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• 149****3612

  取得土地出讓金返還款是沖成本？還是計(jì)收入？上述觀點(diǎn)似乎存在一定的缺陷，要正確處理好上述問題，筆者認(rèn)為，在遵循稅收法定主義原則下具體問題具體分析。首先讓我們了解有關(guān)國有土地使用權(quán)出讓的相關(guān)法律規(guī)定?！堕e置土地處置辦法》（國土資源部第53號令）第二十一條規(guī)定，市、縣國土資源主管部門供應(yīng)土地應(yīng)當(dāng)符合下列要求，防止因政府、政府有關(guān)部門的行為造成土地閑置：土地權(quán)利清晰；安置補(bǔ)償落實(shí)到位；沒有法律經(jīng)濟(jì)糾紛；地塊位置、使用性質(zhì)、容積率等規(guī)劃條件明確；具備動工開發(fā)所必需的其他基本條件?！秶型恋厣戏课菡魇张c補(bǔ)償條例》（國務(wù)院令第590號）第四條規(guī)定，市、縣級人民政府負(fù)責(zé)本行政區(qū)域的房屋征收與補(bǔ)償工作?！锻恋貎涔芾磙k法》（國土資發(fā)[2007] 277 號）第十八條規(guī)定，土地儲備機(jī)構(gòu)應(yīng)對儲備土地特別是依法征收后納入儲備的土地進(jìn)行必要的前期開發(fā)，使之具備供應(yīng)條件。
  關(guān)于土地使用權(quán)出讓收入范圍，《國務(wù)院辦公廳關(guān)于規(guī)范國有土地使用權(quán)出讓收支管理的通知》（國辦發(fā)〔2006〕100號）第一條規(guī)定，國有土地使用權(quán)出讓收入是政府以出讓等方式配置國有土地使用權(quán)取得的全部土地價款，包括受讓人支付的征地和拆遷補(bǔ)償費(fèi)用、土地前期開發(fā)費(fèi)用和土地出讓收益等。以招標(biāo)、拍賣、掛牌和協(xié)議方式出讓國有土地使用權(quán)所確定的總成交價款。關(guān)于土地使用權(quán)出讓金的上繳和使用，《城市房地產(chǎn)管理法》第十九條規(guī)定，土地使用權(quán)出讓金應(yīng)當(dāng)全部上繳財(cái)政，列入預(yù)算，用于城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和土地開發(fā)。土地使用權(quán)出讓金上繳和使用的具體辦法由國務(wù)院規(guī)定。國辦發(fā)〔2006〕100號第二條規(guī)定，土地出讓收支全額納入地方基金預(yù)算管理。收入全部繳入地方國庫，支出一律通過地方基金預(yù)算從土地出讓收入中予以安排，實(shí)行徹底的“收支兩條線”。關(guān)于土地使用權(quán)出讓收入的使用范圍，國辦發(fā)〔2006〕100號第三條規(guī)定，土地出讓收入使用范圍：征地和拆遷補(bǔ)償支出，土地開發(fā)支出，支農(nóng)支出，城市建設(shè)支出和其他支出?！敦?cái)政部關(guān)于印發(fā)《國有土地使用權(quán)出讓收支管理辦法》的通知》(財(cái)綜[2006]68號)第十五條規(guī)定，土地開發(fā)支出包括前期土地開發(fā)性支出以及財(cái)政部門規(guī)定的與前期土地開發(fā)相關(guān)的費(fèi)用等，含因出讓土地涉及的需要進(jìn)行的相關(guān)道路、供水、供電、供氣、排水、通訊、照明、土地平整等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)支出，以及相關(guān)需要支付的銀行貸款本息等支出，按照財(cái)政部門核定的預(yù)算安排。
  從上述法律規(guī)定上看，國有土地使用權(quán)出讓應(yīng)“凈地”出讓，土地出讓前，征地拆遷補(bǔ)償工作由政府負(fù)責(zé)，納入儲備的土地應(yīng)進(jìn)行必要的前期開發(fā)，使之具備供應(yīng)條件。土地出讓時，以招標(biāo)、拍賣、掛牌和協(xié)議方式出讓的，土地出讓金為總成交價款，嚴(yán)禁各種形式變相減免土地出讓收入。土地出讓后，土地出讓收支全額納入地方基金預(yù)算管理，實(shí)行“收支兩條線”，并規(guī)定土地出讓收入使用范圍。
