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• 132****8161

  業(yè)主委員會(huì)成立條件：
  
  1、入住率達(dá)到50%以上;
  
  2、首批物業(yè)交付滿2年,并且入住率超過30%的;
  
  3、首批物業(yè)交付滿3年的。
  
  成立業(yè)主委員會(huì)的程序：
  
  1、提出申請
  
  業(yè)主向區(qū)（縣）房地產(chǎn)管理局提出成立業(yè)主大會(huì)（業(yè)主大會(huì)有兩個(gè)含義，一為會(huì)議程序，一為業(yè)主組織，作為業(yè)主組織時(shí)，業(yè)委會(huì)為其執(zhí)行機(jī)構(gòu)，與業(yè)委會(huì)同時(shí)成立，因此相關(guān)法規(guī)中成立業(yè)主大會(huì)的條件和程序也是成立業(yè)委會(huì)的條件、程序）的書面要求。
  
  法規(guī)的規(guī)定本來是首先由開發(fā)商提出成立業(yè)主大會(huì)的報(bào)告，開發(fā)商不提出的再由業(yè)主提出。實(shí)踐中沒聽說哪個(gè)開發(fā)商曾主動(dòng)提出過此類報(bào)告，廣大業(yè)主趁早自力更生。
  
  另外，上海的實(shí)踐中往往不是向區(qū)房地產(chǎn)局提出，而是向鄉(xiāng)、鎮(zhèn)或街道一級的房管辦提出。
  
  提出書面要求的人數(shù)沒有限制，一般三五個(gè)業(yè)主即可。
  
  2、產(chǎn)生籌備組成員
  
  區(qū)（縣）房地產(chǎn)管理局接到書面要求后，應(yīng)當(dāng)和街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）組織業(yè)主推薦產(chǎn)生籌備組成員。
  
  實(shí)踐中其實(shí)是房管辦和居委會(huì)來操作。
  
  推薦方式不限，也可以自薦。
  
  籌備組由業(yè)主代表組成。
  
  推薦產(chǎn)生籌備組成員沒有時(shí)間限制。
  
  參加籌備組中的業(yè)主人數(shù)由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府）和區(qū)縣房地產(chǎn)管理部門根據(jù)物業(yè)管理規(guī)模和社區(qū)建設(shè)情況予以確定，一般為5人左右(上海房地局的規(guī)定則是“一般為5至15人”)。
  
  3、籌備組成員名單公告
  
  籌備組成員名單自成立之日起七日內(nèi)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)書面公告。
  
  4、進(jìn)行籌備工作
  
  籌備組做好下列各項(xiàng)籌備工作：
  
  （1）確定召開業(yè)主大會(huì)的會(huì)議形式以及是否推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議；
  
  （2）確認(rèn)業(yè)主身份以及業(yè)主在業(yè)主大會(huì)會(huì)議上的投票權(quán)數(shù)；
  
  （3）由業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議的，確定業(yè)主代表產(chǎn)生的方式、人數(shù)和名單；
  
  （4）確定召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議的時(shí)間、地點(diǎn)和內(nèi)容;
  
  （5）確定業(yè)主委員會(huì)委員候選人和委員的產(chǎn)生辦法、業(yè)主委員會(huì)候選人組成人數(shù)、名單和基本情況；
  
  （6）參照市房地資源局制訂的示范文本，擬定《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》（草案）和《業(yè)主公約》（草案）；
  
  5、籌備工作公告
  
  以上內(nèi)容在業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開的15日前以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。
  
  6、業(yè)主大會(huì)召開
  
  籌備組自成立之日起三十日內(nèi)，在區(qū)（縣）房地產(chǎn)管理局和街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）指導(dǎo)下，應(yīng)當(dāng)召開頭次業(yè)主大會(huì)會(huì)議。
  
  頭次業(yè)主大會(huì)會(huì)議按下列程序召開：
  
  （1）由籌備組介紹業(yè)主大會(huì)籌備情況；
  
  （2）由籌備組介紹業(yè)主委員會(huì)委員候選人情況；
  
  （3）業(yè)主投票選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)委員；
  
  （4）審議通過《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》和《業(yè)主公約》；
  
  召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議，籌備組或者業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)事先將會(huì)議時(shí)間、地點(diǎn)、議題和議程通知所在地區(qū)（縣）房地產(chǎn)管理部門和居（村）民委員會(huì)，邀請區(qū)（縣）房地產(chǎn)管理部門和居（村）民委員會(huì)派代表參加，并認(rèn)真聽取區(qū)（縣）房地產(chǎn)管理部門和居（村）民委員會(huì)的意見、建議。
  
