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• 154****2267

  一、出地下車庫的產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主享有。
  
  判定小區(qū)內(nèi)地下車庫是否應(yīng)無償交付給業(yè)主使用，應(yīng)滿足以下條件之一：
  
  1)開發(fā)商在計算共攤面積時把地下車庫的建筑面積計算在內(nèi)。
  
  2)開發(fā)商在出售單元房屋時承諾無償提供地下車庫。
  
  3)開發(fā)商把建造地下車庫的成本核算在住宅開發(fā)成本之內(nèi)。
  
  4)根據(jù)國家法律或當(dāng)?shù)卣?guī)定應(yīng)無償交付給業(yè)主使用的。
  
  二、車庫的法律屬性
  
  有人認(rèn)為小區(qū)土地使用權(quán)既然為業(yè)主享有，開發(fā)商就不能再享有該小區(qū)的土地使用權(quán)，因此，也不能享有土地地表和地下建筑的所有權(quán)和支配權(quán)。也有人認(rèn)為，地下車庫作為小區(qū)建設(shè)的配套設(shè)施之一，是建筑物的輔助設(shè)施，就應(yīng)如道路、管線一樣，是房屋的從物，應(yīng)交付建筑物的所有人共同使用，在買賣合同沒有特別約定的情況下，從物應(yīng)當(dāng)依從主物(房屋)一并出售、轉(zhuǎn)移。
  
  還有人認(rèn)為，業(yè)主取得的國有土地使用權(quán)同時包含了空間權(quán)，如果承認(rèn)了地下車庫的產(chǎn)權(quán)屬于發(fā)展商，那么就承認(rèn)了空間權(quán)被發(fā)展商保留，但既然土地使用權(quán)都轉(zhuǎn)讓給小區(qū)業(yè)主了，發(fā)展商又依據(jù)什么來認(rèn)定空間權(quán)還保留在自己的手里?從法律邏輯上解釋不通。因此只能推定出地下車庫的產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主享有。
  
  三、車庫的種類
  
  (一) 不得銷售的公共配套設(shè)施。
  
  開發(fā)商根據(jù)政府規(guī)定興建地下車庫，則修建地下車庫是他的法定義務(wù)，他修建該地下車庫不能為了面向社會公眾開放并謀取私利，而是為了滿足小區(qū)內(nèi)業(yè)主生活需要，向特定人群提供停車位的。
  
  (二) 可以銷售的公共配套設(shè)施。
  
  雖然根據(jù)政府規(guī)定，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)修建地下車庫作為小區(qū)的配套設(shè)施。但只要具備相應(yīng)的條件，開發(fā)商仍有權(quán)銷售地下車庫。因為法律并沒有規(guī)定要將地下車庫無償交給業(yè)主使用。地下車庫和房屋的關(guān)系不同于水電和單元房屋、電梯和高層建筑的關(guān)系。地下車庫并非房屋必須要配備的設(shè)施，它與單元房屋是主次關(guān)系，不是主物與從物關(guān)系，系相對獨立建筑物，它可以獨立使用而不失使用價值。
  
  因此，只要在房屋買賣合同中沒有特別約定，則不存在從物隨主物一并買賣轉(zhuǎn)讓的說法。開發(fā)商如沒有承諾無償給業(yè)主提供地下車庫，且并沒有把地下車庫面積計入共攤面積內(nèi)，那么 ，投資興建該類地下車庫的開發(fā)商對此享有專有使用權(quán)，業(yè)主也就無法要求開發(fā)商無償交付其使用。
  
  (三)非住宅區(qū)的配套設(shè)施。
  
  這一類地下車庫只要審批程序合法，當(dāng)屬開發(fā)商自由支配，即可以轉(zhuǎn)讓，也可以出租，也沒有銷售或承租對象的限制。至于是否能擁有所有權(quán)，還有待于國家法律予以明確。目前杭州出臺了相應(yīng)的政策，對此類地下車庫準(zhǔn)備頒發(fā)土地使用權(quán)證。我們相信在不遠(yuǎn)的將來，地下車庫將擁有獨立的所有權(quán)證，屆時，作為一項重要的不動產(chǎn)將可以抵押、轉(zhuǎn)讓，其所有權(quán)權(quán)能將能全部得到實現(xiàn)。
  
