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• 151****2085

  按核算項(xiàng)目先整體計(jì)算增值額和增值率，確定相應(yīng)稅率后，再按建筑面積分別核算增值額，計(jì)算土地增值稅。
  
  1、增值稅、營業(yè)稅起征點(diǎn)的適用范圍限于個(gè)體戶，銷售貨物的，為月銷售額5000-20000元，省、自治區(qū)、直轄市財(cái)政廳（局）和國家稅務(wù)局應(yīng)在規(guī)定的幅度內(nèi)，根據(jù)實(shí)際情況確定本地區(qū)適用的起征點(diǎn)，并報(bào)財(cái)政部、國家稅務(wù)總局備案。
  2、一般納稅人基本稅率17%，對(duì)特殊貨物的低稅率13%，一般納稅人進(jìn)項(xiàng)稅可以抵扣，小規(guī)模納稅人商業(yè)4%，小規(guī)模納稅人工業(yè)6%的是增值稅的征收率，不是法定稅率，小規(guī)模不能抵扣進(jìn)項(xiàng)稅 增值稅應(yīng)納稅額=2392/1.04×0.04=92元 8528/1.04×0.04=328元 6月份增值稅應(yīng)納稅額=92+328+1540=1960元。

  查看全文↓ 2018-07-30 15:33:49
• 143****9122

  房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅如何清算，一般情況如下：
  房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅一般是采取先預(yù)交后清算的方式進(jìn)行的（一般的預(yù)征率在2%-4%，具體每個(gè)地方不一樣的）：
  1、先計(jì)算可以扣除項(xiàng)目金額（包括土地成本、建造成本、稅金、開發(fā)費(fèi)用及利息、加計(jì)扣除等）
  2、計(jì)算收入
  3、收入－扣除項(xiàng)目金額=增值額
  4、增值額/扣除項(xiàng)目金額=增值率
  5、按稅率計(jì)算稅額
  基本步驟如下：
  計(jì)算土地增值稅的公式為：應(yīng)納土地增值稅＝增值額×稅率
  1、公式中的“增值額”為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除扣除項(xiàng)目金額后的余額。
  　　納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入，包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入。
  　　計(jì)算增值額的扣除項(xiàng)目：
  　?。?）取得土地使用權(quán)所支付的金額；
  　?。?）開發(fā)土地的成本、費(fèi)用；
  　?。?）新建房及配套設(shè)施的成本、費(fèi)用，或者舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格；
  　　（4）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；
  （5）財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目?！锻恋卦鲋刀悤盒袟l例實(shí)施細(xì)則》第七條第六款規(guī)定，該扣除項(xiàng)目為“根據(jù)條例第六條（五）項(xiàng)規(guī)定，對(duì)從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可按本條（一）、（二）項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和，加計(jì)20%的扣除”，即“取得土地使用權(quán)所支付的金額”和“開發(fā)土地的成本、費(fèi)用”之和的20%。
  但上述加計(jì)扣除項(xiàng)目，并不是所有的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓銷售在計(jì)算土地增值稅時(shí)都可以加計(jì)扣除的，只有符合一定的條件才可以享受。一是必須是從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人，也就是具有開發(fā)資質(zhì)的企業(yè)；二是必須實(shí)際從事了房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，對(duì)只從事房地產(chǎn)二手轉(zhuǎn)讓的企業(yè)，不得減除加計(jì)扣除項(xiàng)目。
  根據(jù)國家稅務(wù)總局《關(guān)于印發(fā)〈土地增值稅宣傳提綱〉的通知》（國稅函發(fā)[1995]110號(hào)）規(guī)定，在具體計(jì)算增值額時(shí)，要區(qū)分以下幾種情況進(jìn)行處理：
  第一，對(duì)取得土地或房地產(chǎn)使用權(quán)后，未進(jìn)行開發(fā)即轉(zhuǎn)讓的，計(jì)算其增值額時(shí)，只允許扣除取得土地使用權(quán)時(shí)支付的地價(jià)款、繳納的有關(guān)費(fèi)用，以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金。這樣規(guī)定的目的主要是抑制“炒”買“炒”賣地皮的行為。顯然，這種情況沒有規(guī)定加計(jì)扣除項(xiàng)目。
