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延期交房如何賠償 延期交房違約賠償標準是多少?

134****1376 | 2017-02-13 15:34:38

已有3個回答

  • 137****3150

    開發(fā)商延期交房違約金的賠償標準

    由延期交房引發(fā)的房屋買賣合同糾紛因其數(shù)量多、涉及面廣而成為近年來有關法院及仲裁機構(gòu)受理的**主要的一類房地產(chǎn)糾紛案件。對于賣方來說,延期交房需承擔的直接法律后果有兩個:一是違約賠償;二是若延期交房超過一定期間,可能導致買方單方解除合同。

    從買賣關系角度來說,買方取得房屋的對價是支付了約定的購房款,也即買方可以取得租金利益的前提是買方為履行合同而支付了購房款。因此,如果將"合同履行后可以獲得的利益"理解為凈利益的話,買方在賣方延期交房的情況下?lián)p失的可得利益就是租金利益扣除購房成本,包括分攤的購房款及利息損失。可見,所謂買方購買房屋所占用或借貸資金在延期交房期間的利息損失是包含在租金利益損失中的。

    這種利益損失構(gòu)成分析在實踐應用中會碰到一個問題,即以目前深圳市有關政府部門發(fā)布的房屋指導租金為標準計算出來的房屋租金,普遍低于該房屋購房款的同期銀行貸款利息,造成以指導租金計算的買方租金利益損失尚少于利息損失的情況。如果以市場租金為標準計算的租金利益損失仍少于利息損失的,這部分損失差額不應由賣方來承擔,因為這部分損失差額是買方所受的交易的損失,與賣方延期交房沒有相當?shù)囊蚬P系,換句話說,不論賣方是否按期交房,買方所受的這部分損失差額總是存在的。

    至于對過高的開發(fā)商延期交房違約金應當調(diào)整到什么程度,法律并無明文規(guī)定,從而留給了法官或仲裁員自由裁量的余地。如前所述,實踐中有將過高的延期交房違約金調(diào)整為按貸款利息的,也有調(diào)整為每日萬分之三的。若參照較高人民法院《解釋(二)》(草案)關于以超過實際損失30%作為"過分高于"的標準,則每日萬分之三仍有過高之嫌。筆者認為,從審判實踐出發(fā)考慮到此類糾紛所引發(fā)的社會成本參考中國人民銀行關于逾期貸款滯納金的規(guī)定,目前將過高的延期交房違約金標準調(diào)整為每日萬分之二點一,似乎不失為一種較為合理可行的調(diào)整程度。

    查看全文↓ 2017-02-13 15:38:38
  • 132****8768

    如何應對延期交房?
    根據(jù)我國相關的法律法規(guī),買賣合同中的標的物所有權(quán)自交付時轉(zhuǎn)移,而房屋所有權(quán)的取得應以房產(chǎn)部門頒發(fā)的房屋所有權(quán)證為準。因此,如果合同中對交房的履行標準沒有約定或者約定不明,就應以房屋所有權(quán)證取得的時間為交房時間。因此雖然已經(jīng)將房屋建造完畢并通過竣工驗收,但沒有在約定期限之內(nèi)辦好房產(chǎn)權(quán)證,構(gòu)成延期的,應該按照合同約定支付違約金。
    (一) 延期交付,經(jīng)催告后開發(fā)商在合理期限內(nèi)交付的,購房者不能要求解除合同,但是可以請求開發(fā)商按延期天數(shù)承擔違約金賠償。
    (二) 開發(fā)商延期交房,經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍然沒有履行的,但是給出延期交房的理由,這種情況下購房人沒必要解除購房合同。雖然不是因為不可抗力或合同約定的免責理由,但屬于購房者能夠承受的范圍,例如開發(fā)商資金出現(xiàn)問題導致停工了一段時間現(xiàn)已恢復等,購房者可以選擇等待并且要求開發(fā)商承擔違約金賠償。
    (三) 開發(fā)商延期交付,經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍然沒有履行的,也不給出合理理由或者一味推脫逃避的,買房人可以要求解除合同的,并要求開發(fā)商承擔違約責任,賠償自己的損失。
    總之,購房者遭遇延期交房時對于開發(fā)商延期交房的理由不可能知道的很清楚,或者知道的并不是真實的理由,所以除了可以選擇上面的解決方式,還需要注意一些其他事項,例如:簽訂購房合同時要注意合同中關于交房日期的規(guī)定,延期交房的處理等,如果沒有約定,要簽訂協(xié)議。盡量在購房合同中體現(xiàn)出這個問題,以便發(fā)生問題的時候有據(jù)可查。
    一旦發(fā)生交房逾期,買房人可以催促房產(chǎn)商盡快履行交房義務,同時還可按照合同約定追究房產(chǎn)商逾期交房的違約責任。

