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• 133****2065

  農(nóng)村房屋買賣是一個觸及到許多法律問題的事情。從合同法的角度說，村民之間的房屋買賣不需要村委會的批準(zhǔn)，因為這是買賣雙方意思一致的表示，只要雙方在房屋買賣上達(dá)成一致，協(xié)議或者說買賣房屋的合同就是合法有效的。但是從農(nóng)村宅基地管理的法規(guī)規(guī)定來說，一戶村民只能有一處宅基地，并且宅基地只能繼承不能轉(zhuǎn)讓，也就是買賣農(nóng)村的房屋時，宅基地是不能像房屋的使用權(quán)轉(zhuǎn)移那樣方便地轉(zhuǎn)讓給買受房屋的一方，宅基地的使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是需要村委會首先同意，再報鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府同意，然后才能通過縣區(qū)政府土地管理部門同意的。這個事情又必須經(jīng)過村委會的同意。
  建議樓主向村委會溝通一下為好。

  查看全文↓ 2018-08-09 03:22:31
• 138****1919

  買到農(nóng)村房屋后沒辦過戶
  王某（縣城戶口）2013年在桐柏縣張莊村村民胡某手中夠得其一處房屋。王某與胡某簽訂協(xié)議約定，胡某將其宅基地連同房屋出賣給王某，款項付清后胡某即把房屋所有權(quán)證交付王某。協(xié)議簽訂后，王某向胡某交付了房款，胡某將房屋及其村鎮(zhèn)房屋所有權(quán)證交付王某，但未辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。2014年因政府拆遷補(bǔ)償，二人產(chǎn)生糾紛，胡某主張購房協(xié)議因王某非本村村民而無效。
  農(nóng)村房屋買賣是否有效
  本案涉及農(nóng)村房屋買賣合同的效力。因農(nóng)村房屋買賣必然涉及宅基地的買賣，而宅基地的買賣是法律法規(guī)所禁止的?！锻恋毓芾矸ā返诹龡l規(guī)定：“農(nóng)民集體所有的土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)建設(shè)”。《物權(quán)法》第一百五十三條規(guī)定：“宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓，適用土地管理法等法律和國家有關(guān)規(guī)定”。在我國，宅基地所有權(quán)屬于農(nóng)村集體所有，農(nóng)民對宅基地僅有使用權(quán)，而無所有權(quán)（包括處分權(quán)）。
  宅基地使用權(quán)是集體經(jīng)濟(jì)組織成員享有的權(quán)利，與特定的身份關(guān)系相聯(lián)系。非集體組織成員不享有宅基地的使用權(quán)。在“房隨地走”的情況下涉及農(nóng)村私房的買賣，必然涉及宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，一定程度損害了集體經(jīng)濟(jì)組織的利益。
  據(jù)此，王某非該集體經(jīng)濟(jì)組織成員，雖王某與胡某的房屋買賣協(xié)議屬雙方真實意思表示，但該合同約定因違反現(xiàn)行法律強(qiáng)制規(guī)定而無效。合同無效后，王某和胡某應(yīng)互為歸還房屋及產(chǎn)權(quán)證書、賣房所得款項等。雙方為此產(chǎn)生實際損失的，應(yīng)根據(jù)過錯程度追究締約過失責(zé)任。

  查看全文↓ 2018-08-09 03:22:25
• 148****4128

  建在農(nóng)村宅基地上的房屋屬于小產(chǎn)權(quán)房，只能自住或者出租，是不可以進(jìn)入交易市場進(jìn)行買賣的，一切與小產(chǎn)權(quán)房有關(guān)的《房屋買賣合同》或者協(xié)議都是非法無效的。

  查看全文↓ 2018-08-09 03:22:17

相關(guān)問題

• 問 尚未辦理過戶手續(xù)的房屋，買賣合同是否有效?
  答

  根據(jù)我國《城市私有房屋管理條例》第9條的規(guī)定，買賣城市私有房屋，賣方須持房屋所有權(quán)證和身份證明，買方須持購買房屋證明，到房屋所在地房管機(jī)關(guān)辦理手續(xù)。所以房屋過戶手續(xù)是購房者是否取得房屋所有權(quán)的要件。在已簽訂房屋買賣協(xié)議后，未辦理過戶手續(xù)之前反悔，將房屋出售給另外的出價高者，從而侵害到買方。**高人民法院法發(fā)(1993)37號《全國民事審判工作座談會議紀(jì)要》規(guī)定：“審理房地產(chǎn)案件，應(yīng)尊重合同雙方當(dāng)事人的意思表示。只要雙方當(dāng)事人的約定不違反法律政策，不損害國家利益，公共利益和他人利益，就應(yīng)維護(hù)合同的效力?！薄逗贤ā返?2條、第54條規(guī)定的合同無效或可撤銷的要件，所以此房屋買賣協(xié)議是合法有效的。按照我國《合同法》第8條的規(guī)定，依法成立的合同，對當(dāng)事人具有法律約束力。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定履行自己的義務(wù)，不得擅自變更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保護(hù)。