  第二，對(duì)取得土地使用權(quán)后投入資金，將生地變?yōu)槭斓剞D(zhuǎn)讓的，計(jì)算其增值額時(shí)，允許扣除取得土地使用權(quán)時(shí)支付的地價(jià)款、繳納的有關(guān)費(fèi)用、開發(fā)土地所需成本再加計(jì)開發(fā)成本的20%以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金。這樣規(guī)定，是鼓勵(lì)投資者將更多的資金投向房地產(chǎn)開發(fā)。需要納稅人注意的是，這種情況雖然可以加計(jì)扣除，但在計(jì)算轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)加計(jì)扣除項(xiàng)目時(shí)，僅是對(duì)開發(fā)成本加計(jì)扣除，對(duì)土地成本價(jià)款不加計(jì)扣除。
  第三，對(duì)取得土地使用權(quán)后進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)建造的，在計(jì)算其增值額時(shí)，允許扣除取得土地使用權(quán)時(shí)支付的地價(jià)款和有關(guān)費(fèi)用、開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本和規(guī)定的費(fèi)用、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，并允許加計(jì)20%的扣除。這可以使從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人有一個(gè)基本的投資回報(bào)，以調(diào)動(dòng)其從事正常房地產(chǎn)開發(fā)的積極性。需要納稅人注意的是，在計(jì)算開發(fā)建造房屋轉(zhuǎn)讓銷售的加計(jì)扣除項(xiàng)目時(shí)，不僅允許對(duì)開發(fā)成本加計(jì)扣除，對(duì)土地成本價(jià)款也允許加計(jì)扣除。
  第四，轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物的，在計(jì)算其增值額時(shí)，允許扣除由稅務(wù)機(jī)關(guān)參照評(píng)估價(jià)格確定的扣除項(xiàng)目金額（即房屋及建筑物的重置成本價(jià)乘以成新度折扣率后的價(jià)值），以及在轉(zhuǎn)讓時(shí)繳納的有關(guān)稅金。這主要考慮到如果按原成本價(jià)作為扣除項(xiàng)目金額，不盡合理。而采用評(píng)估的重置成本價(jià)能夠相對(duì)消除通貨膨脹因素的影響，比較合理。從中也可以看出，這種轉(zhuǎn)讓舊房的情況也不允許加計(jì)扣除。
  此外，對(duì)于轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物的，如果能夠取得購置發(fā)票，還可以采用另外一種計(jì)算土地增值稅的方法。財(cái)政部、國家稅務(wù)總局《關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》（財(cái)稅[2006]21號(hào)）第二條規(guī)定，納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，凡不能取得評(píng)估價(jià)格，但能提供購房發(fā)票的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門確認(rèn)，《條例》第六條第（一）項(xiàng)、第（三）項(xiàng)規(guī)定的扣除項(xiàng)目的金額（即土地價(jià)和房屋建筑物評(píng)估價(jià)），可按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計(jì)5%計(jì)算。對(duì)納稅人購房時(shí)繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準(zhǔn)予作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除，但不作為加計(jì)5%的基數(shù)。對(duì)于轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，既沒有評(píng)估價(jià)格，又不能提供購房發(fā)票的，地方稅務(wù)機(jī)關(guān)可以根據(jù)《稅收征管法》第三十五條的規(guī)定，實(shí)行核定征收。
  2、土地增值稅實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率：
  　　增值額未超過扣除項(xiàng)目金額50％的部分，稅率為30％。
  　　增值額超過扣除項(xiàng)目金額50％、未超過扣除項(xiàng)目金額100％的部分，稅率為40％。
  　　增值額超過扣除項(xiàng)目金額100％、未超過扣除項(xiàng)目金額200％的部分，稅率為50％。
  　　增值額超過扣除項(xiàng)目金額200％的部分，稅率為60％。
  　　上面所列四級(jí)超率累進(jìn)稅率，每級(jí)“增值額未超過扣除項(xiàng)目金額”的比例，均包括本比例數(shù)。
  　　納稅人計(jì)算土地增值稅時(shí)，也可用下列簡(jiǎn)便算法：
  　　計(jì)算土地增值稅稅額，可按增值額乘以適用的稅率減去扣除項(xiàng)目金額乘以速算扣除系數(shù)的簡(jiǎn)便方法計(jì)算，具體公式如下：
  　?。ㄒ唬┰鲋殿~未超過扣除項(xiàng)目金額50％
  　　土地增值稅稅額=增值額×30％
  　?。ǘ┰鲋殿~超過扣除項(xiàng)目金額50％，未超過100％的土地增值稅稅額＝增值額×40％－扣除項(xiàng)目金額×5％
  　　（三）增值額超過扣除項(xiàng)目金額100％，未超過200％的土地增值稅稅額=增值額×50％－扣除項(xiàng)目金額×15％
  　?。ㄋ模┰鲋殿~超過扣除項(xiàng)目金額200％
  　　土地增值稅稅額=增值額×60％－扣除項(xiàng)目金額×35％
  公式中的5％，15％，35％為速算扣除系數(shù)。
  