    查看全文↓ 2017-02-13 15:37:13
  • 158****4754

    什么是延期交房,延期交房的認定
    (一)交房是指對房屋的轉(zhuǎn)移占有。
    對于房屋的交付,較高人民法院《商品房買賣合同糾紛解釋》第十一條規(guī)定:“對房屋的轉(zhuǎn)移占有,視為房屋的交付使用,但當事人另有約定的除外?!?br/>所以原則上,交房僅僅意味著對房屋的移轉(zhuǎn)占有。但是由于不動產(chǎn)所有權(quán)的移轉(zhuǎn)以產(chǎn)權(quán)過戶登記為要件,與動產(chǎn)所有權(quán)的移轉(zhuǎn)以標的物交付行為的完成即意味著標的物所有權(quán)的移轉(zhuǎn)完全不同。因此,房屋的交付只是房屋買賣合同履行行為的一部分,完整的履行行為應當包括出賣人交付房屋于買受人并使其取得該物所有權(quán)的行為。
    房屋交付與房屋所有權(quán)移轉(zhuǎn)是兩種不同性質(zhì)的履行行為,應當予以區(qū)分。當然,按照上條規(guī)定,如果當事人在合同中明確約定“房屋交付使用”不僅是轉(zhuǎn)移占有房屋,而且同時要移轉(zhuǎn)房屋所有權(quán)的,就應當按照約定來確定當事人雙方的權(quán)利義務內(nèi)容。在此約定下,出賣人不僅應當在合同約定的期限內(nèi)將房屋移轉(zhuǎn)給買受人占用,而且還應當將房屋的所有權(quán)移轉(zhuǎn)于買受人,否則應承擔違約責任。如果當事人僅約定了“房屋交付使用”的時間,而未明確約定其中包括房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移的,出賣人只要在約定的期限內(nèi)將房屋移轉(zhuǎn)給買受人占用,就應認定出賣人按期履行了“房屋交付使用”的義務。
    (二)交房必須達到法定的以及約定的交付使用條件。
    交房,并不能簡單地從字面理解出賣人在約定的時間將房屋轉(zhuǎn)移于買受人占有。交房必須達到交付使用條件。交付使用條件,指的是房屋具備了按照房屋的性質(zhì)、用途使用的完整功能。
    在非商品房買賣情況下,由于非商品房通常不是新建房屋,往往具備了一般的交付使用條件,所以其交付使用條件的具備,主要看當事人是否對房屋的交付使用條件有特殊的約定。在商品房買賣情況下,由于商品房通常系新建,新建房屋要具備按照房屋的性質(zhì)、用途使用的完整的功能常常需要一個過程,因此,應主要考察房屋是否具備了完整的使用功能。一般來說,新建商品房具備完整使用功能需要兩個要件:房屋已經(jīng)完工。主體結(jié)構(gòu)已封頂、完工,房屋的外裝修已完成;房屋的基本配套設施,如水、電、暖氣、電梯等已經(jīng)可以使用。出賣人就出售房屋已取得政府有關部門的竣工驗收手續(xù),并能在交付時向買受人提供《住宅質(zhì)量保證書》以及《住宅使用說明書》。
    (三)延期交房的認定
    延期交房是指開發(fā)商在商品房預售合同規(guī)定的交付使用期限內(nèi),沒有將符合交付使用條件的房屋交給購房者入住的行為。延期交房包括兩種情況:
    1、正常延期交付。正常延期交付主要指由于施工遲延或者相關政府手續(xù)辦理遲延、市政配套遲延等導致的房屋交付逾期。這種延期交付屬于延后交房時間,購房者給開發(fā)商一定的寬限期,經(jīng)過一段時間等待就可以收房的情況。
    2、 非正常延期交付。非正常延期交付主要指由于開發(fā)商經(jīng)濟實力、相關政府手續(xù)違法且無法辦理等導致開發(fā)商不能或者短時間內(nèi)不能交付房屋的情形。
    原則上,出賣人不能在約定時間交付房屋便構(gòu)成延期交房。但在下列情況下,不構(gòu)成延期交房:
    1、因不可抗力對按時交付產(chǎn)生影響。根據(jù)《合同法》第1百十七條:“因不可抗力不能履行合同的,根據(jù)不可抗力的影響,部分或者全部免除責任,但法律另有規(guī)定的除外。當事人延期履行后發(fā)生不可抗力的,不能免除責任”的規(guī)定,因不可抗力的出現(xiàn)對房屋的正常交付產(chǎn)生重大影響,造成出賣人可能延期交房的,出賣人可因此部分或全部免除責任。但是,出賣人應在合理時間內(nèi)對買受人及時履行通知義務,否則構(gòu)成延期交房。
    2、因重大規(guī)劃、設計變更對按時交付產(chǎn)生影響。如果在房屋建設過程中遇到政府主動提起的規(guī)劃變更(如政府部門需要拓寬建設項目前的道路,要求道路兩旁建筑物各自退后一定距離,為此,開發(fā)商需要時間來對整個設計方案進行修改),或者是房屋在施工過程中遭遇重大技術(shù)難題(如地質(zhì)條件的突變)必須對設計進行變更的,此類情況因不能歸人不可抗力范疇而使開發(fā)商免責,但如果完全按照買賣合同的約定由開發(fā)商承擔違約責任,顯然有失公平。

