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• 137****0696

  驗收合格后才能交房。如需法律幫助或有疑問，歡迎你來電咨詢或當(dāng)面咨詢（咨詢免費）

  查看全文↓ 2018-07-30 12:33:13
• 154****9100

  一、商品房經(jīng)單體驗收合格不等于開發(fā)商具備交房條件，單體驗收只是綜合體竣工驗收的一部分，小區(qū)建筑需要通過綜合竣工驗收合格后才可以交付使用的。因此，商品房已經(jīng)通過單體驗收，就符合約定的交房條件，是不符合法律規(guī)定的。
  二、依據(jù)《建筑法》和《建筑工程質(zhì)量管理條例》中所規(guī)定的建筑工程須經(jīng)過竣工驗收方可交付使用，指的是施工方只有在經(jīng)過建設(shè)方或開發(fā)商驗收合格后才可以向建設(shè)方或開發(fā)商交付建筑工程，而不能因此認(rèn)為建筑工程經(jīng)建設(shè)方或開發(fā)商自己驗收合格就能交付給購房人。購房人與開發(fā)商是商品房買賣合同關(guān)系，開發(fā)商對購房人承擔(dān)交付驗收合格房屋的義務(wù)還需要依照其他法律、法規(guī)的規(guī)定加以確定。
  三、依據(jù)《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第十七條第一款規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工，經(jīng)驗收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗收或者驗收不合格的，不得交付使用。第二款規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向項目所在地的縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門提出竣工驗收申請。房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應(yīng)當(dāng)自收到竣工驗收申請之日起30日內(nèi)，對涉及公共安全的內(nèi)容，組織工程質(zhì)量監(jiān)督、規(guī)劃、消防、人防等有關(guān)部門或者單位進(jìn)行驗收。四、依據(jù)《消防法》第十三條第二款也明確規(guī)定：“依法應(yīng)當(dāng)進(jìn)行消防驗收的建設(shè)工程，未經(jīng)消防驗收或者消防驗收不合格的，禁止投入使用；其他建設(shè)工程經(jīng)依法抽查不合格的，應(yīng)當(dāng)停止使用?！?br/>五、《房屋建筑和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗收備案管理辦法》第四條規(guī)定：“建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)自工程竣工驗收合格之日起15日內(nèi)，依照本辦法規(guī)定，向工程所在地的縣級以上地方人民政府建設(shè)主管部門（以下簡稱備案機(jī)關(guān)）備案?！?br/>第八條規(guī)定：“備案機(jī)關(guān)發(fā)現(xiàn)建設(shè)單位在竣工驗收過程中有違反國家有關(guān)建設(shè)工程質(zhì)量管理規(guī)定行為的，應(yīng)當(dāng)在收訖竣工驗收備案文件15日內(nèi)，責(zé)令停止使用，重新組織竣工驗收。”可見，對建筑工程是否竣工驗收合格，**終有審查和監(jiān)督權(quán)的就是建設(shè)行政主管部門，竣工驗收備案證才是唯一證明竣工驗收合格的依據(jù)。
  

  查看全文↓ 2018-07-30 12:32:56
• 157****5711

  　　《建設(shè)工程質(zhì)量管理條例》（下簡稱《條例》）第十六條規(guī)定：“建設(shè)工程經(jīng)驗收合格的，方可交付使用。”同時該條還對竣工驗收應(yīng)當(dāng)具備的條件作出了規(guī)定：
  　?。ㄒ唬┩瓿山ㄔO(shè)工程設(shè)計和合同約定的各項內(nèi)容；
  　　（二）有完整的技術(shù)檔案和施工管理資料；
  　　（三）有工程使用的主要建筑材料、建筑構(gòu)配件和設(shè)備的進(jìn)場試驗報告；
  　?。ㄋ模┯锌辈?、設(shè)計、施工、工程監(jiān)理等單位分別簽署的質(zhì)量合格文件；
  　?。ㄎ澹┯惺┕挝缓炇鸬墓こ瘫Ｐ迺?。