  上述案例，A企業(yè)收到的返還款中，征地拆遷補(bǔ)償22000萬元是代墊款項(xiàng)不屬于應(yīng)稅范圍，應(yīng)通過業(yè)務(wù)往來進(jìn)行賬務(wù)處理。收到的資金占用費(fèi)屬于“金融保險業(yè)”行為，應(yīng)繳納營業(yè)稅2000×5%=100萬元，但該收入不屬于轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)，不計(jì)入土地增值稅清算收入，計(jì)入收入總額繳納企業(yè)所得稅。
  墊付時：借：其它應(yīng)收款 22000萬元
  貸：銀行存款 22000萬元
  收到返還款時：借：銀行存款24000萬元
  貸：其它應(yīng)收款22000萬元
  其它業(yè)務(wù)收入2000萬元
  借：其他業(yè)務(wù)支出100萬元
  貸：應(yīng)交稅金—營業(yè)稅100萬元
  返還的公共配套設(shè)施費(fèi)，是土地出讓前政府應(yīng)進(jìn)行的前期開發(fā)費(fèi)用，相應(yīng)形成土地使用權(quán)出讓成本。企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定，外購的資產(chǎn)，以購買價款和支付的相關(guān)稅費(fèi)以及直接歸屬于使該資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定用途發(fā)生的其他支出為成本。企業(yè)所得稅法實(shí)施條例第五十六條規(guī)定，企業(yè)的各項(xiàng)資產(chǎn)以歷史成本為計(jì)稅基礎(chǔ)，所稱歷史成本，是指企業(yè)取得該項(xiàng)資產(chǎn)時實(shí)際發(fā)生的支出。該筆費(fèi)用政府在土地出讓時既未實(shí)際發(fā)生也未實(shí)際收取，A企業(yè)在收到該返還款時，應(yīng)直接沖減土地成本。由于返還的公共配套設(shè)施費(fèi)，屬于政府土地使用權(quán)出讓收入的使用范圍，納入財(cái)政預(yù)算管理，因此，A企業(yè)應(yīng)按要求進(jìn)行施工，竣工驗(yàn)收并取得合法憑據(jù)后再計(jì)入土地開發(fā)成本。
  繳納土地出讓金時：借：開發(fā)成本——土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)120000萬元
  貸：銀行存款120000萬元
  收到返還款時：借：銀行存款20000萬元
  貸：開發(fā)成本——土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)20000萬元
  竣工驗(yàn)收后：借：開發(fā)成本——土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi) 20000萬元
  貸：銀行存款 20000萬元
  返還的回遷房安置費(fèi)，也屬于政府土地使用權(quán)出讓收入的使用范圍，納入財(cái)政預(yù)算管理。由于企業(yè)在取得土地使用權(quán)時已墊付了征地拆遷補(bǔ)償金，并按規(guī)定繳納了土地出讓金，因此，A企業(yè)收到返還款的行為屬于預(yù)售回遷房，應(yīng)按“銷售不動產(chǎn)”稅目繳納營業(yè)稅。在土地增值稅處理上，《國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》（國稅函[2010]220號）第六條第一款規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)用建造的本項(xiàng)目房地產(chǎn)安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理，按《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)[2006]187號）第三條第（一）款規(guī)定確認(rèn)收入，同時將此確認(rèn)為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付給回遷戶的補(bǔ)差價款，計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)；回遷戶支付給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的補(bǔ)差價款，應(yīng)抵減本項(xiàng)目拆遷補(bǔ)償費(fèi)。在企業(yè)所得稅處理上，《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》（國稅發(fā)〔2009〕31號）第二十七條規(guī)定，土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)支出包括回遷房建造支出。