  7、備案
  
  業(yè)主委員會(huì)自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)，持下列文件向區(qū)（縣）房地產(chǎn)管理部門備案：
  
  （1）業(yè)主大會(huì)會(huì)議記錄和會(huì)議決定；
  
  （2）業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；
  
  （3）業(yè)主公約；
  
  （4）業(yè)主委員會(huì)成員的名單和基本情況。
  
  8、出備案證、刻制印章
  
  區(qū)（縣）房地產(chǎn)管理部門對依法選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會(huì)出具業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)備案證明和印章刻制證明。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)依法刻制和使用印章。
  
  9、委員名單等公告
  
  經(jīng)選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會(huì)委員名單、業(yè)主大會(huì)審議通過的《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》和《業(yè)主公約》在向房地產(chǎn)管理部門備案后，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)予以書面公告或按戶發(fā)放。
  
  成立業(yè)委會(huì)的障礙：
  
  1、物業(yè)公司一般對成立業(yè)委會(huì)的行動(dòng)很反感。一方面，如果沒有業(yè)委會(huì)，沒人可以炒掉它，小區(qū)成為物業(yè)的自留地。而成立業(yè)委會(huì)的原因，經(jīng)常是因?yàn)闃I(yè)主不想再忍受物業(yè)公司的蠻橫服務(wù)，業(yè)委會(huì)的成立意味著解聘物業(yè)。另一方面，有組織的業(yè)主更有籌碼和力量提出更高的要求。
  
  2、單位的阻力。業(yè)委會(huì)成立的相關(guān)法規(guī)有一個(gè)很別扭的問題。成立業(yè)委會(huì)本來是全體業(yè)主的事情，是業(yè)主行使私有產(chǎn)權(quán)的延伸，應(yīng)該由業(yè)主自主決定。但目前卻是行政掛帥，從程序到內(nèi)容都被政府部門掌控。但政府部門在這件事情上即無動(dòng)力又缺監(jiān)督，加上個(gè)別情況下被物業(yè)公司等利益團(tuán)體勾引誘惑，因此成立過程中的種種拖延、敷衍、專制、不公都由此而生。甄律師在代理小區(qū)業(yè)主成立業(yè)委會(huì)的案例中，大多數(shù)遇到的不是來自政府的協(xié)助而是租礙。
  
  3、法律法規(guī)的缺失。成立業(yè)委會(huì)的相關(guān)法規(guī)效力級別較低，并且也不完善，實(shí)踐操作的一些問題經(jīng)常找不到法律答案。
  
  4、眾多業(yè)主各有各的想法，協(xié)調(diào)起來也有很大難度。
  
  成立業(yè)委會(huì)的注意事項(xiàng)：
  
  1、籌備組成立是關(guān)鍵環(huán)節(jié)，業(yè)委會(huì)委員候選人的確定、頭次業(yè)主大會(huì)召開形式、業(yè)主代表的產(chǎn)生都是籌備組決定的。就是說，成立業(yè)委會(huì)的所有實(shí)質(zhì)性事項(xiàng)都是籌備組操作的，業(yè)主大會(huì)只是個(gè)確認(rèn)程序。
  
  2、業(yè)委會(huì)成立經(jīng)常是個(gè)利益之爭，各個(gè)環(huán)節(jié)都可能受到各種利益體的不正當(dāng)影響，行政主導(dǎo)模式下事情變得更加復(fù)雜和詭異。業(yè)主必須團(tuán)結(jié)一致，有理有利，寸土必爭，才能選舉出真正自己利益的代言人。
  
  3、在房屋沒有售完的話，開發(fā)商也是業(yè)主，也有權(quán)參與籌備和投票，此時(shí)應(yīng)對其投票權(quán)進(jìn)行限制，依上海市房地局規(guī)定，單個(gè)業(yè)主投票權(quán)不能超過30%。
  