    查看全文↓ 2017-02-13 15:36:38

相關問題

  • 你好!如果你買的是商品房在購房合同上有逾期交房的違約條款,一般有一個延展期限,比如延期3個月內(nèi)開發(fā)商是支付違約金,超過3個月,你可以選擇單方面退房,開發(fā)商按照合同約定退還你房款及違約金。如果合同上有載明如何處理違約,就算你不滿意也沒法起訴的。因為需要參照合同辦理。如果沒有任何關于延期交付違約的約定,你可以選擇起訴或仲裁,法院一般是按同地段平均租金標準要求開發(fā)商進行賠付。但如果開發(fā)商能初具由于不可抗力因素造成的延期原因,法院會支持開發(fā)商的,你就拿不到違約金了。房產(chǎn)銷售合同一般都有"銷售方遇不可抗力導致逾期交房,不承擔責任"這樣的表述。這項約定條款是否合理,其附帶注解是否明確,這一點購房人一般很容易或不知其到底是何含義。 我國(民法通則)第一百五十三條規(guī)定:"本法所稱的"不可抗力"是指不能預見、不可避免并不能克服的客觀情況,如:地震、水災、戰(zhàn)爭等。"依照此法,房產(chǎn)買賣合同中設定有關"不可抗力"的約定應該說是正確的。但實際在房產(chǎn)交易中,現(xiàn)在有一些發(fā)展商卻將此條款進行了延伸、擴張。比如有的合同對"不可抗力"做了如下的注解:人力不可抗拒的自然災害和其它事故,及售房方所不能控制的其它原因造成交房延期的,銷售方不承擔責任。這樣的約定顯然是賣方對自己的免責范圍過于寬松,是違背法律原則的。售房方不能把發(fā)展商因自己的過錯,如:對市場判斷不準確投資失誤、項目設計失誤修改方案延誤工期、資金不到位等因素歸之為不可抗力,同時也不能把應該預計到而沒有預計到的季節(jié)影響、上級行為等因素歸之為不可抗力,從而免除自己理應承擔的違約責任。因此簽訂合同時,應特別注意"不可抗力"在合同中是如何界定的。追問1、合同注明逾期3個月交房可以退房,但已經(jīng)進行房貸如果退房對于我個人有什么影響?2、合同注明逾期3個月交房每天有萬分之五的違約金。但合同有一項條款“如有大型市政項目影響就可不必承擔違約責任”,開發(fā)商說因為市政電網(wǎng)改造項目耽誤交房,所以不付違約責任。開發(fā)商的這個理由成立嗎?3、與開發(fā)商多次溝通無果,作為業(yè)主能否(不請律師)個人申請仲裁?還有在時間上是否應該等到交房后才開始起訴或者申請仲裁?

