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• 154****9292

  一、物業(yè)管理公司組織機構(gòu)設(shè)置的要求 　　物業(yè)管理公司組織機構(gòu)的設(shè)置必須為實現(xiàn)公司的經(jīng)營管理目標(biāo)服務(wù)，它的設(shè)置應(yīng)滿足以下四個基本要求： 　　(一)具備服務(wù)性的功能 　　物業(yè)管理公司是專門從事物業(yè)管理與服務(wù)的服務(wù)性企業(yè)，它的組織機構(gòu)的設(shè)置必須保證具備這些功能，并有助于實現(xiàn)企業(yè)的服務(wù)宗旨。 　　(二)充分發(fā)揮公司員工潛能 　　物業(yè)管理公司的管理、經(jīng)營和服務(wù)活動都是依靠每一個人來實現(xiàn)的。因此，組織機構(gòu)的設(shè)置要求每一位職員都能人盡其才，充分發(fā)揮個人智慧。 　　(三)關(guān)系協(xié)調(diào) 　　公司是一個有機整體，是由人、財、物、技術(shù)、信息等要素和子系統(tǒng)組成的開放系統(tǒng)，這種系統(tǒng)能否**大地發(fā)揮出整體功能，有賴于系統(tǒng)內(nèi)各要素的協(xié)調(diào)配合。因此，組織機構(gòu)的設(shè)置必須保證公司內(nèi)部各種關(guān)系的相互協(xié)調(diào)。 　　(四)效率與效益 　　物業(yè)管理公司組織機構(gòu)的設(shè)置要求從實際出發(fā)，以低成本的投入達到**好的工作效率、經(jīng)濟效益、社會效益以及環(huán)境效益。 　　物業(yè)管理公司不是孤立的經(jīng)濟實體，而是開放的組織系統(tǒng)。要設(shè)計一個功能齊全、結(jié)構(gòu)合理的組織機構(gòu)，首先必須明確每一個組織機構(gòu)的功能作用和具體目標(biāo)，其次則需要考慮人、財、物等資源分配以及各部門之間、人與人之間的協(xié)調(diào)關(guān)系。組織機構(gòu)設(shè)置的目的性和科學(xué)性是保證公司整體協(xié)調(diào)和高效運作的關(guān)鍵。
  　　二、物業(yè)管理公司組織機構(gòu)設(shè)置的原則 　　為了發(fā)揮物業(yè)管理公司組織機構(gòu)的整體功能，實現(xiàn)公司的總目標(biāo)，根據(jù)上述四個基本要求，組織機構(gòu)的設(shè)置應(yīng)遵循以下原則： 　　(一)目標(biāo)原則 　　公司有自己的經(jīng)營發(fā)展目標(biāo)，組織機構(gòu)的設(shè)置必須以公司的總體目標(biāo)為依據(jù)。從某種意義上講，組織機構(gòu)的設(shè)置是實現(xiàn)公司總目標(biāo)的一種管理手段。因目標(biāo)設(shè)置機構(gòu)，因機構(gòu)設(shè)職設(shè)人，這是組織機構(gòu)設(shè)置的目標(biāo)原則。 　　(二)統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)與層次管理原則 　　物業(yè)管理公司的經(jīng)營戰(zhàn)略和重大決策權(quán)應(yīng)集中在高層領(lǐng)導(dǎo)手中，而日常工作的管理與經(jīng)營權(quán)力則逐級授權(quán)，實行層次化管理。統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)是各項工作協(xié)調(diào)進行和實現(xiàn)總目標(biāo)的決策保證，分級層次管理則是充分發(fā)揮各級管理人員積極性的機制保障。如果公司的高層領(lǐng)導(dǎo)整日忙于事務(wù)性工作而很少花精力去考慮重大決策問題，則不僅會影響各層次管理人員的積極性，而且會使企業(yè)逐漸失去長遠(yuǎn)的戰(zhàn)略目標(biāo)，甚至迷失發(fā)展方向。這是企業(yè)逐漸步入正軌的情況下，高層領(lǐng)導(dǎo)尤應(yīng)注意的層次化管理問題。