  收到返還款時：借：銀行存款 6000萬元
  貸：經(jīng)營收入--商品房銷售收入 6000萬元
  借：營業(yè)稅金及附加 300萬元
  貸：應(yīng)交稅金—營業(yè)稅 300萬元
  支付建筑安裝及其他費(fèi)用時：借：經(jīng)營成本——商品房銷售成本
  貸：銀行存款
  A企業(yè)按政府要求進(jìn)行竣工驗(yàn)收后，實(shí)際工程支出大于返還的回遷房安置費(fèi)6000萬元時，確認(rèn)為拆遷補(bǔ)償費(fèi)，借：開發(fā)成本——土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi) 貸：經(jīng)營成本——商品房銷售成本;小于則在計(jì)算土地增值稅時抵減拆遷補(bǔ)償費(fèi)，不作賬務(wù)處理。
  返還的物流園財(cái)政補(bǔ)貼，屬于政府補(bǔ)助，如不符合財(cái)稅[2011]70號規(guī)定的不征稅收入條件，應(yīng)按照《企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則第16號——政府補(bǔ)助》第八條的規(guī)定確認(rèn)為遞延收益，并在確認(rèn)相關(guān)費(fèi)用的期間，計(jì)入當(dāng)期損益。在稅務(wù)處理上，《財(cái)政部國家稅務(wù)總局關(guān)于財(cái)政性資金 行政事業(yè)性收費(fèi) 政府性基金有關(guān)企業(yè)所得稅政策問題的通知》（財(cái)稅[2008]151號）規(guī)定，企業(yè)取得的各類財(cái)政性資金，除屬于國家投資和資金使用后要求歸還本金的以外，均應(yīng)計(jì)入企業(yè)當(dāng)年收入總額。會計(jì)上將政府補(bǔ)助收入計(jì)入“遞延收益”，而稅法規(guī)定應(yīng)計(jì)入應(yīng)納稅所得額的，那末在所得稅年度申報(bào)時，凡應(yīng)計(jì)入應(yīng)納稅所得額但企業(yè)仍在“遞延收益”帳戶核算的政府補(bǔ)助收入，通過《納稅調(diào)整項(xiàng)目明細(xì)表》（附表三）中“確認(rèn)為遞延收益的政府補(bǔ)助”欄調(diào)增應(yīng)納稅所得額。在未來的年度內(nèi)應(yīng)調(diào)減應(yīng)納稅所得額。由于該收入不屬于轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)收入，不計(jì)入土地增值稅清算收入，不征收土地增值稅。
  取得時：借：銀行存款10000萬元
  貸：遞延收益10000萬元
  按二年分?jǐn)傔f延收益，每年分?jǐn)?000萬元
  借：遞延收益 5000萬元
  貸：營業(yè)外收入 5000萬元
  綜上所述，房地產(chǎn)企業(yè)收到土地出讓金返還款時，財(cái)稅處理上應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況分別進(jìn)行處理。返還屬于政府應(yīng)支出的前期開發(fā)費(fèi)用，應(yīng)沖減土地成本；返還代墊的征地、拆遷補(bǔ)償費(fèi)用和土地前期開發(fā)費(fèi)用應(yīng)作往來業(yè)務(wù)處理，超返還部分作營業(yè)外收入；返還的屬于土地使用權(quán)出讓收入使用范圍，并納入財(cái)政預(yù)算管理的回遷房安置費(fèi)和市政配套設(shè)施費(fèi)應(yīng)作經(jīng)營收入；屬于政府補(bǔ)助的返還款，應(yīng)計(jì)入當(dāng)年收入總額，符合不征稅收入條件的，按相關(guān)規(guī)定處理

