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• 151****9548

  江門萬達廣場5A寫字樓租金可抵月供回報率8個點，樓盤：江門萬達廣場，類別：寫字樓，面積：63㎡，一江門篷江區(qū)發(fā)展大道北側二知名品牌龍頭商業(yè)開發(fā)商萬達，在售60-90㎡寫字樓優(yōu)惠政策10萬抵20萬。
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  查看全文↓ 2018-07-26 17:36:37
• 158****5423

  寫字樓投資是門學問，大家都知道注意其地段、商圈、交通等情況，但具體來分析，還是難免在知識上有所欠缺。今天好租小編就來告訴你，專家選寫字樓投資的三步要訣吧！
  
  寫字樓投資技巧一：區(qū)位板塊是關鍵，稀缺樓盤需關注
  寫字樓投資，繞不開“地段”2個字，因為這代表了穩(wěn)定的價值回報率，價值可持續(xù)增長空間。區(qū)位板塊，并不一定是指市中心**，由于資源飽和，也就說明增值空間有限。這里需要重視的是一些具備國家政府高度重視和規(guī)劃的熱點板塊，比如虹橋商務區(qū)，因為經濟后續(xù)增長動力足，交通樞紐商業(yè)配套完善，對于自用性企業(yè)的辦公運營成本和風險控制，都能極大保障。
  每個想投資寫字樓的人，可能都會問到“哪個區(qū)域**容易**”，除了熱點板塊值得關注，行政區(qū)域也會有非常稀缺的優(yōu)質樓盤推出，需要提前介入關注，因為它有區(qū)域內非常大的商務辦公標桿意義和持續(xù)**力。
  寫字樓投資技巧二： 購買寫字樓以一手樓盤考慮，二手產權不清，購買風險大
  目前，寫字樓市場里還是有相當?shù)淖赓U的比例，雖然中小企業(yè)喜歡租寫字樓，因為這樣成本低，但是從長遠看，逐年遞增高企的租金，也是非常大的不穩(wěn)定因素。而且隨著中小企業(yè)業(yè)務發(fā)展，經常會面臨需要馬上擴租，換辦公樓的情況，然后又是一輪選址，踩盤，談判，決策的漫長過程，拉低企業(yè)的管理運營效率。
  建議：對于一些已經步入發(fā)展正軌，而且預期還將持續(xù)擴大辦公面積的中型企業(yè)，可以選擇一些合適自己發(fā)展需求面的辦公物業(yè)進行自購自用，同時也能做到企業(yè)固定資產增值，但是建議，不能光貪便宜去購買二手小業(yè)主的寫字樓，這其中會有很多信息不對稱造成的產權過戶風險，同時樓品陳舊，物業(yè)不規(guī)范等等，也無法保證物業(yè)增值。。
  寫字樓投資技巧三：辦公樓購買并非一錘子買賣，**好選擇專業(yè)地產咨詢機構進行合作，后續(xù)有保障
  在第三產業(yè)高速發(fā)展的當前，寫字樓的市場需求仍將保留持續(xù)穩(wěn)定的增長。因此有很多機構紛紛瞄準樓品物業(yè)絕佳的辦公樓進行收購。但這其中，需要規(guī)避“高價購、高空置、物業(yè)差”等等陷阱。當我們買了一個寫字樓，誰又能保障我們后期的運營管理和售后服務?由于現(xiàn)在上海地產市場，已經從粗放的“大開發(fā)時代”跨入“大運營時代”，價值體現(xiàn)更多是在物業(yè)運營管理上。

