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• 156****7431

  房地產(chǎn)經(jīng)濟相關(guān)知識
  
  知識點
  1、 對建筑物的基本要求：安全、適用、經(jīng)濟、美觀
  2、建筑物的分類
  1）按使用性質(zhì)，建筑物分為居住建筑、公共建筑、工業(yè)建筑和農(nóng)業(yè)建筑四大類。居住建筑和公共建筑通常統(tǒng)稱為民用建筑。
  2）按層數(shù)，住宅分為底層住宅（1—3層）、多層住宅（4—6層）、中高層住宅（7—9層）和高層住宅（10層及以上）。
  3）按建筑結(jié)構(gòu)，建筑物一般分為磚木結(jié)構(gòu)、磚混結(jié)構(gòu)、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)、鋼結(jié)構(gòu)和其他結(jié)構(gòu)。具體如以組成建筑結(jié)構(gòu)的主要建筑材料來劃分，建筑物可分為鋼結(jié)構(gòu)、混凝土結(jié)構(gòu)（包括素混凝土結(jié)構(gòu)、鋼筋混凝土機結(jié)構(gòu)和預(yù)應(yīng)力混凝土機結(jié)構(gòu)等）、砌體結(jié)構(gòu)（包括磚結(jié)構(gòu)、石結(jié)構(gòu)和其他材料的砌塊結(jié)構(gòu)）、木結(jié)構(gòu)、塑料結(jié)構(gòu)、薄膜充氣結(jié)構(gòu)。
  如以組成建筑物結(jié)構(gòu)的主要結(jié)構(gòu)形式來劃分，建筑物可分為墻體結(jié)構(gòu)、框架結(jié)構(gòu)、深粱結(jié)構(gòu)、筒體結(jié)構(gòu)、拱結(jié)構(gòu)、網(wǎng)架結(jié)構(gòu)、空間薄壁結(jié)構(gòu)（包括折板結(jié)構(gòu)）、懸索結(jié)構(gòu)、艙體結(jié)構(gòu)。
  4）按施工方法，建筑物分為現(xiàn)澆、現(xiàn)砌式建筑，預(yù)制、裝配式建筑，部分現(xiàn)澆現(xiàn)砌、部分裝配式建筑。
  5）建筑物的耐火等級分為一級、二級、三級、四級，其中一級的耐火性能**好，四級的耐火性能**差。
  6）以主題結(jié)構(gòu)確定的建筑耐久年限分為四級：一級耐久年限100年以上，二級耐火年限50—100年，三級耐火年限25—50年，四級耐火年限15年以下。
  7）按完損等級，房屋分為完好房屋、基本完好房屋、一般損壞房屋、嚴重損壞房屋和危險房屋五類。
  3、 建筑構(gòu)造
  一幢建筑物一般是由豎向建筑構(gòu)件（如基礎(chǔ)、墻體、柱等）、水平建筑構(gòu)件（如地面、樓板、粱、屋頂?shù)龋┘敖鉀Q上下層交通聯(lián)系的樓梯等組成。此外，有些建筑物還有臺階、坡道、散水、雨篷、陽臺、煙囪、垃圾道、通風(fēng)道等。
  4、墻體應(yīng)具有的基本要求：
  足夠的強度和穩(wěn)定性、滿足熱工方面（保溫、隔熱、防止產(chǎn)生凝結(jié)水）的性能、具有一定的隔聲性能、具有一定的防火性能。
  5、根據(jù)專業(yè)內(nèi)容和作用的不同，一套完整的施工圖一般分為：
  1）圖紙目錄 2）設(shè)計總說明 3）建筑施工圖（總平面圖、平面圖、立面圖、剖面圖和建筑詳圖） 4）結(jié)構(gòu)施工圖 5）設(shè)備施工圖
  6、建筑工程造價的構(gòu)成有:
  設(shè)備及工器具的購置費用、建筑安裝工程費用、工程建設(shè)其他費用、預(yù)備費、建設(shè)期貸款利息、固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅。
  7、引起誤差的因素有：觀測者、測量儀器、外界環(huán)境。
  8、閱讀地形圖時應(yīng)注意：
  測繪日期、比例尺、地物符號、地貌符號及其含義。
  9、房地產(chǎn)圖包括:地籍圖、宗地圖和房產(chǎn)圖。
  10、宗地圖應(yīng)包括：宗地號、地類號、宗地面積、界址點、界址點號、界址邊長、鄰宗地號及宗地界址示意線等內(nèi)容的專業(yè)地圖。
  11、房產(chǎn)圖按房產(chǎn)管理的需要可分為：房產(chǎn)分幅平面圖、房產(chǎn)分丘平面圖、房產(chǎn)分戶平面圖。
  12、房屋面積主要包括：建筑面積、使用面積、套內(nèi)建筑面積、共有建筑面積、分攤的共有建筑面積、預(yù)測面積、實測面積、合同約定面積、產(chǎn)權(quán)登記面積。
  13、房屋面積測算的一般規(guī)定：
  1）房屋面積測算是指水平投影面積測算
  2)房屋面積測量的精度必須達到《中華人民共和國國家標準房產(chǎn)測量規(guī)范》規(guī)定的房產(chǎn)面積的精度要求
  3）房屋面積測算必須獨立進行兩次，其較差應(yīng)在規(guī)定的限差以內(nèi)，取簡單算術(shù)平均數(shù)作為**后結(jié)果