• 問 ??農(nóng)村宅基地合作建房合同是否有效？
  答

  只要不違反法律規(guī)定，就有效。大體說，在農(nóng)村合作雙方系同一個集體經(jīng)濟(jì)組織成員，且符合一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)，該建設(shè)符合鄉(xiāng)村規(guī)劃和土地利用總體規(guī)劃，且辦理了相關(guān)審批手續(xù)，有效；否則，無效。需要特別強(qiáng)調(diào)的是，非本村村民，進(jìn)行建設(shè)，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地。《土地法》第六十二條 農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。農(nóng)村村民建住宅，應(yīng)當(dāng)符合鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃，并盡量使用原有的宅基地和村內(nèi)空閑地。農(nóng)村村民住宅用地，經(jīng)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審核，由縣級人民政府批準(zhǔn)；其中，涉及占用農(nóng)用地的，依照本法第四十四條的規(guī)定辦理審批手續(xù)。農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準(zhǔn)。第四十三條 任何單位和個人進(jìn)行建設(shè)，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地；但是，興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和村民建設(shè)住宅經(jīng)依法批準(zhǔn)使用本集體經(jīng)濟(jì)組織農(nóng)民集體所有的土地的，或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)經(jīng)依法批準(zhǔn)使用農(nóng)民集體所有的土地的除外。前款所稱依法申請使用的國有土地包括國家所有的土地和國家征收的原屬于農(nóng)民集體所有的土地。

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• 問 農(nóng)村宅基地轉(zhuǎn)讓合同是否有效
  答

  買不到地皮的,沒有這樣的事情;

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• 問 購買農(nóng)村宅基地買賣合同是否有效？
  答

  法律規(guī)定了轉(zhuǎn)讓宅基地是違法行為，不要拿轉(zhuǎn)讓和政府對抗，沒有意義。國家制定了宅基地的相關(guān)使用規(guī)定，任何群眾都得有法必依，否則政府不認(rèn)定是合法的，拆遷時沒有補(bǔ)償。如果政府人員敢違規(guī)違紀(jì)做出補(bǔ)償，以后上級政府發(fā)現(xiàn)，可以無條件收回補(bǔ)償，并處罰當(dāng)事人以及相關(guān)干部。有一戶一地規(guī)定明擺著宅基地只能認(rèn)定一個合法使用家庭，是你們家，就不是他們家，他不痛痛快快給，就當(dāng)做是給了，該怎么住就怎么住。怎么也不能好好相處了，就不能讓步，自己主動出擊解決

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• 問 農(nóng)村宅基地如何過戶? 農(nóng)村宅基地房屋怎么過戶？
  答

  (一) 根據(jù)《房屋登記辦法》第八十六條規(guī)定：房屋所有權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移，申請房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，應(yīng)當(dāng)提交下列材料：1、登記申請書;2、申請人的身份證明;3、房屋所有權(quán)證書;4、宅基地使用權(quán)證明或者集體所有建設(shè)用地使用權(quán)證明;5、證明房屋所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的材料;6、其他必要材料。申請村民住房所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，還應(yīng)當(dāng)提交農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織同意轉(zhuǎn)移的證明材料。 農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織申請房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，還應(yīng)當(dāng)提交經(jīng)村民會議同意或者由村民會議授權(quán)經(jīng)村民代表會議同意的證明材料。(二)《物權(quán)法》第一百五十三條規(guī)定：“宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓，適用土地管理法等法律和國家有關(guān)規(guī)定?！闭貙儆诩w所有，農(nóng)民只有使用權(quán)，故農(nóng)民個人之間不能私下轉(zhuǎn)讓或過戶。根據(jù)地隨房走的原則，房屋過戶給您后，宅基地使用權(quán)也相應(yīng)轉(zhuǎn)讓。您在申請房屋過戶手續(xù)時可同時辦理相應(yīng)的宅基地過戶手續(xù)。因此宅基地其實是可以過戶的。當(dāng)然過戶也是有一定條件限制的，各地的宅基地管理辦法也有一定的差別，辦理宅基地過戶的條件和手續(xù)也有所不同。根據(jù)國家宅基地管理的相關(guān)規(guī)定，宅基地辦理過戶需同時滿足三個條件：1、雙方應(yīng)是農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員，即都是本村的村民;

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