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• 145****2625

  交易有風(fēng)險(xiǎn)。
  第一、政策因素。
  根據(jù)相關(guān)法規(guī)及政策規(guī)定，拆遷安置房屋一般分為兩大類：一類是因重大市政工程動遷而建造的配套商品房或配購的中低價(jià)商品房。此類房屋產(chǎn)權(quán)雖屬于個(gè)人所有，但在取得所有權(quán)的一定期限內(nèi)不能上市交易。另一類是因房產(chǎn)開發(fā)等因素而動拆遷，動拆遷公司通過其他途徑安置或代為安置人購買的中低價(jià)位商品房 (與市場價(jià)比較而言)。該類商品房和一般的商品房相比沒有什么區(qū)別，屬于被安置人的私有財(cái)產(chǎn)，沒有轉(zhuǎn)讓期限的限制，可以自由上市交易。
  第二、價(jià)格因素。
  拆遷安置房的買賣大多是在簽訂了拆遷安置協(xié)議但房子尚未交付的情況下轉(zhuǎn)讓買賣的。由于從訂立安置協(xié)議到房屋交付，中間間隔時(shí)間長、變化大，特別是價(jià)格不斷上漲，到交房時(shí)的價(jià)格可能相差近千元，拆遷戶認(rèn)為自己的利益受到了損失，因此拒絕交房，要求漲價(jià)，**終導(dǎo)致雙方的矛盾加劇，引起訴訟。
  第三、人的因素。
  “共有人”是拆遷安置房買賣風(fēng)險(xiǎn)的**大制造者。他們找合同的漏洞逃避法律責(zé)任追求己方利益，或?yàn)楹贤穆男性O(shè)置障礙。共有人會以《城市房地產(chǎn)管理法》第38條第4項(xiàng)“共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的”及第6項(xiàng)“未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的”房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓為由，請求確認(rèn)房屋買賣合同無效。對此筆者認(rèn)為，根據(jù)人大常委會對《民法通則》若干問題的意見，共有財(cái)產(chǎn)的部分共有人擅自處分共有財(cái)產(chǎn)，其行為應(yīng)該視為無效，但該意見同時(shí)規(guī)定，如果第三人善意取得財(cái)產(chǎn)，其取得財(cái)產(chǎn)的行為應(yīng)該受到保護(hù)。而由此給其他共有人造成的損失，應(yīng)該由擅自處置財(cái)產(chǎn)的共有人進(jìn)行賠償?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓尚未確權(quán)發(fā)證的房地產(chǎn)，其立法目的就是為制止來源不明、權(quán)屬不清的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓。而當(dāng)事人之間的拆遷房買賣合同在訂立合同時(shí)就來源明確、權(quán)屬清楚，拆遷戶主張合同無效違背誠實(shí)信用原則。為保護(hù)交易安全，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效。賣房人應(yīng)當(dāng)交付房屋，并協(xié)助辦理房屋產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù)。
  因此，為減少矛盾、避免糾紛，購置拆遷安置房首先要查明安置房的性質(zhì)，一般來說對已經(jīng)竣工的安置房可以到開發(fā)公司或房地產(chǎn)交易中心查詢房屋的產(chǎn)權(quán)資料、土地性質(zhì)等狀況，如房屋尚未建造或正在建造，買家非但要承擔(dān)極大的法律風(fēng)險(xiǎn)，而且還要承擔(dān)安置房的具體結(jié)構(gòu)、朝向、小區(qū)環(huán)境改變等不確定的風(fēng)險(xiǎn)。其次是訂立協(xié)議時(shí)要出售方全體共有人簽名，以減少風(fēng)險(xiǎn)。
  拆遷安置房的交易風(fēng)險(xiǎn)
