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• 133****2645

  二手商鋪的買賣過戶手續(xù)和二手住宅房是一樣的。二手房過戶基本手續(xù)是：簽買賣合同、遞件、交稅、完稅過戶、領證。不同地區(qū)有時程序不同，比方有可能先交稅再遞件。
  簽買賣合同是指：買賣雙方連同中介方（如果有的話），就房產(chǎn)價格、交樓方式、付款方式等的協(xié)商簽合同。
  遞件是指：買賣雙方本人帶相關資料去房管局申請房產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記。買方帶身份證原件。如貸款要首套房證明等還要按房管局要求先到相關部門開具。賣方帶身份證、房產(chǎn)證、房產(chǎn)原相關稅費發(fā) 票等原件。交房管局買賣合同可以用房管局版本到房管局后再簽。（大城市有很多已實行網(wǎng)簽的，就是在網(wǎng)上先申請預受理號和填表，再遞件，免得你在房管局排隊）
  交稅是指：房管局收件后，按其要求時間到相關稅局部門交納各種稅費。買賣雙方各自帶身份證原件交各自的稅費。
  完稅過戶是指：買賣雙方交納各自稅費后，雙方一起帶身份證和各自交稅費的全部發(fā) 票單據(jù)，到房管局審察確認已完稅，完成過戶，領取過戶回執(zhí)。
  領證是指：買方按過戶回執(zhí)指定時間，帶身份證和過戶回執(zhí)到房管局領取新房產(chǎn)證。
  

  查看全文↓ 2018-08-07 22:15:15
• 148****1855

  買二手商鋪應注意以下三點。
  1、需更專業(yè)的風險評估測算收益
  購買二手商鋪是一項非常專業(yè)的投資，投資者需考慮的因素很多，首先要考慮投資風險。具體來說，包括商鋪周圍的商業(yè)氛圍、交通環(huán)境、前房主的投資回報率、買賣承擔的稅費、商鋪經(jīng)營者的營業(yè)狀況等。
  而對于這些內(nèi)容，投資者自己的考察往往流于表面。比如，一些投資者看到店鋪來往人群很多，就判斷生意很好。事實上，來往人群實際消費的金額，減去開店運營的各項成本后，還剩下多少利潤，攤到房價上投資回報率是多少，投資者并不見得很清楚。所以，建議請專業(yè)的投資公司或商業(yè)代理公司，進行投資風險評估，測算出投資收益率后，再決定是否投資。
  2、了解物業(yè)是否被贈與或出租
  在二手商鋪買賣前，購房者需要向業(yè)主了解該房產(chǎn)是否有贈與、出租情況存在，以免日后陷入糾紛。如果業(yè)主表示沒有，購房者**好讓業(yè)主出具無贈與或無租賃的書面承諾作保證，而且還要到現(xiàn)場去查勘，了解實情。如果業(yè)主已出租給別人，那么在轉(zhuǎn)讓時，業(yè)主通常需提前3個月告知承租人出售事宜，承租人享有優(yōu)先購買權，只有承租人放棄購買權買家才能購買該物業(yè)。而商鋪存于出租狀態(tài)的可能性更大。所以，購買二手商鋪者事先調(diào)查承租人是否放棄優(yōu)先購買權相當重要。
  3、簽協(xié)議需做更多特殊約定
  二手商鋪與二手房買賣合同有差別，購房者需要更細心地去了解，在簽署合同時應做更多的特殊約定。一要了解房產(chǎn)用途，要調(diào)查該土地用途是住宅還是商業(yè)綜合用地，能否作為公司注冊地。二要對公攤部分進行約定，有的商鋪公攤面積占到總面積30%，這就需要對公攤部分的組成、面積、面積誤差的處理方式詳細約定。三要對房屋設備裝修裝飾約定詳細，二手商鋪都是經(jīng)過裝修的，可能帶有各種設備，在買賣合同中要單獨做個附件，列出《房屋設備裝修裝飾清單》。房價中是否包含這些設備裝修的費用要說明，如果不包括，折價是多少也要說清楚。四要有物業(yè)服務方面的約定，物業(yè)服務質(zhì)量對商業(yè)用房經(jīng)營至關重要，物業(yè)服務包括的種類、服務是否到位，物業(yè)費用的組成等都要提前調(diào)查，并將該內(nèi)容寫到買賣合同和物業(yè)服務合同中。五要約定交易稅費的分擔方式，各方需承擔的稅費，均應在合同中列明。
  