  查看全文↓ 2018-07-14 11:19:31
• 138****9337

  　在城市建設(shè)中，地方政府出于招商引資、建設(shè)回遷房和基礎(chǔ)設(shè)施等原因，對收取的土地出讓金實(shí)行一定比例或額度返還，房地產(chǎn)企業(yè)取得返還款應(yīng)如何處理？這直接關(guān)系到所得稅的計(jì)稅基礎(chǔ)、土地增值稅扣除項(xiàng)目金額和營業(yè)稅的計(jì)算，下面通過一則案例進(jìn)行分析。
  
  　　案例：某房地產(chǎn)開發(fā)公司（以下簡稱A公司）作為B市政府招商引資項(xiàng)目開發(fā)某物流園，先期向B市財(cái)政墊付征地拆遷補(bǔ)償資金2.2億元，通過招拍掛程序取得土地使用權(quán)支付土地出讓金1.2億元。B市政府要求該項(xiàng)目二年內(nèi)建成，分次返還A公司土地出讓金6億元。其中：征地拆遷補(bǔ)償2.4億元（含資金占用費(fèi)2000萬元）；公共配套設(shè)施費(fèi)2億元，用于物流園區(qū)道路、供水、供電、排水、通信、照明、綠化和土地平整；財(cái)政補(bǔ)貼1億元，用于補(bǔ)償該公司建設(shè)期間的損失；回遷房安置費(fèi)6000萬元，用于安置拆遷戶。A公司對取得的返還款應(yīng)如何處理？是沖成本？還是計(jì)收入？征納雙方出現(xiàn)了兩種不同的觀點(diǎn)。
  
  　　法理分析
  
  　　要處理好上述問題，筆者認(rèn)為，在遵循稅收法定主義原則下，應(yīng)具體問題具體分析。首先，我們先了解土地出讓的相關(guān)法律規(guī)定。《閑置土地處置辦法》（國土資源部第53號令）第二十一條規(guī)定，供應(yīng)土地應(yīng)當(dāng)土地權(quán)利清晰，安置補(bǔ)償落實(shí)到位，具備動工開發(fā)所必需的其他基本條件?！秶型恋厣戏课菡魇张c補(bǔ)償條例》（國務(wù)院令第590號）規(guī)定，市、縣級人民政府負(fù)責(zé)本行政區(qū)域的房屋征收與補(bǔ)償工作?！锻恋貎涔芾磙k法》（國土資發(fā)〔2007〕277號）第十八條規(guī)定，土地儲備機(jī)構(gòu)應(yīng)對儲備土地特別是依法征收后納入儲備的土地進(jìn)行必要的前期開發(fā)，使之具備供應(yīng)條件。關(guān)于土地出讓收入范圍，《國務(wù)院辦公廳關(guān)于規(guī)范國有土地使用權(quán)出讓收支管理的通知》（國辦發(fā)〔2006〕100號）第一條規(guī)定，國有土地使用權(quán)出讓收入是政府以出讓等方式配置國有土地使用權(quán)取得的全部土地價款，包括受讓人支付的征地和拆遷補(bǔ)償費(fèi)用、土地前期開發(fā)費(fèi)用和土地出讓收益等。關(guān)于土地出讓金的上繳和使用，該文件規(guī)定，土地出讓收支全額納入地方基金預(yù)算管理。收入全部繳入地方國庫，支出一律通過地方基金預(yù)算從土地出讓收入中予以安排，實(shí)行徹底的“收支兩條線”。土地出讓收入使用范圍包括土地開發(fā)支出?！秶型恋厥褂脵?quán)出讓收支管理辦法》（財(cái)綜〔2006〕68號）第十五條規(guī)定，土地開發(fā)支出包括前期土地開發(fā)性支出以及財(cái)政部門規(guī)定的與前期土地開發(fā)相關(guān)的費(fèi)用等，含因出讓土地涉及的需要進(jìn)行的相關(guān)道路、供水、供電、供氣、排水、通信、照明和土地平整等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)支出。
  
  　　從上述法律規(guī)定上看，國有土地使用權(quán)出讓應(yīng)“凈地”出讓。土地出讓前，征地拆遷補(bǔ)償工作由政府負(fù)責(zé)，納入儲備的土地應(yīng)進(jìn)行必要的前期開發(fā)，使之具備供應(yīng)條件。土地出讓時，土地出讓金為總成交價款，嚴(yán)禁各種形式變相減免土地出讓收入。土地出讓后，土地出讓收支全額納入地方基金預(yù)算管理，實(shí)行“收支兩條線”，并規(guī)定土地出讓收入使用范圍。
  