  隨著城市化步伐的加快，大量農(nóng)村集體土地上的房屋被納入拆遷范圍。為了解決被拆遷人的居住問題，政府修建了專門的拆遷安置房。拆遷安置房享受土地劃撥、規(guī)費(fèi)減免等相關(guān)政策，具有社會保障性質(zhì)，其供應(yīng)對象為集體土地的被拆遷居民家庭。與普通商品房相比，拆遷安置房**大的特點(diǎn)在于購買對象特定和交易時(shí)間受限，即只有符合條件的被拆遷人才有資格購買拆遷安置房，并且被拆遷人在取得拆遷安置房房產(chǎn)證的一定時(shí)間內(nèi)(通常為五年)無法將該房過戶給其他人。雖然拆遷安置房交易受到限制，但在實(shí)際生活當(dāng)中，由于拆遷安置房與普通商品房之間通常存在著較大的差價(jià)，因而在民間已經(jīng)形成了事實(shí)上的拆遷安置房交易市場，甚至出現(xiàn)了批量收購此類房屋然后再轉(zhuǎn)賣牟利的“黃牛”。雖然買賣雙方先簽訂買賣合同、辦理款項(xiàng)及房屋交接手續(xù)，五年后再辦理房屋過戶手續(xù)的做法并未違反法律規(guī)定，屬于合法行為;但與普通的商品房相比，拆遷安置房的交易風(fēng)險(xiǎn)大了許多。這主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：
  第一，房價(jià)上漲容易誘使賣方違約。
  按照政策的規(guī)定，賣房者要在取得房產(chǎn)證之日起五年后才能夠?qū)⒎课葸^戶給買房者。在這漫長的五年時(shí)間里，房價(jià)的走勢無論是誰都難以預(yù)料的。當(dāng)房價(jià)大幅上漲之時(shí)，賣房者完全可能將房屋再次賣給出價(jià)更高的買方。在某些極端的情況下，一套拆遷安置房在**終過戶之前，可能已經(jīng)被買賣了十幾次。拆遷安置房的買方是無法從買賣合同中獲得充足的保障的。房屋的歸屬**終取決于過戶情況：誰**終取得了拆遷安置房的所有權(quán)證，誰就是房屋的所有權(quán)人，至于其是否是第一個(gè)買方則在所不問。許多拆遷安置房的買方認(rèn)為，買賣合同已經(jīng)簽了、房款已經(jīng)付了、房子也已經(jīng)裝修過了，就算賣方違約，還能把我從房子里趕出去不成?可事實(shí)上，完成過戶手續(xù)的買方將依法取得房屋的所有權(quán)，并有權(quán)要求原來的購房者搬出拆遷安置房屋。
  第二，買方無法取得房屋再度拆遷的補(bǔ)償利益。
  在城市擴(kuò)展的過程中，一些新建成的拆遷安置房再次面臨拆遷也并不鮮見。此時(shí)，拆遷部門所支付的補(bǔ)償金往往高于拆遷安置房的交易價(jià)格，而買賣雙方也因此對拆遷補(bǔ)償金的分配時(shí)常發(fā)生爭議：賣方認(rèn)為，房子還沒有過戶，則拆遷補(bǔ)償款當(dāng)然屬于賣方;買方認(rèn)為，房款已經(jīng)全部結(jié)清，自己已經(jīng)入住，則拆遷補(bǔ)償款應(yīng)當(dāng)屬于買方。從法律上來講，拆遷補(bǔ)償款應(yīng)當(dāng)仍然屬于賣方：一方面，拆遷補(bǔ)償款屬于被拆遷房屋的變形物，而不屬于孳息。變形物通常是以原物的滅失為其產(chǎn)生的前提;而孳息的產(chǎn)生通常并不依賴于原物的滅失，相反，通常其是在原物存在的情形下產(chǎn)生的。拆遷補(bǔ)償款不能適用孳息所有權(quán)隨交付變動的規(guī)則。另一方面，拆遷補(bǔ)償款是賣方基于法律的規(guī)定而取得的，并非沒有合法的依據(jù)，因而不屬于不當(dāng)?shù)美Ｒ虼?，賣方在已經(jīng)收取了購房款之后，仍然有權(quán)利獲得拆遷補(bǔ)償款。
  第三，易受不確定因素影響。
  交易時(shí)間過長，則許多不可預(yù)見的因素都將誘發(fā)糾紛。在一起案件當(dāng)中，在完成過戶之前，賣房人死亡了，而賣房人的繼承人對于該買賣合同產(chǎn)生爭議，認(rèn)為賣給買房人的價(jià)格太低了。買房人為了完成過戶，就不得不與從未謀面的繼承人進(jìn)行交涉，繼而卷入到賣房人的家務(wù)當(dāng)中。**終，買房人選擇通過訴訟來解決問題，但卻又面臨新的難題。賣房人有多個(gè)繼承人，有的已經(jīng)赴海外定居。在這種情況下，法院將不得不通過外交途徑送達(dá)。而至于多長時(shí)間能夠完成送達(dá)，就很難預(yù)測了，而訴訟也將因此被拖延下去，買方也就無法取得房屋的產(chǎn)權(quán)證。除此之外，國家稅收、信貸等宏觀調(diào)控政策的變化，也會使得買賣雙方對于交易的得失進(jìn)行重新評估。
  買房者在購買拆遷安置房時(shí)，不能僅僅看到其相對低廉的價(jià)格，更應(yīng)當(dāng)看到其特殊的風(fēng)險(xiǎn)。筆者認(rèn)為，購買拆遷安置房并非明智之舉，因?yàn)橐樌瓿山灰姿牡臅r(shí)間過長，其中潛在的法律風(fēng)險(xiǎn)是任何人都難以預(yù)見和避免的。買方所獲得的只是有限的差價(jià)，而其可能損失的卻是整個(gè)房屋。
  5買安置房有政策風(fēng)險(xiǎn)
  這類房屋的交易行為比較容易引起國家的關(guān)注并加以規(guī)范，出現(xiàn)或抬高一些入市門檻，比如2004年6月開始由政府統(tǒng)建的解困房（不包括安置房），產(chǎn)權(quán)證辦理后五年內(nèi)不能上市買賣交易。