  查看全文↓ 2018-07-30 15:33:42
• 137****3595

  不是所有的二手商品房都需要繳納土地增值稅。而且每個(gè)地區(qū)的情況都不一樣，有的地區(qū)實(shí)行了減稅或者免稅的政策。比如08年汶川地震的時(shí)候，成都就大部分區(qū)縣都減免了增值稅的。
  按照國家規(guī)定來說，大概情況是這樣的：二手商品房中分為普通住宅和非普通住宅，具體如何繳納依政策而定。根據(jù)土地增值稅的政策規(guī)定：對(duì)于居民轉(zhuǎn)讓非普通住宅的，凡居住滿五年或五年以上的，是免予征收土地增值稅的。同時(shí)，對(duì)于居民轉(zhuǎn)讓非普通住宅的，凡居住滿五年或五年以上的，也是免予征收土地增值稅。
  居住滿三年未滿五年的，減半征收土地增值稅；居住未滿三年的，按規(guī)定計(jì)征土地增值稅。
  目前，對(duì)于土地增值稅的稅率征收有三種方式：第一，凡能夠提供購房發(fā)票的，其扣除項(xiàng)目的金額將包括取得房地產(chǎn)時(shí)有效發(fā)票所載的金額、按發(fā)票所載金額從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計(jì)5%的金額等費(fèi)用。第二，對(duì)于不能夠提供購房發(fā)票，但能夠提供房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)按照重置成本評(píng)估法評(píng)定的房屋及建筑物價(jià)格評(píng)估報(bào)告的，其扣除項(xiàng)目的金額則包括取得國有土地使用權(quán)時(shí)所支付的金額證明、中介機(jī)構(gòu)評(píng)定的房屋及建筑物價(jià)格(不包括土地評(píng)估價(jià)值)等費(fèi)用。第三，對(duì)既不能夠提供購房發(fā)票證明，又不能提供房屋及建筑物價(jià)格評(píng)估報(bào)告的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可采取核定征收辦法，按轉(zhuǎn)讓二手房交易價(jià)格全額1%征收土地增值稅。
  

  查看全文↓ 2018-07-30 15:33:34
• 141****7351

  土地增值稅算法是：（評(píng)估價(jià)-原價(jià)）*30%至60%或評(píng)估價(jià)*30%至60%。（注：此點(diǎn)稅率為
  四級(jí)累進(jìn)，按差價(jià)越大稅率越高，稅率分別是30%、40%、50%、60%）。

  查看全文↓ 2018-07-30 15:33:27
• 149****5352

  只能是大概！
  土地增值稅=【銷售價(jià)（評(píng)估價(jià)）—取得房地產(chǎn)時(shí)有效所載的金額—按所載金額從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計(jì)5%的金額—按國家規(guī)定統(tǒng)一交納的與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金—取得房地產(chǎn)時(shí)所繳納的契稅】X適用稅率
  
  土地增值稅實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率：
  增值額未超過扣除項(xiàng)目金額50％的部分，稅率為30％。
  增值額超過扣除項(xiàng)目金額50％、未超過扣除項(xiàng)目金額 的部分，稅率為40％。
  增值額超過扣除項(xiàng)目金額100％、未超過扣除項(xiàng)目金額200％的部分，稅率為50％。
  增值額超過扣除項(xiàng)目金額200％的部分，稅率為60％。
  
  公式給你，樓主自己算，各地有小差異！
  換句話說：土地增值稅是對(duì)納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額進(jìn)行征稅