  4、即使涉及到自己的切身利益，但總是有至少四成的業(yè)主對成立業(yè)委會(huì)毫不關(guān)心，永遠(yuǎn)也不要指望他們能到場參與業(yè)主大會(huì)會(huì)議，這給部分人操縱選舉留下了空間。為了能凝聚這部分人的力量，會(huì)議形式以書面征求意見較為有利。
  
  附錄1：相關(guān)法律規(guī)定匯總
  
  物業(yè)管理?xiàng)l例
  
  第十條 同一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門的指導(dǎo)下成立業(yè)主大會(huì)，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。但是，只有一個(gè)業(yè)主的，或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會(huì)的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)職責(zé)。
  
  建設(shè)部關(guān)于印發(fā)《業(yè)主大會(huì)規(guī)程》的通知
  
  第五條 業(yè)主籌備成立業(yè)主大會(huì)的，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）的指導(dǎo)下，由業(yè)主代表、建設(shè)單位（包括公有住房出售單位）組成業(yè)主大會(huì)籌備組（以下簡稱籌備組），負(fù)責(zé)業(yè)主大會(huì)籌備工作。
  
  籌備組成員名單確定后，以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。
  
  第六條 籌備組應(yīng)當(dāng)做好下列籌備工作：
  
  （一）確定頭次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開的時(shí)間、地點(diǎn)、形式和內(nèi)容；
  
  （二）參照政府主管部門制訂的示范文本，擬定《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》（草案）和《業(yè)主公約》（草案）；
  
  （三）確認(rèn)業(yè)主身份，確定業(yè)主在頭次業(yè)主大會(huì)會(huì)議上的投票權(quán)數(shù)；
  
  （四）確定業(yè)主委員會(huì)委員候選人產(chǎn)生辦法及名單；
  
  （五）做好召開頭次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的其他準(zhǔn)備工作。
  
  前款（一）、（二）、（三）、（四）項(xiàng)的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)在頭次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開15日前以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。
  
  

  查看全文↓ 2018-07-14 22:11:57
• 151****9988

  物業(yè)管理委員會(huì)其實(shí)就是業(yè)主委員會(huì)的前身。根據(jù)住建部《業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》，業(yè)主自治的**高權(quán)力機(jī)構(gòu)是業(yè)主大會(huì)，其代表和執(zhí)行機(jī)構(gòu)是業(yè)主委員會(huì)。
  國務(wù)院制定《物業(yè)管理?xiàng)l例》以后，業(yè)主委員會(huì)就替代了物業(yè)管理委員會(huì)。由純業(yè)主代表組成業(yè)委會(huì)，顯然要比有業(yè)主、開發(fā)商、物業(yè)、社區(qū)干部等人員組成的物業(yè)管理委員會(huì)，更加貼近業(yè)主，也更加具備業(yè)主自治的權(quán)威性。
  物業(yè)管理委員會(huì)目前已經(jīng)不存在了，接替物業(yè)管理委員會(huì)的是業(yè)主委員會(huì)。這兩個(gè)組織是承接關(guān)系，不是并存關(guān)系。

