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• 143****8821

  你好！
  如果你買的是商品房在購房合同上有逾期交房的違約條款，一般有一個延展期限，比如延期3個月內(nèi)開發(fā)商是支付違約金，超過3個月，你可以選擇單方面退房，開發(fā)商按照合同約定退還你房款及違約金。
  如果合同上有載明如何處理違約，就算你不滿意也沒法起訴的。因為需要參照合同辦理。
  如果沒有任何關(guān)于延期交付違約的約定，你可以選擇起訴或仲裁，法院一般是按同地段平均租金標準要求開發(fā)商進行賠付。
  但如果開發(fā)商能初具由于不可抗力因素造成的延期原因，法院會支持開發(fā)商的，你就拿不到違約金了。
  房產(chǎn)銷售合同一般都有"銷售方遇不可抗力導(dǎo)致逾期交房，不承擔責任"這樣的表述。這項約定條款是否合理，其附帶注解是否明確，這一點購房人一般很容易或不知其到底是何含義。 我國(民法通則)第一百五十三條規(guī)定："本法所稱的"不可抗力"是指不能預(yù)見、不可避免并不能克服的客觀情況，如：地震、水災(zāi)、戰(zhàn)爭等。"依照此法，房產(chǎn)買賣合同中設(shè)定有關(guān)"不可抗力"的約定應(yīng)該說是正確的。但實際在房產(chǎn)交易中，現(xiàn)在有一些發(fā)展商卻將此條款進行了延伸、擴張。比如有的合同對"不可抗力"做了如下的注解：人力不可抗拒的自然災(zāi)害和其它事故，及售房方所不能控制的其它原因造成交房延期的，銷售方不承擔責任。這樣的約定顯然是賣方對自己的免責范圍過于寬松，是違背法律原則的。售房方不能把發(fā)展商因自己的過錯，如：對市場判斷不準確投資失誤、項目設(shè)計失誤修改方案延誤工期、資金不到位等因素歸之為不可抗力，同時也不能把應(yīng)該預(yù)計到而沒有預(yù)計到的季節(jié)影響、上級行為等因素歸之為不可抗力，從而免除自己理應(yīng)承擔的違約責任。因此簽訂合同時，應(yīng)特別注意"不可抗力"在合同中是如何界定的。
  追問
  1、合同注明逾期3個月交房可以退房，但已經(jīng)進行房貸如果退房對于我個人有什么影響？
  2、合同注明逾期3個月交房每天有萬分之五的違約金。但合同有一項條款“如有大型市政項目影響就可不必承擔違約責任”，開發(fā)商說因為市政電網(wǎng)改造項目耽誤交房，所以不付違約責任。開發(fā)商的這個理由成立嗎？
  3、與開發(fā)商多次溝通無果，作為業(yè)主能否（不請律師）個人申請仲裁？還有在時間上是否應(yīng)該等到交房后才開始起訴或者申請仲裁？

  查看全文↓ 2018-08-15 21:45:48
• 144****7181

  一、開發(fā)商與購房者簽訂的商品房買賣合同中約定了延期交房賠償違約金的標準時，應(yīng)按合同約定的標準向購房者賠償延期交房違約金。
  1、如果商品房買賣合同約定的延期交房違約金標準過高或過低都可以申請調(diào)整，開發(fā)商若發(fā)現(xiàn)當初設(shè)置賠償標準過高，可與購房者協(xié)商調(diào)低，參照同樣地段、戶型面積、樓層房屋的租賃價格調(diào)整延期交房違約金的賠償標準。
  
  2、購房者如發(fā)現(xiàn)當初商品房買賣合同中約定的延期交房違約金的賠償標準過低，也可向開發(fā)商提出協(xié)商提高，參照標準同上。協(xié)商不成的，可以通過法律途徑解決。
  
  二、開發(fā)商與購房者簽訂的商品房買賣合同并未約定延期交房違約金賠償標準的，開發(fā)商延期交房的仍然應(yīng)當賠償購房者延期交房違約金。

  查看全文↓ 2018-08-15 21:45:41
• 131****1691

  **高法院司法解釋對延期交房的違約金有規(guī)定。逾期交房的，按當?shù)赝囟瓮惙课莸淖饨饦藴手Ц哆`約金。
  《**高法院關(guān)于商品房買賣合同糾紛的司法解釋》
  第十七條 商品房買賣合同沒有約定違約金數(shù)額或者損失賠償額計算方法，違約金數(shù)額或者損失賠償額可以參照以下標準確定：
  逾期付款的，按照未付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機構(gòu)計收逾期貸款利息的標準計算。
  逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評估機構(gòu)評定的同地段同類房屋租金標準確定。

