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• 153****1889

  一、農(nóng)村房屋買賣糾紛有幾類
  根據(jù)農(nóng)村房屋買賣合同主體的差異，可以將農(nóng)村房屋買賣合同糾紛分為三類：
  一是農(nóng)村本集體經(jīng)濟組織成員之間的糾紛；
  二是農(nóng)村本集體經(jīng)濟組織成員與外集體經(jīng)濟組織成員之間的糾紛；
  三是農(nóng)村本集體經(jīng)濟組織成員與城鎮(zhèn)居民之間的糾紛。因為合同主體的不同，所涉及的相關法律、法規(guī)、政策也大有不同。
  二、怎么處理農(nóng)村房屋買賣糾紛
  1、對農(nóng)村本集體經(jīng)濟組織成員之間農(nóng)村房屋買賣合同應認定有效。
  因購買者具有房屋所在地集體經(jīng)濟組織成員身份，這便排除了宅基地不能進行流轉(zhuǎn)的障礙。因此，對本集體經(jīng)濟組織成員之間農(nóng)村房屋買賣，只要買賣雙方所訂立的買賣合同符合合同法關于有效合同要件，就應當認定買賣合同有效。
  2、慎重對待本集體經(jīng)濟組織成員與外集體經(jīng)濟組織成員之間的房屋買賣合同效力的認定。
  我國相關法律、法規(guī)雖然禁止將農(nóng)村宅基地使用權(quán)向本集體經(jīng)濟組織成員以外的人轉(zhuǎn)讓，但如前文所述，法律、法規(guī)對農(nóng)村居民轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)并無禁止性規(guī)定，而國家相關政策也無禁止向本集體經(jīng)濟組織外的農(nóng)村居民出售房屋的規(guī)定。因此，法官就不應、也無權(quán)在法律未禁止房屋轉(zhuǎn)讓的情況下，憑主觀認識去用禁止農(nóng)村宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的規(guī)定來否定農(nóng)村房屋買賣合同的效力和妨害農(nóng)村村民對自己房屋所有權(quán)的行使。因此，筆者主張對這類農(nóng)村房屋買賣合同，只要其符合合同法關于有效合同其他要件，應依法認定為有效合同。
  3、對農(nóng)村本集體經(jīng)濟組織成員與城鎮(zhèn)居民之間的房屋買賣合同應認定無效。
  對于農(nóng)村居民是否能向城鎮(zhèn)居民出售房屋，我國雖無法律、法規(guī)的相關禁止性規(guī)定，但國務院辦公廳在1999年《關于加強土地轉(zhuǎn)讓管理、嚴禁炒賣土地通知》中明確規(guī)定：“農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準城市居民在農(nóng)民集體土地建住宅，有關部門不得違法為建造和購買的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證”；2004年11月，國土資源部《關于加強農(nóng)村宅基地管理的意見》又進一步規(guī)定“嚴禁城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地，嚴禁為城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購買和違法建造的住宅發(fā)放土地使用證”。這些雖然都是國家規(guī)定的有關政策，但根據(jù)我國民法通則第六條“民事活動必須遵守法律，法律沒有規(guī)定的，應當遵守國家政策”的規(guī)定，法院在司法中應當嚴格適用。因此，筆者認為，對這類合同，因違反國家政策而應認定為合同無效。
  農(nóng)村房屋買賣合同糾紛案件的處理原則農(nóng)村私有房屋交易是在城鄉(xiāng)流動加大、居住區(qū)域界限打破和城鄉(xiāng)一體化的大背景下產(chǎn)生的，對此缺少監(jiān)管是造成這種現(xiàn)狀的制度誘因，而土地市場價格的持續(xù)上揚、房屋拆遷補償?shù)仁且鸫祟惏讣闹饕?。如果遇到農(nóng)村房屋買賣合同糾紛**好咨詢一下專業(yè)律師，尤其是鄰里之間發(fā)生的糾紛，專業(yè)的法律意見有助于更好地解決糾紛，更利于以后鄰里之間相處。