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  • 延期交房賠償金標準,沒有具體的規(guī)定標準,但是由于延期交房造成損失的,可根據(jù)合同約定的賠償數(shù)額,向銷售商主張賠償。當事人可以約定一方違約時應當根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金,也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計算方法。

  • 開發(fā)商延期交房,很多購房者在要求賠付時發(fā)現(xiàn)賠付的標準對自己不利,其實,這是購房者在簽約時沒有約定違約金額。我國《合同法》第一百一十四條規(guī)定:“當事人可以約定一方違約時,應當根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金;也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計算方法。約定的違約金低于造成的損失的,當事人可以請求人民法院或者仲裁機構(gòu)予以增加;約定的違約金過分高于造成的損失的,當事人可以請求人民法院或者仲裁機構(gòu)予以適當減少。”至于損失賠償額計算方法,根據(jù)《解釋》第十七條規(guī)定:“商品房買賣合同沒有約定違約金數(shù)額或者損失賠償額計算方法的,可以參照以下標準確定:逾期付款的,按照未付購房款總額,參照中國人民銀行規(guī)定的金融機構(gòu)計收逾期貸款利息的標準計算。

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  • 關商品房買賣而引發(fā)的法律糾紛層出不窮,掌握有關法律知識很有必要。例如,開發(fā)商延期交房如何賠償?下文將就此問題展開分析與討論,希望對您有所幫助。按照《合同法》的有關規(guī)定,出賣人延期交付房屋的,應當支付違約金或者賠償損失。當事人可以約定一方違約時應當根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金,也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計算方法。合同沒有約定違約金數(shù)額或者損失賠償額計算方法的,可以按照延期交付使用房屋期間有關主管部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評估機構(gòu)評定的同地段同類房屋租金標準確定。那么,違約金、賠償損失、解除合同可同時主張嗎?事實上,如果合同中約定的延期交房的違約金較高,發(fā)生糾紛訴諸司法后,開發(fā)商以約定的違約金過高為由請求減少的,應當以違約金超過造成的損失30%為標準適當減少;如果合同中約定的延期交房的違約金過低,購房者可以請求增加,法院會支持以違約造成的實際損失確定違約金數(shù)額。以上規(guī)定可知,合同既約定違約金又約定了賠償損失的,不能同時適用,可擇一較高者適用。

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  • 如果交房延期,可以向物業(yè)索要賠償。一般來說,物業(yè)會根據(jù)延期的時間,依照幾個月的物業(yè)管理費作為補償。此外,還可以根據(jù)房屋本身的價值,對延期的影響程度,和當時的市場價格,索取損失費用的補償。最后,在索取賠償?shù)倪^程中,可以采取法律訴訟等方式,以確保自身權(quán)益。

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