  查看全文↓ 2018-08-09 15:46:08
• 158****1830

  一、如何購買回遷房?
  (一)回遷房，專指建立在國有出讓土地上，為私有房屋被拆遷人或者公有房屋承租人安置的，現(xiàn)在尚未取得但將來一定能夠取得個(gè)人房屋權(quán)屬證書的房屋。也就是說，建立在集體土地或者國有劃撥上的舊村(居)改造房屋不是本文討論的范圍。
  (二)未取得房產(chǎn)證回遷房能否買賣，買賣雙方簽訂的回遷房買賣協(xié)議能否有效?只要是出賣人有《拆遷協(xié)議》和《回遷證》，即取得對房屋的準(zhǔn)所有權(quán)，有權(quán)對其所安置的房屋進(jìn)行處分。因此，只要雙方意思表示真實(shí)，不損害國家、集體或第三人利益，在取得《房地產(chǎn)證》之前，可以轉(zhuǎn)讓房屋，買賣雙方簽訂的房地產(chǎn)買賣合同有效。 另外，回遷房的買賣涉及到兩次稅費(fèi)的繳納，一次是原房主取得房屋所有權(quán)證書是需要繳納的稅費(fèi)，另一次是原房主轉(zhuǎn)讓時(shí)產(chǎn)生的稅費(fèi)，這兩次稅費(fèi)應(yīng)當(dāng)如何承擔(dān)，應(yīng)當(dāng)在合同中予以明確約定。
  二、購買回遷房要注意哪些問題? 對于回遷房買賣合同，還需要尤其注意以下幾點(diǎn)，并約定相應(yīng)的違約責(zé)任。
  (一)一定要約定房產(chǎn)過戶和交房的時(shí)間 簽訂回遷房買賣協(xié)議時(shí)，出賣人并沒有取得房產(chǎn)證，無法辦理過戶手續(xù)。因此，一定要約定房產(chǎn)過戶的時(shí)間，實(shí)踐中雖然不能保證何時(shí)取得房產(chǎn)證，但要寫明自取得房產(chǎn)證多少之日起辦理房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移手續(xù)。 簽訂回遷房買賣協(xié)議時(shí)，要確定具體的交房時(shí)間，若在簽訂合同時(shí)就是現(xiàn)房，則可以約定繳納**之日即為交房時(shí)間。
  (二)嚴(yán)防“一房多賣”的發(fā)生 回遷房買賣無法辦理預(yù)告登記，這就為出賣人“一房數(shù)賣”留下漏洞可鉆，一旦房價(jià)高漲，違約成本過低，出賣人極有可能將房屋出售給他人。在房屋買賣合同都有效的情況下，辦理了交付或者登記手續(xù)，才能產(chǎn)生物權(quán)變動的法律效果。出賣人將商品房數(shù)次出賣所簽訂的合同，不違反法律的禁止性規(guī)定，均應(yīng)當(dāng)是有效的合同。購房人一定要注意這一點(diǎn)。
  (三)買方不要一次性付全款 沒有房產(chǎn)證的房屋買賣存諸多風(fēng)險(xiǎn)，違約責(zé)任的規(guī)制顯得非常重要。但要求違約方承擔(dān)違約責(zé)任，需要繳納法院訴訟費(fèi)用、律師費(fèi)，還需花費(fèi)時(shí)間等成本。如果買房留有尾款，而賣方認(rèn)為違約所得小于尾款時(shí)，買方的違約機(jī)會將會大大降低。當(dāng)然，具體如何將為款留下，且能順利地完成買賣協(xié)議的簽訂，需要房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人或者買方較高的談判技巧。
  (四)要求賣方的配偶簽名 實(shí)踐中，回遷房一般屬于夫妻在婚姻關(guān)系存續(xù)期間所得的財(cái)產(chǎn)，根據(jù)婚姻法的有關(guān)規(guī)定，該房產(chǎn)應(yīng)屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)，一方處分應(yīng)當(dāng)?shù)玫搅硪环降耐?，否則可能產(chǎn)生兩類法律后果：其一，若房價(jià)上漲，而配偶借口不同意出賣房屋，則有可能產(chǎn)生無效的法律后果;其二，若在過戶之前，賣方夫妻離婚，則涉及到共同財(cái)產(chǎn)的分割問題。以上兩種情況，只要賣方配偶簽名，并輔之以必要的條款，則基本上能夠預(yù)防。