  查看全文↓ 2018-08-13 23:53:24
• 132****7245

  一、農(nóng)村宅基地使用權(quán)的法律解讀
  《中華人民共和國憲法》第十條第二款規(guī)定：“農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于集體所有；宅基地和自留地、自留山，也屬于集體所有?！薄吨腥A人民共和國土地管理法》第十條規(guī)定“農(nóng)民集體所有的土地依法屬于村農(nóng)民集體所有的，由村集體經(jīng)濟組織或村民委員會經(jīng)營、管理；已經(jīng)分別屬于村內(nèi)兩個以上農(nóng)村集體經(jīng)濟組織的農(nóng)民集體所有的，由村內(nèi)各該農(nóng)村集體經(jīng)濟組織或者村民小組經(jīng)營管理；已經(jīng)屬于鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)民集體所有的，由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)村集體經(jīng)濟組織經(jīng)營、管理?！痹摋l第四款規(guī)定“農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請宅基的，不予批準?！鄙鲜龇梢?guī)定實際確立了農(nóng)村宅基地的以下法律屬性；首先，農(nóng)村宅基地的所有權(quán)為農(nóng)民集體經(jīng)濟組織全體成員共同共有；其次，我國對農(nóng)村宅基地實行三級所有，所有者主體依法可劃分為村集體經(jīng)濟組織，組集體經(jīng)濟組織及鄉(xiāng)、鎮(zhèn)集體經(jīng)濟組織；再次，農(nóng)村宅基地使用權(quán)系依照法律規(guī)定，依法定程序確定給特定主體的用益物權(quán)；**后，緣于農(nóng)村宅基地系本集體經(jīng)濟組織成員依行政審批無償取得，旨在解決為以農(nóng)戶為基本單位的集體經(jīng)濟組織成員提供居住保障，同時，受制于土地系不可再生資源的自然屬性，基于需求與供應之間的現(xiàn)實緊張關系，對于宅基地的流轉(zhuǎn)必然要求法律予以限制，因此，宅基地使用權(quán)在法律上屬于受限制的用益物權(quán)?！吨腥A人民共和國物權(quán)法》第一百五十三條規(guī)定“宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓，適用土地管理法等法律和國家有關規(guī)定”，該項法律規(guī)定從民事實體法律規(guī)則層面對宅基地使用權(quán)的上列法律屬性予以了重申。
  二、農(nóng)村宅基地上房屋的法律定位
  《中華人民共和國土地管理法》第六十二條第二款規(guī)定“農(nóng)村村民建住宅，應當符合鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃，并盡量使用原有的宅基地和村內(nèi)空閑地”。該條第三款規(guī)定“農(nóng)村村民住宅用地，經(jīng)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審核，由縣級人民政府批準；其中，涉及占用農(nóng)用地的，依照本法第四十四條的規(guī)定，辦理審批手續(xù)。”《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第四十一條第四款規(guī)定“建設單位或個人在取得鄉(xiāng)村建設規(guī)劃許可證后，方可辦理用地審批手續(xù)”。上述法律規(guī)定旨在規(guī)制利用農(nóng)村宅基地的建房行為，否定非依法取得農(nóng)村宅基地進行建設的行為，以實現(xiàn)確實控制非法占用農(nóng)用地及農(nóng)村宅基地的法律價值目標，因此均屬于效力性法律規(guī)定，違反上列法律規(guī)定的行為應受到法律的否定性評價。
  農(nóng)村宅基地上建房的違法行為常見于以下情形：