  交易流程如下：
  1．購房資格核驗（住宅類）
  2．網(wǎng)簽合同
  3．地稅部門核定契稅
  4．房屋發(fā)證大廳辦理房屋所有權證
  

  查看全文↓ 2018-08-07 22:14:41
• 152****6699

  一手商鋪稅費：
  
  契稅：3%×合同價
  
  合同印花稅：0.05%×合同價
  
  交易手續(xù)費：25元×面積N平方
  
  交易登記費：100元一套
  
  配圖費：65元一張
  
  如需貸款，貸款抵押登記費：200元一套
  
  一手商鋪交易流程： 簽訂認購協(xié)議 -- 簽訂購房合同（付款領取發(fā)票，需要貸款的，簽訂貸款合同） --繳納稅費 --- 辦理產(chǎn)證
  
  二手商鋪稅費：
  
  買家支付的稅費1、房地產(chǎn)交易手續(xù)費：3元/平方米。2、房屋登記費：550元/本（每增加一本證書按每本10元收取工本費）。3、權證印花稅：5元/本。4、印花稅：房屋產(chǎn)價的0.05%。5、契稅：交易價（或評估價）×3%。
  
  賣家支付的稅費賣家出售的時候，商鋪不論年限，都要交納以下幾種稅費：1、房地產(chǎn)交易手續(xù)費3元/平方米。2、印花稅：房屋產(chǎn)價的0.05%。3、土地增值稅：A、可提供上手購房發(fā)票的，土地增值稅=[轉(zhuǎn)讓收入－上手發(fā)票價（每年加計5%）－有關稅金]×適用稅率。B、不能提供上手購房發(fā)票的，土地增值稅=（轉(zhuǎn)讓收入－轉(zhuǎn)讓收入×90%）×30%。4、個人所得稅：據(jù)實征收為（轉(zhuǎn)讓收入-房產(chǎn)原值-合理費用）×20%，核定征收為轉(zhuǎn)讓收入×7.5%×20%。轉(zhuǎn)讓收入-房產(chǎn)原值-合理費用相當于個人凈收入。5、營業(yè)稅及附加稅：A、可提供上手購房發(fā)票的，為（轉(zhuǎn)讓收入－上手發(fā)票價）×5.5%。B、不能提供上手發(fā)票的，為轉(zhuǎn)讓收入×5.5%。C、稅費為差額的5.56%6、土地出讓金：商業(yè)用途用房，按其網(wǎng)格點基準地價的35%計收；商業(yè)路線價區(qū)段路的商業(yè)臨街宗地，加收路線價的10%；辦公用途用房按其網(wǎng)格點基準地價的30%計收。7、土地出讓金契稅：按本次征收土地出讓金價款的3%征收。
  
  二手商鋪買賣流程 ： 簽訂認購協(xié)議 -- 簽訂購房合同（付款領取發(fā)票，需要貸款的，簽訂貸款合同） --繳納稅費 --- 辦理過戶 --- 辦理產(chǎn)證

  查看全文↓ 2018-08-07 22:14:33
• 155****3485

  從相關法律文件即合同的角度，應是投資者關注的重點：
  
  1.在商鋪買賣合同中，應對產(chǎn)權辦理更名的時間作出明確的約定。因為如果產(chǎn)權未進行轉(zhuǎn)移，那么在收取租金時只是基于合同中的約定未免太蒼白無力，有可能會對預期收益的計算產(chǎn)生影響。
  
  2.爭取與開發(fā)商簽訂委托經(jīng)營合同，因為作為商業(yè)物業(yè)的開發(fā)商，其應具有相應的資金實力和償還能力，一旦經(jīng)營目標不能實現(xiàn)，可以以合同中的違約責任條款去約束開發(fā)商。
  
  3.如存在經(jīng)營公司，爭取在商鋪買賣合同的附件中對開發(fā)商選擇的經(jīng)營公司作出相應約定。如投資者的知情權、參與選擇權、收益不能兌現(xiàn)的救濟權、違約責任等。這樣就避免了開發(fā)商的“金蟬脫殼”，即便是將來經(jīng)營出現(xiàn)問題，也可為自己準備一個補救的途徑和措施。
  