  查看全文↓ 2018-07-17 20:03:56
• 141****6349

  是指建筑物的覆蓋率，具體指項目用地范圍內(nèi)所有建筑的基底總面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比（％），它可以反映出一定用地范圍內(nèi)的空地率和建筑密集程度 。
  

  查看全文↓ 2018-07-17 20:03:45
• 131****9585

  居住區(qū)綜合經(jīng)濟技術(shù)指標算法在城市規(guī)劃設(shè)計課中有詳細的講解，建議你看看
  第20～35條是公式
  
  主要經(jīng)濟技術(shù)指標
  （1）基本指標：總用地面積(公頃)、居住總?cè)丝?人)、總戶數(shù)(戶)、人口密度(人/公頃)、停車位(輛、輛／戶)、住宅平均層數(shù)(層)、住宅建筑總面積(平方米)、公共建筑總面積(平方米)、容積率、建筑密度(％)和綠地率(％)。
  （2）居住區(qū)規(guī)劃用的平衡表
  項目 面積(公頃) 人均(平方米/人) 占地比例(％)
  居住建筑用地
  公共建筑用地
  道路、廣場用地
  公共綠地
  總計
  
  附：居住區(qū)規(guī)劃的基本術(shù)語
  1、城市居住區(qū)
  
  一般稱居住區(qū)，泛指不同居住人口規(guī)模的居住生活聚居地和特指被城市干道或自然分界線所圍合，并與居住人口規(guī)模(30000～50000人)相對應(yīng)，配建有一整套較完善的、能滿足該區(qū)居民物質(zhì)與文化生活所需的公共服務(wù)設(shè)施的居住生活聚居地。
  2、居住小區(qū)
  一般稱小區(qū)，是被居住區(qū)級道路或自然分界線所圍合，并與居住人口規(guī)模(7000～15000人)相對應(yīng)，配建有一套能滿足該區(qū)居民基本的物質(zhì)與文化生活所需的公共服務(wù)設(shè)施的居住生活聚居地。
  3、居住組團
  一般稱組團，指一般被小區(qū)道路分隔，并與居住人口規(guī)模(1000～3000人)相對應(yīng)，配建有居民所需的基層公共服務(wù)設(shè)施的居住生活聚居地。
  4 、居住區(qū)用地(R)
  住宅用地、公建用地、道路用地和公共綠地等四項用地的總稱。
  5、住宅用地(R01)
  住宅建筑基底占地及其四周合理間距內(nèi)的用地(含宅間綠地和宅間小路等)的總稱。
  6、公共服務(wù)設(shè)施用地(R02)
  一般稱公建用地，是與居住人口規(guī)模相對應(yīng)配建的、為居民服務(wù)和使用的各類設(shè)施的用地，應(yīng)包括建筑基底占地及其所屬場院、綠地和配建停車場等。
  7、道路用地(R03)
  居住區(qū)道路、小區(qū)路、組團路及非公建配建的居民小汽車、單位通勤車等停放場地。
  8、居住區(qū)(級)道路
  一般用以劃分小區(qū)的道路。在大城市中通常與城市支路同級。
  9、小區(qū)(級)路
  一般用以劃分組團的道路。
  10、組團(級)路
  上接小區(qū)路、下連宅間小路的道路。
  11、宅間小路
  住宅建筑之間連接各住宅入口的道路。
  12、公共綠地(R04)
