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• 148****0438

  合作建房應符合四個條件：
  一是必須以合作雙方名義辦理合建審批手續(xù)；
  二是辦理土地使用權變更登記；
  三是其中一方應該具有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)；
  四是必須符合“共擔風險、共享利潤”原則。
  由此可以對照以下：
  （一）房屋建成后如果雙方采取風險共擔，利潤共享的分配方式，按照營業(yè)稅“以無形資產(chǎn)投資入股，參與接受投資方的利潤分配，共同承擔投資風險的行為，不征營業(yè)稅”的規(guī)定，對甲方向合營企業(yè)提供的土地使用權，視為投資入股，對其不征營業(yè)稅；只對合營企業(yè)銷售房屋取得的收入按銷售不動產(chǎn)征稅；對雙方分得的利潤不征營業(yè)稅。
  （二）房屋建成后甲方如果采取按銷售收入的一定比例提成的方式參與分配，或提取固定利潤，則不屬營業(yè)稅所稱的投資入股不征營業(yè)稅的行為，而屬于甲方將土地使用權轉(zhuǎn)讓給合營企業(yè)的行為，那么，對甲方取得的固定利潤或從銷售收入按比例提取的收入按“轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)”征稅；對合營企業(yè)按全部房屋的銷售收入依“銷售不動產(chǎn)”稅目征收營業(yè)稅。
  （三）如果房屋建成后雙方按一定比例分配房屋，則此種經(jīng)營行為也未構(gòu)成營業(yè)稅所稱的以無形資產(chǎn)投資入股，共同承擔風險的不征營業(yè)稅的行為。因此，首先對甲方向合營企業(yè)轉(zhuǎn)讓的土地，按“轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)”征稅。因此，對合營企業(yè)的房屋，在分配給甲乙方后，如果各自銷售，則再按“銷售不動產(chǎn)”征稅。

  查看全文↓ 2018-07-17 16:43:03
• 142****6861

  目前，土地合作開發(fā)模式大體有以下幾類，第一種風險**低：
  1、擁有土地使用權的當事人提供土地使用權（土地協(xié)議折價，或評估入股方式構(gòu)成合作投資比例），另一方是具有房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)證書的房地產(chǎn)開發(fā)商提供資金和技術，以雙方名義共同開發(fā)，然后按照雙方約定比例進行分配并對自己名下的房屋進行使用或銷售。從法律上講，這是一種典型的合作形式，在內(nèi)容和形式上都符合合伙經(jīng)營的特點，對內(nèi)按照合同約定的投資比例共同經(jīng)營，共擔風險，合作參與各方以分利、方式、土地補償?shù)确绞将@得利潤匯報，對外雙方共同互負連帶責任。
  2、已擁有土地使用權的當事人提供土地使用權，另一方當事人投入資金或技術，以土地使用權人的名義進行開發(fā)，待房屋建成后，依約定將房屋及其占用范圍內(nèi)的土地使用權以轉(zhuǎn)讓方式轉(zhuǎn)讓給投資方。這是一種以合作開發(fā)為名，吸收開發(fā)資金分享利益的合同，享有土地使用權的開發(fā)方負責開發(fā)經(jīng)營的運作并承擔經(jīng)營風險，合作方只投入資金或技術，但不加名合作，也不參加經(jīng)營及承擔風險，只是享受固定的利潤分成或獲取固定的房屋作為投資回報，這是名為合作建房，實為借貸的合同，由于項目是以土地使用權人的名義進行開發(fā)，所以其中風險主要由提供土地使用權一方承擔。
  3、已擁有土地使用權的當事人提供土地使用權，另一方是具有房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)商投入資金和技術并以其名義進行開發(fā)建設，項目完成后，開發(fā)商依合同約定的分配比例將房屋所有權及土地使用權轉(zhuǎn)移給出地一方；這是一種雙方合作，單方負責開發(fā)經(jīng)營的合同，實質(zhì)上具有名為合作開發(fā)，實為轉(zhuǎn)讓土地使用權的性質(zhì)，其中風險主要由開發(fā)商一方承擔。
  4、已擁有土地使用權的當事人提供土地使用權，另一方當事人提供資金雙方共同組成一個房地產(chǎn)開發(fā)項目公司，并以項目公司的名義進行房地產(chǎn)開發(fā)建設，并按雙方約定比例分配建成后的房屋或者將建成房屋出售后，按比例分配所得收益，這種合作開發(fā)的項目公司，類似法人型的聯(lián)營體，項目公司依批準的經(jīng)營范圍活動并以其名義承擔經(jīng)營風險，完成項目公司使命后即告終止，對合作雙方化解風險極為有利。由于新成立的房地產(chǎn)開發(fā)項目公司是獨立法人，擁有土地使用權的當事人在提供土地使用權，必須辦理相應土地出讓過戶手續(xù)。
  5、已擁有土地使用權的當事人（往往不具備開發(fā)資質(zhì)，或開發(fā)資質(zhì)等級不足），以掛靠形式與具有房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)證書的開發(fā)商簽訂合作開發(fā)合同，掛靠方負責開發(fā)經(jīng)營所需資金，被掛靠方為房地產(chǎn)開發(fā)公司，負責辦理合作項目的立項、批地、報建、簽訂銷售合同，辦理房地產(chǎn)權證，同時收取一定比例的管理費或分取固定的利潤；這種合作方式逃避了房地產(chǎn)開發(fā)的行政管理，降低了成本，其實質(zhì)是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以合作開發(fā)為名出租房地產(chǎn)資質(zhì)證書以獲取利益，一旦發(fā)生法律糾紛，合作方訴諸法院時，相關合同往往裁定無效。
  本回答由經(jīng)濟金融分類達人 杜志強推薦