  查看全文↓ 2018-07-30 12:32:10
• 153****5856

  《建設(shè)工程質(zhì)量管理條例》（下簡稱《條例》）第十六條規(guī)定：“建設(shè)工程經(jīng)驗收合格的，方可交付使用?！蓖瑫r該條還對竣工驗收應(yīng)當(dāng)具備的條件作出了規(guī)定：
  　?。ㄒ唬┩瓿山ㄔO(shè)工程設(shè)計和合同約定的各項內(nèi)容；
  　?。ǘ┯型暾募夹g(shù)檔案和施工管理資料；
  　?。ㄈ┯泄こ淌褂玫闹饕ㄖ牧?、建筑構(gòu)配件和設(shè)備的進(jìn)場試驗報告；
  　?。ㄋ模┯锌辈?、設(shè)計、施工、工程監(jiān)理等單位分別簽署的質(zhì)量合格文件；
  　　（五）有施工單位簽署的工程保修書。
  　　《房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗收暫行規(guī)定》（下簡稱《暫行規(guī)定規(guī)定》）對竣工驗收組織、條件及程序作了進(jìn)一步明確的規(guī)定，在《條例》規(guī)定的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步明確竣工驗收還必須具備：建設(shè)單位已按合同約定支付工程款；城鄉(xiāng)規(guī)劃行政主管部門對工程是否符合規(guī)劃設(shè)計要求進(jìn)行檢查，并出具認(rèn)可文件（《暫行規(guī)定》第五條第九項）；有公安消防、環(huán)保等部門出具的認(rèn)可文件或者準(zhǔn)許使用文件等（《暫行規(guī)定》第五條第十項）。
  　　對于驗收的程序，《暫行規(guī)定》規(guī)定：施工單位向建設(shè)單位提出竣工驗收報告→建設(shè)單位組織驗收組→通知工程質(zhì)量監(jiān)督機(jī)構(gòu)→建設(shè)單位組織竣工驗收→出具工程（合格）竣工驗收報告。
  　　在有些商品房買賣糾紛中，開發(fā)商單憑一份結(jié)論為“合格”的《竣工驗收表》，以此作為達(dá)到了《商品房買賣合同》中約定的“驗收合格”的條件，顯然是缺乏法律依據(jù)的，在工程竣工實行由建設(shè)質(zhì)量監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)驗收向建設(shè)單位組織驗收備案制度后，建設(shè)單位持有的《竣工驗收表》或《竣工驗收報告》即使結(jié)論為合格，也沒有達(dá)到“驗收合格”的交房條件，《條例》中雖然未明確規(guī)定，但《暫行規(guī)定》第五條第九、十項里分別規(guī)定了必須符合規(guī)劃、消防、環(huán)保的相關(guān)要求，這在《房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗收備案管理暫行辦法》第五條也對辦理竣工驗收備案應(yīng)提交的文件作了明確的規(guī)定，而這些文件必須從相應(yīng)的行政管理機(jī)關(guān)獲取，不象《竣工驗收表》或《竣工驗收報告》可以完全在建設(shè)單位的主導(dǎo)下產(chǎn)生。而且廣東省建設(shè)廳已在《關(guān)于商品房買賣合同中商品房交付使用條件有關(guān)問題的復(fù)函》（粵建辦房函〔2003〕63號）明確： ＜＜廣東省商品房買賣合同＞＞（示范樣本）第八條第一款中的＂該商品房經(jīng)驗收合格＂，是指該商品房建設(shè)單位已經(jīng)在當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)行政主管部門辦理了工程竣工驗收備案手續(xù)。” 即使，退而求其次，依合同文本解釋，不要求開發(fā)商以竣工驗收備案為“驗收合格”的交房條件（是否成功備案有賴于行政效率等因素），開發(fā)商也應(yīng)該提供符合竣工驗收條件的相關(guān)文件，證明其實質(zhì)已達(dá)到“驗收合格”的標(biāo)準(zhǔn)。