  滿足規(guī)定的日照要求、適合于安排游憩活動設(shè)施的、供居民共享的游憩綠地，應(yīng)包括居住區(qū)公園、小游園和組團綠地及其它塊狀帶狀綠地等。
  13、配建設(shè)施
  與住宅規(guī)?；蚺c人口規(guī)模相對應(yīng)配套建設(shè)的公共服務(wù)設(shè)施、道路和公共綠地的總稱。
  14、其它用地(E)
  規(guī)劃范圍內(nèi)除居住區(qū)用地以外的各種用地，應(yīng)包括非直接為本區(qū)居民配建的道路用地、其它單位用地、保留的自然村或不可建設(shè)用地等。
  15、公共活動中心
  配套公建相對集中的居住區(qū)中心、小區(qū)中心和組團中心等。
  16、道路紅線
  城市道路(含居住區(qū)級道路)用地的規(guī)劃控制線。
  17、建筑線
  一般稱建筑控制線，是建筑物基底位置的控制線。
  18、日照間距系數(shù)
  根據(jù)日照標準確定的房屋間距與遮擋房屋檐高的比值。
  19、建筑小品
  既有功能要求，又具有點綴、裝飾和美化作用的、從屬于某一建筑空間環(huán)境的小體量建筑、游憩觀賞設(shè)施和指示性標志物等的統(tǒng)稱。
  
  20、住宅平均層數(shù)
  住宅總建筑面積與住宅基底總面積的比值(層)。
  21、高層住宅(大于等于10層)比例
  高層住宅總建筑面積與住宅總建筑面積的比率(%)。
  22、中高層住宅(7～9層)比例
  中高層住宅總建筑面積與住宅總建筑面積的比率(%)。
  23、人口毛密度
  每公頃居住區(qū)用地上容納的規(guī)劃人口數(shù)量(人/ha)。
  24、人口凈密度
  每公頃住宅用地上容納的規(guī)劃人口數(shù)量(人/ha)。
  25、住宅建筑套密度(毛)
  每公頃居住區(qū)用地上擁有的住宅建筑套數(shù)(套/ha)。
  26、住宅建筑套密度(凈)
  每公頃住宅用地上擁有的住宅建筑套數(shù)(套/ha)。
  27、住宅面積毛密度
  每公頃居住區(qū)用地上擁有的住宅建筑面積(m2/ha)。
  29、建筑面積毛密度
  也稱容積率，是每公頃居住區(qū)用地上擁有的各類建筑的建筑面積(m2/ha)或以總建筑面積(萬m2)與居住區(qū)用地(萬m2)的比值表示。
  30、住宅建筑凈密度
  住宅建筑基底總面積與住宅用地的比率(%)。
  31、建筑密度
  居住區(qū)用地內(nèi)，各類建筑的基底總面積與居住區(qū)用地的比率(%)。
  32、綠地率
  居住區(qū)用地范圍內(nèi)各類綠地的總和占居住區(qū)用地的比率(%)。
  綠地應(yīng)包括：公共綠地、宅旁綠地、公共服務(wù)設(shè)施所屬綠地和道路綠地(即道路紅線內(nèi)的綠地)，不應(yīng)包括屋頂、曬臺的人工綠地。
  33、拆建比
  新建的建筑總面積與拆除的原有建筑總面積的比值。
  34、土地開發(fā)費
  每公頃居住區(qū)用地開發(fā)所需的前期工程的測算，包括征地、拆遷、各種補償、平整土地、敷設(shè)外部市政管線設(shè)施和道路工程等各項費用(萬元/ha)。
  35、住宅單方綜合造價
  每平方米住宅建筑面積所需的工程建設(shè)的測算綜合，應(yīng)包括土地開發(fā)費用和居住區(qū)用地內(nèi)的建筑、道路、市政管線、綠化等各項工程建設(shè)及必要的管理費用(元/m2)。