  　　上述案例，A公司收到返還的征地拆遷補(bǔ)償屬于墊付款項(xiàng)，不屬于應(yīng)稅范圍，應(yīng)通過業(yè)務(wù)往來進(jìn)行賬務(wù)處理。墊付時，借：其他應(yīng)收款，貸：銀行存款。收到返還款時，作相反分錄沖回。返還的資金占用費(fèi)，應(yīng)認(rèn)定A公司為B市提供金融保險業(yè)應(yīng)稅勞務(wù)行為，應(yīng)繳納營業(yè)稅100萬元，會計(jì)處理上，
  
  　　借：銀行存款
  
  　　　　貸：其他業(yè)務(wù)收入；
  
  　　計(jì)提營業(yè)稅，
  
  　　借：其他業(yè)務(wù)支出
  
  　　　　貸：應(yīng)交稅金——營業(yè)稅。
  
  　　收到返還的公共配套設(shè)施費(fèi)，是土地出讓前政府應(yīng)支出的前期開發(fā)費(fèi)用，相應(yīng)形成土地出讓成本。由于B市在土地出讓時，既未實(shí)際發(fā)生該筆費(fèi)用，也未實(shí)際收取，且返還的公共配套設(shè)施費(fèi)又屬于政府土地出讓收入的使用范圍，納入財(cái)政預(yù)算管理。企業(yè)所得稅法實(shí)施條例第五十六條規(guī)定，企業(yè)的各項(xiàng)資產(chǎn)以歷史成本為計(jì)稅基礎(chǔ)，所稱歷史成本，指企業(yè)取得該項(xiàng)資產(chǎn)時實(shí)際發(fā)生的支出。因此，A公司收到該返還款時，應(yīng)沖減土地成本，待公共配套設(shè)施竣工驗(yàn)收后，憑合法有效票據(jù)，再計(jì)入土地開發(fā)成本。會計(jì)處理上，繳納土地出讓金，
  
  　　借：開發(fā)成本——土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)
  
  　　　　貸：銀行存款；
  
  　　收到返還款，
  
  　　借：銀行存款
  
  　　　　貸：開發(fā)成本——土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)；
  
  　　設(shè)施竣工驗(yàn)收后，
  
  　　借：開發(fā)成本——土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)
  
  　　　　貸：銀行存款。
  
  　　收到的回遷房安置費(fèi)，也屬于政府土地出讓收入的使用范圍，因A公司在取得土地使用權(quán)時已墊付了征地拆遷補(bǔ)償金，并按規(guī)定繳納了土地出讓金。所以A公司收到該返還款時，應(yīng)認(rèn)定其為預(yù)售回遷房應(yīng)稅行為，按銷售不動產(chǎn)稅目繳納營業(yè)稅。在土地增值稅處理上，《國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》（國稅函〔2010〕220號）第六條第一款規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)用建造的本項(xiàng)目房地產(chǎn)安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理，按《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕187號）第三條第（一）款規(guī)定確認(rèn)收入，同時將此確認(rèn)為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付給回遷戶的補(bǔ)差價款，計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)；回遷戶支付給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的補(bǔ)差價款，應(yīng)抵減本項(xiàng)目拆遷補(bǔ)償費(fèi)。所得稅處理上，《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》（國稅發(fā)〔2009〕31號）第二十七條規(guī)定，土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)支出包括回遷房建造支出。會計(jì)處理上，以實(shí)際收到的返還款計(jì)入經(jīng)營收入——商品房銷售收入，并計(jì)提營業(yè)稅金及附加。
  