  查看全文↓ 2018-07-14 22:11:35
• 152****4388

  如何成立業(yè)主委員會(huì)
  為了維護(hù)住宅小區(qū)內(nèi)全體業(yè)主和住戶的合法權(quán)益，成立業(yè)主委員會(huì)是非常必要的。
  一、成立業(yè)主委員會(huì)的條件：
  業(yè)主委員會(huì)由業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主代表大會(huì)選舉產(chǎn)生，業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)由業(yè)主擔(dān)任。
  一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，有下列情況之一的，所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)會(huì)同住宅出售單位組織召開第一次業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。
  1、公有住宅出售建筑面積達(dá)到百分之三十以上；
  2、新建商品住宅出售建筑面積達(dá)到百分之五十以上；
  3、住宅出售已滿兩年。
  二、成立業(yè)主委員會(huì)后要辦理登記手續(xù)
  業(yè)主委員會(huì)自選舉產(chǎn)生之日起十五日內(nèi)，持下列文件向所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門辦理登記：
  1、成立業(yè)主委員會(huì)登記申請書；
  2、業(yè)主委員會(huì)委員名單；
  3、業(yè)主委員會(huì)章程。
  區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門應(yīng)自受理登記申請之日起十五日內(nèi)，完成登記工作，對不符合本條例規(guī)定成立的業(yè)主委員會(huì)不予登記，并用書面通知申請人。
  三、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)維護(hù)全體業(yè)主的合法權(quán)益，主要履行下列職責(zé)：
  1、召開業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主代表大會(huì)，報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況；
  2、選聘或者解聘物業(yè)管理企業(yè)，與物業(yè)管理企業(yè)訂立變更或者解除物業(yè)管理服務(wù)合同；
  3、依照本條例設(shè)立物業(yè)維修基金的，負(fù)責(zé)該基金的籌集、使用和管理；
  4、審定物業(yè)管理企業(yè)提出的物業(yè)管理服務(wù)年度計(jì)劃、財(cái)務(wù)預(yù)算和決算；
  5、聽取業(yè)主和使用人的意見和建議，監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)的管理服務(wù)活動(dòng)；
  6、監(jiān)督公共建筑、公共設(shè)施的合理使用；
  7、業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主代表大會(huì)賦予的其他職責(zé)。
  8、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)定期召開會(huì)議，會(huì)議必須有過半數(shù)委員出席有效，作出決定應(yīng)當(dāng)經(jīng)全體委員過半數(shù)通過。
  四、業(yè)主公約的效力
  1、業(yè)主公約是有關(guān)物業(yè)使用、維修和其他管理服務(wù)活動(dòng)的行為規(guī)范，對全體業(yè)主具有約束力。使用人應(yīng)當(dāng)遵守業(yè)主公約。
  2、業(yè)主公約自業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主代表大會(huì)審議通過之日起生效。
  3、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自業(yè)主公約生效之日起十五日內(nèi)，將業(yè)主公約報(bào)所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門備案；
  4、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定，對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體、使用人具有約束力。
  5、業(yè)主公約和業(yè)主大會(huì)、業(yè)主代表大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定，不得與法律、法規(guī)相抵觸。

  查看全文↓ 2018-07-14 22:11:22

相關(guān)問題

• 問 物業(yè)管理委員會(huì)如何成立？
  答

  業(yè)主委員會(huì)由業(yè)主大會(huì)在業(yè)主中選舉產(chǎn)生。第一次業(yè)主大會(huì)由原物業(yè)管理單位負(fù)責(zé)召集。成立業(yè)主委員會(huì)后，由業(yè)主委員會(huì)負(fù)責(zé)每年召開一次以上的業(yè)主大會(huì)。業(yè)主委員會(huì)負(fù)責(zé)在大會(huì)召開7天前將業(yè)主大會(huì)召開的日期、內(nèi)容送達(dá)每位業(yè)主。業(yè)主委員會(huì)委員數(shù)額，一般設(shè)10一15人，經(jīng)業(yè)主大會(huì)決定可以適當(dāng)增減，但**少不得少于5人，**多不得多于20人，并在委員會(huì)中選出主任、副主任、秘書各1人。業(yè)主委員會(huì)可聘請區(qū)建委(建設(shè)局)、區(qū)國土房管局、區(qū)規(guī)劃局、區(qū)環(huán)衛(wèi)局、街道辦、派出所等有管單位的人員擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)的顧問搜索。業(yè)主要員會(huì)必須制訂章程，確定組織機(jī)構(gòu)，并經(jīng)業(yè)主大會(huì)通過。業(yè)主委員會(huì)需向區(qū)民政管理部門申請辦理登記手續(xù)，取得社會(huì)團(tuán)體法人資格。業(yè)主委員會(huì)每屆任期3年，每屆期滿前兩個(gè)月，由本屆業(yè)主委員會(huì)主持召開業(yè)主代表大會(huì)，選舉下屆業(yè)主委員會(huì)委員。業(yè)主要員會(huì)委員可以連選連任。業(yè)主委員會(huì)法人變更須辦理社會(huì)團(tuán)體變更登記。

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• 問 請問一下大家你們小區(qū)的物業(yè)管理委員會(huì)是如何成立的
  答

  我們小區(qū)是一個(gè)規(guī)模較大的高檔小區(qū)，居民入住18年了，由于開發(fā)商和和物業(yè)公司的阻礙等原因，業(yè)委會(huì)至今仍沒成立起來，是否可以先成立管委會(huì)，然后過渡到業(yè)委會(huì)？