  查看全文↓ 2018-07-26 17:36:24
• 143****2569

  1、準備投資二手寫字樓之前，如何計算年回報率?
  　　答：年回報率=(每平方米的租金÷每平方米的售價)×12個月。如果某個二手寫字樓單位年回報率達到8%-10%，則可投資購買。超過10%的年回報率，自然**佳。
  　　2、哪些片區(qū)的二手寫字樓投資及**空間**大?
  　　答：目前地王商圈、國貿人民南商圈、上海賓館商圈、中心區(qū)及車公廟片區(qū)等極具投資及**空間。以單位每平方米價格為例，地王商圈此前2萬-3萬港幣 /平方米，目前各樓層均價約1萬港幣/平方米;國貿人民南商圈此前超出1萬元人民幣/平方米，目前各樓層均價4000元-5000元人民幣/平方米;上海賓館商圈此前1萬元人民幣/平方米，目前各樓層均價7000元人民幣左右;中心區(qū)及車公廟片區(qū)的二手樓價格一直在漲，像車公廟創(chuàng)新科技廣場，此前起價 3800元/平方米左右，目前價格已達到6000元/平方米左右。而目前中心區(qū)在建項目很多，像特美思廣場、大中華國際交易廣場、聯(lián)通大廈等，已建成的寫字樓則有中電信息大廈、國際商會大廈、中央商務大廈等。中心區(qū)寫字樓全面啟動，預計總供應量將超過50萬平米，這些大廈無論從外觀、配套還是物業(yè)管理等方面看，較目前市場上的存量寫字樓均更具競爭力，尤其受中小企業(yè)青睞。
  　　3、片區(qū)位置在投資中真的很重要嗎?
  　　答：是這樣。目前上海賓館商圈、中心區(qū)、車公廟片區(qū)市場供應量較大，需求也很大，入駐的公司主要是一些廣告、貿易、IT、咨詢、設計及駐深辦事處等中小型公司和創(chuàng)業(yè)公司，其對寫字樓的形象、功能設施等要求較高，而上述片區(qū)的寫字樓非常適合其要求，這些寫字樓又具有如下特點：外觀形象突出，智能化高，檔次高，面積較小，可自由分割，24小時辦公，空調單獨控制。如早期的創(chuàng)展中心、國際文化大廈及近期的天安數(shù)碼時代、國際商會大廈等，均得到了市場的認可。
  　　4、公共交通在二手寫字樓投資中占據什么位置?
  　　答：寫字樓所處的交通位置及便利度非常重要。如某個寫字樓地處偏遠交通不便，或交通擁擠，不適合投資。如寫字樓處于地鐵旁，價格又合適，可以投資。除此外，寫字樓所擁有的停車位多少，也很重要，必須列入考查范圍。
  　　5、寫字樓層高及電梯容量、數(shù)量重要嗎?周邊配套設施呢?
  　　答：很重要。像地王大廈，高達69層，在里面辦公，即感覺心情舒暢。而電梯數(shù)量的多少，決定上下班時的便利度，電梯容量則決定載運貨物時是否便利，以及載人的多少。至于周邊配套，就更重要了。選擇投資某個寫字樓時，一定要周密考查周邊配套設施，像銀行、商店、餐飲、公寓等，功能是否齊全很重要。
  　　6、寫字樓周邊自然景觀及樓層小花園、綠化等，起什么作用?
  　　答：如果某個寫字樓周邊全是高層建筑物，其視線必然被擋，就談不上什么自然景觀了。因為人工作到一定時候，勢必疲憊。樓層里設置的公共小花園及小花園里的植被綠化，可以達到放松身心的目的。而寫字樓外的自然景觀，則可以讓人憑欄遠眺心曠神怡，以利于休息養(yǎng)神。
  　　7、寫字樓的大堂和走廊重要嗎?
  　　答：當然重要。試想一想，如某個寫字樓一樓大堂和走廊陰暗狹窄，客戶進入該寫字樓會怎么想?而寬敞明亮高空間的大堂和走廊，必讓人心情舒暢工作愉快。大堂也是決定寫字樓檔次的標志之一。
  　　8、為寫字樓服務的物業(yè)公司重要嗎?
  　　答：非常重要。因為物業(yè)管理公司直接決定某個寫字樓的用水、用電、垃圾清運、空調供應、車位管理等方方面面的問題。目前深圳甲級物管公司達幾十家之多，選擇投資某個寫字樓時，調查物管公司情況亦不容忽視。
  　　9、如何辦理租賃手續(xù)?
  　　答：投資者購買了某寫字樓后，如有租客求租，可先收租客定金，然后到寫字樓所在的租賃管理所領取一式四份市國土局印制的房屋租賃合同，并辦理稅本 (納稅登記本)。與租客簽訂完四份租賃合同并收取押金和稅金后，到租賃管理所呈交四份合同，由租賃所蓋章生效，并按稅金額繳納租賃管理稅費。(合同租賃所留置一份，業(yè)主一份，租客兩份，其中一份到工商局辦理公司注冊登記或公司地址變更之用。)
  　　10、選擇帶租約的二手寫字樓如何?
  　　答：此乃明智之舉，尤其帶租約的**潛力大。據統(tǒng)計，租約長達3-5年的二手寫字樓，哪怕售價與附近寫字樓相比高出2000-3000元/平方米，也劃算。因深圳高檔寫字樓普遍管理費高，管理費加中央空調費已高出租金的一半以上，如幾個月空置，管理費的損失對寫字樓整體租金收入影響很大。