  查看全文↓ 2018-07-17 16:42:09
• 137****9680

  1.土地入股合作開發(fā)
  
  以土地入股合作開發(fā)，這是目前主流的方式。該模式是A企出地，B企出資的合作模式。該模式需要注意的細節(jié)是：項目開發(fā)需要以合作雙方的名義向政府部門辦理審批手續(xù)和各種證件許可。
  
  2.合作建房
  
  合作建房是指以一方提供土地使用權，另一方或多方提供資金合作開發(fā)房地產(chǎn)的房地產(chǎn)開發(fā)形式。
  
  3.聯(lián)合成立項目公司
  
  該模式是開發(fā)商與土地方成立項目公司，土地方將土地使用權變更到項目公司名下后，由項目公司具體開發(fā)經(jīng)營項目的一種模式，有時被視同為土地轉(zhuǎn)讓，需要發(fā)生土地轉(zhuǎn)讓的交易稅費。這是萬科較常使用的一種模式。
  
  4.股權收購模式
  
  股權收購模式是指土地方將土地使用權變更到項目公司名下，開發(fā)商將項目公司的部分股權收購，達到間接取得土地使用權的目的，股權收購后，雙方按照注冊資本的比例投入后續(xù)開發(fā)資金的一種模式。
  
  
  
  5.聯(lián)合競買
  
  與合作方聯(lián)合參與土地部門的招拍掛，競買成功后，雙方按份額繳交土地出讓金，土地按份額共有，雙方共同出資開發(fā)建設，分享利潤的方式。也可采取雙方先合資成立公司然后參加競買的方式。
  
  
  
  6.代建模式
  
  開發(fā)商不作為股東，而是作為經(jīng)營管理者角色，通過專業(yè)素養(yǎng)和品牌號召力提供全流程的開發(fā)及銷售服務，獲取固定收益和超額回報。
  
  7.技術輸出
  
  以向?qū)Ψ教峁╅_發(fā)商的技術，與對方合作，包括技術入股和固定收益兩種合作模式。比如當代置業(yè)就和其他企業(yè)合作，輸出自己的綠色節(jié)能技術，并從中獲取一定收益。
  