  查看全文↓ 2018-07-17 20:03:32
• 133****2023

  1）容積率:即規(guī)劃地塊內(nèi)各類總建筑面積與地塊面積之比,計算公式為:容積率=總建筑面積/土地面積
  容積率可根據(jù)需要制定上限與下限.容積率的下限是保證地塊開發(fā)的效益，防止無效益或低效益開發(fā)造成土地的浪費。容積率上限防止過渡開發(fā)帶來的城市基礎(chǔ)設(shè)施超負荷運行。容積率還可以根據(jù)建筑用途的不同，分為全部建筑容積率，公共建筑容積率，住宅建筑容積率等
  （2）建筑密度：即規(guī)劃地塊內(nèi)各建筑基底占地面積與地塊面積之比，計算公式：建筑密度=建筑基底占地面積/地塊面積
  （3）綠化率，亦稱綠地率：指的是規(guī)劃地塊內(nèi)各類綠地面積的總和占規(guī)劃地塊面積的比率，計算公式：
  綠地率=綠地面積/土地面積
  綠地率通常以下限控制。這里的綠地包括公共綠地、宅旁綠地、公共服務(wù)設(shè)施所屬綠地（道路紅線內(nèi)的綠地），不包括屋頂、曬臺的人工綠地。公共綠地內(nèi)占地面積不大于百分之一的雕塑、水池、亭榭等綠化小品建筑可視為綠地。
  所謂“容積率”，是指一個小區(qū)的總建筑面積與用地面積的比率。建筑密度是指在具體“宗地”內(nèi)建筑物基底面積與宗地面積之比。
  對于發(fā)展商來說，容積率決定地價成本在房屋中占的比例，而對于住戶來說，容積率直接涉及到居住的舒適度。綠化率也是如此。綠化率較高，容積率較低，建筑密度一般也就較低，發(fā)展商可用于回收資金的面積就越少，而住戶就越舒服。這兩個比率決定了這個項目是從人的居住需求角度，還是從純粹賺錢的角度來設(shè)計一個社區(qū)。一個良好的居住小區(qū)，高層住宅容積率應(yīng)不超過5，多層住宅應(yīng)不超過3，綠化率應(yīng)不低于30%。但由于受土地成本的限制，并不是所有項目都能做得到。 容積率比凈容積率要低50％左右。這兩個指標都是合法的，除特別說明外，說到容積率時一般都是指凈容積率。但國家沒有明文規(guī)定開發(fā)商只能宣傳凈容積率，于是，一些開發(fā)商就鉆法律的空子，將凈容積率換算成毛容積率來宣傳，購房人弄不明白其中的奧妙，還以為這個小區(qū)的容積率真的很低，入住后才發(fā)現(xiàn)上當了。 什么是容積率？按照《成都市土地使用和建筑規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定（試行）》的解釋，容積率是地面以上各建筑面積的總和與建筑用地面積的比值。容積率和建筑密度直接關(guān)系居住的舒適度，容積率越低，居住密度越小，人們的居住舒適度就越高，反之則舒適度越低。但對于開發(fā)商來說，容積率決定地價成本在房屋價格中的比例，決定被開發(fā)土地的含金量。因此，容積率越高，開發(fā)商的利潤就越大。