  1、村集體經(jīng)濟組織成員未依行政審批程序占用宅基地建房；這種情形屬于行為人違法占地建設，其行為違反國家法律的強制性規(guī)定，行為人不能取得所建房屋的物權(quán)，也當然不享有宅基地使用權(quán)，僅對其投資形成的建筑物、構(gòu)造物享有實物形態(tài)的占有及處分利益；
  2、村集體經(jīng)濟組織成員違法占用農(nóng)用地建房；我國依法實行土地用途管制制度，土地的利用應符合土地利用總體規(guī)劃，涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設用地等土地用途變更事項法律均設定了嚴格的行政分級審批程序，未依法定程序占用農(nóng)用地建房屬于嚴重的違法用地行為，其所建房屋屬違法建筑，行為人不能取得物權(quán)；
  3、非本集體經(jīng)濟組織成員占用宅基地建房；農(nóng)村土地依法屬于特定集體經(jīng)濟組織所有，屬于該集體經(jīng)濟組織所有成員生存和發(fā)展的基本生產(chǎn)和生活資料，為維護農(nóng)村、農(nóng)業(yè)、農(nóng)民的根本性利益，我國的相關政策一直對包含但不限于城市居民占用農(nóng)村宅基地建房的行為持否定態(tài)度，國辦發(fā)（1999）39號文件第二條規(guī)定“……農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準城市居民占用農(nóng)民集體土地建住宅”。對于村民占用非本集體經(jīng)濟組織的土地建房行為應如何處理？相關法律規(guī)定未有涉及。筆者認為，根據(jù)憲法及土地管理法的立法精神，農(nóng)村土地屬于本集體經(jīng)濟組織成員共有，應僅限于該集體經(jīng)濟組織成員有權(quán)申請并經(jīng)相應行政審批程序取得宅基地。因此，無論是城鎮(zhèn)居民，還是非本集體經(jīng)濟組織成員，均不能依法取得宅基地，其建造房屋的事實行為亦當然不能作為物權(quán)取得的原始依據(jù)。
  4、村民違反鄉(xiāng)村建設規(guī)劃建房；隨著社會主義新農(nóng)村建設步伐的加快及城鄉(xiāng)一體化進程的推進，國家將鄉(xiāng)村規(guī)則納入到規(guī)劃控制的范圍?！吨腥A人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第三條第二款規(guī)定“……在確定區(qū)域內(nèi)的鄉(xiāng)、村莊，應當依照本法制定規(guī)劃，規(guī)劃區(qū)內(nèi)的鄉(xiāng)、村莊建設應當符合規(guī)劃要求”。因此，村民在依法制定了鄉(xiāng)村規(guī)劃的區(qū)域修建住房，必須符合鄉(xiāng)村規(guī)劃的要求，依法取得鄉(xiāng)村建設規(guī)劃許可證，否則，其建房行為構(gòu)成規(guī)劃違法，其所建房屋即為違法建筑。
  三、農(nóng)村宅基地上房屋買賣及其司法裁決
  《中華人民共和國憲法》第十三條第一款規(guī)定“公民的合法的私有財產(chǎn)不受侵犯”?！吨腥A人民共和國民法通則》第七十五條規(guī)定“公民的個人財產(chǎn)，包括公民的合法收入、房屋、儲蓄、生活用品、文物、圖書資料、林木、牲畜和法律允許公民所有的生產(chǎn)資料以及其他合法財產(chǎn)”。農(nóng)村宅基地上房屋屬于村民基本的重要的生活資料，其建造往往也耗費了農(nóng)戶大部分甚至畢生積累，也常常是村民**昂貴的私有財產(chǎn)。因此，無論從物盡其用的經(jīng)濟價值考量，還是從肯定和激發(fā)村民投資消費的積極性著眼，村民對房屋的所有權(quán)應受到法律的充分保護，村民依法對其房屋享有的占有、使用、收益及處分的權(quán)利應得到法律的彰顯。但如前文所述，村民對其房屋的處分是受限制的處分，即在房屋交易對象上實行限制。一方面，村民的自然流動必然涉及農(nóng)村宅基地上房屋的流轉(zhuǎn)，另一方面，對該類房屋的流轉(zhuǎn)又必須依法實行限制。因此，司法實踐必須對該類訴諸司法的糾紛裁決作出及時、有效的回應和規(guī)制。