  查看全文↓ 2018-08-15 21:45:31
• 132****1784

  合同法崇尚意思自治。你們之間的約定在不違反法律強行性規(guī)定的情況下是受法律保護的。
  關(guān)于延期交房的賠償，沒有國家標準；但是如果由于延期交房給你造成損失，而根據(jù)合同約定的賠償數(shù)額由無法滿足該損失的，那么你一樣可以向銷售商繼續(xù)主張賠償，該部分賠償不受合同約定的影響。
  （樓上老師注意喔，他們之間可是約定了賠償數(shù)額計算方法的喲）
  追問
  怎樣判斷合同約定的賠償數(shù)額由無法滿足該損失
  追答
  很簡單，比如說家具定做好了，沒地方放，租的地方放的，那么產(chǎn)生的租金；自己沒地方住，借房子住的，產(chǎn)生的租房費用；延期交房，延期裝修，那么可能產(chǎn)生的延期結(jié)婚造成的多余的費用等等類似的費用的總和，比合同約定的賠償金多的多的多，那么這部分多出來的費用當然可以繼續(xù)主張要求對方賠償。

  查看全文↓ 2018-08-15 21:45:25

相關(guān)問題

• 問 延期交房如何賠償 延期交房違約賠償標準是多少？
  答

  開發(fā)商延期交房違約金的賠償標準由延期交房引發(fā)的房屋買賣合同糾紛因其數(shù)量多、涉及面廣而成為近年來有關(guān)法院及仲裁機構(gòu)受理的**主要的一類房地產(chǎn)糾紛案件。對于賣方來說，延期交房需承擔的直接法律后果有兩個:一是違約賠償;二是若延期交房超過一定期間，可能導(dǎo)致買方單方解除合同。從買賣關(guān)系角度來說，買方取得房屋的對價是支付了約定的購房款，也即買方可以取得租金利益的前提是買方為履行合同而支付了購房款。因此，如果將"合同履行后可以獲得的利益"理解為凈利益的話，買方在賣方延期交房的情況下?lián)p失的可得利益就是租金利益扣除購房成本，包括分攤的購房款及利息損失?？梢?，所謂買方購買房屋所占用或借貸資金在延期交房期間的利息損失是包含在租金利益損失中的。這種利益損失構(gòu)成分析在實踐應(yīng)用中會碰到一個問題，即以目前深圳市有關(guān)政府部門發(fā)布的房屋指導(dǎo)租金為標準計算出來的房屋租金，普遍低于該房屋購房款的同期銀行貸款利息，造成以指導(dǎo)租金計算的買方租金利益損失尚少于利息損失的情況。如果以市場租金為標準計算的租金利益損失仍少于利息損失的，這部分損失差額不應(yīng)由賣方來承擔，因為這部分損失差額是買方所受的交易的損失，與賣方延期交房沒有相當?shù)囊蚬P(guān)系，換句話說，不論賣方是否按期交房，買方所受的這部分損失差額總是存在的。至于對過高的開發(fā)商延期交房違約金應(yīng)當調(diào)整到什么程度，法律并無明文規(guī)定，從而留給了法官或仲裁員自由裁量的余地。如前所述，實踐中有將過高的延期交房違約金調(diào)整為按貸款利息的，也有調(diào)整為每日萬分之三的。若參照較高人民法院《解釋(二)》(草案)關(guān)于以超過實際損失30%作為"過分高于"的標準，則每日萬分之三仍有過高之嫌。筆者認為，從審判實踐出發(fā)考慮到此類糾紛所引發(fā)的社會成本參考中國人民銀行關(guān)于逾期貸款滯納金的規(guī)定，目前將過高的延期交房違約金標準調(diào)整為每日萬分之二點一，似乎不失為一種較為合理可行的調(diào)整程度。

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• 問 賠償標準是怎么的?
  答

  情況說的不清楚，你**好到我辦公室來

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• 問 ??舊城改造賠償新房子可以換名字嗎？舊城改造的賠償標準？
  答

  舊城改造并沒有統(tǒng)一的標準，視被改造的城市、時間、拆遷征收主體、被拆遷對象的不同而有所區(qū)別。但所有的賠償標準應(yīng)該是公開的，通常以當?shù)卣疄閱挝?，向社會公開，任何人可以查詢。一般情況下，每當有拆遷活動時，當?shù)劓?zhèn)政府都會臨時成立拆遷辦，以具體實施拆遷行為。

