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• 137****1200

  1.什么是土地出讓金：
  　　土地出讓金是指各級(jí)政府土地管理部門(mén)將土地使用權(quán)出讓給土地使用者，按規(guī)定向受讓人收取的土地出讓的全部?jī)r(jià)款(指土地出讓的交易總額)，或土地使用期滿(mǎn)，土地使用者需要續(xù)期而向土地管理部門(mén)繳納的續(xù)期土地出讓價(jià)款，或原通過(guò)行政劃撥獲得土地使用權(quán)的土地使用者，將土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓、出租、抵押、作價(jià)入股和投資，按規(guī)定補(bǔ)交的土地出讓價(jià)款。
  　　土地出讓金不是簡(jiǎn)單的地價(jià)。對(duì)于住宅等項(xiàng)目，采用招標(biāo)、拍賣(mài)的方式，可通過(guò)市場(chǎng)定價(jià)，土地出讓金就是地價(jià)。可是對(duì)于經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房、配套房等項(xiàng)目，以及開(kāi)發(fā)園區(qū)等工業(yè)項(xiàng)目，往往不是依靠完全的市場(chǎng)調(diào)節(jié)，土地出讓金就帶有稅費(fèi)的性質(zhì)，是定價(jià)。
  　　2.土地出讓金的分類(lèi)與計(jì)算
  　　土地出讓金根據(jù)批租地塊的條件，可以分為以下兩種：一種是“熟地價(jià)”，即提供“七通一平”的地塊，出讓金包括土地使用費(fèi)和開(kāi)發(fā)費(fèi);另一種是“毛地”或“生地”價(jià)，即未完成“七通一平”的地塊，出讓金僅為土地有償使用的部分，投資者需自行或委托開(kāi)發(fā)公司進(jìn)行受讓土地的開(kāi)發(fā)工作。例如上海北京東路71號(hào)地塊面積為2.38 萬(wàn)平方米，有20多家單位和1000多戶(hù)居民，新加坡長(zhǎng)立國(guó)際開(kāi)發(fā)公司與上海黃浦資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)公司以460萬(wàn)美元的毛地價(jià)獲得50年的使用權(quán)，并投資5300 萬(wàn)美元。舊區(qū)的動(dòng)遷和市政配套費(fèi)用一般要占到熟地總價(jià)的50-70%左右。
  　　土地出讓金又可分為地面價(jià)與樓面價(jià)兩種計(jì)算方法，地面價(jià)為每平方米土地的單價(jià)，即以出讓金總額除以土地總面積;樓面價(jià)為攤到每平方米建筑面積的地價(jià)，即以出讓金總額除以規(guī)劃允許建造的總建筑面積。投資者往往以樓面價(jià)來(lái)計(jì)算投資效益。因?yàn)榈孛鎯r(jià)不能反映出土地成本的高低，只有把地價(jià)分?jǐn)偟矫科椒浇ㄖ娣e上去核算，才有可比性，也易于估算投資成本，進(jìn)行估算投資效益。一般認(rèn)為建高層可攤屬地價(jià)，實(shí)際上并非如此。因?yàn)橥恋爻鲎尳鹗前唇ㄖ娣e計(jì)收的。
  　　土地出讓金的支付方式，如果是外商投資或中資企業(yè)開(kāi)發(fā)外銷(xiāo)房的，要以外匯支付，如是中資企業(yè)開(kāi)發(fā)內(nèi)銷(xiāo)房或外資企業(yè)開(kāi)發(fā)內(nèi)銷(xiāo)房的，可以人民幣支付。也有的實(shí)物支付的方式，如投資者得到一塊土地，以建造一座立交橋、一條道路或一個(gè)停車(chē)庫(kù)等建筑物來(lái)償還地價(jià)。