  1、村民將依法取得使用權(quán)的宅基地上自建住宅轉(zhuǎn)讓給本集體經(jīng)濟組織成員的糾紛處理
  基于雙方交易主體均系本集體經(jīng)濟組織成員，其住宅買賣行為不會導致本集體經(jīng)濟組織有限宅基地資源的流失。因此，對村民之間基于自主意思表示所締結(jié)的房屋買賣合同應認定為有效。但依據(jù)《中華人民共和國土地管理法》第六十二條第四款之規(guī)定，農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請宅基的，不予批準。
  2、村民將依法取得使用權(quán)的宅基地上自建住宅轉(zhuǎn)讓給非本集體經(jīng)濟組織成員的糾紛處理
  農(nóng)村土地系不可再生的自然資源，決定著農(nóng)村的長期穩(wěn)定發(fā)展，村民取得宅基地系依法無償取得，因此其轉(zhuǎn)讓行為中必然隱含的土地價值利益不得為本集體經(jīng)濟組織以外的成員享有。無論其交易對象是城鎮(zhèn)居民，還是非本集體經(jīng)濟組織成員，雙方以村宅基地上房屋為合同標的物的買賣合同均應認定為無效。依據(jù)《中華人民共和國合同法》第五十八條之規(guī)定，基于該買賣合同取得的財產(chǎn)應當予以返還。對于受讓方取得房屋后進行了改、擴建或裝飾裝修的，依據(jù)民法的添附理論，由房屋出讓方享有添附物的所有權(quán)，同時按評估殘值對受讓方予以折價補償，若雙方還有其它損失，則還須由買賣雙方按同等責任各自承擔相應的責任。
  3、非本集體經(jīng)濟組織成員將宅基地上所建房屋轉(zhuǎn)讓的糾紛處理
  如上文分析，非本集體經(jīng)濟組織成員占用宅基地建房無論是否經(jīng)過相應行政審批，其均不享有所涉宅基地的使用權(quán)，因此其所建房屋不能取得物權(quán)，基于該房屋的買賣合同亦當然無效。司法實踐中處理該類糾紛還應注意二個問題：其一是若建房人取得宅基地經(jīng)過了行政審批，則在民事訴訟進程中尚需前置性的通過以司法建議啟動行政程序或行政訴訟程序撤銷相應行政許可；其二是鑒于出賣方雖未依法取得宅基地使用權(quán)及房屋所有權(quán)，但其作為投資人，在違法建筑未被拆除前，其占用利益應予保護，以維護既定的經(jīng)濟秩序，因此，法院在司法裁判時應就案件所涉宅基地違規(guī)向土地行政主管部門發(fā)出司法建議，同時判決確認合同無效，并按無效合同的法律規(guī)定明確雙方當事人的責任。
  4、村宅基地上房屋在被行政征收后，買受人與出賣人之間的買賣合同被確認無效的處理
  《中華人民共和國物權(quán)法》第二十八條規(guī)定“因人民法院、仲裁委員會的法律文書或者人民政府的征收決定等，導致物權(quán)設立、變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的，自法律文書或者人民政府的征收決定等生效時發(fā)生法律效力”。一般而言，人民政府征收決定發(fā)生法律效力后，相關征收實施單位才與被征收人簽訂征收補償協(xié)議，而此時，依據(jù)法律的規(guī)定，被征收房屋的物權(quán)已移轉(zhuǎn)至作出征收決定的人民政府享有，因此，若相關當事人就該房屋的轉(zhuǎn)讓所簽買賣合同在此時被確認無效，則會出現(xiàn)買受人返還房屋不能的情形。在此前提下，對該類糾紛的處理則應遵循以下原則：緣于買受人取得宅基地違法，則其僅對宅基地上房屋相關建筑裝飾材料享有相應權(quán)利，因此，其僅得就建筑裝飾材料部分的對應價值在征收補償款中主張權(quán)利，就宅基地價值部分，基于取得行為違法，則應由該宅基地所在集體經(jīng)濟組織享有或以司法制裁的形式予以收繳，買賣合同雙方當事人的相關損失則由簽約雙方予以分擔。需要另外指出的是，若原出賣人仍具備集體經(jīng)濟組織成員資格，由于宅基地系其所在集體經(jīng)濟組織成員共同共有，宅基地的征收利益亦不能為出賣人獨自享有，而應作為集體收益歸屬集體經(jīng)濟組織享有，出賣人則可以原宅基地被征收為由另行申請宅基地。