  查看全文↓ 2018-07-17 15:32:09
• 133****9200

  物業(yè)管理向資產(chǎn)經(jīng)營管理發(fā)展的必要性和途徑
  中小企業(yè)IT網(wǎng)/20090420
  　　物業(yè)資產(chǎn)即不動產(chǎn)是世界財富的一個重要組成部分，不動產(chǎn)占到全部財富的40%～50%，全球500強賬面價值中總資產(chǎn)的1/3是不動產(chǎn)，不動產(chǎn)被稱作是世界上**大的生意，不動產(chǎn)的建設(shè)、買賣和租賃以及對自有住房者所帶來的收益占了富裕國家國內(nèi)生產(chǎn)總值的15%左右。不動產(chǎn)經(jīng)營是企業(yè)包括非營利組織經(jīng)營管理的重要組成部分，但是我國企業(yè)不動產(chǎn)經(jīng)營水平很低，尚未形成不動產(chǎn)經(jīng)營的理念?！　〔粍赢a(chǎn)的數(shù)量和價值在發(fā)展中的中國將高速增長，誰來經(jīng)營管理這些巨額資產(chǎn)?誰來賺取巨額的經(jīng)營管理利潤?在日本，絕大部分不動產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)不是由土地所有者管理，而是由專業(yè)的不動產(chǎn)管理公司管理;目前，在國內(nèi)投資的外商企業(yè)，大多聘請了專業(yè)經(jīng)營管理公司作為管理顧問，通過物業(yè)策劃滿足物業(yè)保值增值需求。隨著國內(nèi)物業(yè)資產(chǎn)業(yè)主的觀念在迅速向國際接軌，很多先知先覺的商業(yè)管理公司、后勤管理單位、房產(chǎn)開發(fā)商都在積極嘗試進行物業(yè)資產(chǎn)尤其是商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營管理，以分享這個巨大的蛋糕?！　‖F(xiàn)代物業(yè)管理產(chǎn)生的根本原因在于現(xiàn)代建筑物管理的綜合性和復(fù)雜性，產(chǎn)權(quán)的多元化、相鄰關(guān)系的復(fù)雜性、人們需求的差異性、對財富追求的愿望、對生活品質(zhì)的追求，都對專業(yè)化分工提出了強烈的要求，物業(yè)管理的專業(yè)組織-物業(yè)管理公司應(yīng)運而生?！　∪绻飿I(yè)管理公司只提供物業(yè)服務(wù)，能滿足一般性質(zhì)的生活、工作需求，但遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能達到物業(yè)資產(chǎn)的投資目的。對于物業(yè)管理公司來說，如果只收取物業(yè)管理費，營業(yè)收入有限，而人力成本越來越高，利潤空間會越來越薄;商用物業(yè)的租金收入規(guī)模往往是物業(yè)管理費的十倍甚至是幾十倍，無論是與業(yè)主分成、還是給業(yè)主固定回報，只要進行高效的經(jīng)營管理，就能十倍甚至百倍的擴展利潤空間?！　∫话阄飿I(yè)管理公司僅僅將自己放在“保姆”、“管家”的位置，未能很好地引導(dǎo)業(yè)主建立資產(chǎn)統(tǒng)籌管理的概念，精力、財力放在對業(yè)主和租戶感受的服務(wù)上，而放在為業(yè)主資產(chǎn)管理策劃的精力、財力遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。　　