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• 157****5111

  可以先簽合同，約定到指定日期過(guò)戶的，不能立即過(guò)戶的房屋進(jìn)行買賣，其風(fēng)險(xiǎn)是沒有辦法能夠完全避免的，只能是掌握一些信息進(jìn)行提前預(yù)防風(fēng)險(xiǎn)或把風(fēng)險(xiǎn)盡量降低：
  1、賣方不配合或聯(lián)系不上：不能立即過(guò)戶的房屋簽定合同并繳納房款后，到過(guò)戶的時(shí)間，房?jī)r(jià)有可能上漲，賣方到時(shí)有可能會(huì)不配合過(guò)戶或根本聯(lián)系不上。
  規(guī)避方法：在簽定買賣合同后，可以讓賣方配合做一份委托公證書，將過(guò)戶所需手續(xù)及程序全權(quán)委托給中介方或委托給買方信得過(guò)的人，這樣就能避免賣方反悔不配合或聯(lián)系不上的風(fēng)險(xiǎn)，需要注意的是，委托公證書一般有有效期，需在有效期內(nèi)完成過(guò)戶。
  2、賣方經(jīng)濟(jì)、債務(wù)糾紛：由于房屋沒有進(jìn)行過(guò)戶，當(dāng)賣方出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)糾紛或債務(wù)糾份時(shí)，債權(quán)人很有可能會(huì)申請(qǐng)財(cái)產(chǎn)保全凍結(jié)其名下資產(chǎn)，法院拍賣時(shí)會(huì)優(yōu)先償還申請(qǐng)財(cái)產(chǎn)保全人的債務(wù)，你的購(gòu)房款由此有可能會(huì)沒有保障。
  規(guī)避方法：在簽定買賣合同并支付房款后，可以將買方的房產(chǎn)在房管局做一份抵押登記備案，將房產(chǎn)抵押給買方，這樣即使出現(xiàn)債務(wù)糾紛，法院拍賣房產(chǎn)，也會(huì)優(yōu)先受償?shù)盅簷?quán)人。另外，在簽合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)盡量打聽和調(diào)查賣方的售房原因，若是因?yàn)橥鈧仍虺鍪郏鸵貏e注意這個(gè)問題。
  3、賣方掛失房產(chǎn)證另售或一房多賣：由于房屋沒有進(jìn)行過(guò)戶，即使收取了賣方的房產(chǎn)證，賣完全可以去房管局掛失房產(chǎn)證補(bǔ)辦，現(xiàn)將房屋另行出售。
  規(guī)避方法：房產(chǎn)證的掛失手續(xù)需要產(chǎn)權(quán)人先進(jìn)行登報(bào)聲明，30個(gè)工作日后再憑《遺失聲明》去房管局申請(qǐng)補(bǔ)辦手續(xù)，申請(qǐng)補(bǔ)辦時(shí)房管局也會(huì)發(fā)布公告，報(bào)紙那么多家，我們不可能每一期每一家都去查詢。一般在房管局公開版報(bào)或官方上都會(huì)發(fā)布，購(gòu)買這樣的房產(chǎn)后，應(yīng)當(dāng)時(shí)時(shí)關(guān)注該房該產(chǎn)權(quán)人有沒有進(jìn)行該補(bǔ)辦手續(xù)，一旦發(fā)現(xiàn)應(yīng)立即去房管局進(jìn)行阻止重新發(fā)證。

  查看全文↓ 2018-08-02 01:54:05
• 136****6450

  只要手續(xù)齊全是可以辦理的，只是收取的稅費(fèi)不同
  二手房若是正常過(guò)戶的話，按相關(guān)規(guī)定則需要繳納以下費(fèi)用：
  （1）增值稅：稅率5.55%，由賣方繳納，同時(shí)規(guī)定：
  若是轉(zhuǎn)讓出售購(gòu)買時(shí)間不足2年的非普通住宅，需按照全額征收增值稅；
  若是轉(zhuǎn)讓出售購(gòu)買時(shí)間超過(guò)2年的非普通住宅或者轉(zhuǎn)讓出售購(gòu)買時(shí)間不足2年的普通住宅，需按照兩次交易差價(jià)征收增值稅；
  若是轉(zhuǎn)讓出售購(gòu)買時(shí)間超過(guò)2年的普通住宅，則免征增值稅；
  如果所售房產(chǎn)是非住宅類如商鋪、寫字間或廠房等，則不論證是否過(guò)2年都需要全額征收增值稅；
  （2）個(gè)人所得稅：稅率交易總額1%或兩次交易差的20%，由賣方繳納
  征收有兩個(gè)條件：家庭唯一住宅以及購(gòu)買時(shí)間超過(guò)5年。
  如果兩個(gè)條件同時(shí)滿足可以免交個(gè)人所得稅；
  任何一個(gè)條件不滿足都必須繳納個(gè)人所得稅；
  另外如果所售房產(chǎn)是非住宅類房產(chǎn)則不管什么情況都要繳納個(gè)人所得稅。
  （3）印花稅：稅率1%，買賣雙方各半，不過(guò)至今國(guó)家暫免征收。
  （4）契稅：基準(zhǔn)稅率3%，優(yōu)惠稅率1.5% 和1%，由買方繳納，同時(shí)規(guī)定
  若買方是首次購(gòu)買面積不足90平的普通住宅繳納交易總額的1%；
  若買方首次購(gòu)買面積超過(guò)90平(包含90平)的普通住宅則繳納交易總額的1.5%；