  4.為了保險起見，投資者還可要求開發(fā)商對委托經(jīng)營合同中的收益作出連帶保證。如基本收益實現(xiàn)不了或物業(yè)、經(jīng)營公司無能力兌現(xiàn)租金，則開發(fā)商對租金的返還承擔連帶保證責任。
  
  5.為防止租金被占用或日后管理出現(xiàn)混亂，在購買商鋪時，應要求在一定條件下由開發(fā)商牽頭組成業(yè)主自治組織，返還的租金在業(yè)主自治組織和經(jīng)營公司或開發(fā)商的共同監(jiān)督下，在銀行設立專門賬戶，以**大限度... 從相關法律文件即合同的角度，應是投資者關注的重點：
  
  1.在商鋪買賣合同中，應對產(chǎn)權辦理更名的時間作出明確的約定。因為如果產(chǎn)權未進行轉(zhuǎn)移，那么在收取租金時只是基于合同中的約定未免太蒼白無力，有可能會對預期收益的計算產(chǎn)生影響。
  
  2.爭取與開發(fā)商簽訂委托經(jīng)營合同，因為作為商業(yè)物業(yè)的開發(fā)商，其應具有相應的資金實力和償還能力，一旦經(jīng)營目標不能實現(xiàn)，可以以合同中的違約責任條款去約束開發(fā)商。
  
  3.如存在經(jīng)營公司，爭取在商鋪買賣合同的附件中對開發(fā)商選擇的經(jīng)營公司作出相應約定。如投資者的知情權、參與選擇權、收益不能兌現(xiàn)的救濟權、違約責任等。這樣就避免了開發(fā)商的“金蟬脫殼”，即便是將來經(jīng)營出現(xiàn)問題，也可為自己準備一個補救的途徑和措施。
  
  4.為了保險起見，投資者還可要求開發(fā)商對委托經(jīng)營合同中的收益作出連帶保證。如基本收益實現(xiàn)不了或物業(yè)、經(jīng)營公司無能力兌現(xiàn)租金，則開發(fā)商對租金的返還承擔連帶保證責任。
  
  5.為防止租金被占用或日后管理出現(xiàn)混亂，在購買商鋪時，應要求在一定條件下由開發(fā)商牽頭組成業(yè)主自治組織，返還的租金在業(yè)主自治組織和經(jīng)營公司或開發(fā)商的共同監(jiān)督下，在銀行設立專門賬戶，以**大限度地保護中小投資者的利益。
  
  總而言之，作為商業(yè)地產(chǎn)的一種類別，產(chǎn)權商鋪的投資和經(jīng)營有其獨有的特殊性，對于社會眾多中小投資者來說，還是一個相對陌生的新生事物?！吧啼佊酗L險，投資須慎重”應是投資者需牢記的警示。我們相信隨著市場的成熟和法制的日益健全，商鋪會成為像預售或按揭等房地產(chǎn)產(chǎn)品銷售方式一樣的，為我們所熟知、認可和接受的房產(chǎn)銷售模式。
  

  查看全文↓ 2018-08-07 22:14:20

相關問題

• 問 ??商鋪出售交易流程是怎樣的?
  答

  1、簽定買賣合同買賣雙方就商鋪的價格、交易方式等協(xié)商后簽訂買賣交易合同。2、遞件買賣雙方本人帶相關資料去房管局申請房產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記，其中商品過戶需要的材料包括：1）申請表（原件）；2）買賣雙方當事人身份證件，有公有人的需提供共有人身份證件（復印件，持原件核對）；3）房屋所有權證（涉及共有的需提供同時提供房屋所有權證和共有權證）（原件及復印件）；4）土地使用權證（復印件，持原件核對）；5）房地產(chǎn)買賣契約（原件）。3、交稅房管局收件后，按其要求時間到相關稅局部門交納各種稅費。買賣雙方各自帶身份證原件交各自的稅費。4、完稅過戶并領證買賣雙方在交納各自稅費后，一起攜帶身份證和各自交稅費的全部發(fā)票單據(jù)，到房管局審察確認已完稅，完成過戶，領取過戶回執(zhí)。后期買方按過戶回執(zhí)指定時間，帶身份證和過戶回執(zhí)到房管局領取新房產(chǎn)證。