大部分業(yè)主尚未建立資產(chǎn)經(jīng)營的概念，也未體會到資產(chǎn)統(tǒng)籌經(jīng)營的實惠，當(dāng)然更談不上為資產(chǎn)保值增值投資買單。 物業(yè)服務(wù)合同的短期性、不確定性也使物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營行為極容易發(fā)生短期行為，大部分物業(yè)管理公司成長期較短，經(jīng)營能力存在很大差距?！　≡谑找嫘晕飿I(yè)的運作中，由于部分業(yè)主尚未認(rèn)清投資物業(yè)的責(zé)任和義務(wù)，較看重現(xiàn)實利益的獲取，不以積極行動來經(jīng)營個人產(chǎn)業(yè)，物業(yè)管理企業(yè)則對資產(chǎn)所有人的資產(chǎn)的經(jīng)營管理袖手旁觀。一旦資產(chǎn)價值貶值，人們便對產(chǎn)權(quán)式商場、產(chǎn)權(quán)式酒店、產(chǎn)權(quán)式公寓的運作模式提出質(zhì)疑?！　o論是業(yè)主還是物業(yè)管理公司都應(yīng)該清楚地認(rèn)識到，業(yè)主應(yīng)與物業(yè)管理公司共同考慮業(yè)主資產(chǎn)的保值增值，資產(chǎn)的經(jīng)營管理，而物業(yè)管理公司應(yīng)更多地注重與業(yè)主之間的互動，從專業(yè)角度指導(dǎo)業(yè)主，使自己真正成為資產(chǎn)的經(jīng)營管理者?！　?yōu)秀的物業(yè)資產(chǎn)經(jīng)營，不僅可以彌補資產(chǎn)的無形損耗、更新需要，還可以保持并提高投資收益。優(yōu)秀的資產(chǎn)經(jīng)營管理只能由優(yōu)秀的資產(chǎn)經(jīng)營管理公司提供。　　物業(yè)管理公司有與業(yè)主、租戶**短距離的先天優(yōu)勢，如果加上資產(chǎn)經(jīng)營能力，可以成為業(yè)主經(jīng)營資產(chǎn)的**佳合作伙伴。在美國，物業(yè)經(jīng)理人被分為三類：一類是樓宇經(jīng)理，負(fù)責(zé)樓宇的日常管理工作(可理解為日常的物業(yè)服務(wù)者);二類是物業(yè)經(jīng)理，負(fù)責(zé)聯(lián)系代理商、物業(yè)招租工作(可理解為經(jīng)營業(yè)主現(xiàn)有資產(chǎn)的經(jīng)營者);三類是資產(chǎn)經(jīng)理，負(fù)責(zé)物業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃，進行市場調(diào)研，進行完整的資產(chǎn)經(jīng)營管理策劃運營?！　∥飿I(yè)管理公司要積極向經(jīng)營化發(fā)展，教育業(yè)主，并提升自身的經(jīng)營能力，才能在未來巨大的物業(yè)資產(chǎn)經(jīng)營管理利潤中占據(jù)有利的位置?！　⌒畔⒒菐椭鷤鹘y(tǒng)物業(yè)管理公司規(guī)范化、精細(xì)化、規(guī)?；⒔?jīng)營化發(fā)展的**有效手段，信息化的核心是軟件，國內(nèi)物業(yè)管理行業(yè)應(yīng)用的軟件已經(jīng)發(fā)展到了第五代