  查看全文↓ 2018-08-13 23:53:17
• 135****1768

  房地產(chǎn)屬于不動產(chǎn)，依據(jù)我國民事訴訟法的相關規(guī)定，因不動產(chǎn)糾紛提起的訴訟，由不動產(chǎn)所在地人民法院管轄。為此房地產(chǎn)糾紛產(chǎn)生后，根據(jù)糾紛涉及的標的大小，當事人可以向房地產(chǎn)所在的基層人民法院或中級人民法院或高級人民法院提起公訴。

  查看全文↓ 2018-08-13 23:53:01
• 147****5340

  農(nóng)村房屋買賣糾紛怎么處理
  農(nóng)村房屋買賣合同糾紛案件的處理原則農(nóng)村私有房屋交易是在城鄉(xiāng)流動加大、居住區(qū)域界限打破和城鄉(xiāng)一體化的大背景下產(chǎn)生的，對此缺少監(jiān)管是造成這種現(xiàn)狀的制度誘因，而土地市場價格的持續(xù)上揚、房屋拆遷補償?shù)仁且鸫祟惏讣闹饕?。審理此類案件應考慮到個案情況，做出不同處理：
  第一，對于發(fā)生在農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員之間的農(nóng)村房屋買賣，如果查明無欺詐、顯失公平情形存在，應當認定房屋買賣合同有效，駁回當事人要求退房退款的訴訟請求。
  第二，對于將房屋出售給本集體經(jīng)濟組織以外的人員的，如果取得有關組織和部門批準的，可認定合同有效，判決駁回當事人要求確認合同無效的訴訟請求。
  第三，對于將房屋出售給本鄉(xiāng)(鎮(zhèn))以外的人員，未經(jīng)有關組織和部門批準，如果合同尚未實際履行或者購房人尚未實際居住使用該房屋的，該合同應作無效處理，雙方當事人應各自返還房屋及購房款。
  第四，對于將房屋出售給本集體經(jīng)濟組織以外的人員，未經(jīng)有關組織和部門批準，如果合同已實際履行完畢，且購房人已實際居住使用該房屋的，應本著尊重現(xiàn)狀、維持穩(wěn)定的原則，立足調(diào)解，承認購房人對房屋的現(xiàn)狀以及繼續(xù)占有、居住和使用該房屋的權(quán)利。
  第五，對于將房屋出售給本集體經(jīng)濟組織以外的人員，未經(jīng)有關組織和部門批準，如果合同已實際履行完畢，且購房人已實際居住使用該房屋的，如果認定合同無效，在決定退房退款時，要全面考慮到合同無效對雙方當事人的利益影響以及各方的過錯責任大小，尤其是出賣人因土地**或拆遷、補償所獲利益，以及買受人因房屋現(xiàn)值和原買賣價格的差異造成的損失;其次，對于買受人已經(jīng)翻建、擴建房屋的情況，應對其添附價值進行補償。

  查看全文↓ 2018-08-13 23:52:55

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• 問 農(nóng)村房屋買賣產(chǎn)生的糾紛怎么處理
  答