  查看全文↓ 2018-08-02 01:53:59
• 144****4848

  可以買賣，只要有房產(chǎn)證就可以買賣。
  房屋買賣流程如下：
  （1）著手準(zhǔn)備買房.買房首先要根據(jù)資金實(shí)力、還款能力等估算自己的實(shí)際購(gòu)買力，并根據(jù)工作生活的需要，確定房屋的區(qū)位、面積、價(jià)格、樓層、朝向等。
  （2）挑選房源.這一環(huán)節(jié)是準(zhǔn)備工作的延續(xù)，可以從報(bào)紙、電視、網(wǎng)絡(luò)或相關(guān)房地產(chǎn)網(wǎng)站上查詢，購(gòu)房者需要綜合三種媒體的優(yōu)勢(shì)，全面細(xì)致考察房源信息。
  （3）實(shí)地看房.選房是個(gè)技術(shù)含量很高的活兒。選房前你要對(duì)容積率、綠化率、公攤、戶型方面的基礎(chǔ)知識(shí)有所了解。
  （4）談判簽定買賣合同.確定目標(biāo)后，就進(jìn)入了和售房人實(shí)質(zhì)性接觸的談判階段。談判簽訂買賣合同這一環(huán)節(jié)是購(gòu)房過(guò)程中**重要的環(huán)節(jié)，買賣雙方必須把自身的權(quán)利和義務(wù)落實(shí)到文字上，特別是有關(guān)房屋的面積、付款方式、物業(yè)狀況等關(guān)鍵條款。

  查看全文↓ 2018-08-02 01:53:53

相關(guān)問題

• 問 產(chǎn)權(quán)證未滿三年的房子，可以交易嗎？
  答

  可以通過(guò)公證方式，確保自己合法權(quán)益。 房產(chǎn)公證的流程及所需材料： （一）房產(chǎn)公證所需材料 1、申請(qǐng)雙方權(quán)益相關(guān)人的身份證明相關(guān)材料，如身份證、戶口簿等； 2、房屋產(chǎn)權(quán)證（如未取得房產(chǎn)證，提供購(gòu)房合同及購(gòu)房發(fā)票

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• 問 產(chǎn)權(quán)證未滿三年的房子，可以交易嗎？
  答

  未滿三年的動(dòng)遷房，國(guó)家是不予許交易的。動(dòng)遷房必須滿三年且有產(chǎn)證才能上市交易。未滿三年的動(dòng)遷房交易是存在風(fēng)險(xiǎn)且不能網(wǎng)簽國(guó)家不承認(rèn)的。

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• 問 未滿三年動(dòng)遷房可以交易嗎？
  答

  《合同法》第五十二條規(guī)定：有下列情形之一的，合同無(wú)效：(五)違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。全國(guó)人大及其常委會(huì)制定法律，國(guó)務(wù)院有權(quán)制定行政法規(guī)。上海市住房保障和房屋管理局制定的是規(guī)范性文件，不屬于合同法第五十二條第五項(xiàng)規(guī)定之情形。故此，未滿三年簽訂的房地產(chǎn)買賣協(xié)議不屬合同法第五十二條第五項(xiàng)規(guī)定之情形。未滿三年簽訂的房地產(chǎn)買賣協(xié)議，合法有效。但因未滿三年，不能夠辦理房地產(chǎn)登記變更手續(xù)。

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• 問 ??不滿三年的動(dòng)遷房,有產(chǎn)權(quán)證,可以貸款嗎?誰(shuí)清楚？
  答

  動(dòng)遷的安置房不是商品房。所屬的土地也是劃撥或集體性質(zhì)，安置房不允許買賣，無(wú)法過(guò)戶。需要房主持有該安置房滿5年以上，有房主憑安置補(bǔ)償?shù)膮f(xié)議，到住房所屬房管部門，申請(qǐng)辦理繳納土地出讓金，契稅等稅費(fèi)，辦理完畢商品房的房產(chǎn)證，契稅證明，出讓性質(zhì)土地證，此時(shí)住房為商品房，可以過(guò)戶。

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• 問 交房三年，至今領(lǐng)不到產(chǎn)權(quán)證，哪里管？
  答

  交房三年拿不到房產(chǎn)證，購(gòu)房人可以要求開發(fā)商解除合同，退房并賠償損失?！?*高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》：第十八條由于出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權(quán)屬證書的，除當(dāng)事人有特殊約定外，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任:(一)商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限;(二)商品房買賣合同的標(biāo)的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日;(三)商品房買賣合同的標(biāo)的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日。

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