  查看全文↓ 2018-07-14 14:47:52
• 153****4004

  土地使用年限的概念是什么
  　　土地運(yùn)用權(quán)包含對(duì)土地所享有的占有、運(yùn)用、收益和有限處置的權(quán)力。土地運(yùn)用年限：居處為70年，自取得該地的土地運(yùn)用權(quán)之時(shí)算起。房改房的產(chǎn)權(quán)土地運(yùn)用年限起算時(shí)刻以該地塊地上房子參加房改之后第壹個(gè)交納土地出讓金的房子為準(zhǔn)。經(jīng)濟(jì)適用房的運(yùn)用年限為50年。工業(yè)用地50年。教育、文明、體育、清潔等公益事業(yè)性土地運(yùn)用年限為50年。商業(yè)、旅行、文娛用地40年。歸納或許其他用地50年。
  　　一、據(jù)市土地部分有關(guān)人士介紹，土地運(yùn)用年限是從開(kāi)發(fā)商取得該地塊的土地運(yùn)用證之日開(kāi)端核算，即國(guó)家初次出讓該地塊的時(shí)刻。
  　　二、土地運(yùn)用年限期滿(mǎn)可自動(dòng)續(xù)期。處理土地運(yùn)用權(quán)續(xù)期的，應(yīng)當(dāng)從頭簽定土地運(yùn)用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，并依照要求付出土地運(yùn)用權(quán)出讓金。也就是說(shuō)，依據(jù)以往的要求，處理土地運(yùn)用權(quán)續(xù)期是需求交納必定費(fèi)用的。而《物權(quán)法》出臺(tái)后，雖然要求了能夠自動(dòng)續(xù)期，但實(shí)踐上并沒(méi)有對(duì)續(xù)期的土地運(yùn)用費(fèi)付出規(guī)范和方法做出清楚要求。《土地處理法(修訂草案征求要求稿)》開(kāi)端在必定規(guī)模內(nèi)征求要求，比較于“草案”，“征求要求稿”以“依照國(guó)家有關(guān)要求自動(dòng)續(xù)期”替換了“無(wú)償自動(dòng)續(xù)期”?？墒?，當(dāng)購(gòu)房者的土地運(yùn)用年限到期之后，需求怎樣進(jìn)行權(quán)力延期，是否需求交納土地出讓費(fèi)用，交納多少出讓費(fèi)用，都還沒(méi)有一個(gè)清楚的說(shuō)法。而有關(guān)業(yè)內(nèi)人士以為，恰當(dāng)續(xù)費(fèi)是**有可能的。
  　　土地使用年限查詢(xún)?cè)趺床?br/>　　檢查房子的《國(guó)有土地運(yùn)用證》。要想保證房子產(chǎn)權(quán)年限，購(gòu)房者在簽定購(gòu)房合同之前要檢查開(kāi)發(fā)商的五證《國(guó)有土地運(yùn)用權(quán)證》、《修建工程規(guī)劃認(rèn)可證》、《修建工程施工認(rèn)可證》、《產(chǎn)品房預(yù)售認(rèn)可證》和《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)證》，看看開(kāi)發(fā)商五證是否徹底。其間，《國(guó)有土地運(yùn)用證》上會(huì)對(duì)房子的土地運(yùn)用年限有要求。
  　　土地運(yùn)用權(quán)出讓合同的日期是房子土地運(yùn)用年限的開(kāi)端，千萬(wàn)不要以買(mǎi)房合同的日期作為土地運(yùn)用年限的開(kāi)端；購(gòu)房者需求檢查五證的用地單位、建造單位及出售單位是否與實(shí)踐的售樓單位一同。主張購(gòu)房者到發(fā)證機(jī)關(guān)網(wǎng)站查詢(xún)，看五證是否為真。

  查看全文↓ 2018-07-14 14:47:31
• 132****8251

  土地出讓金的話(huà)你要去當(dāng)?shù)氐耐恋鼐衷?xún)問(wèn)，因?yàn)橥恋胤忠患?jí)，二級(jí)，三級(jí)，不同的等級(jí)出讓金不同，這個(gè)在當(dāng)?shù)赝恋鼐帜懿樵?xún)到

  查看全文↓ 2018-07-14 14:46:08
• 137****9504

  看土地證確定,如已經(jīng)繳納土地出讓金的國(guó)有土地在使用權(quán)類(lèi)型一欄有“出讓”的標(biāo)記,并有相應(yīng)的土地使用終止期限,反之,如果沒(méi)有土地終止期限,或在土地使用權(quán)類(lèi)型一欄為空白或“劃撥”“房改”標(biāo)記的,均為未繳納土地出讓金。

  查看全文↓ 2018-07-14 14:45:50

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) ??土地出讓金如何查詢(xún)？土地出讓金如何算?
  答

  到國(guó)土局查詢(xún)即可知道，土地所有者出讓土地使用權(quán)若干年限的地租之總和?，F(xiàn)行的土地出讓金的實(shí)質(zhì)，可概括為它是一個(gè)既有累計(jì)若干年的地租性質(zhì)，又有一次性收取的似稅非稅性質(zhì)的矛盾復(fù)合體。土地出讓金具有地租而非稅性質(zhì)。稅收是國(guó)家作為管理者對(duì)納稅人為國(guó)家繳納的經(jīng)濟(jì)義務(wù)，具有強(qiáng)制性、無(wú)償性和固定性。土地出讓金，將累計(jì)若干年地租總和，采取一次性收取，則又似有稅收的非租性質(zhì)。土地出讓金自身就是這樣一個(gè)內(nèi)在矛盾的復(fù)合體。也就是說(shuō)，土地出讓金，似租非租，似稅非稅。

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• 問(wèn) ??土地出讓金如何查詢(xún)？土地出讓金怎樣算?
  答

  看土地證確定，如已經(jīng)繳納土地出讓金的國(guó)有土地在使用權(quán)類(lèi)型一欄有“出讓”的標(biāo)記，并有相應(yīng)的土地使用終止期限，反之，如果沒(méi)有土地終止期限，或在土地使用權(quán)類(lèi)型一欄為空白或“劃撥”“房改”標(biāo)記的，均為未繳納土地出讓金。