  一、農(nóng)村房屋買賣糾紛有幾類根據(jù)農(nóng)村房屋買賣合同主體的差異，可以將農(nóng)村房屋買賣合同糾紛分為三類：一是農(nóng)村本集體經(jīng)濟組織成員之間的糾紛；二是農(nóng)村本集體經(jīng)濟組織成員與外集體經(jīng)濟組織成員之間的糾紛；三是農(nóng)村本集體經(jīng)濟組織成員與城鎮(zhèn)居民之間的糾紛。因為合同主體的不同，所涉及的相關法律、法規(guī)、政策也大有不同。二、怎么處理農(nóng)村房屋買賣糾紛1、對農(nóng)村本集體經(jīng)濟組織成員之間農(nóng)村房屋買賣合同應認定有效。因購買者具有房屋所在地集體經(jīng)濟組織成員身份，這便排除了宅基地不能進行流轉(zhuǎn)的障礙。因此，對本集體經(jīng)濟組織成員之間農(nóng)村房屋買賣，只要買賣雙方所訂立的買賣合同符合合同法關于有效合同要件，就應當認定買賣合同有效。2、慎重對待本集體經(jīng)濟組織成員與外集體經(jīng)濟組織成員之間的房屋買賣合同效力的認定。我國相關法律、法規(guī)雖然禁止將農(nóng)村宅基地使用權(quán)向本集體經(jīng)濟組織成員以外的人轉(zhuǎn)讓，但如前文所述，法律、法規(guī)對農(nóng)村居民轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)并無禁止性規(guī)定，而國家相關政策也無禁止向本集體經(jīng)濟組織外的農(nóng)村居民出售房屋的規(guī)定。因此，法官就不應、也無權(quán)在法律未禁止房屋轉(zhuǎn)讓的情況下，憑主觀認識去用禁止農(nóng)村宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的規(guī)定來否定農(nóng)村房屋買賣合同的效力和妨害農(nóng)村村民對自己房屋所有權(quán)的行使。因此，筆者主張對這類農(nóng)村房屋買賣合同，只要其符合合同法關于有效合同其他要件，應依法認定為有效合同。3、對農(nóng)村本集體經(jīng)濟組織成員與城鎮(zhèn)居民之間的房屋買賣合同應認定無效。對于農(nóng)村居民是否能向城鎮(zhèn)居民出售房屋，我國雖無法律、法規(guī)的相關禁止性規(guī)定，但國務院辦公廳在1999年《關于加強土地轉(zhuǎn)讓管理、嚴禁炒賣土地通知》中明確規(guī)定：“農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準城市居民在農(nóng)民集體土地建住宅，有關部門不得違法為建造和購買的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證”；2004年11月，國土資源部《關于加強農(nóng)村宅基地管理的意見》又進一步規(guī)定“嚴禁城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地，嚴禁為城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購買和違法建造的住宅發(fā)放土地使用證”。這些雖然都是國家規(guī)定的有關政策，但根據(jù)我國民法通則第六條“民事活動必須遵守法律，法律沒有規(guī)定的，應當遵守國家政策”的規(guī)定，法院在司法中應當嚴格適用。因此，筆者認為，對這類合同，因違反國家政策而應認定為合同無效。農(nóng)村房屋買賣合同糾紛案件的處理原則農(nóng)村私有房屋交易是在城鄉(xiāng)流動加大、居住區(qū)域界限打破和城鄉(xiāng)一體化的大背景下產(chǎn)生的，對此缺少監(jiān)管是造成這種現(xiàn)狀的制度誘因，而土地市場價格的持續(xù)上揚、房屋拆遷補償?shù)仁且鸫祟惏讣闹饕颉Ｈ绻龅睫r(nóng)村房屋買賣合同糾紛**好咨詢一下專業(yè)律師，尤其是鄰里之間發(fā)生的糾紛，專業(yè)的法律意見有助于更好地解決糾紛，更利于以后鄰里之間相處。

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• 問 農(nóng)村集體土地房屋買賣糾紛要怎么處理？
  答

  農(nóng)村房屋買賣糾紛怎么處理農(nóng)村房屋買賣合同糾紛案件的處理原則農(nóng)村私有房屋交易是在城鄉(xiāng)流動加大、居住區(qū)域界限打破和城鄉(xiāng)一體化的大背景下產(chǎn)生的，對此缺少監(jiān)管是造成這種現(xiàn)狀的制度誘因，而土地市場價格的持續(xù)上揚、房屋拆遷補償?shù)仁且鸫祟惏讣闹饕?。審理此類案件應考慮到個案情況，做出不同處理：第一，對于發(fā)生在農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員之間的農(nóng)村房屋買賣，如果查明無欺詐、顯失公平情形存在，應當認定房屋買賣合同有效，駁回當事人要求退房退款的訴訟請求。第二，對于將房屋出售給本集體經(jīng)濟組織以外的人員的，如果取得有關組織和部門批準的，可認定合同有效，判決駁回當事人要求確認合同無效的訴訟請求。第三，對于將房屋出售給本鄉(xiāng)(鎮(zhèn))以外的人員，未經(jīng)有關組織和部門批準，如果合同尚未實際履行或者購房人尚未實際居住使用該房屋的，該合同應作無效處理，雙方當事人應各自返還房屋及購房款。第四，對于將房屋出售給本集體經(jīng)濟組織以外的人員，未經(jīng)有關組織和部門批準，如果合同已實際履行完畢，且購房人已實際居住使用該房屋的，應本著尊重現(xiàn)狀、維持穩(wěn)定的原則，立足調(diào)解，承認購房人對房屋的現(xiàn)狀以及繼續(xù)占有、居住和使用該房屋的權(quán)利。第五，對于將房屋出售給本集體經(jīng)濟組織以外的人員，未經(jīng)有關組織和部門批準，如果合同已實際履行完畢，且購房人已實際居住使用該房屋的，如果認定合同無效，在決定退房退款時，要全面考慮到合同無效對雙方當事人的利益影響以及各方的過錯責任大小，尤其是出賣人因土地**或拆遷、補償所獲利益，以及買受人因房屋現(xiàn)值和原買賣價格的差異造成的損失;其次，對于買受人已經(jīng)翻建、擴建房屋的情況，應對其添附價值進行補償。