  查看全文↓ 2018-07-26 17:35:55

相關問題

• 問 ??有沒有人知道，二手寫字樓買賣投資怎么樣？
  答

  國家宏觀調控政策對中小型投資者的影響比較明顯。主要表現(xiàn)在門檻增高———**款比例提高、二次購房貸款利率提高，以及還款年限縮短。2003年北京寫字樓購房貸款比例為6成10年，現(xiàn)在許多銀行已不再發(fā)放寫字樓購房貸款；而商住項目同樣也受到限制———以往能夠按照住宅項目8成20年的標準貸款，現(xiàn)在不僅**款比例大幅提高，而且對于面積較大的單元發(fā)放貸款十分慎重。對于開發(fā)商來說，依靠銀行貸款的小型投資者容易流失。對于個人來說，能夠占用大宗閑散資金進行長線投資的畢竟不多，龐大的小型投資者在數(shù)量上會縮減，也就會影響到整體的購買力，分散到各個項目上，會出現(xiàn)比較明顯的波動，尤其是以中小型投資者為主要目標客戶群的住宅立項寫字樓項目。 北京中原房地產經紀有限公司寫字樓策劃部高級策劃經理孟志昕介紹說，小型的投資客戶其中有很大一部分是個人創(chuàng)建成長起來的中小企業(yè)，傾向于購買住宅立項的寫字樓。這種小型的投資客戶遍及住宅、商住、寫字樓等眾多的房地產業(yè)業(yè)態(tài)，主要的購買特點是購買面積小，總房款較低，投機的心理稍重。但此類小型的投資客戶，數(shù)量較大，聚合在一起形成的購買力也是非常龐大的，是寫字樓投資市場中重要的購買群體之一。品質越高的寫字樓，小型投資客戶的比例越低，反之越高。 寫字樓由于供量小、需求量大，因而會有較高的投資回報率，但同時也有較高的投資風險。對于中小投資者來說，投資寫字樓的成本高，對經濟壓力的抗壓力小，中小投資者投資寫字樓要非常慎重，應該注意以下三個方面的問題。 首先，要有正確的投資心態(tài)。北京中原房地產經紀有限公司寫字樓策劃部高級策劃經理孟志昕分析說，中小投資者要有成熟的投資心理，不能盲目，對自己的投資能力有客觀的評估，不把所有的雞蛋放在一個籃子里面，盡量降低投資風險，客觀看待市場。同時，對自身的財務能力有正確的評估，對投資回報有明確的預期，用正確的心態(tài)看待市場的漲跌和波動。 北京萬利仁行房地產經紀有限公司總經理王文利認為中小投資者應該避免以下情況： a)只看買價，不看租價； b)只看硬件，不看服務； c)計算方法不對，盲從銷售人員的論據； d)只看自己，不看整體； e)只看利潤，不看風險； f)花精力太大，不將此計算為成本； g)事先不謹慎思考，時候忙于維權； h)不關心二手市場； i)聯(lián)想能力差，憑感覺辦事。 其次，選擇合適的物業(yè)進行投資。地點是**重要的因素。地點好的寫字樓租金價格高，出租機率大，轉賣機會大，同時具有**潛力。戴德梁行董事副總經理林義中建議盡量避免買住宅立項的寫字樓。在同一地點，純寫字樓與住宅立項寫字樓之間的租金差距能夠達到三倍，但是價格卻差不了三倍。住宅立項的寫字樓從本質上來說是一種不合規(guī)范的建筑形式，本身存在很多規(guī)劃設計上的弊端。如果市場逐步成熟完善，對此類建筑形式進行嚴格管理，那么投資者面臨的風險是非常大的。相比較而言，甲級寫字樓的投資較之更高，并且甲級寫字樓的租金上漲空間比寫字樓的要大。中小投資者在投資寫字樓時的理想面積在500平方米建筑面積。如果寫字樓的物業(yè)面積過小就意味著進駐物業(yè)的企業(yè)檔次低，流動性大，再加上小業(yè)主太多，影響到該物業(yè)的物業(yè)管理和經營水平。同時過多小業(yè)主的競相壓價，會對租金收益產生很大的負面影響。 再次，正確計算投資回報率。北京萬利仁行房地產經紀有限公司總經理王文利認為投資物業(yè)的客戶，在計算回報率時，往往忽略下列參數(shù)： a)購置物業(yè)的稅費、律師費、保險費等； b)交付前所交付的還款額； c)物業(yè)管理費用、自己的管理費用； d)裝修、家具、房屋折舊費用； e)首次出租的高折價； f)客戶違約率，客戶流轉率，給客戶的免租期； g)近期動態(tài)的租金行情，未來租金的動態(tài)變化； h)出租所涉及的稅費； i)中介費； j)貸款利息，**款的資金成本。 如果將這些因素考慮進去，可能對回報率的分析就大不一樣了。在租金的評估上，靜態(tài)和動態(tài)的租金評估和測算十分重要。中小投資者投資寫字樓可以委托專業(yè)的顧問代理公司進行代理，不僅能獲得足夠的信息資源，也能幫助樹立正確的投資心態(tài)和觀念。