  8.開發(fā)商合作互補，發(fā)揮價值**大化
  
  雙方主要通過聯(lián)合拿地、合作開發(fā)的形式來進行。
  
  9.HI合作模式
  
  HI合作模式是項目公司向外資銀行借外債、償還本息，項目由開發(fā)商開發(fā)并享有利潤，但接受HI監(jiān)督的模式。
  
  10.信托
  
  民眾或企業(yè)、團體（統(tǒng)稱委托人）將資金委托給信托公司，由信托公司把資金集合到一定數(shù)量后投資到房地產(chǎn)項目或貸款給房地產(chǎn)公司，取得投資回報或貸款利息后交給委托人的信托業(yè)務。
  
  在選擇合作開發(fā)之前，房企務必要明確合作策略、制定合作規(guī)則，避免在合作過程中扯皮，錢沒賺到，**后鬧得不歡而散。

  查看全文↓ 2018-07-17 16:39:50

相關問題

• 問 ??合作建房的方式有哪些？怎么規(guī)定的呢？
  答

  可以裝中央空調(diào)。不過新房在裝中央空調(diào)之前，**好是找專業(yè)人員給好好謀劃一下，把中央空調(diào)的大小、類型、品牌、安裝方式、排水方式、裝修風格等等事項都事先確定好。一旦中央空調(diào)安裝好，再想修改、改動，就變得非常麻煩，且成本很高。

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• 問 國家對合作建房有哪些規(guī)定？
  答

  對一方提供土地使用權，另一方或多方提供資金合作開發(fā)房地產(chǎn)，并以產(chǎn)權分成的合作建房視為房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓。在2001年8月6日后，房地產(chǎn)管理部門不再審批合作建房。對已交清地價款的出地方，出地方直接進入土地交易市場，通過掛牌交易、招標、拍賣等方式尋找合作方；對已取得行政劃撥用地、歷史用地、協(xié)議用地土地使用權的單位需尋找合作方的，須經(jīng)過規(guī)劃國土部門對規(guī)劃、用地等問題進行審核，并補交市場地價后，再進入土地交易市場以掛牌交易、招標、拍賣等方式尋找合作方。