  　　支付回遷房建設(shè)工程費(fèi)用時，
  
  　　借：經(jīng)營成本——商品房銷售成本
  
  　　　　貸：銀行存款
  
  　　實(shí)際工程支出大于返還的回遷房安置費(fèi)時，確認(rèn)為拆遷補(bǔ)償費(fèi)，
  
  　　借：開發(fā)成本——土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)
  
  　　　　貸：經(jīng)營成本——商品房銷售成本；
  
  　　小于則在計(jì)算土地增值稅時，抵減拆遷補(bǔ)償費(fèi)，不作賬務(wù)處理。
  
  　　A公司收到的財(cái)政補(bǔ)貼屬于政府補(bǔ)助，在會計(jì)處理上，應(yīng)按照企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則第16號——政府補(bǔ)助第八條的規(guī)定確認(rèn)為遞延收益，并在確認(rèn)相關(guān)費(fèi)用的期間，計(jì)入當(dāng)期損益。取得時，借：銀行存款，貸：遞延收益，如按二年分?jǐn)傔f延收益，每年分?jǐn)?000萬元，
  
  　　借：遞延收益5000萬元
  
  　　　　貸：營業(yè)外收入5000萬元。
  
  　　稅務(wù)處理上，《財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于財(cái)政性資金、行政事業(yè)性收費(fèi)、政府性基金有關(guān)企業(yè)所得稅政策問題的通知》（財(cái)稅〔2008〕151號）規(guī)定，企業(yè)取得的各類財(cái)政性資金，除屬于國家投資和資金使用后要求歸還本金的以外，均應(yīng)計(jì)入企業(yè)當(dāng)年收入總額。A公司在申報(bào)企業(yè)所得稅時，通過《納稅調(diào)整項(xiàng)目明細(xì)表》（附表三）中“確認(rèn)為遞延收益的政府補(bǔ)助”欄調(diào)增應(yīng)納稅所得額5000萬元，在第二年度內(nèi)，再調(diào)減應(yīng)納稅所得額5000萬元。如符合《財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于專項(xiàng)用途財(cái)政性資金有關(guān)企業(yè)所得稅處理問題的通知》（財(cái)稅〔2011〕70號）規(guī)定的不征稅收入條件，則作不征稅收入處理。

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  要處理好上述問題，筆者認(rèn)為，在遵循稅收法定主義原則下，應(yīng)具體問題具體分析。首先，我們先了解土地出讓的相關(guān)法律規(guī)定?！堕e置土地處置辦法》（國土資源部第53號令）第二十一條規(guī)定，供應(yīng)土地應(yīng)當(dāng)土地權(quán)利清晰，安置補(bǔ)償落實(shí)到位，具備動工開發(fā)所必需的其他基本條件?！秶型恋厣戏课菡魇张c補(bǔ)償條例》（國務(wù)院令第590號）規(guī)定，市、縣級人民政府負(fù)責(zé)本行政區(qū)域的房屋征收與補(bǔ)償工作。《土地儲備管理辦法》（國土資發(fā)〔2007〕277號）第十八條規(guī)定，土地儲備機(jī)構(gòu)應(yīng)對儲備土地特別是依法征收后納入儲備的土地進(jìn)行必要的前期開發(fā)，使之具備供應(yīng)條件。關(guān)于土地出讓收入范圍，《國務(wù)院辦公廳關(guān)于規(guī)范國有土地使用權(quán)出讓收支管理的通知》（國辦發(fā)〔2006〕100號）第一條規(guī)定，國有土地使用權(quán)出讓收入是政府以出讓等方式配置國有土地使用權(quán)取得的全部土地價款，包括受讓人支付的征地和拆遷補(bǔ)償費(fèi)用、土地前期開發(fā)費(fèi)用和土地出讓收益等。關(guān)于土地出讓金的上繳和使用，該文件規(guī)定，土地出讓收支全額納入地方基金預(yù)算管理。收入全部繳入地方國庫，支出一律通過地方基金預(yù)算從土地出讓收入中予以安排，實(shí)行徹底的“收支兩條線”。土地出讓收入使用范圍包括土地開發(fā)支出?！秶型恋厥褂脵?quán)出讓收支管理辦法》（財(cái)綜〔2006〕68號）第十五條規(guī)定，土地開發(fā)支出包括前期土地開發(fā)性支出以及財(cái)政部門規(guī)定的與前期土地開發(fā)相關(guān)的費(fèi)用等，含因出讓土地涉及的需要進(jìn)行的相關(guān)道路、供水、供電、供氣、排水、通信、照明和土地平整等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)支出。
  　　從上述法律規(guī)定上看，國有土地使用權(quán)出讓應(yīng)“凈地”出讓。土地出讓前，征地拆遷補(bǔ)償工作由政府負(fù)責(zé)，納入儲備的土地應(yīng)進(jìn)行必要的前期開發(fā)，使之具備供應(yīng)條件。土地出讓時，土地出讓金為總成交價款，嚴(yán)禁各種形式變相減免土地出讓收入。土地出讓后，土地出讓收支全額納入地方基金預(yù)算管理，實(shí)行“收支兩條線”，并規(guī)定土地出讓收入使用范圍。