  查看全文↓ 2018-07-30 12:31:58

相關(guān)問題

• 問 請問，小區(qū)是否已經(jīng)在建設(shè)主管部門實施了竣工驗收合格備案才能進(jìn)行買賣？
  答

  如果沒有《竣工驗收備案表》，可以拒絕收方。收房流程及收房注意事項加入時間:2007-11-29 13:17:37 作者: 來源:互聯(lián)網(wǎng) 一、注意及時接收入住通知書1. 這是收房的第一步，要注意期限。一般，開發(fā)商約定的交房時限在通知書寄出30天內(nèi)，所以購房者要安排好時間。2. 接到入住通知書后，首先應(yīng)判斷開發(fā)商是否如期交房。若逾期交房，則應(yīng)提出處理意見，并根據(jù)開發(fā)商的答復(fù)決定是否前往收房，按通知上約定的時間前往收房。

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• 問 怎樣算交房?交房是怎樣算竣工驗收合格
  答

  ?。?）面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)（含3%）的，據(jù)實結(jié)算房價款；　?。?）面積誤差比絕對值超出3%時，買受人有權(quán)退房。 　　　　買受人不退房的，產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同約定面積時，面積誤差比在3%以 內(nèi)（含3%）部分的房價款由買受人補足；超出3%部分的房價款由出賣人承擔(dān)， 產(chǎn)權(quán)歸買受人。產(chǎn)權(quán)登記面積小于合同登記面積時，面積誤差比絕對值在3%以 內(nèi)（含3%）部分的房價款由出賣人返還買受人；絕對值超出3%部分的房價款由 出賣人雙倍返還買受人?！　∶娣e誤差比=(產(chǎn)權(quán)登記面積－合同約定面積) /(合同約定面積) ×100% 　　　　　　　　因設(shè)計變更造成面積差異，雙方不解除合同的，應(yīng)當(dāng)簽署補充協(xié)議。

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• 問 房屋竣工驗收合格標(biāo)準(zhǔn)
  答

  1、砌體結(jié)構(gòu)：砌體墻體要求豎直、水平，棱角要整齊；墻體抹面平整、光潔；磚塊的擺放要均勻，無空隙；拐角處的搭接要牢固；框架結(jié)構(gòu)的搭接要牢固，無歪斜，連接處要堵緊；樓梯要堅固，樓板要無裂縫，銜接要牢固；梁、柱、拱架的設(shè)置要符合設(shè)計要求；墻面的穿線要規(guī)范，各種管道要緊固牢靠，接頭要密封。2、水電安裝：水管、排污管、電線、照明燈具、開關(guān)等要緊固，接頭要嚴(yán)密，無滲漏；電線布線要正確，電線及接頭要絕緣牢固；電箱要正確安裝，安全耐用；照明燈具要安裝牢固，照明均勻。3、屋面：屋面施工要符合設(shè)計要求；屋面材料的施工必須牢固，無破損；屋面的搭接處要嚴(yán)密，無漏水，無滲水；屋面上的管道及電線要垂直安裝，平整；水槽、煙筒等裝置要牢固，無滲漏。4、門窗：門窗安裝要符合設(shè)計要求；門窗框架要安裝牢固，框角要整齊；門窗窗口要密封，無滲漏；窗簾及百葉要安裝牢固，無漏風(fēng)；窗臺要堅固，無裂縫；窗戶的開啟要靈活，無卡死現(xiàn)象。5、內(nèi)墻裝飾：內(nèi)墻飾面要平整、光潔，無裂縫；貼磚要均勻，無空隙；涂料要均勻，無滲漏；木質(zhì)裝飾要安裝牢固，無變形；防水施工要規(guī)范，無滲漏。

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• 問 如何才能知道自己的房子質(zhì)量是否過關(guān)呢?
  答