  (四)利用人防工程進(jìn)行改造成的下車庫。

  查看全文↓ 2018-07-18 21:16:59
• 148****8833

  1. 地面停車位歸屬地面停車位包含兩種類型的停車位，一種是建筑區(qū)劃內(nèi)的，另一種是占用業(yè)主共有的道路或其他場地用于停放汽車的車位。
  
  
  
  ① 建筑區(qū)劃內(nèi)的地面停車位屬于專有權(quán)的客體，所有權(quán)屬于開發(fā)商所有，業(yè)主和開發(fā)商可以通過約定的方式確定業(yè)主是有償或無償使用車位。
  
  ② 占用業(yè)主共有的道路或其他場地用于停放汽車的車位屬于業(yè)主共有，在物業(yè)管理中可以約定使用公共車位是否需要支付一定的費(fèi)用，當(dāng)然也可以無償使用，同時關(guān)于費(fèi)用的支付可以約定自行收取還可委托物業(yè)進(jìn)行收費(fèi)。
  
  2. 地下停車位專門規(guī)劃停車的地下停車位歸屬于開發(fā)商，該類停車位可以取得產(chǎn)權(quán)。開發(fā)商有權(quán)對該類停車位進(jìn)行銷售和出租。
  
  
  
  3. 首層架空停車位首層架空停車位是指建筑物地面上啊會給你的第一層以墻、柱等架空而依附于樓房而形成的停車位，該類車位不能取得房地產(chǎn)權(quán)，屬于業(yè)主共有。
  
  4. 獨立車庫這里的車庫不等同于車位，屬于獨立的建筑物，歸開發(fā)商所有。舉個例子新亞小區(qū)開發(fā)商在小區(qū)的公共道路中修建了共計210個車位，業(yè)主們原本每月向物業(yè)交400元可停車。在2012年底，開發(fā)商告訴業(yè)主，車位“只l賣不租”，每個車位大概是7平米，每平米售價是5萬元。經(jīng)查證，開發(fā)商于2012年5月拿到了產(chǎn)權(quán)證。
  
  業(yè)主不滿，向法院起訴。法院經(jīng)過審理認(rèn)為：在新亞小區(qū)中，除了案件中所爭議地停車位，小區(qū)內(nèi)沒有建其他的停車位。作為該小區(qū)中**的停車位，且該停車位占用的公共道路面積，因為該車位屬于業(yè)主共同共有。
  
  
  
  《物權(quán)法》規(guī)定：第七十四條 建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。業(yè)主、業(yè)主大會和物業(yè)管理企業(yè)同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)，業(yè)主所得收益應(yīng)當(dāng)主要用于專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用。

  查看全文↓ 2018-07-18 21:16:55
• 137****5900

  停車位產(chǎn)權(quán)是個非常復(fù)雜的問題，目前，小區(qū)停車位主要有4種：地下產(chǎn)權(quán)車位、地下人防車位、地面規(guī)劃車位、地上臨時車位。拿著買賣合同卻沒辦辦理停車位產(chǎn)權(quán)登記。由于這塊長期存在律空白，購買的停車位通常是以租賃的形式出現(xiàn)。產(chǎn)權(quán)沒確定下來，產(chǎn)權(quán)不清晰明確，導(dǎo)致業(yè)主、開發(fā)商、物業(yè)多方矛盾時有發(fā)生。那么怎么確定是否有車位產(chǎn)權(quán)？找法網(wǎng)小編在下文為大家詳細(xì)講解一下。
  
  　
  