  查看全文↓ 2018-07-17 15:31:53
• 149****6769

  只對目標(biāo)物業(yè)管理與服務(wù)的策劃進行招標(biāo)投標(biāo)法
  　　通過幾年全國物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的實踐看，許多地方的物業(yè)管理招標(biāo)基本思路是根據(jù)當(dāng)?shù)卣_定的收費標(biāo)準(zhǔn)，各物業(yè)管理企業(yè)依據(jù)目標(biāo)物業(yè)，結(jié)合本企業(yè)管理水平，策劃管理方案，細(xì)化各項組織實施步驟，提出質(zhì)量保證措施，以及以人為本的開展各類社區(qū)文化、社區(qū)服務(wù)活動等內(nèi)容。
  按照這種方法，物業(yè)管理投標(biāo)書實質(zhì)是一份細(xì)化管理的策劃書。各位評委評比標(biāo)書實際上也是對管理服務(wù)進行評定，從各企業(yè)送交的物業(yè)管理標(biāo)書里，找出服務(wù)管理措施的不足以及目標(biāo)物業(yè)分析的失誤，把評分拉出差距，再根據(jù)本企業(yè)以往開展物業(yè)管理的住宅小區(qū)的信譽調(diào)查，以及企業(yè)經(jīng)理、管理處主任的聯(lián)合答辯的水平，綜合評出**高分作為中標(biāo)單位。
  　　這種方法可以強化物業(yè)管理服務(wù)意識，使各物業(yè)管理企業(yè)如何對目標(biāo)物業(yè)服務(wù)管理考慮周到細(xì)微，動腦筋制定措施，保證質(zhì)量，并在標(biāo)書里得到詳細(xì)的表述，才會得到專家評委的贊許和通過。
  　　 這種方法不足之處是缺少風(fēng)險意識。由于服務(wù)管理還未開始進行，標(biāo)書對目標(biāo)物業(yè)管理的計劃、設(shè)想與承諾還只停留在紙上，轉(zhuǎn)變?yōu)楝F(xiàn)實還有待于進一步考察、落實。從某種意義上來講，乎柔性大，無風(fēng)險。
  
  　　確立收費標(biāo)準(zhǔn)測算為重點的招標(biāo)模式
  　　這種模式始于2000年3月份。南京龍江高教公寓物業(yè)管理招標(biāo)一改過去傳統(tǒng)的招標(biāo)思路，模仿建筑施工項目的招標(biāo)方法，增加了費用測算和報價，評定標(biāo)書的內(nèi)容除過去單一的目標(biāo)物業(yè)管理服務(wù)策劃外，又增加了一項，既在政府規(guī)定的收費范圍內(nèi)，進行測算報價，甚至將報價的權(quán)重提高到50%，這對物業(yè)管理企業(yè)來講，增加了難度，既要保證管理服務(wù)質(zhì)量高，各項措施到位，又要節(jié)省經(jīng)費進行成本核算。一般企業(yè)是難以完成此項任務(wù)的，它體現(xiàn)了企業(yè)實力的競爭。南京龍江高教公寓邀請12家物業(yè)管理企業(yè)投標(biāo)，**后一家企業(yè)報價為每月0.35元/平方米，作為物業(yè)管理服務(wù)費的收取標(biāo)準(zhǔn)，比南京市政府規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)每個月0.5元/平方米還要低0.15元，業(yè)主非常滿意。
  過去物業(yè)管理招標(biāo)評標(biāo)主要是服務(wù)策劃（收費標(biāo)準(zhǔn)事先定下來），某種意義上來講，主要靠文筆強的人，重點要把標(biāo)書寫好，寫出特色就可以了。如今又增加了物業(yè)的公共服務(wù)費用的報價競爭，從而拉開了檔次。通常報價是硬指標(biāo)，報價太高（或太低）偏離標(biāo)底，得分就低，競爭更加激烈了，對企業(yè)招標(biāo)增加了"風(fēng)險"。物業(yè)管理企業(yè)生存必須依賴于經(jīng)營收入的支撐，需要一定面積的物業(yè)保證經(jīng)費來源，然而投標(biāo)中又要報價競爭，這對物業(yè)管理企業(yè)來講，除了加強成本核算，控制各種支出外，需要提高企業(yè)的專業(yè)化管理水平，通過規(guī)模，促進效益，通過管理提高效益。
  

  查看全文↓ 2018-07-17 15:31:35

相關(guān)問題

• 問 小區(qū)的物業(yè)管理分為哪幾種模式？我想了解下？誰來說說？
  答

  現(xiàn)在的物業(yè)公司一般分為:開發(fā)商的子公司、獨立的物業(yè)公司、掛靠某物業(yè)公司的物業(yè)管理處(中心)和不具備資質(zhì)的違法經(jīng)營的物業(yè)公司四類。新出臺的物權(quán)法規(guī)定，業(yè)主可以自己管理物業(yè)，也可委托物業(yè)公司管理。