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相關(guān)問題

• 問 土地出讓金如何返還？土地出讓金的返還方式是如何的？
  答

  　土地出讓金有以下返還方式：　　第一、政府主導(dǎo)拆遷，土地出讓金返還用于建設(shè)購買安置回遷房.　　第二、政府主導(dǎo)拆遷，土地出讓金返還用于拆遷(代理拆遷、拆遷補(bǔ)償).　　第三、政府主導(dǎo)拆遷，土地出讓金返還用于開發(fā)項(xiàng)目相關(guān)的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè).　　第四、土地出讓金返還用于建設(shè)公共配套設(shè)施(**、醫(yī)院、幼兒園、體育場館).　　第五、政府將土地出讓金返還給其它關(guān)聯(lián)企業(yè)或個人.　　第六、政府主導(dǎo)拆遷，土地出讓金返還未約定任何事項(xiàng)，只是獎勵或補(bǔ)助.

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• 問 土地出讓金返還時間是幾時? 什么是土地出讓金返還？土地出讓金的返還哪些費(fèi)用
  答

  所謂土地出讓金返還獲獎勵款，就是在土地出讓過程中，企業(yè)按照招拍掛的土地競拍金額全額繳納土地出讓金并取得了土地出讓票據(jù)以后，根據(jù)地方政府的規(guī)定，政府給予的土地出讓金一定比例的返還或者獎勵。二、土地出讓金的返還由兩部分組成：（1）土地的脫鉤費(fèi)用、拆遷補(bǔ)償費(fèi)、管理費(fèi)及土地流轉(zhuǎn)的費(fèi)用；（2）土地的增值溢價部分。成本部分的返還流程：土地整理過程中所發(fā)生的費(fèi)用，經(jīng)由評估機(jī)構(gòu)核實(shí)、國土部分認(rèn)可后提出申請，由財(cái)政部門返還。土地增值溢價部分的返還根據(jù)框架性協(xié)議，本級財(cái)政留成部分向政府提出申請，由財(cái)政部門返還。