• 問 什么是集資合作建房，集資合作建房包括哪些條件？
  答

  各省、自治區(qū)、直轄市人民政府，國務院各部委、各直屬機構(gòu)：實行城鎮(zhèn)住房制度改革后，為盡快改善城鎮(zhèn)居民和一些行業(yè)職工住房緊張的狀況，國家相繼出臺了一些政策，鼓勵職工通過購買普通商品住房、經(jīng)濟適用住房（含集資合作建房），租賃住房等多種方式改善居住條件。但是，近年來，一些地區(qū)出現(xiàn)部分單位以集資合作建房名義，變相搞住房實物福利分配或商品房開發(fā)等問題。為維護住房制度改革成果、切實貫徹落實《國務院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設部等部們關于調(diào)整住房供應結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格意見的通知》（國辦發(fā)[2006]37號）和《建設部、發(fā)展改革委、國土資源部、人民銀行關于印發(fā)<經(jīng)濟適用住房管理辦法>的通知）（建住房[2004]77號）等文件精神，經(jīng)國務院同意，現(xiàn)就制止違規(guī)集資合作建房有關問題通知如下：一、自本通知下發(fā)之日起，一律停止審批黨政機關集資合作建房項目。嚴禁黨政機關利用職權或其影響，以任何名義、任何方式搞集資合作建房，超標準為本單位職工牟取住房利益。二、對已審批但未取得施工許可證的集資合作建房項目，房地產(chǎn)管理（房改）部門要會同有關部門重新審查，不符合《經(jīng)濟適用住房管理辦法》和房改政策的，不得按集資合作建房項目開工建設。三、已經(jīng)開工建設的集資合作建房項目，房地產(chǎn)管理（房改）部門要會同有關部門重新審查項目供應對象、面積標準和集資款標準。對住房面積已經(jīng)達到當?shù)匾?guī)定標準等不符合參加集資合作建房條件的職工，取消其資格。對雖然符合參加集資合作建房條件，但住房面積（以前已享受政府優(yōu)惠政策的住房面積和新參加集資合作建房的面積合并計算）超過當?shù)匾?guī)定的，按照當?shù)刈》棵娣e超標處理辦法執(zhí)行。對單位違規(guī)向職工提供集資建房補貼的，責令收回。四、符合規(guī)定條件，經(jīng)市、縣人民政府批準進行集資合作建房的企業(yè)和單位，要嚴格執(zhí)行《建設部、發(fā)展改革委、國土資源部、人民銀行關于印發(fā)<經(jīng)濟適用住房管理辦法>的通知》（建住房[2004]77號）和其他有關集資合作建房的規(guī)定。五、集資合作建房必須符合土地利用總體規(guī)劃和城市規(guī)劃，列入當?shù)乇灸甓冉?jīng)濟適用住房建設計劃和年度土地利用計劃，其建設標準、優(yōu)惠政策、供應對象的審核等要嚴格按照經(jīng)濟適用住房的有關規(guī)定執(zhí)行。建成的住房不得在經(jīng)審核的供應對象之外銷售。六、各級監(jiān)察機關要會同建設、國土等部門加強監(jiān)督檢查。對違反規(guī)定批準或?qū)嵤┘Y合作建房的，要嚴肅追究有關責任人的責任。對利用職權及其影響，以“委托代建”、“定向開發(fā)” 等方式變相搞集資合作建房，超標準為本單位職工牟取住房利益的，要追究有關單位領導的責任。凡以集資合作建房名義搞商品房開發(fā)，對外銷售集資合作建成的住房的，要沒收非法所得，并從嚴處理有關責任人；構(gòu)成犯罪的，移送司法機關追究刑事責任。七、各省、自治區(qū)、直轄市人民政府可以根據(jù)本辦法制訂實施細則。

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• 問 合作建房有產(chǎn)權嗎?合作建房有什么問題嗎?
  答

  合作建房是指以一方提供土地使用權，另一方或多方提供資金合作開發(fā)房地產(chǎn)的房地產(chǎn)開發(fā)形式。合作建房，是大家一起做開發(fā)商，共同出資，成立房地產(chǎn)公司。 發(fā)起人提供項目方案（成本價住宅可行性研究），大家一起完善。認可項目方案的人一起合作，先驗資。錢存到同一個銀行，每人自己的存折里，有目標地塊可以購買時，建立監(jiān)管賬戶。每個人在自愿前提下，簽署合同，參加合作。不認同項目，不愿簽合同的，不要影響大家即可。如果沒買到地，大家的錢，銀行直接從共管賬戶全額歸還。買到地以后，共同成立房地產(chǎn)開發(fā)公司。請專業(yè)金融機構(gòu)管錢，專業(yè)機構(gòu)建設，每月開會公示賬目，大家共同審核。蓋好以后，各自取得商品房產(chǎn)權，共有各種收益。非常安全、簡單。-------------------另一種原始的“合作建房”可概括為：共同出資、籌劃方案、選購地塊、設計房屋、建設施工、驗收入住。即解釋為大家按各自購買能力一起出資金，綜合匯總戶型并計算總面積，選購合適地塊，找設計公司設計、找建筑公司施工，**后驗收付款入住。通俗講，就幾個人合伙出錢，自己買地，自己雇人蓋房子，而現(xiàn)在由于種種原因很難達到這種初始意義合作建房，基本按照前者實施。

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• 問 合作建房有產(chǎn)權嗎?合作建房有什么問題嗎?
  答

  集資建房是指單位內(nèi)部職工集資.合作建房可以在全社會的法人、自然人參與。二者的產(chǎn)權沒有區(qū)別

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