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• 問 住宅分為哪幾種? 建筑分為哪幾類？
  答

  　　根據(jù)設(shè)計特點　　普通住宅：各地標(biāo)準(zhǔn)不一樣。北京的普通住宅需要滿足三個條件，即容積率1.0以上，面積140平方米以下，實際成交價低于同區(qū)域享受優(yōu)惠政策住房平均交易價格1.2倍以下?！　」⑹阶≌捍蠖鄶?shù)是高層大樓，標(biāo)準(zhǔn)較高，每一層內(nèi)有若干單獨使用的套房，包括臥室、起居室、客廳、浴室、廁所、廚房、陽臺等，還有一部分附設(shè)于酒店之內(nèi)?！　ownhouse：也叫聯(lián)排別墅，“有天、有地、有獨立的庭院，還有專用車位或車庫”，因此也被稱為“四有人才”，由幾幢三層以下的低層住宅并聯(lián)而成。Townhouse在形式上比較接近3~4層的低層住宅與別墅。與低層住宅的區(qū)別是：Townhouse在一個垂直層面只有一戶，而低層住宅在一個垂直層面有多戶，且在同一單元的同一層有2～3戶不等;另外，每戶都有私家花園，而低層住宅只有首層住戶才可能有私家花園。與別墅的區(qū)別是：Townhouse不是獨立成棟，而是由多套住宅并聯(lián)在一起?！　』▓@洋房：一般都是帶有花園草坪和車庫的獨院式平房或二三層小樓，建筑密度很低，內(nèi)部居住功能完備，裝修豪華，并富有變化，戶外小區(qū)也都有較高的標(biāo)準(zhǔn)，一般為高收入者購買?！　⌒—殫潱簞e墅市場細(xì)分出來的一種產(chǎn)品類型，它介于嚴(yán)格意義上的別墅和Townhouse之間，獨立式住宅，建筑面積通常在300平米以下，不超過400平米，不是很貴的價位，相比普通商品房配套設(shè)施更齊全、更講究格局。

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• 問 住宅分為哪幾種? 房屋結(jié)構(gòu)都分為哪幾種？
  答

  房屋結(jié)構(gòu)的類型: 鋼結(jié)構(gòu) : 是指承重的主要構(gòu)件是用鋼材料建造的,包括懸索結(jié)構(gòu)。 鋼、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu) : 是指承重的主要構(gòu)件是用鋼、鋼筋混凝土建造的。 鋼筋混凝土結(jié)構(gòu): 是指承重的主要構(gòu)件是用鋼筋混凝土建造的。包括薄殼結(jié)構(gòu)、大模板現(xiàn)澆結(jié)構(gòu)及使用滑模、升板等建造的鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)的建筑物。 混合結(jié)構(gòu) 是指承重的主要構(gòu)件是用鋼筋混凝土和磚木建造的。如一幢房屋的梁是用鋼筋混凝土制成,以磚墻為承重墻,或者梁是用木材建造,柱是用鋼筋混凝土建造。 磚木結(jié)構(gòu) : 是指承重的主要構(gòu)件是用磚、木材建造的。如一幢房屋是木制房架、磚墻、木柱建造的。 其他結(jié)構(gòu) : 是指凡不屬于上述結(jié)構(gòu)的房屋都?xì)w此類。如竹結(jié)構(gòu)、磚拱結(jié)構(gòu)、窯洞等。 2.一個建筑物都有哪些部分組成? 主要是承重構(gòu)件,基礎(chǔ),墻,樓面層,地坪,樓梯,屋頂,門窗,還有其他的附帶構(gòu)件陽臺,雨蓬,煙筒,散水等。 3.建筑里常用的建筑材料都有什么? 是水泥,石灰,石膏,混凝土,沙,磚,砌塊,鋼材,瀝青,木頭,石頭等還有些防水材料,吸聲隔聲的裝飾材料。其中主要的是混凝土,水泥,砌塊,鋼筋,沙為主要。如果水是算材料的話,水也是很重要的。 4.結(jié)構(gòu)里主要構(gòu)件有什么? 板(預(yù)制,現(xiàn)澆,樓梯板,屋面板等),梁(框架梁,簡支梁,圈梁,過梁,樓梯梁等),柱子(框架柱子,構(gòu)造柱,暗柱等),墻(承重墻,非承重墻,剪力墻等),基礎(chǔ)(條形基礎(chǔ),獨立基礎(chǔ),樁基礎(chǔ))。

