)定，默認結婚后所有財產為雙方公共財產。但經(jīng)修改的婚姻法中規(guī)定婚前財產屬夫妻之一方所有，相關規(guī)定如下：第十八條 有下列情形之一的，為夫妻一方的財產：(一)一方的婚前財產；……第十九條 夫妻可以約定婚姻關系存續(xù)期間所得的財產以及婚前財產歸各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。約定應當采用書面形式。沒有約定或約定不明確的，適用本法第十七條、第十八條的規(guī)定。（引者注：此處十七、十八條即夫妻關系存續(xù)期間財產多數(shù)情況屬共有，婚前財產及其它一些符合條件的屬一方所有）夫妻對婚姻關系存續(xù)期間所得的財產以及婚前財產的約定，對雙方具有約束力。夫妻對婚姻關系存續(xù)期間所得的財產約定歸各自所有的，夫或妻一方對外所負的債務，第三人知道該約定的，以夫或妻一方所有的財產清償。在理解婚前財產時應注意如下方面：1、判斷是否屬于婚前財產的關鍵在于財產權的取得時間系在結婚之前。如果財產權的取得系在婚前，但婚后才實際占有該項財產，其性質屬于婚前個人財產。比如婚前夫妻一方接受繼承，遺產在婚后才分割，該遺產雖然是婚后所實際得到，但其所有權在婚前就已經(jīng)取得，所以應認定為一方婚前財產。2、夫妻一方的婚前財產，不因婚姻關系的延續(xù)而轉化為夫妻共同財產。但當事人另有約定的除外。**高人民法院曾在1993年的司法解釋中規(guī)定：“一方婚前個人所有的財產，婚后由雙方共同使用、經(jīng)營、管理的，房屋和其他價值較大的生產資料經(jīng)過8年，貴重的生活資料經(jīng)過4年，可視為夫妻共同財產?！边@一司法解釋規(guī)定婚前財產只要經(jīng)夫妻共同使用、經(jīng)營、管理并經(jīng)過一定期限就可以轉化為夫妻共同財產，既不符合婚后所得共同制的原理，也不符合所有權取得的理論，而且有超越司法解釋權限之嫌。修正后的婚姻法沒有采納這一司法實踐中的做法，第18條第1項明確規(guī)定一方的婚前財產為個人財產。為此，**高人民法院《關于適用〈中華人民共和國婚姻法〉若干問題的解釋(一)》第19條指出：“婚姻法第十八條規(guī)定為夫妻一方所有的財產，不因婚姻關系的延續(xù)而轉化為夫妻共同財產。但當事人另有約定的除外?！庇捎谇耙凰痉ń忉屌c新的司法解釋相抵觸，因而應以新的司法解釋為準。3、婚前個人財產在婚后共同生活中自然毀損、消耗、滅失，離婚時一方要求以夫妻共同財產抵償?shù)模挥柚С帧?、法律對一般婚前財產的原則性規(guī)定我國婚姻法第十八條規(guī)定，有下列情形之一的，為夫妻一方的財產：（一）一方的婚前財產；（二）一方因身體受到傷害獲得的醫(yī)療費、殘疾人生活補助費等費用；（三）遺囑或贈與合同中確定只歸夫或妻一方的財產；（四）一方專用的生活用品；（五）其他應當歸一方的財產。第十九條規(guī)定：夫妻可以約定婚姻關系存續(xù)期間所得的財產以及婚前財產歸各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。《**高人民法院關于適用〈中華人民共和國婚姻法〉若干問題的解釋（一）》第十九條規(guī)定：“婚姻法第十八條規(guī)定為夫妻一方所有的財產，不因婚姻關系的延續(xù)而轉化為夫妻共同財產。但當事人另有約定的除外?！笨梢姡覈橐龇ㄒ?guī)定夫妻財產遵循的是有約定從約定，無約定從法定。對于前者，答案很簡單。即夫妻雙方自領取《結婚證》之日可視為“婚前”到“婚后”的時間點，而其他諸如訂婚、舉行婚禮等時間點都不具備法律上的意義。對于后者，比較困擾，在購房一系列的過程中到底哪個才是“購房”時間點？例如：在婚前簽了購房合同，付了首期款，婚后才進行按揭貸款，并辦了《房產證》，那哪個才是“購房時間點”？ 有人認為，鑒于房產在法律上屬于不動產的范疇，而根據(jù)我國相關法律的規(guī)定，購房人真正獲得所購房屋所有權的時間點為辦理完房屋的過戶手續(xù)并取得《房產證》之日。因此，認為獲得房屋產權證書之日為即為“購房”時間點。還有人認為，判斷這一問題關鍵是看房價款是在婚前以個人財產支付，還是婚后以共同財產支付的。 實際上，上述觀點在理解“購買”這一概念時過于狹隘了，因此由此得出的結論也有失偏頗，考慮到購房的目的性以及購房整個過程的關聯(lián)性，應當以簽訂購房合同的時間為“購房”時間點，簽訂合同時**能反映“購房”這一行為的性質?；榍皞€人所購房屋為個人財產已確定無疑（以取得房產證為準），然而如果是婚后夫妻共同償還的貸款，難道不會對房屋的所有權產生任何影響么？有人提出過這樣的觀點：在償還完所有貸款前，應當將房產權分時段分割為婚前婚后兩部分，婚前個人支付的房價款獲得相應比例的婚前房產權益，這屬其個人財產；而婚后雙方共同償還銀行貸款獲得婚后房產權益，這部分是夫妻雙方的共有財產，應作為夫妻共同財產進行分割。要弄清楚這個問題前先要弄清楚其中的法律關系，簡單地說，購房者與賣房者是房屋買賣關系，而購房人與貸款人則是房款借貸關系。當購房人與賣房人簽訂了購房合同，并在找貸款人借到了錢，同時也辦理了房產證后，購房合同雙方都已經(jīng)履行完了合同義務，雙方已經(jīng)結束了購房合同的關系。在此之后，購房人向貸款人償還借款的行為，屬于購房人與貸款人因貸款行為而產生的債券債務行為，并不影響所購房屋所有權的歸屬。買房人買房行為得到了房產所有權是屬于物權，還貸行為是屬于債權法律關系，物權優(yōu)于債權，所以婚后共同還貸的行為不能造成房產所有權的變更，且房產作為不動產，其所有權變更必須經(jīng)過房產部門的登記公示程序，才能產生法律效力，婚后共同還貸的行為只能產生債權債務的法律關系，也就是說在婚后還貸的行為中你也出了一半的財力，所可以就婚還款的一半主張由欠款一方補償。

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