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• 問 農(nóng)村房屋買賣合同糾紛該怎么處理？
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  農(nóng)村房屋買賣糾紛怎么處理農(nóng)村房屋買賣合同糾紛案件的處理原則農(nóng)村私有房屋交易是在城鄉(xiāng)流動加大、居住區(qū)域界限打破和城鄉(xiāng)一體化的大背景下產(chǎn)生的，對此缺少監(jiān)管是造成這種現(xiàn)狀的制度誘因，而土地市場價格的持續(xù)上揚、房屋拆遷補償?shù)仁且鸫祟惏讣闹饕?。審理此類案件應考慮到個案情況，做出不同處理：第一，對于發(fā)生在農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員之間的農(nóng)村房屋買賣，如果查明無欺詐、顯失公平情形存在，應當認定房屋買賣合同有效，駁回當事人要求退房退款的訴訟請求。第二，對于將房屋出售給本集體經(jīng)濟組織以外的人員的，如果取得有關組織和部門批準的，可認定合同有效，判決駁回當事人要求確認合同無效的訴訟請求。第三，對于將房屋出售給本鄉(xiāng)(鎮(zhèn))以外的人員，未經(jīng)有關組織和部門批準，如果合同尚未實際履行或者購房人尚未實際居住使用該房屋的，該合同應作無效處理，雙方當事人應各自返還房屋及購房款。第四，對于將房屋出售給本集體經(jīng)濟組織以外的人員，未經(jīng)有關組織和部門批準，如果合同已實際履行完畢，且購房人已實際居住使用該房屋的，應本著尊重現(xiàn)狀、維持穩(wěn)定的原則，立足調(diào)解，承認購房人對房屋的現(xiàn)狀以及繼續(xù)占有、居住和使用該房屋的權(quán)利。第五，對于將房屋出售給本集體經(jīng)濟組織以外的人員，未經(jīng)有關組織和部門批準，如果合同已實際履行完畢，且購房人已實際居住使用該房屋的，如果認定合同無效，在決定退房退款時，要全面考慮到合同無效對雙方當事人的利益影響以及各方的過錯責任大小，尤其是出賣人因土地**或拆遷、補償所獲利益，以及買受人因房屋現(xiàn)值和原買賣價格的差異造成的損失;其次，對于買受人已經(jīng)翻建、擴建房屋的情況，應對其添附價值進行補償。

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• 問 關于農(nóng)村房屋買賣的糾紛問題應該怎樣處理
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  你們的協(xié)議可能是無效的.農(nóng)村房屋的買賣,首先購房人要有購房資格,即也是這個村的村民才可以.然后經(jīng)過建房的審批程序操作,**后以買房代替建房,才可以辦理產(chǎn)權(quán)證.而這些也必須建立在原有農(nóng)村房屋是合法建筑(有產(chǎn)權(quán)證或?qū)徟掷m(xù))的基礎上才行.因此,鑒于劉某在交易過程中的表現(xiàn),是一個不講信用的人,不能再支付余款.以補交余款取得房屋的可行性不大.如果要訴訟,在當?shù)乜h級人民法院立案,沒有勝率.如果同意退款,協(xié)議無效,協(xié)議上又沒涉及,違約金可能無從談起,劉某也不會接受的,但已付8萬元的銀行同期利息有權(quán)要求他支付.如果他既不退款,又不讓房,那就麻煩了.你們也真是的,第二次4萬元就應該以他騰房為條件的,否則怎么能給錢呢?如果出現(xiàn)這種情況,那就只能訴訟了.訴訟肯定是判決劉某退款8萬元及利息.但執(zhí)行又是個問題,誰知道劉某把這錢用在什么地方去了?發(fā)后做事要小心謹慎,中間人不是那么好做的,對雙方情況都要了解,不能讓任何一方利益有損.比如說劉某為什么要把房子賣了,這是不是他的唯一住所,如果是唯一住所,那賣了他住哪兒,他家里人同意嗎,原來的房子有產(chǎn)權(quán)證嗎,有合法審批手續(xù)嗎?這樣才能確定有沒有虛假.

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• 問 農(nóng)村房屋買賣糾紛問題
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  收集證據(jù),積極應訴

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