  全部5個(gè)回答>
• 問 什么是物業(yè)管理委員會(huì)
  答

  居委會(huì)，是政府基層居民服務(wù)機(jī)構(gòu)。居委會(huì)隸屬于街道辦事處。主要作用是收集、轉(zhuǎn)達(dá)地區(qū)居民的生活需求，調(diào)解居民的鄰里糾紛，提供部分居民生活服務(wù)等等。物業(yè)公司，是專為某個(gè)物業(yè)小區(qū)提供物業(yè)服務(wù)的企業(yè)單位。業(yè)委會(huì)，是小區(qū)業(yè)主通過業(yè)主大會(huì)選取的業(yè)主代表，組成的業(yè)主自助自管機(jī)構(gòu)。居委會(huì)和業(yè)委會(huì)都是為居民服務(wù)的機(jī)構(gòu)，不同在于業(yè)委會(huì)僅為本小區(qū)的業(yè)主服務(wù)，而居委會(huì)是為整片地區(qū)居民服務(wù)的機(jī)構(gòu)，而且居委會(huì)具備一定的政府職能，比如民警工作站、黨務(wù)工作站等等。業(yè)委會(huì)單純?yōu)楸拘^(qū)居民提供服務(wù)，同時(shí)代理小區(qū)全體業(yè)主，和物業(yè)公司等第三方服務(wù)機(jī)構(gòu)簽訂各類合同。居委會(huì)和物業(yè)公司之間是相互合作關(guān)系，居委會(huì)提供的服務(wù)主要是針對居民生活方面，以人為主。物業(yè)提供的服務(wù)是按照小區(qū)物業(yè)服務(wù)合同的約定，以物為主。且物業(yè)只服務(wù)于簽訂物業(yè)合同的物業(yè)小區(qū)。業(yè)委會(huì)和物業(yè)公司直接是建立與物業(yè)服務(wù)合同之上的契約關(guān)系，雙方為服務(wù)者和被服務(wù)者。物業(yè)公司按照物業(yè)服務(wù)合同提供物業(yè)管理，業(yè)主享受服務(wù)，支付物業(yè)費(fèi)用。業(yè)委會(huì)作為業(yè)主的代表，同物業(yè)公司簽署物業(yè)服務(wù)合同。

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• 問 物業(yè)管理委員會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的區(qū)別
  答

  物業(yè)管理委員會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的區(qū)別：1、選舉方式不同在不具備成立業(yè)主大會(huì)條件的小區(qū)，物業(yè)管理委員會(huì)是由業(yè)主們和使用人選舉而成的，符合條件的小區(qū)，業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主們的主要代表。2、責(zé)任不同物業(yè)管理委員會(huì)作為臨時(shí)機(jī)構(gòu)是對物業(yè)公司的事物管理，而業(yè)主委員會(huì)是由業(yè)主們成立的，有什么具體事務(wù)的業(yè)主由業(yè)主委員會(huì)給物業(yè)管理委員會(huì)溝通。3、人員成分不同物業(yè)管理委員會(huì)由居民委員會(huì)、業(yè)主和相關(guān)的物業(yè)使用人代表等七人以上單數(shù)組成，可以包括租戶、承租商等非產(chǎn)權(quán)人而其中的業(yè)主代表不能夠少于50%。業(yè)主委員會(huì)的成員全部要求是業(yè)主身份。業(yè)主委員會(huì)的權(quán)力：1、每一年都有權(quán)利召開一次以上的業(yè)主大會(huì)。2、有權(quán)利使用公開招標(biāo)的方式來更換物業(yè)公司。3、有權(quán)利對物業(yè)公司提供的年度管理計(jì)劃、費(fèi)用預(yù)算等方面的事宜進(jìn)行審議和批準(zhǔn)。4、對物業(yè)公司所規(guī)定的物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行審議和批準(zhǔn)。5、有權(quán)利對物業(yè)公司所規(guī)定的各項(xiàng)規(guī)章制度進(jìn)行審議和批準(zhǔn)。6、業(yè)主委員會(huì)有權(quán)利代替一些被租戶或者是其他租戶損害了個(gè)人權(quán)益的受害人提起訴訟。

• 問 業(yè)主委員會(huì)如何成立？
  答

  要求成立業(yè)主委員會(huì)的骨干份子、業(yè)主投票權(quán)確定辦法，一定要有文字材料、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案；

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