  有車一族買房，停車位也是需要考慮的一個重要因素。在普通二線城市，有些停車位都炒至十幾萬一個了。不少購房者花高價購買的停車位，拿著買賣合同卻沒辦辦理停車位產(chǎn)權(quán)登記。由于這塊長期存在律空白，購買的停車位通常是以租賃的形式出現(xiàn)。產(chǎn)權(quán)沒確定下來，產(chǎn)權(quán)不清晰明確，導(dǎo)致業(yè)主、開發(fā)商、物業(yè)多方矛盾時有發(fā)生。一般小區(qū)停車位主要有4種：地下產(chǎn)權(quán)車位、地下人防車位、地面規(guī)劃車位、地上臨時車位。對于車位產(chǎn)權(quán)的確定如下：
  
  怎么確定是否有車位產(chǎn)權(quán)？
  
  　　
  
  一些開發(fā)商打著“產(chǎn)權(quán)不明確”的擦邊球，不少購買車位的業(yè)主分不清哪些屬于人防工程，哪些又屬于業(yè)主的公共空間。停車位有很多種，地上、地下、人防工程，性質(zhì)不同、權(quán)屬不同。一般來說，通過這三種方可以識別小區(qū)停車位產(chǎn)權(quán)。
  
  　　
  
  1、停車場在小區(qū)房屋銷售時未按公建面積公攤，停車場的房屋所有權(quán)（俗稱產(chǎn)權(quán)）應(yīng)歸開發(fā)商所有。開發(fā)商有權(quán)對業(yè)主，此時開發(fā)商與業(yè)主簽訂的停車位使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同是合有效的，應(yīng)受到律保護(hù)。
  
  　　
  
  2、開發(fā)商在銷售小區(qū)房屋時已將地下停車場按公建面積分?jǐn)偨o了全體小區(qū)業(yè)主，從律上講，該停車場的產(chǎn)權(quán)應(yīng)歸全體業(yè)主所有，開發(fā)商無權(quán)與個別業(yè)主簽訂停車場停車位使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，簽訂的協(xié)議也應(yīng)歸于無效。
  
  　　
  
  如果小區(qū)業(yè)主需要購買該停車位使用權(quán)的話，應(yīng)同小區(qū)業(yè)主委員會或同經(jīng)業(yè)主委員會授權(quán)委托的物業(yè)管理簽訂停車位使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議。在這種情況下，只有全體業(yè)主有權(quán)決定該地下停車場停車位的使用權(quán)。
  
  　　
  
  3、地下停車場是由人防工程改建的，盡管該面積未分?jǐn)偨o全體業(yè)主，但開發(fā)商也無權(quán)。物權(quán)第五十二條規(guī)定，國防資產(chǎn)屬于國家所有。《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則》第九條規(guī)定，作為人防工程的地下室也不計入公用建筑面積。
  
  　　
  
  從上述規(guī)定可以看出，人防車位是由防空管理部門代表國家行使所有者權(quán)能，該類車位不可以辦理產(chǎn)權(quán)證，所有權(quán)既不屬于開發(fā)商，也不屬于全體業(yè)主。

  查看全文↓ 2018-07-18 21:16:50

相關(guān)問題

• 問 小區(qū)停車位產(chǎn)權(quán)歸屬
  答

  小區(qū)停車位產(chǎn)權(quán)歸屬是需要分情況的：1、敞開式地面停車位，占用了業(yè)主公共的道路或者是其他場地，那么歸業(yè)主共同所有。2、建筑區(qū)域內(nèi)規(guī)劃的建設(shè)車位，擁有獨立產(chǎn)權(quán)，可以進(jìn)行買賣，在買賣之前歸開發(fā)商所有買賣之后屬于個人產(chǎn)權(quán)。3、如果是地下車庫，并未計算到公攤面積當(dāng)中，產(chǎn)權(quán)歸開發(fā)商所有。購買車位時應(yīng)當(dāng)注意以下兩個方面：1、需要了解車位產(chǎn)權(quán)的情況，無論是購買車位還是租賃車位都應(yīng)當(dāng)在合同中進(jìn)行清晰的說明，不要輕易的聽信開發(fā)商所謂的半產(chǎn)權(quán)的口頭承諾。2、在購買車位以及車庫的過程中，是不能采用公積金貸款的，公積金是住房儲備金，主要是用于購買房屋，翻新房屋以及裝修房屋等，不能挪作他用，因此對于想要購買車位或者是車庫的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)備充足的資金。