  查看全文↓ 2018-08-09 15:45:56
• 151****9163

  1，回遷戶的房子是否可以買賣要視具體的回遷情況和土地性質(zhì)來判定的。
  2，回遷戶就是一塊地上原有的住戶，由于開發(fā)商要建樓，把他們的舊房子先拆掉，等新樓蓋好了以后，按照一定的比例再給原住戶分配新的房子。這樣原住戶就又回到了原來的住址住上新房子，所以叫回遷戶。如原地址商業(yè)或其他非住宅用途，安排在其他地址的房子居住，也可稱為回遷戶。
  3，回遷房在辦理了房屋產(chǎn)權(quán)證書后可進(jìn)行買賣，購買未取得產(chǎn)權(quán)證書的回遷房則可能面臨極大的風(fēng)險(xiǎn)，回遷手續(xù)更名并不能取代房屋產(chǎn)權(quán)證書。在這里須注意的事項(xiàng)包括要求賣方提供回遷協(xié)議及其身份證明，并對回遷房的真實(shí)性進(jìn)行核實(shí)，同時(shí)要注意確定該房屋之上是否有共有人，是否設(shè)定抵押權(quán)。
  4，另外須查明該房是屬于危改回遷，還是屬于商品房回遷。如果該回遷房所占用土地是劃撥用地，在辦理回遷房的產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)時(shí)，將由買受人補(bǔ)交土地出讓金。在和賣房簽定合同的時(shí)候可以訂立附期限的合同，以產(chǎn)權(quán)過戶為合同生效條件及付款條件，也可以與賣方協(xié)商將購房款辦理提存公證，在該房屋取得房屋所有權(quán)證并辦理過戶手續(xù)后，由公證處向出賣方支付房屋價(jià)款，**后，要買方要注意讓買方將戶口遷走，否則，買方的戶口遷不進(jìn)來。

  查看全文↓ 2018-08-09 15:45:44

相關(guān)問題

• 問 長春保障房可以買賣嗎?能不能私自買賣，房產(chǎn)證能不能過戶?
  答

  保障性住房是與商品性住房相對應(yīng)的一個(gè)概念,保障性住房是指**為中低收入住房困難家庭所提供的限定標(biāo)準(zhǔn)、限定價(jià)格或租金的住房,一般由廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和政策性租賃住房構(gòu)成。近年來,我國已大力加強(qiáng)保障性住房建設(shè)力度,進(jìn)一步改善人民群眾的居住條件,促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。 實(shí)際上我覺得,保障房其實(shí)跟廉租房沒什么區(qū)別,價(jià)格不會太高,主要是針對買不起房子的人。

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• 問 ??我想問下農(nóng)村土地能不能買賣？
  答