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• 問 土地出讓金如何返還
  答

  政府返還不屬于流轉(zhuǎn)稅應(yīng)稅收入，不需要計(jì)征流轉(zhuǎn)稅，但應(yīng)并人收人總額計(jì)征企 業(yè)所得稅?！镀髽I(yè)所得稅法實(shí)施條例》第二十二條規(guī)定，企業(yè)所得稅法第六條第（九）項(xiàng)所稱其他 收人，是指企業(yè)取得的除企業(yè)所得稅法第六條第（一）項(xiàng)至第（八）項(xiàng)規(guī)定的收入外的其 他收人，包括補(bǔ)貼收入等?！敦?cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于財(cái)政性資金、行政事業(yè)性收費(fèi)、政府性基金有關(guān)企業(yè)所得 稅政策問題的通知》（財(cái)稅〔2008〕151號）規(guī)定，企業(yè)取得的各類財(cái)政性資金，除屬于國 家投資和資金使用后要求歸還本金的以外，均應(yīng)計(jì)人企業(yè)當(dāng)年收人總額。本條所稱財(cái)政性資金，是指企業(yè)取得的來源于政府及其有關(guān)部門的財(cái)政補(bǔ)助、補(bǔ)貼、 貸款貼息，以及其他各類財(cái)政專項(xiàng)資金，包括直接減免的增值稅和即征即退、先征后退、 先征后返的各種稅收，但不包括企業(yè)按規(guī)定取得的出口退稅款；所稱國家投資，是指國家 以投資者身份投入企業(yè)、并按有關(guān)規(guī)定相應(yīng)增加企業(yè)實(shí)收資本（股本）的直接投資?！敦?cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于專項(xiàng)用途財(cái)政性資金企業(yè)所得稅處理問題的通知》（財(cái)稅 〔2011〕70號）第一條規(guī)定，企業(yè)從縣級以上各級人民政府財(cái)政部門及其他部門取得的應(yīng)計(jì) 人收人總額的財(cái)政性資金，凡同時符合以下條件的，可以作為不征稅收入，在計(jì)算應(yīng)納稅 所得額時從收人總額中減除：(一） 企業(yè)能夠提供規(guī)定資金專項(xiàng)用途的資金撥付文件；(二） 財(cái)政部門或其他撥付資金的政府部門對該資金有專門的資金管理辦法或具體管理 要求；(三） 企業(yè)對該資金以及以該資金發(fā)生的支出單獨(dú)進(jìn)行核算。上述不征稅收入用于支出所形成的費(fèi)用，不得在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時扣除；用于支出 所形成的資產(chǎn)，其計(jì)算的折舊、攤銷不得在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時扣除。根據(jù)上述規(guī)定，企業(yè)取得的財(cái)政性資金符合上述條件的可作為不征稅收人。企業(yè)取得 政府土地出讓金返還款，是政府為了招商引資所給予企業(yè)的一種財(cái)政優(yōu)惠，通常情況并沒 有規(guī)定專項(xiàng)用途，對于企業(yè)取得的這類沒有規(guī)定專項(xiàng)用途的財(cái)政返還收人，需要計(jì)人當(dāng)期 的應(yīng)納稅所得額繳納企業(yè)所得稅。

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• 問 ??土地出讓金如何返還？土地出讓金的返還方式是怎樣的？
  答

  　土地出讓金有以下返還方式：　　第一、政府主導(dǎo)拆遷，土地出讓金返還用于建設(shè)購買安置回遷房.　　第二、政府主導(dǎo)拆遷，土地出讓金返還用于拆遷(代理拆遷、拆遷補(bǔ)償).　　第三、政府主導(dǎo)拆遷，土地出讓金返還用于開發(fā)項(xiàng)目相關(guān)的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè).　　第四、土地出讓金返還用于建設(shè)公共配套設(shè)施(**、醫(yī)院、幼兒園、體育場館).　　第五、政府將土地出讓金返還給其它關(guān)聯(lián)企業(yè)或個人.　　第六、政府主導(dǎo)拆遷，土地出讓金返還未約定任何事項(xiàng)，只是獎勵或補(bǔ)助.

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• 問 ??土地出讓稅收如何處理？土地出讓金稅收如何計(jì)算？
  答

  首先土地出讓金方面：經(jīng)濟(jì)適用房分兩種，經(jīng)濟(jì)適用房管理的房子，一般就是集資建房或者是回遷房，也就是常說的二類經(jīng)濟(jì)適用房，交易的時候買方出3%的土地出讓金。另外一種就是經(jīng)濟(jì)適用房立項(xiàng)的房子，批地的時候就是按照經(jīng)濟(jì)適用房審批的，交易的時候要繳納10%的綜合地價款，如果房本上面加蓋了方形章，寫著按經(jīng)濟(jì)適用房管理，那就是3%的土地出讓金。其次稅費(fèi)方面：稅費(fèi)是上繳給國家的，具體的明細(xì)與普通房屋一樣，90㎡以下的繳納總房款的1%。

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