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• 問(wèn) ??土地出讓金如何查詢(xún)？怎么查詢(xún)安置房是否交過(guò)土地出讓金？
  答

  土地使用權(quán)出讓金的收取標(biāo)準(zhǔn)如下：1、個(gè)人住房土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓?xiě)?yīng)補(bǔ)交的土地出讓金標(biāo)準(zhǔn):1990年5月19日以前取得的，按簽訂出讓合同之日的標(biāo)定地價(jià)的30%收?。?990年5月19日(含當(dāng)日，下同)以后取得的，按簽訂出讓合同之日的標(biāo)定地價(jià)的60%收取。2、已購(gòu)公有住房(含集資建房)、經(jīng)濟(jì)適用房按規(guī)定允許轉(zhuǎn)讓的，以及紅梅新村、金山新村、小山新村、刺桐新村及西郊新村等五個(gè)國(guó)有房地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)的劃撥商品房轉(zhuǎn)讓?xiě)?yīng)補(bǔ)交的土地出讓金，按簽訂出讓合同之日的標(biāo)定地價(jià)的10%收取。已購(gòu)房改房、經(jīng)濟(jì)適用房以市場(chǎng)價(jià)購(gòu)買(mǎi)的部分在進(jìn)入市場(chǎng)時(shí)，不再補(bǔ)繳土地出讓金。3、由政府統(tǒng)一實(shí)施的拆遷安置房轉(zhuǎn)讓?xiě)?yīng)補(bǔ)交的土地出讓金標(biāo)準(zhǔn):被拆遷戶(hù)原土地使用權(quán)為1990年5月19日以前取得的，按申辦轉(zhuǎn)讓手續(xù)之日的標(biāo)定地價(jià)的30%收?。槐徊疬w戶(hù)原土地使用權(quán)為1990年5月19日以后取得的，按申辦轉(zhuǎn)讓手續(xù)之日的標(biāo)定地價(jià)的60%收取。被拆遷戶(hù)原土地如屬于以出讓方式取得的，或拆遷安置房按市場(chǎng)價(jià)購(gòu)買(mǎi)的部分不再收取土地出讓金。4、以劃撥方式取得國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)的工業(yè)用地補(bǔ)辦出讓?xiě)?yīng)補(bǔ)交的土地出讓金標(biāo)準(zhǔn):1990年5月19日以前取得的，按標(biāo)定地價(jià)的30%收??；1990年5月19日以后取得的，按標(biāo)定地價(jià)的50%收取。

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• 問(wèn) ??如何繳納土地出讓金？如何補(bǔ)交土地出讓金？
  答

  劃撥土地使用權(quán)出讓時(shí)，按基準(zhǔn)地價(jià)平均標(biāo)準(zhǔn)的40%計(jì)算。土地使用權(quán)受讓人對(duì)按上述方法計(jì)算的土地出讓金金額有異議的，應(yīng)當(dāng)委托有資質(zhì)的土地評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估，土地出讓金按照評(píng)估值的40%計(jì)算。實(shí)際成交價(jià)格不低于同級(jí)基準(zhǔn)地價(jià)平均標(biāo)準(zhǔn)的，減讓按不低于成交價(jià)格40%的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。成交價(jià)低于基準(zhǔn)地價(jià)平均標(biāo)準(zhǔn)的，減讓按地價(jià)總額的40%計(jì)算。劃撥土地使用權(quán)的成本價(jià)與土地價(jià)格的**高比例不得高于60%。以劃撥的土地使用權(quán)價(jià)格計(jì)算出讓金時(shí)，必須將成本價(jià)格折算為市場(chǎng)地價(jià)，然后按不低于40%的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算出讓金。

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• 問(wèn) ??如何繳納土地出讓金？怎么補(bǔ)交土地出讓金？
  答

  劃撥土地使用權(quán)出讓時(shí)，按基準(zhǔn)地價(jià)平均標(biāo)準(zhǔn)的40%計(jì)算。土地使用權(quán)受讓人對(duì)按上述方法計(jì)算的土地出讓金金額有異議的，應(yīng)當(dāng)委托有資質(zhì)的土地評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估，土地出讓金按照評(píng)估值的40%計(jì)算。實(shí)際成交價(jià)格不低于同級(jí)基準(zhǔn)地價(jià)平均標(biāo)準(zhǔn)的，減讓按不低于成交價(jià)格40%的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。成交價(jià)低于基準(zhǔn)地價(jià)平均標(biāo)準(zhǔn)的，減讓按地價(jià)總額的40%計(jì)算。劃撥土地使用權(quán)的成本價(jià)與土地價(jià)格的**高比例不得高于60%。以劃撥的土地使用權(quán)價(jià)格計(jì)算出讓金時(shí)，必須將成本價(jià)格折算為市場(chǎng)地價(jià)，然后按不低于40%的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算出讓金。

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