  查看全文↓ 2018-07-17 20:03:26
• 155****4830

  　?。?）容積率:即規(guī)劃地塊內(nèi)各類總建筑面積與地塊面積之比,
  　　計算公式為:容積率=總建筑面積/土地面積 容積率可根據(jù)需要制定上限與下限.容積率的下限是保證地塊開發(fā)的效益，防止無效益或低效益開發(fā)造成土地的浪費。容積率上限防止過渡開發(fā)帶來的城市基礎(chǔ)設(shè)施超負荷運行。容積率還可以根據(jù)建筑用途的不同，分為全部建筑容積率，公共建筑容積率，住宅建筑容積率等
  　　（2）建筑密度：即規(guī)劃地塊內(nèi)各建筑基底占地面積與地塊面積之比。
  　　計算公式：建筑密度=建筑基底占地面積/地塊面積。

  查看全文↓ 2018-07-17 20:03:21

相關(guān)問題

• 問 ??住宅建筑套密度怎么算合適呢？誰知道呢？
  答

  建筑基底面積 建筑的占地面積 一邊就是底層的外墻起算的面積 有地下室 懸挑看規(guī)范要求居住建筑用地面積 場地面積 建筑紅線的范圍

  全部4個回答>
• 問 ??住宅建筑凈密度是什么?住宅建筑凈密度怎么算?
  答

  住宅建筑凈密度是指 住宅建筑 的基底總面積與住宅用地的比率（%）。主要取決于房屋布置對氣候、防火、防震、地形條件和院落使用等要求。與房屋間距、建筑層數(shù)、層高、房屋排列方式等有關(guān)。在同樣條件下，一般住宅層數(shù)越高，住宅建筑凈密度越低。建筑密度是指在居住區(qū)用地內(nèi)，各類建筑 的基底總面積與居住區(qū)用地的比率（％），它可以反映出一定用地范圍內(nèi)的空地率和建筑密集程度。兩者基底總面積囊括的范圍不同。一般建筑密度都高於住宅建筑凈密度。而容積率，是指一個小區(qū)的總建筑面積與用地面積的比率。對于發(fā)展商來說，容積率決定地價成本在房屋中占的比例，而對于住戶來說，容積率直接涉及到居住的舒適度。綠化率也是如此。綠化率較高，容積率較低，建筑密度一般也就較低，發(fā)展商可用于回收資金的面積就越少，而住戶就越舒服。

  全部3個回答>
• 問 ??住宅建筑凈密度怎么算?住宅建筑密度計算方法?
  答

  建筑密度計算方式：建筑物的基底面積總和/規(guī)劃建設(shè)用地面積。舉例說：比如一塊地為10000平方米，其中建筑底層面積3000平方米，這塊用地的建筑密度就是3000/10000=30% 。居住建筑密度指標，取決于包括院落的組織，綠地所占的比率，氣候、防火、防震、地形條件等對住宅建筑布置的要求，以及建筑層數(shù)、層高、房屋間距和排列方式等各項因素。在一般情況下，平均建筑層數(shù)愈高，建筑密度愈低。根據(jù)1980年中國國家基本建設(shè)委員會頒發(fā)的《城市規(guī)劃定額指標暫行規(guī)定》,新建居住區(qū)的居住建筑密度是：4層樓區(qū)一般可按26%左右，5層樓區(qū)一般可按23%左右，6層樓區(qū)不高于20%。

  全部3個回答>
• 問 住宅建筑凈密度怎么算
  答

  住宅面積凈密度也稱住宅容積率。是指每公頃住宅用地上擁有的住宅建筑面積(萬平方米/HA)或以住宅建筑總面積(萬平方米)與住宅用地(萬平方米)的比值表示。還有住宅面積毛密度,也稱容積率, 是每公頃居住區(qū)用地上擁有的住宅建筑面積(萬平方米/HA)或以住宅建筑面積(萬平方米)與居住區(qū)用地(萬平方米)的比值表示。

  全部3個回答>
• 問 ??住宅建筑凈密度怎么算?住宅建筑密度的標準是多少?
  答

  住宅建筑基底總面積與住宅用地面積的比率(%)。 　　主要取決于房屋布置對氣候、防火、防震、地形條件和院落使用等要求。與房屋間距、建筑層數(shù)、層高、房屋排列方式等有關(guān)。在同樣條件下，一般住宅層數(shù)越高，住宅建筑凈密度越低。

  全部3個回答>