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• 問 房子分為哪幾種?分別是什么?
  答

  1.房屋結(jié)構(gòu)的類型：鋼結(jié)構(gòu) ： 是指承重的主要構(gòu)件是用鋼材料建造的，包括懸索結(jié)構(gòu)。鋼、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu) ： 是指承重的主要構(gòu)件是用鋼、鋼筋混凝土建造的。鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)： 是指承重的主要構(gòu)件是用鋼筋混凝土建造的。包括薄殼結(jié)構(gòu)、大模板現(xiàn)澆結(jié)構(gòu)及使用滑模、升板等建造的鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)的建筑物。混合結(jié)構(gòu) 是指承重的主要構(gòu)件是用鋼筋混凝土和磚木建造的。如一幢房屋的梁是用鋼筋混凝土制成，以磚墻為承重墻，或者梁是用木材建造，柱是用鋼筋混凝土建造。磚木結(jié)構(gòu) ： 是指承重的主要構(gòu)件是用磚、木材建造的。如一幢房屋是木制房架、磚墻、木柱建造的。其他結(jié)構(gòu) ： 是指凡不屬于上述結(jié)構(gòu)的房屋都?xì)w此類。如竹結(jié)構(gòu)、磚拱結(jié)構(gòu)、窯洞等。主要是承重構(gòu)件，基礎(chǔ)，墻，樓面層，地坪，樓梯，屋頂，門窗，還有其他的附帶構(gòu)件陽臺，雨蓬，煙筒，散水等。是水泥，石灰，石膏，混凝土，沙，磚，砌塊，鋼材，瀝青，木頭，石頭等還有些防水材料，吸聲隔聲的裝飾材料。其中主要的是混凝土，水泥，砌塊，鋼筋，沙為主要。如果水是算材料的話，水也是很重要的。板（預(yù)制，現(xiàn)澆，樓梯板，屋面板等），梁（框架梁，簡支梁，圈梁，過梁，樓梯梁等），柱子（框架柱子，構(gòu)造柱，暗柱等），墻（承重墻，非承重墻，剪力墻等），基礎(chǔ)（條形基礎(chǔ)，獨立基礎(chǔ)，樁基礎(chǔ)）。

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• 問 請問我們平常所說的住宅分為哪幾種
  答

  住宅戶型分類：按套型分類住宅的套型主要可以分為：一居室、二居室、三居室、多居室等?！疤住笔侵敢粋€家庭獨立使用的居住空間范圍，即就是指每家所用的住宅單元的面積大小。住宅的“套型”也就是滿足不同戶型家庭生活的居住空間類型。我們習(xí)慣上也稱作“戶型”。住宅戶型面積指標(biāo)是以“室”來劃分的。通常來說，住宅中不少于12平方米的房間稱為一個“室”，6～12平方米房間稱為半“室”，小于6方米，一般不算“室”數(shù)，因而，住宅戶型又可分一室戶、一室半戶、二室戶、二室半戶、三室戶、多室戶等。這里需要指出的是“室”概念實際上是“間”的意思。另外，“戶型”更通俗的稱法是按“臥室”的間數(shù)來起名字，也就是所謂的一居室、二居室、三居室、多居室等。如常見的有二室一廳、三室兩廳等。當(dāng)然，這里指的“臥室”不一定是當(dāng)臥室用；而“廳”指的起居室空間，一般包括客廳或餐廳，甚至是過廳（中小戶型的“過廳”常兼做餐廳，大戶型的“過廳”則一般具有單獨功能）。

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