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• 問 ??請問，一手寫字樓買來投資怎么樣？
  答

  我覺得還是蠻好的啊關鍵要看你買的地段繁不繁華了不然都沒人會去沒有人氣的地方上班的了因為很多方面都不方便，比如公交吃飯等這些問題了反之我覺得是可以投資的啊

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• 問 ??準備買個二手寫字樓，請問二手寫字樓買賣需要哪些證件？
  答

  一：如果是個人買，需要你的身份證及復印件。二：如果是以公司的名義買，需要你們公司的營業(yè)執(zhí)照及復印件，法人的身份證及復印件。

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• 問 ??投資寫字樓怎么樣?投資公寓型和投資寫字樓哪個更好?
  答

  寫字樓：寫字樓的用途通常是創(chuàng)業(yè)，面積在200到2000平米之間，費用高，需要和物業(yè)及承租公司打交道，裝修時間長，優(yōu)點：入住時間長，缺點：一次性投入抬高公寓：公寓通常住的是打工一族，面積在50到200平米，分為單身公寓和套間，費用較低，容易打交道，自己簡裝的話大概5到10萬就能搞定，缺點：不穩(wěn)定住宅：住宅通常是在商品房方位內，面積200到500平米之間，費用適中，需要看地段和周邊的配套設施，優(yōu)點：可以賣可以租，缺點：需要一定時間等待配套

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• 問 一手寫字樓出售投資怎么樣？有人了解不，謝謝！
  答

  二手房：新建的商品房進行第一次交易時為“一手”，第二次交易則為“二手”。因此，“二手房”是相對于開發(fā)商手中的商品房而言的。凡產權明晰、經過一手買賣之后再上市交易的房產均被稱為二手房。包括商品房、允許上市交易的二手公房（房改房）、解困房、拆遷房、自建房、經濟適用房、限價房。有些無房的人，可以買一套別人多余的房；而另一些手里有些積蓄又有小房子居住的，可以賣掉舊房買新房；而那些住房富余戶，也能賣掉自己的多余住房換取收益。

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