  查看全文↓ 2018-07-30 15:33:20

相關(guān)問題

• 問 土地增值稅怎么計(jì)算
  答

  土地增值稅一般是在轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、土地上的建筑物或附著物后，取得了收入然后征收的一種稅，土地增值稅應(yīng)納稅額＝增值額×應(yīng)稅稅率。土地增值稅的特點(diǎn)有：1、按次征收一般在房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)會(huì)征收土地增值稅，每發(fā)生一次轉(zhuǎn)讓行為，就會(huì)征收一次土地增值稅，每次的征稅額都是根據(jù)轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)獲得收入金額作為計(jì)稅依據(jù)的。2、計(jì)稅依據(jù)土地增值稅是以轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)的增值額作為計(jì)稅依據(jù)的，以銷售對(duì)象的收入扣除掉法定的扣除項(xiàng)目后的余額來計(jì)算，和普通增值稅的增值額是不同的。3、稅率土地增值稅實(shí)行的是超率累進(jìn)稅率，是按照分級(jí)累進(jìn)的原則計(jì)稅的，增值率越高稅率就越高，增值率越低稅率就越低。4、征稅面廣只要是在我國轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)取得收入，無論是單位還是個(gè)人，都有義務(wù)繳納土地增值稅。

• 問 土地增值稅怎么計(jì)算
  答

  土地增值稅的計(jì)算是有公式的，應(yīng)繳納土地增值稅＝增值額×應(yīng)納稅率－扣除金額×速算扣除數(shù)，一般在銷售房產(chǎn)和轉(zhuǎn)讓在建工程時(shí)需要繳納土地增值稅。土地增值稅的征收方式分為以下兩種：1、核定征收在二手房交易時(shí)，按照轉(zhuǎn)讓的房屋價(jià)格全額征收增值稅，稅率按1%征收，計(jì)稅依據(jù)是房屋的轉(zhuǎn)讓價(jià)值。2、減除法定額后征收在減除掉法定扣除金額之后，按照四級(jí)超率累進(jìn)稅率征收，分為能提供票據(jù)和不能提供票據(jù)兩種情況。第一種：對(duì)于能提供買房發(fā)票的，可以減除買房時(shí)票據(jù)上所記載的可扣除金額，從購買年到轉(zhuǎn)讓年，每年加計(jì)5%，繳納的契稅和相關(guān)稅費(fèi)也可以扣除。第二種：沒有發(fā)票，但能提供房屋評(píng)估報(bào)告的，按照取得土地使用全時(shí)支付的金額，以及國家統(tǒng)一規(guī)定的繳納稅費(fèi)金額等扣除。

• 問 請(qǐng)問商鋪土地增值稅怎么計(jì)算？？謝謝！求指教！求解答！
  答

  合并計(jì)算：扣除項(xiàng)目合計(jì)=72+360+（72+360）*10%+33+（72+360）*20%=594.6萬元。如果利息能準(zhǔn)確的核算則：利息+（72+360）*5%。增值額=300+300-594.6=5.40.增值率=5.4/594.6=1%，適用稅率30%土地增值稅5.4*30%=1.62萬

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• 問 怎么計(jì)算土地增值稅稅率？
  答

  土地增值稅是以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，減除法定扣除項(xiàng)目金額后的增值額作為計(jì)稅依據(jù)，并按照四級(jí)超率累進(jìn)稅率進(jìn)行征收。 (1)增值額未超過扣除項(xiàng)目金額50%部分，稅率為30%; (2)增值額超過扣除項(xiàng)目金額50%，未超過扣除項(xiàng)目金額100%的部分，稅率為40%; (3)增值額超過扣除項(xiàng)目金額100%，未超過扣除項(xiàng)目金額200%的部分，稅率為50%; (4)增值額超過扣除項(xiàng)目金額200%的部分，稅率為60%。

• 問 商鋪土地增值稅要多少？
  答

  計(jì)算:1、營業(yè)稅+城建稅+教育附加稅:登記價(jià)*5.2%2、土地增值稅:土地增值額*30%(土地增值額在原值的50%以內(nèi)的部分)+土地增值額(土地增值額在原值的50%到100%之間的部分)*40%+土地增值額*50%(土地增值額在原值的100%以上的部分)3、個(gè)人所得稅:(土地增值額-現(xiàn)土地增值稅-供樓利息(只能是一手買的才能減去)-裝修發(fā)票額)*20%+裝修發(fā)票額*5.75%。

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