  農(nóng)村土地屬于集體土地，不可以轉(zhuǎn)讓，如果是承包土地，可以轉(zhuǎn)讓承包的使用權(quán)。第八條 城市市區(qū)的土地屬于國家所有?！　∞r(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬于農(nóng)民集體所有。第九條 國有土地和農(nóng)民集體所有的土地，可以依法確定給單位或者個(gè)人使用。使用土地的單位和個(gè)人，有保護(hù)、管理和合理利用土地的義務(wù)?！〉谑畻l 農(nóng)民集體所有的土地依法屬于村農(nóng)民集體所有的，由村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委員會經(jīng)營、管理；已經(jīng)分別屬于村內(nèi)兩個(gè)以上農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的農(nóng)民集體所有的，由村內(nèi)各該農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民小組經(jīng)營、管理；已經(jīng)屬于鄉(xiāng)(鎮(zhèn))農(nóng)民集體所有的，由鄉(xiāng)(鎮(zhèn))農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織經(jīng)營、管理。第六十三條 農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)；但是，符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外。

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• 問 農(nóng)村宅基地房能不能買賣呢？
  答

  宅基地只能在本村村民之間買賣，不能出售給本村村民之外的人。根據(jù)《土地管理法》第六十三條規(guī)定：“農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。”農(nóng)村村民一戶只能申請一處宅基地，農(nóng)民宅基地使用權(quán)由于是村民基于其身份而無償取得的與集體經(jīng)濟(jì)組織成員的資格是聯(lián)系在一起的。在一定程度上，宅基地具有社會福利和社會保障的功能。所以，農(nóng)村房屋宅基地可以在本村村民之間互相買賣流轉(zhuǎn)，賣給非本村人的屬于無效的買賣。農(nóng)村宅基地是僅限本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部符合規(guī)定的成員，按照法律法規(guī)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)享受使用，用于建造自己居住房屋的農(nóng)村土地。農(nóng)村村民建住宅需要使用宅基地的，應(yīng)向本集體經(jīng)濟(jì)組織提出申請，并在本集體經(jīng)濟(jì)組織或村民小組張榜公布。公布期滿無異議的，報(bào)經(jīng)鄉(xiāng)(鎮(zhèn))審核后，報(bào)縣(市)審批。經(jīng)依法批準(zhǔn)的宅基地，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或村民小組應(yīng)及時(shí)將審批結(jié)果張榜公布。根據(jù)宅基地使用權(quán)隨房屋轉(zhuǎn)移的原則。農(nóng)村房屋發(fā)生買賣、繼承、贈與等法律事由的，其所占宅基地的使用權(quán)隨房屋所有權(quán)而轉(zhuǎn)移。1984年**高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行民事政策法律若干問題的意見》中規(guī)定：“公民在城鎮(zhèn)依法買賣房屋時(shí)，該房屋宅基地的使用權(quán)應(yīng)隨房屋所有權(quán)一起轉(zhuǎn)歸新房主使用。”關(guān)于辦理農(nóng)村房屋宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)問題，實(shí)踐中應(yīng)注意掌握一個(gè)時(shí)間界限，即在1982年《村鎮(zhèn)建房用地管理?xiàng)l例》發(fā)布之前，農(nóng)村房屋買賣中宅基地使用權(quán)均隨房轉(zhuǎn)移，無須辦理批準(zhǔn)手續(xù);但自該《條例》之后，宅基地使用權(quán)須經(jīng)過申請批準(zhǔn)后方可隨房轉(zhuǎn)移。

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• 問 新農(nóng)村改造的房子能不能買賣
  答

  **簡單的一點(diǎn)、、、你有房子的產(chǎn)權(quán)證嗎??有就可以買賣、、沒有就不能買賣、、、

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• 問 安置房能不能買賣？有風(fēng)險(xiǎn)嗎？
  答

  有房產(chǎn)證的房屋都有據(jù)買賣的資格，但要符合國家和地方的房屋限購政策。一般不會存在風(fēng)險(xiǎn)。根據(jù)相關(guān)法規(guī)及政策的規(guī)定拆遷安置房屋一般分為兩大類：1、因重大市政工程動遷居民而建造的配套商品房或配購的中低價(jià)商品房。如黃浦江兩岸進(jìn)行的世博會拆遷。按照有關(guān)方面的規(guī)定，被安置人獲得這種配套商品房的，房屋產(chǎn)權(quán)屬于個(gè)人所有，但在取得所有權(quán)的5年之內(nèi)不能上市交易。2、因房產(chǎn)開發(fā)等因素而動拆遷，動拆遷公司通過其他途徑安置或代為安置人購買的中低價(jià)位商品房，這類房屋取得產(chǎn)權(quán)證后就可以進(jìn)行交易。

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