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• 問 房子拆遷賠償標準
  答

  國有土地上房屋征收與補償條例》:第一章、第二章(略)第三章 補 償 第十七條 作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予的補償包括: (一)被征收房屋價值的補償; (二)因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償; (三)因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補償。 市、縣級人民政府應(yīng)當制定補助和獎勵辦法,對被征收人給予補助和獎勵。 第十八條 征收個人住宅,被征收人符合住房保障條件的,作出房屋征收決定的市、縣級人民政府應(yīng)當優(yōu)先給予住房保障。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。 第十九條 對被征收房屋價值的補償,不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格。被征收房屋的價值,由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)按照房屋征收評估辦法評估確定。 對評估確定的被征收房屋價值有異議的,可以向房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)申請復(fù)核評估。對復(fù)核結(jié)果有異議的,可以向房地產(chǎn)價格評估專家委員會申請鑒定。 房屋征收評估辦法由國務(wù)院住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門制定,制定過程中,應(yīng)當向社會公開征求意見。 第二十條 房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)由被征收人協(xié)商選定;協(xié)商不成的,通過多數(shù)決定、隨機選定等方式確定,具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。 房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)應(yīng)當獨立、客觀、公正地開展房屋征收評估工作,任何單位和個人不得干預(yù)。 第二十一條 被征收人可以選擇貨幣補償,也可以選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。 被征收人選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的,市、縣級人民政府應(yīng)當提供用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋,并與被征收人計算、結(jié)清被征收房屋價值與用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價值的差價。 因舊城區(qū)改建征收個人住宅,被征收人選擇在改建地段進行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的,作出房屋征收決定的市、縣級人民政府應(yīng)當提供改建地段或者就近地段的房屋。 第二十二條 因征收房屋造成搬遷的,房屋征收部門應(yīng)當向被征收人支付搬遷費;選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的,產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋交付前,房屋征收部門應(yīng)當向被征收人支付臨時安置費或者提供周轉(zhuǎn)用房。 第二十三條 對因征收房屋造成停產(chǎn)停業(yè)損失的補償,根據(jù)房屋被征收前的效益、停產(chǎn)停業(yè)期限等因素確定。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。 第二十四條 市、縣級人民政府及其有關(guān)部門應(yīng)當依法加強對建設(shè)活動的監(jiān)督管理,對違反城鄉(xiāng)規(guī)劃進行建設(shè)的,依法予以處理。 市、縣級人民政府作出房屋征收決定前,應(yīng)當組織有關(guān)部門依法對征收范圍內(nèi)未經(jīng)登記的建筑進行調(diào)查、認定和處理。對認定為合法建筑和未超過批準期限的臨時建筑的,應(yīng)當給予補償;對認定為違法建筑和超過批準期限的臨時建筑的,不予補償。 第二十五條 房屋征收部門與被征收人依照本條例的規(guī)定,就補償方式、補償金額和支付期限、用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的地點和面積、搬遷費、臨時安置費或者周轉(zhuǎn)用房、停產(chǎn)停業(yè)損失、搬遷期限、過渡方式和過渡期限等事項,訂立補償協(xié)議。 補償協(xié)議訂立后,一方當事人不履行補償協(xié)議約定的義務(wù)的,另一方當事人可以依法提起訴訟。 第二十六條 房屋征收部門與被征收人在征收補償方案確定的簽約期限內(nèi)達不成補償協(xié)議,或者被征收房屋所有權(quán)人不明確的,由房屋征收部門報請作出房屋征收決定的市、縣級人民政府依照本條例的規(guī)定,按照征收補償方案作出補償決定,并在房屋征收范圍內(nèi)予以公告。 補償決定應(yīng)當公平,包括本條例第二十五條第一款規(guī)定的有關(guān)補償協(xié)議的事項。 被征收人對補償決定不服的,可以依法申請行政復(fù)議,也可以依法提起行政訴訟。 第二十七條 實施房屋征收應(yīng)當先補償、后搬遷。 作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予補償后,被征收人應(yīng)當在補償協(xié)議約定或者補償決定確定的搬遷期限內(nèi)完成搬遷。 任何單位和個人不得采取暴力、威脅或者違反規(guī)定中斷供水、供熱、供氣、供電和道路通行等非法方式迫使被征收人搬遷。禁止建設(shè)單位參與搬遷活動。 第二十八條 被征收人在法定期限內(nèi)不申請行政復(fù)議或者不提起行政訴訟,在補償決定規(guī)定的期限內(nèi)又不搬遷的,由作出房屋征收決定的市、縣級人民政府依法申請人民法院強制執(zhí)行。 強制執(zhí)行申請書應(yīng)當附具補償金額和專戶存儲賬號、產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋和周轉(zhuǎn)用房的地點和面積等材料。 第二十九條 房屋征收部門應(yīng)當依法建立房屋征收補償檔案,并將分戶補償情況在房屋征收范圍內(nèi)向被征收人公布。 審計機關(guān)應(yīng)當加強對征收補償費用管理和使用情況的監(jiān)督,并公布審計結(jié)果。請對照學習使用。

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• 問 ??開發(fā)商逾期交房的違約金賠償標準太低，怎么辦？
  答

  商品房逾期交付的違約金在法律上沒有統(tǒng)一的規(guī)定，要根據(jù)雙方在購房合同中對違約金的約定來進行計算?！　∪绻p方在合同中沒有約定違約金或計算方式的，則可以按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評估機構(gòu)評定的同地段同類房屋租金標準確定?！　　?*高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》　　第十七條商品房買賣合同沒有約定違約金數(shù)額或者損失賠償額計算方法，違約金數(shù)額或者損失賠償額可以參照以下標準確定：　　逾期付款的，按照未付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機構(gòu)計收逾期貸款利息的標準計算。　　逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評估機構(gòu)評定的同地段同類房屋租金標準確定。

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