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• 問 請問，小商鋪出售交易流程是怎樣的?
  答

  商鋪轉(zhuǎn)讓是產(chǎn)權轉(zhuǎn)讓，還是轉(zhuǎn)租呢！沒有說清楚的呀！1。產(chǎn)權轉(zhuǎn)讓：與普通的商品房轉(zhuǎn)讓差不多的，**好找一個中介，這樣你不需要麻煩且房款安全。如果自行轉(zhuǎn)讓，就是簽定商鋪轉(zhuǎn)讓協(xié)議，然后付款方式一定是要付清全款后，再去房產(chǎn)管理局激清各項稅費，再辦過戶手續(xù)。2。商鋪轉(zhuǎn)租：關鍵是要征得產(chǎn)權人的同意這點很重要，其它都是你承租方的約定?？梢赃€以為你承租，再轉(zhuǎn)租給其它人，你可以從中獲利的。

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• 問 ??有誰知道商鋪出售的稅率是多少？
  答

  1、出售方：應交增值稅=交易總價÷（1+5%）×5%應交城建稅=應交增值稅×7%應交教育附加=應交增值稅×3%應交地方附加=應交增值稅×2%應交所得稅=（現(xiàn)交易總價-原購總價-合理成本）×20%2、購買方：應交契稅=總交易價÷（1+5%）×4%3、雙方各繳納印花稅是總交易價的萬分之五。

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• 問 請問，我想知道下現(xiàn)在的商鋪出售稅率是多少？求解答，求指教，謝謝！
  答

  個人出售非住房取得收入，需要繳納營業(yè)稅、城市維護建設稅、教育費附加、地方教育附加、印花稅、土地增值稅和個人所得稅。1、營業(yè)稅：銷售時按其售房收入減去購買房的價款后的差額，按5.55%征收營業(yè)稅及附加。2、印花稅：適應“產(chǎn)權轉(zhuǎn)移書據(jù)”?！爱a(chǎn)權轉(zhuǎn)移書據(jù)”稅目稅率為萬分之五，計稅依據(jù)為書據(jù)中所載的金額。3、個人所得稅：個人轉(zhuǎn)讓非居住用房時，如果能夠提供完整、準確的住房原值憑證，能夠正確計算應納稅所得額的，應按照“財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得”項目征收個人所得稅，適用比例稅率，稅率為20%。其應納稅額按下列公式計算：應納稅額＝應納稅所得額×20%應納稅所得額＝轉(zhuǎn)讓住房的收入額-住房原值和合理費用

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• 問 ??一手商鋪出售稅率是多少？
  答

  買家支付1、房地產(chǎn)交易手續(xù)費：5元/平方米為普通住宅,非普通住宅為11元/平方米.2、房屋登記費：550元/本（每增加一本證書按每本10元收取工本費）。3、權證印花稅：5元/本。4、印花稅：0.05%5、契稅：交易價（或評估價）×3%。賣家支付賣家出售的時候，商鋪不論年限，都要交納以下幾種稅費：房地產(chǎn)交易手續(xù)費3元/平方米。印花稅：房屋產(chǎn)價的0.05%。土地增值稅：A、可提供上手購房發(fā)票的，土地增值稅=[轉(zhuǎn)讓收入－上手發(fā)票價（每年加計5%）－有關稅金]×適用稅率。B、不能提供上手購房發(fā)票的，土地增值稅=（轉(zhuǎn)讓收入－轉(zhuǎn)讓收入×90%）×30%。個人所得稅：據(jù)實征收為（轉(zhuǎn)讓收入-房產(chǎn)原值-合理費用）×20%，核定征收為轉(zhuǎn)讓收入×7.5%×20%。轉(zhuǎn)讓收入-房產(chǎn)原值-合理費用相當于個人凈收入。營業(yè)稅及附加稅（更多商鋪知識盡在wangpuonline）：A、可提供上手購房發(fā)票的，為（轉(zhuǎn)讓收入－上手發(fā)票價）×5.5%。B、不能提供上手發(fā)票的，為轉(zhuǎn)讓收入×5.5%。C、稅費為差額的5.56%土地出讓金：商業(yè)用途用房，按其網(wǎng)格點基準地價的35%計收；商業(yè)路線價區(qū)段路的商業(yè)臨街宗地，加收路線價的10%；辦公用途用房按其網(wǎng)格點基準地價的30%計收。土地出讓金契稅：按本次征收土地出讓金價款的3%征收。希望對您有所幫助！

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