• 問 我的住房下的地下停車位歸屬權(quán)
  答

  1、要看當(dāng)初房屋買賣合同上有無注明是為業(yè)主所有，否則就是開發(fā)商所有。但是業(yè)主有使用權(quán)。開發(fā)商對于地面車庫和地下車庫應(yīng)持有產(chǎn)權(quán)證。而對于地面車位應(yīng)該有規(guī)劃許可證。2、物業(yè)應(yīng)該有開發(fā)商的書面委托書，委托書應(yīng)標(biāo)明委托其銷售、租賃。并且有明確的委托期限。3、由于城市房地產(chǎn)物業(yè)收費(fèi)過高的，當(dāng)?shù)貥I(yè)主可以拿房屋買賣合同找開發(fā)商交涉。如果找物業(yè)協(xié)商，那么要看物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議上有無相關(guān)條款。

  全部3個回答>
• 問 規(guī)劃地上停車位產(chǎn)權(quán)歸屬如何界定
  答

  依據(jù)物權(quán)法第七十四條規(guī)定：建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車住、車庫的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。經(jīng)與有關(guān)部門座談，認(rèn)為符合規(guī)劃的停車位可以由當(dāng)事人通過約定出售、附贈或者出租給本小區(qū)業(yè)主，但不得對小區(qū)外銷售、出租。開發(fā)企業(yè)與購房戶簽訂的《商品房買賣合同》中已約定的，規(guī)劃地上停車位的產(chǎn)權(quán)歸開發(fā)企業(yè)所有的。

• 問 地下車位產(chǎn)權(quán)歸屬業(yè)主還是開發(fā)商
  答

  地下車位的產(chǎn)權(quán)歸屬于業(yè)主還是開發(fā)商，要根據(jù)具體的情況才能夠決定：1、對于可以通過出售的方式來轉(zhuǎn)讓產(chǎn)權(quán)的地下車位，業(yè)主在購買車位并且辦理了產(chǎn)權(quán)證之后，產(chǎn)權(quán)就歸屬于業(yè)主所有。2、在購買房屋的時候，如果地下停車場的面積并沒有包含在公攤內(nèi)，開發(fā)商也明確表示停車場的面積，沒有計算在總的公攤內(nèi)，開發(fā)商是有權(quán)把車位出售，這部分的車位產(chǎn)權(quán)歸屬于開發(fā)商。3、小區(qū)的停車位已經(jīng)劃入到了公攤面積，比如說地面上的停車位，車位的產(chǎn)權(quán)歸屬于所有業(yè)主共有，開發(fā)商或者是物業(yè)是沒有權(quán)利去出售轉(zhuǎn)讓停車位的。4、還有一部分的車位，屬于人防車位，車位的產(chǎn)權(quán)歸屬于國家，在平時可以通過出租的方式，轉(zhuǎn)讓使用權(quán)，但是在打仗的時候會直接征收為人防工程使用。

• 問 地下停車位價格
  答

  有新政策出臺車位也可以登記產(chǎn)權(quán)證。你可以在網(wǎng)上查看下。收管理費(fèi)這個情況還是要看開發(fā)商和物業(yè)公司的，至于合理不合理就見仁見智了。建議您看看您小區(qū)的物業(yè)在怎么樣，如果物業(yè)做的很好的，給他管理費(fèi)也不虧，花小錢買安全么。如果物業(yè)管理的很差，那就不給，因為給了也是白給。

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