  一、前期準(zhǔn)備1、收房前提是兩書一表要齊全在辦理商品房入住手續(xù)時，開發(fā)商應(yīng)取得并有義務(wù)向業(yè)主出示“兩書一表”，即《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》、《竣工驗收備案表》。這些證件齊全，才能說明商品房質(zhì)量符合國家有關(guān)部門權(quán)威認(rèn)可的標(biāo)準(zhǔn)，如果沒有，則業(yè)主有權(quán)拒絕收房。2、驗房工具提前要準(zhǔn)備分別是：小榔頭一只（用于檢驗房子前提與空中是否空鼓）、空鼓錘一只（用于輕敲墻面來診斷墻面是否有空鼓）、萬能表一只（用于測試各個強電插座及弱電類能否疏通）、卷尺一只（用于測量房子的凈高）。另外，還有靠尺一只（用于檢測墻面平整度偏差）。二、檢測步驟1、地面空鼓檢測用空鼓錘輕敲地面診斷是否存在空鼓，如果聽到沉悶的空空的聲音，則表示有空鼓。缺陷判斷：地面空鼓面積大于400cm有裂紋，且每間房多于2處，則為施工質(zhì)量缺陷。2、房頂傾斜檢測用卷尺測量房屋高度，數(shù)值對比分析房頂傾斜，從地面取四個點，用卷尺測量房高，如果數(shù)值不一樣，說明房屋傾斜。缺陷判斷：墻角陰陽角垂直度偏差，用肉眼觀察，或者準(zhǔn)備靠尺進(jìn)行墻面檢測，墻面陰陽角垂直度偏差大，要求整改或者裝修時彌補。3、墻體開裂、傾斜檢測用小榔頭檢測是否空鼓，肉眼觀察墻面是否裂縫，用小榔頭敲擊墻磚，聲音判斷墻面是否空鼓；目測墻面表面是否平整、光滑、潔凈。缺陷判斷：對肉眼觀察有不平的地方進(jìn)行檢測，有偏差的地方要求整改或裝修時再處理?？展牡膲γ嬉箸P除重新抹灰。4、房屋防水檢測首先地面蓄水，然后放水，接下來觀察地面是否有積水現(xiàn)象。一般而言，開發(fā)商采用零缺陷放水工藝進(jìn)行衛(wèi)生間沉箱施工，可有效避免滲漏現(xiàn)象。5、給排水檢測先進(jìn)行檢查下水道管道，并且與預(yù)埋管接口進(jìn)行密封操作。當(dāng)然了，下水管有可能會存在著建筑垃圾，因此，一定要打開水閥看看排水是否流暢。6、門窗質(zhì)量檢測實操檢測門窗密閉性能，看下是否存在變形問題。一般來說，可用肉眼觀察和鼓錘敲擊來判斷洞口是否有過梁？是否損壞門套了？如果是，長期居住的話，門窗上砌塊可能就有塌落的風(fēng)險。7、電氣安全檢測燃?xì)夤芘c電管間距離要分隔開，避免存在安全隱患，燃?xì)夤芘c電管間距近，后期如果線路漏電容易引發(fā)安全事故。缺陷判斷：一般室外燃?xì)夤艿篮碗娎|水平間距為0．5M至1．5M室內(nèi)為5px至625px。如果存在間距過小的情況，需要對電纜進(jìn)行改造。

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• 問 怎么才能知道自家的房子公攤面積是否合理？
  答

  公攤面積過大，會降低房屋的性價比；過小則影響居住的舒適度。那么公攤面積多大才算合理呢？如果某小區(qū)的服務(wù)功能更全面、配套更齊全，如有較大的公共門廳、電梯過道、齊全的設(shè)備房等，則公攤系數(shù)會高一些，而經(jīng)濟(jì)適用房、解困房等這樣的房產(chǎn)相對來說會略低一些。一般情況下，住宅類的商品房公攤面積大致在10%-25%左右；多層住宅的公攤面積約10%-15%；小高層住宅一般在20%以內(nèi)是比較合理的水平；而30層以上的住宅因為電梯數(shù)量的增多，公攤通常都在25%左右。而酒店式公寓等高級住宅因為大廈內(nèi)的公用面積偏多，公攤也有可能在40%以上的。從建筑形式上分，一般塔樓的分?jǐn)偯娣e要大于板樓的分?jǐn)偯娣e。在實踐中，塔樓的分?jǐn)傁禂?shù)一般在18%—26%之間。而板樓的分?jǐn)傁禂?shù)則在14%—16%之間。

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